Дело № 2-3248/2010
З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
13 декабря 2010 г. г.Чебоксары
Ленинский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Кудряшовой Н.Н.,
при секретаре Лукиной Т.П.,
с участием истца Ефимова В.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ефимова Валерия Евтропиевича к ООО «Высота» и ООО «Агентство по недвижимости «Честр» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,
у с т а н о в и л :
Ефимов В.Е., ссылаясь на ст.ст.12, 128, 130, 252, 309, 310 ГК РФ, ст.25 ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», окончательно уточнив свое требование 19 ноября 2010 г. (л.д.69) обратился в суд с иском к ООО «Высота» и ООО «Агентство по недвижимости «Честр» о признании права долевой собственности на долю жилой части в незавершенном строительством объекте - строящемся жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: ------ в размере ------, с учетом того, что данная доля после сдачи и ввода в эксплуатацию дома будет соответствовать однокомнатной квартире ------. и соответствующей долей общего имущества.
В обоснование своего требования истец указал, что 2 августа 2007 г. с ООО «Высота», представляемого ООО «Агентство по недвижимости «Честр» на основании агентского договора от 9 апреля 2007 г., заключил договор участия в долевом строительстве №3078, по условиям которого ответчик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: ------, в срок до 10 января 2010 г. и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать ему объект долевого строительства в срок до 10 февраля 2010 г., а он обязался уплатить обусловленную договором цену в размере ------ руб. и принять в собственность объект долевого строительства - однокомнатную квартиру под ------ Свои обязательства он исполнил в полном объеме, внеся денежные средства по квитанциям к приходно-кассовым ордерам: ------ Поскольку с октября-ноября 2008 г. строительство дома приостановлено, он перестал вносить денежные средства. Ответчик свои обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве по сдаче жилого дома в эксплуатацию в срок до 10 января 2010 г., не выполнил. В настоящее время срок действия разрешения на строительство жилого дома истек 10 января 2010 г., который в установленном порядке ответчиком не продлен. Срок действия договора аренды земельного участка от 27 сентября 2006 г., выделенного под строительство жилого дома, продленный дополнительным соглашением от 13 января 2009 г., также истек 10 января 2010 г.. ООО «Высота» 1 июля 2009 г. уведомило отдел государственного строительного надзора о прекращении строительства жилого дома. Причины прекращения строительства жилого дома ему не известны. Уведомлений от ответчика о расторжении договора либо об изменении условий договора участия в долевом строительстве она не получала. Поскольку ответчик не исполняет своих обязательств, не исключена вероятность перепродажи объекта незавершенного строительства юридическим или физическим лицам или банкротства организации - застройщика, что повлечет включение в конкурсную массу объекта незавершенного строительства, за счет реализации которого будут удовлетворены требования кредиторов застройщика. При этом дольщики, к которым относится и он, могут не получить как свои квартиры, так и не вернуть уплаченные денежные средства, в связи с чем в соответствии со ст.252 ГК РФ доля в общей собственности дольщиков в имущественном комплексе объекта незавершенного строительства может быть выделена в натуре и закреплена за ним решением суда. По его расчетам его доля в объекте незавершенного строительства составляет ------, которая определена исходя из общей суммы, внесенной дольщиками в размере ------ руб., фактической площади застройки квартир (по техпаспорту) в размере ------ руб. и внесенной им суммы в размере ------
В судебном заседании истец Ефимов В.Е. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении.
Ответчик ООО «Высота» своего представителя для участия в судебном заседании не направил, в связи с чем подлежит удовлетворению ходатайство истца о рассмотрении дела в порядке заочного судопроизводства. В своем письменном отзыве ответчик просит рассмотреть дело без участия его представителя и указывает, что 22 сентября 2010 г. определением Арбитражного Суда Чувашской Республики в отношении ООО «Высота» введена процедура наблюдения и назначен временный управляющий. Разрешение исковых требований оставляет на усмотрение суда. Строительные работы по дому ------ приостановлены и не ведутся с июля 2009 г.. В отношении дома отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. Считает, что подсчет истцом его доли в праве общей долевой собственности целесообразнее рассчитывать не в соответствии с суммой, внесенной всеми дольщиками за свои квартиры и стоимости одного квадратного метра фактической площади застройки, а как соотношение площади квартиры по проекту к фактической площади застройки квартир. При таком подсчете доля Ефимова В.Е. фактически составляет ------
ООО «Агентство по недвижимости «Честр» своего представителя для участия в судебном заседании также не направило.
Третье лицо- временный управляющий ООО «Высота» Сергеева Н.С., извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Чувашской Республике, извещенное надлежащим образом, в судебное заседание не явился,
Третье лицо Министерство градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики письменным заявлением просило дело рассмотреть без участия их представителя.
Третье лицо Ефимова Э.И. также в судебное заседание не явилась.
Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из содержания заключенного 2 августа 2007 г. между ООО «Высота», представляемым ООО «Агентство по недвижимости «Честр» на основании агентского договора от 9 апреля 2007 г., и Ефимовым В.Е. договора участия в долевом строительстве №3078, застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: ------ Объектом долевого строительства по данному договору является однокомнатная квартира ------ Предмет договора оценен на сумму ------ руб. В счет оплаты цены договора истцом в кассу ООО «Агентство по недвижимости «Честр» внесены денежные суммы по квитанциям к приходно-кассовым ордерам: ------ Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по ЧР.
В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с агентским договором от 9 апреля 2007 г. ООО «Высота» (принципал) поручает, а ООО «Агентство по недвижимости «Честр» (агент) обязуется совершить от имени и за счет ООО «Высота» (п.1.1) функции по заключению договоров долевого участия в строительстве 130-квартирного жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по ------, составление и оформление дополнительных соглашений об изменении и дополнении, расторжении договоров долевого участия, экспертизу и согласование кредитных договоров, получение денежных средств путем перечисления на банковский счет агента от участников долевого строительства и т.д. Согласно п.1.1.28 агентского договора, права и обязанности по сделкам, совершенным агентом в соответствии с данным договором, возникают непосредственно у принципала. Таким образом, надлежащим ответчиком по данному делу является ООО «Высота», а не его агент- ООО «Агентство по недвижимости «Честр».
Поскольку в соответствии с п.3 ч.1 ст.1005 ГК РФ по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала, надлежащим ответчиком по заявленным истцом требованиям является ООО «Высота».
Из материалов дела следует, чтоООО «Высота» на основании разрешения на строительство, выданного администрацией г.Чебоксары 6 апреля 2007 г., должно было построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: ------ на земельном участке, предоставленном согласно распоряжениям главы администрации г.Чебоксары от 3 февраля 2006 г. №254-р и от 12 июля 2006 г. № 2283-р, договору аренды земельного участка в г.Чебоксары от 27 сентября 2006 г. № 331/3031-Л с учетом дополнительного соглашения от 13 января 2009 г.
Из сообщения Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики от 11 июня 2010 г. следует, что в отдел государственного строительного надзора от застройщика ООО «Высота» представлено письмо о приостановке строительства жилого дома по ------ с 1 июля 2009 г.. По состоянию на 11 июня 2010 г. информация о возобновлении строительства указанного жилого дома не представлялась. Жилой дом по ------ состоит из четырех блок-секций этажностью 7, 8, 10 этажей. Выполнено строительство 7 и 8-этажных двух блок-секций и двух блок-секций на стадии первого этажа.
Согласно письму ООО «Высота» от 1 июля 2009 г. строительство жилого дома по ------ временно приостановлено из-за отсутствия спроса на строящиеся квартиры и невозможности получения ипотечных кредитов потенциальными участниками долевого строительства.
Из кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в лице филиала по Чувашской Республике по состоянию на 19 января 2010 г., усматривается, что степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ------ составляет 52 %.
Таким образом, из материалов дела следует, что в настоящее время строительство жилого дома по ------ приостановлено, строительные работы фактически не ведутся, в отношении данного дома отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке, что ответчиком не оспаривается. Следовательно, указанный жилой дом является объектом незавершенного строительства.
В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Положениями ст.25 ФЗ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации.
Таким образом, возможна как регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, так и признание такого права в судебном порядке. Признание права собственности на объект незавершенного строительства означает, что за лицом признается право собственности именно на такой объект незавершенного строительства, который имеется в наличии с учетом фактически построенной площади такого объекта, в связи с чем, истица вправе в связи с приостановлением строительства жилого дома заявить требование о признании за ней права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
Из технического паспорта объекта незавершенного строительства, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в лице филиала по Чувашской Республике по состоянию на 19 января 2010 г., усматривается, что по объекту незавершенного строительства, расположенному по адресу: ------ построенная площадь по нежилой части здания (литера А) составляет 925 кв.м., по жилой части здания (литера А) - 4 150,30 кв.м., по цокольному этажу (литера А1) - 881 кв.м.
Согласно акту проверки Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики от 24 марта 2009 года № 09/1-04-1 и сообщению генерального директора ООО «Высота» от 18 ноября 2010 г. на строительство жилого дома по ------ участниками долевого строительства было внесено денежных средств в размере ------., из которых ------. внесены участниками долевого строительства для приобретения жилых помещений.
При таком положении стоимость 1 кв.м. в жилой части объекта незавершенного строительства составляет ------
Однако суд считает ошибочным обоснование расчета истца его доли в праве общей долевой собственности во взаимосвязи с уплаченной им ценой договора и фактически построенной ответчиком на настоящее время жилой площади, поскольку стоимость одного квадратного метра (а следовательно и общая цена договора) по заключаемым ООО «Высота» договорам долевого участия варьировалась в различные периоды, т.е. определение доли одного из участников долевого строительства в незавершенном строительством объекте исходя из оплаченной им цены договора, может ущемить права участника долевого строительства, оплатившего стоимость объекта долевого строительства по более дорогой цене за 1 кв.м.
Таким образом, суд считает обоснованным доводы ответчика в отзыве на исковое заявление о том, что целесообразнее рассчитать долю не в соответствии с суммой, внесенными дольщиками за квартиру и стоимостью 1 кв.м фактической площади застройки, а как соотношение площади квартиры по проекту к фактической площади застройки квартир.
При этом, суд учитывает, что истцом оплачена не полная сумма по договору участия в долевом строительстве от 2 августа 2007 г. в размере ------ руб., но основная ее часть в размере ------ руб., т.е. в соответствии с указанной в договоре стоимостью 1 кв.м. в размере ------ руб. истцом фактически оплачено ------
Поскольку площадь оплаченной истцом квартиры составляет ------ кв.м., его доля в общей долевой собственности будет составлять в размере ------
Однако, в связи с тем, что основная часть стоимости квартиры по проекту истцом оплачена, учитывая, что ответчик не возражает против удовлетворения требования истца и не расторг договор по причине невнесения оставшейся суммы в размере ------ руб., но вправе взыскать с него стоимость недоплаченной суммы объекта недвижимости по заключенному договору долевого строительства от 2 августа 2007 г., суд считает возможным определение соответствия вышеуказанной доли истца после сдачи дома в эксплуатацию однокомнатной квартире ------
В соответствии со ст.ст.17, 28 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право на недвижимое имущество, установленное решением суда, подлежит государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. При этом государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
В соответствии со ст.237 ГПК РФ ответчики вправе обратиться в Ленинский районный суд г.Чебоксары с заявлением об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения копии заочного решения. При этом ответчику следует предоставить в Ленинский районный суд г.Чебоксары доказательства уважительности причин неявки представителя на судебное заседание и невозможности сообщения об этом суду, а также доказательства, которые могут повлиять на содержание решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 194-198, 235 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Исковое требование Ефимова Валерия Евтропиевича к ООО «Высота» удовлетворить частично.
Признать за Ефимовым Валерием Евтропиевичем право собственности на ------ доли в праве общей долевой собственности на жилую часть здания, площадью 4150,3 кв.м. (литера А) в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: ------ которая после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать однокомнатной квартире ------ согласно договору участия в долевом строительстве от 2 августа 2007 г. №3078, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью «Высота» и Ефимовым Валерием Евтропиевичем.
В удовлетворении аналогичного искового требования Ефимова Валерия Евтропиевича к ООО «Агентство по недвижимости «Честр» отказать.
Ответчик вправе подать в Ленинский районный суд г.Чебоксары заявление об отмене данного заочного решения в течение 7 дней со дня вручения им копии этого решения.
На решение суда может быть подана кассационная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае если такое заявление подано, - в течение 10 дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья:
Мотивированное решение составлено 15 декабря 2010 г.
Решение не вступило в законную силу.