Дело №2-1006/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
2 марта 2011 г. г.Чебоксары
Ленинский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Кудряшовой Н.Н., при секретаре Лукиной Т.П.,
с участием истицы Названовой Л.В. и ее представителя Косыева Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Названовой Людмилы Владимировны, Названова Алексея Владимировича и Бесчастновой Ирины Геннадьевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Высота» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,
у с т а н о в и л :
Названова Л.В., Названов А.В. и Бесчастнова И.Г., ссылаясь на ст.ст.12, 252, 309, 310 ГК РФ, ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст.ст. 4, 6, 12.1, 13 ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», окончательно уточнив свои требования 24 января 2011 г., обратились в суд с иском к ООО «Высота» о признании за Названовым А.В. права собственности на ------ доли, за Названовой Л.В. на ------ доли, за Бесчастновой И.Г. на ------ доли в праве общей долевой собственности на нежилую часть здания (литера А, А1) в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: ------ которые после полной оплаты ими стоимости предмета договора и после сдачи ответчиком дома в эксплуатацию будет соответствовать ------ согласно договору участия в долевом строительстве №20-09-3-2 от 19 января 2008 г.
В обоснование иска указали, что 19 января 2008 г. заключили с ООО «Высота», представляемым ООО «Агентство по недвижимости «Честр» на основании агентского договора от 9 апреля 2007 г., договор участия в долевом строительстве №20-09-3-2 и дополнительное соглашение к договору от 9 февраля 2009 г., по условиям которых ответчик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: ------ в срок до 10 января 2010 г. и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать им объект долевого строительства в срок до 10 февраля 2010 г., а они обязались уплатить обусловленную договором цену в размере ------. и принять в собственность объект долевого строительства - ------, находящееся во встроено-пристроенном помещении к жилому дому переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по вышеуказанному адресу и соответствующую долю общего имущества. На день подачи иска ими оплачено ------ руб. Однако ответчик свои обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве по сдаче жилого дома в эксплуатацию в срок до 10 января 2010 г. не выполнил. В настоящее время срок действия разрешения на строительство жилого дома истек 10 января 2010 г. и в установленном порядке ответчиком не продлен. Срок действия договора аренды земельного участка от 27 сентября 2006 г., выделенного под строительство жилого дома, продленный дополнительным соглашением от 13 января 2009 г., также истек 10 января 2010 г.. ООО «Высота» 1 июля 2009 г. уведомило отдел государственного строительного надзора о прекращении строительства жилого дома. Причины прекращения строительства жилого дома ей не известны. Уведомлений от ответчика о расторжении договора либо об изменении условий договора участия в долевом строительстве она не получала. Поскольку ответчик не исполняет своих обязательств, полагает, что не исключена вероятность перепродажи объекта незавершенного строительства юридическим или физическим лицам или банкротства организации - застройщика, в отношении которого введена процедура наблюдения, что повлечет включение в конкурсную массу объекта незавершенного строительства, за счет реализации которого будут удовлетворены требования кредиторов застройщика. При этом они могут не получить нежилое помещение или вернуть уплаченные денежные средства, в связи с чем, в соответствии со ст.252 ГК РФ, доля в общей собственности дольщиков в имущественном комплексе объекта незавершенного строительства может быть выделена в натуре и закреплена за ними решением суда. По их расчетам указанные доли в объекте незавершенного строительства, а именно в ее нежилой части составляют по ------, которые определены ими исходя из общей суммы, внесенной дольщиками по нежилым помещениям в размере 111 649 505 руб., фактической площади застройки нежилых помещений по литере А (нежилые помещения) и литере А1 (цокольный этаж) в размере 1 806 кв.м. руб. и внесенной ими суммы разделенной на равные части ------
В судебном заседании истица Названова Л.В. и ее представитель Косыев Н.В. исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в заявлении.
Истцы Названов А.В. и Бесчастнова И.Г., будучи надлежаще извещены о рассмотрении дела, в судебное заседание не явились.
Ответчик ООО «Высота» своего представителя для участия в судебном заседании не направило. В письменном отзыве на иск просят дело рассмотреть без участия их представителя, исковые требования признают и просят их удовлетворить в полном объеме как законные и обоснованные.
Третье лицо- временный управляющий ООО «Высота» Сергеева Н.С. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Чувашской Республике в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Выслушав объяснения истицы и представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из содержания заключенного 19 января 2008 г. между ООО «Высота», представляемым ООО «Агентство по недвижимости «Честр» на основании агентского договора от 9 апреля 2007 г., и Названовой Л.В., Названовым А.В. и Бесчастновой И.Г. (------) договора участия в долевом строительстве №20-09-3-2, застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: г------. Объектом долевого строительства по данному договору является нежилое ------. на стадии незавершенного строительства, находящееся во встроено-пристроенном помещении к жилому дому переменной этажности со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания и соответствующая доля общего имущества указанного в проектной декларации по состоянию на 6 апреля 2007 г. Предмет договора оценен на сумму ------., из которых внесено в кассу ООО «Агентство по недвижимости «Честр» ------ Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по ЧР.
В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Из материалов дела следует, чтоООО «Высота» на основании разрешения на строительство, выданного администрацией г.Чебоксары 6 апреля 2007 г., должно было построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: ------, на земельном участке, предоставленном согласно распоряжениям главы администрации г.Чебоксары от 3 февраля 2006 г. №254-р и от 12 июля 2006 г. № 2283-р, договору аренды земельного участка в г.Чебоксары от 27 сентября 2006 г. № 331/3031-Л с учетом дополнительного соглашения от 13 января 2009 г.
Из сообщения Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики от 11 июня 2010 г. следует, что в отдел государственного строительного надзора от застройщика ООО «Высота» представлено письмо о приостановке строительства жилого дома по ------ с 1 июля 2009 г.. По состоянию на 11 июня 2010 г. информация о возобновлении строительства указанного жилого дома не представлялась. Жилой дом ------ состоит из четырех блок-секций этажностью 7, 8, 10 этажей. Выполнено строительство 7 и 8-этажных двух блок-секций и двух блок-секций на стадии первого этажа.
Согласно письму ООО «Высота» от 1 июля 2009 г. строительство жилого дома по ------ временно приостановлено из-за отсутствия спроса на строящиеся квартиры и невозможности получения ипотечных кредитов потенциальными участниками долевого строительства.
Из кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в лице филиала по Чувашской Республике по состоянию на 19 января 2010 г., усматривается, что степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ------ составляет 52 %.
Таким образом, из материалов дела следует, что в настоящее время строительство жилого дома ------ приостановлено, строительные работы фактически не ведутся, в отношении данного дома отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке, что ответчиком не оспаривается. Следовательно, указанный жилой дом является объектом незавершенного строительства.
В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Положениями ст.25 ФЗ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации.
Таким образом, возможна как регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, так и признание такого права в судебном порядке. Признание права собственности на объект незавершенного строительства означает, что за лицом признается право собственности именно на такой объект незавершенного строительства, который имеется в наличии с учетом фактически построенной площади такого объекта, в связи с чем, истица вправе в связи с приостановлением строительства жилого дома заявлять требование о признании за нею права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
Из технического паспорта объекта незавершенного строительства, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в лице филиала по Чувашской Республике по состоянию на 19 января 2010 г. усматривается, что по объекту незавершенного строительства, расположенному по адресу: ------ построенная площадь по нежилой части здания (литера А) составляет 925 кв.м., по жилой части здания (литера А) - 4 150,30 кв.м., по цокольному этажу (литера А1) - 881 кв.м. (925 + 881 = 1 806 кв.м.)
Согласно акту проверки Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики от 24 марта 2009 года № 09/1-04-1 и сообщению генерального директора ООО «Высота» от 18 ноября 2010 г. на строительство жилого дома ------ участниками долевого строительства было внесено денежных средств в размере 249 797 405 руб. 50 коп., из которых 111 694 050 руб. внесены участниками долевого строительства для приобретения нежилых помещений.
При таких обстоятельствах, стоимость 1 кв.м. в нежилой части названного объекта незавершенного строительства в соотношении оплаченной и фактически построенной площади составляет: 111 649 505 руб. : 1 806 кв.м. = 61 821,43 руб.
Однако, суд считает ошибочным обоснование расчета истцов их долей в праве общей долевой собственности во взаимосвязи с уплаченной ими ценой договора и построенной фактически ответчиком на настоящее время жилой площади. Как следует из договора долевого участия заключенного между сторонами, стоимость одного квадратного метра нежилого помещения составляла ------ руб. Однако, истцами не представлено доказательств, что аналогичная цена за 1 кв.м. нежилого помещения в указанном объекте являлась фиксированной для всех участников долевого строительства, приобретающих нежилые помещения. Указанная стоимость могла варьироваться в различные периоды, т.е. определение доли одного из участников долевого строительства в незавершенном строительством объекте исходя из оплаченной им цены договора, может ущемить права участника долевого строительства, оплатившего стоимость объекта долевого строительства по более дорогой цене за 1 кв.м.
Таким образом, доля участника долевого строительства должна быть определена как отношение площади объекта долевого строительства-нежилого помещения, являющейся предметом договора участия в долевом строительства с учетом оплаченной части помещения на момент вынесения решения суда, к фактической площади незавершенного строительством объекта в его нежилой части.
Фактически истицей Названовой Л.В. оплачена площадь нежилого помещения в размере ------), т.е. ее доля будет составлять ------
Истцом Названовым А.В. оплачена площадь нежилого помещения в размере ------), т.е. ее доля будет составлять ------
Истицей Бесчастновой И.Г. оплачена площадь нежилого помещения в размере ------), т.е. ее доля будет составлять ------
Однако, поскольку истцы Названова Л.В. и Названов А.В. просят признать за ними право собственности на меньшие доли в размере ------, суд в соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ не находит оснований для выхода за пределы исковых требований и считает возможным удовлетворить заявленные требования в указанными истцами доле, а требования Бесчастновой И.Г. удовлетворить частично. При этом, учитывая признание ответчиком иска, суд считает возможным указать на признание права собственности истцов в вышеуказанных долях в праве общей долевой собственности на нежилую часть здания (литера А, А1) в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: ------ которые после полной оплаты ими стоимости предмета договора и после сдачи ответчиком дома в эксплуатацию будет соответствовать ------ на стадии незавершенного строительства, находящееся во встроено-пристроенном помещении к жилому дому переменной этажности со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания и соответствующей доле общего имущества указанного в проектной декларации по состоянию на 6 апреля 2007 г. согласно договору участия в долевом строительстве от 19 января 2008 г. №20-09-3-2.
В соответствии со ст.ст.17, 28 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. При этом государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Исковые требования Названовой Людмилы Владимировны и Названова Алексея Владимировича удовлетворить, а Бесчастновой Ирины Геннадьевны удовлетворить частично.
Признать за Названовой Людмилой Владимировной право собственности на ------, за Названовым Алексеем Владимировичем на ------, за Бесчастновой Ириной Геннадьевной на ------ в праве общей долевой собственности на нежилую часть здания (литера А, А1) в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: ------ которая после полной оплаты ими стоимости предмета договора и после сдачи ответчиком дома в эксплуатацию будет соответствовать ------ доли каждого в праве собственности на нежилое помещение, расположенное ------ на стадии незавершенного строительства, находящееся во встроено-пристроенном помещении к жилому дому переменной этажности со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания и соответствующей доле общего имущества указанного в проектной декларации по состоянию на 6 апреля 2007 г. согласно договору участия в долевом строительстве от 19 января 2008 г. №20-09-3-2, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью «Высота» и Названовой Людмилой Владимировной, Названовым Алексеем Владимировичем и Бесчастновой Ириной Геннадьевной.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики через Ленинский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения, начиная с 11 марта 2011 г..
Судья:
Мотивированное решение составлено 10 марта 2011 г.
Решение не вступило в законную силу.