Дело №2-1161/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
14 марта 2011 г.г.Чебоксары
Ленинский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Кудряшовой Н.Н.,
при секретаре Лукиной Т.П.,
с участием истца Иванова Э.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иванова ------ к Обществу с ограниченной ответственностью «Высота» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,
установил:
Иванов Э.В., ссылаясь на ст.ст.12, 252, 309, 310 ГК РФ, ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст.ст. 4, 6, 12.1, 13 ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обратился в суд с иском к ООО «Высота» о признании права долевой собственности на ------ доли в праве общей долевой собственности на жилую часть здания площадью 4 150,3 кв.м. (литера А) в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: ------, которая после сдачи его в эксплуатацию будет соответствовать ------
В обоснование иска указал, что 6 декабря 2007 г. с ООО «Высота», представляемым ООО «Агентство по недвижимости «Честр» на основании агентского договора от 9 апреля 2007 г., заключил договор участия в долевом строительстве №3118, по условиям которого ответчик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: ------ в срок до 10 января 2009 г. и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать ему объект долевого строительства в срок до 10 февраля 2009 г., а он обязался уплатить обусловленную договором цену в размере ------ руб. и принять в собственность объект долевого строительства - ------. Свои обязательства он исполнил в полном объеме, внеся денежные средства по квитанциям к приходно-кассовым ордерам ------ Однако ответчик свои обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве, по сдаче жилого дома в эксплуатацию в срок до 10 января 2009 г. не выполнил. В настоящее время срок действия разрешения на строительство жилого дома истек 10 января 2010 г., который в установленном порядке ответчиком не продлен. Срок действия договора аренды земельного участка от 27 сентября 2006 г., выделенного под строительство жилого дома, продленный дополнительным соглашением от 13 января 2009 г., также истек 10 января 2010 г.. ООО «Высота» 1 июля 2009 г. уведомило отдел государственного строительного надзора о прекращении строительства жилого дома. Причины прекращения строительства жилого дома ему не известны. Уведомлений от ответчика о расторжении договора либо об изменении условий договора участия в долевом строительстве он не получал. По его мнению, поскольку ответчик не исполняет своих обязательств, не исключена вероятность перепродажи объекта незавершенного строительства юридическим или физическим лицам или банкротства организации - застройщика, что повлечет включение в конкурсную массу объекта незавершенного строительства, за счет реализации которого будут удовлетворены требования кредиторов застройщика. При этом дольщики, к которым относится и он, могут не получить как свои квартиры, так и не вернуть уплаченные денежные средства, в связи с чем, в соответствии со ст.252 ГК РФ доля в общей собственности дольщиков в имущественном комплексе объекта незавершенного строительства может быть выделена в натуре и закреплена за ним решением суда. По его расчетам указанная доля в объекте незавершенного строительства составляет ------, которая определена им исходя из общей суммы, внесенной дольщиками в размере 138 103 355,50 руб., фактической площади застройки квартир (по техпаспорту) в размере 4 150,3 руб. и внесенной им суммы ------
2
В судебном заседании истец Иванов Э.В. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении.
Ответчик ООО «Высота», будучи извещенный по месту регистрации юридического лица, своего представителя для участия в судебном заседании не направило.
Третье лицо временный управляющий ООО «Высота» Сергеева Н.С. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Чувашской Республике в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Выслушав объяснения истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из содержания заключенного 6 декабря 2007 г. между ООО «Высота», представляемым ООО «Агентство по недвижимости «Честр» на основании агентского договора от 9 апреля 2007 г., и Ивановым Э.В. договора участия в долевом строительстве №3118, застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: ------ Объектом долевого строительства по данному договору является ------ Предмет договора оценен на сумму ------ руб., которые истцом внесены в кассу ООО «Агентство по недвижимости «Честр» в размере ------ г. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по ЧР.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Из материалов дела следует, что ООО «Высота» на основании разрешения на строительство, выданного администрацией г.Чебоксары 6 апреля 2007 г., должно было построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: ------ на земельном участке, предоставленном согласно распоряжениям главы администрации г.Чебоксары от 3 февраля 2006 г. №254-р и от 12 июля 2006 г. № 2283-р, договору аренды земельного участка в г.Чебоксары от 27 сентября 2006 г. № 331/3031-Л с учетом дополнительного соглашения от 13 января 2009 г.
Из сообщения Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики от 11 июня 2010 г. следует, что в отдел государственного строительного надзора от застройщика ООО «Высота» представлено письмо о приостановке строительства жилого дома по ------ с 1 июля 2009 г.. По состоянию на 11 июня 2010 г. информация о возобновлении строительства указанного жилого дома не представлялась. Жилой дом по ------ состоит из четырех блок-секций этажностью 7, 8, 10 этажей. Выполнено строительство 7 и 8-этажных двух блок-секций и двух блок-секций на стадии первого этажа.
Согласно письму ООО «Высота» от 1 июля 2009 г. строительство жилого дома ------ временно приостановлено из-за отсутствия спроса на строящиеся квартиры и невозможности получения ипотечных кредитов потенциальными участниками долевого строительства.
Из кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в лице филиала по Чувашской Республике по состоянию на 19 января 2010 г., усматривается, что степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ------ составляет 52 %.
Таким образом, из материалов дела следует, что в настоящее время строительство жилого дома по ------ приостановлено, строительные работы фактически не ведутся, в отношении данного дома отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке, что ответчиком не оспаривается. Следовательно, указанный жилой дом является объектом незавершенного строительства.
В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Положениями ст.25 ФЗ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации.
Таким образом, возможна как регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, так и признание такого права в судебном порядке. Признание права собственности на объект незавершенного строительства означает, что за лицом признается право собственности именно на такой объект незавершенного строительства, который имеется в наличии с учетом фактически построенной площади такого объекта, в связи с чем, истица вправе в связи с приостановлением строительства жилого дома заявлять требование о признании за нею права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
Из технического паспорта объекта незавершенного строительства, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в лице филиала по Чувашской Республике по состоянию на 19 января 2010 г., усматривается, что по объекту незавершенного строительства, расположенному по адресу: ------ построенная площадь по нежилой части здания (литера А) составляет 925 кв.м., по жилой части здания (литера А) - 4 150,30 кв.м., по цокольному этажу (литера А1) - 881 кв.м.
Согласно акту проверки Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики от 24 марта 2009 года № 09/1-04-1 и сообщению генерального директора ООО «Высота» от 18 ноября 2010 г. на строительство жилого дома ------ участниками долевого строительства было внесено денежных средств в размере 249 797 405 руб. 50 коп., из которых 138 103 355 руб. 50 коп. внесены участниками долевого строительства для приобретения жилых помещений.
При таком положении стоимость 1 кв.м. в жилой части названного объекта незавершенного строительства составляет: ------
Однако, суд считает ошибочным обоснование расчета истца его доли в праве общей долевой собственности во взаимосвязи с уплаченной им ценой договора и построенной фактически ответчиком на настоящее время жилой площади, поскольку как следует из пояснений представителя ответчика стоимость одного квадратного метра (а следовательно и общая цена договора) по заключаемым ООО «Высота» договорам долевого участия варьировалась в различные периоды, т.е. определение доли одного из участников долевого строительства в незавершенном строительством объекте исходя из оплаченной им цены договора, может ущемить права участника долевого строительства, оплатившего стоимость объекта долевого строительства по более дорогой цене за 1 кв.м.
Указанное в судебном заседании подтвердил и сам истец, пояснив, что в его договоре не указана цена за 1 кв.м. жилья, поскольку договор участия в долевом строительстве он заключал в период действия акции. При этом, стоимость кухни или ванной предлагалась в подарок, а остальная площадь оплачивалась по цене ------ руб. за 1 кв.м., в связи с чем, стоимость 1 кв.м. исходя общей площади квартиры оказалась дешевле.
Таким образом, доля участника долевого строительства должна быть определена как отношение площади объекта долевого строительства-квартиры, являющейся предметом договора участия в долевом строительства, к фактической площади незавершенного строительством объекта.
Поскольку площадь квартиры истца по проекту составляет ------.м., его доля будет составлять ------
Истец просит признать за ним право собственности на меньшую долю в размере ------, суд в соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ не находит оснований для выхода за пределы исковых требований и считает возможным удовлетворить заявленные требования в указанной истцом доле, которая после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать ------
В соответствии со ст.ст.17, 28 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. При этом государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Исковое требование Иванова ------ удовлетворить.
Признать за Ивановым ------ право собственности на ------ доли в праве общей долевой собственности на жилую часть здания площадью 4 150,3 кв.м. (литера А) в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: ------ которая после сдачи его в эксплуатацию будет соответствовать ------
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики через Ленинский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения, начиная с 22 марта 2011 г..
Судья:
Мотивированное решение составлено 21 марта 2011 г.
Решение не вступило в законную силу.