Дело №2-1143/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 28 июня 2011 г. г.Чебоксары Ленинский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Кудряшовой Н.Н., при секретаре Лукиной Т.П., с участием истца Павловой О.А., представителя ответчика Глебкиной Т.А., представителя третьего лица Степановой Л.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Павловой ------ к ООО «Фирма «Три АсС» о расторжении договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями, распложенным по адресу: ------ №62 от 1 октября 2008 г., взыскании внесенных денежных средств в размере ------ руб., процентов за пользование денежными средствами в размере ------., расходов за установку счетчиков в размере ------ руб. и по оплате услуг представителя в размере ------ руб., у с т а н о в и л : Павлова О.А., ссылаясь на ст.9 ФЗ от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обратилась в суд с иском к ООО «Фирма «Три АсС» о расторжении договора №62 от 1 октября 2008 г. участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями, распложенным по адресу: ------ взыскании внесенных по договору денежных средств в размере ------ руб., процентов за пользование денежными средствами в сумме ------ коп. по ставке рефинансирования ЦБ РФ на день подачи иска в размере 8,5% за период с 26 августа 2008 г. по 30 сентября 2010 г., расходов по оплате за установку счетчиков в размере ------ руб. по квитанции №384 от 30 октября 2009 г. и по оплате услуг представителя в размере ------ руб.. В обоснование своих требований истица указала, что по условиям заключенного договора ответчик обязался построить и передать ей однокомнатную квартиру, проектной площадью 52,70 кв.м, стоимостью ------ руб., в IV-ом квартале 2009 года при условии непрерывного финансирования строительства участником строительства. Согласно п.2.2.4 договора в сети Интернет на сервере ------ 14 августа 2007 года была размещена проектная декларация, согласно п.7 которой в состав имущества, находящегося в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, входят: подвал, чердачное помещение, межквартирная лестничная клетка, мусоропровод, мусорокамера, лифты, все системы видеонаблюдения, канализации, отопления, электроосвещения, связи, сигнализации, телевидения, радиовещания. В доме запланировано 155 квартир. Кроме того, в цокольном этаже жилого дома помимо офисов и общественных помещений предусматривалась комната лифтеров и комната уборочного инвентаря. С указанными условиями строительства она согласилась и уплатила ------ руб.. Впоследствии ответчик в одностороннем порядке изменил проект и проектную декларацию в части назначения общего имущества и нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома. Так, в п.5 измененной проектной декларации в техническом подвале, который должен был находиться в общей долевой собственности, предусмотрены нежилые помещения, общей площадью 230,40 кв.м.: нежилое помещение № 11, общей площадью 37,90 кв.м.; нежилое помещение № 12, общей площадью 86,10 кв.м.; нежилое помещение № 13, общей площадью 106,40 кв.м. В цокольном этаже вместо лифтерской и кружковых (общественных) помещений предусмотрены офисы. Диспетчеризация лифтов предусмотрена от диспетчерского пункта, расположенного по ------ Предусмотрены также кладовые помещения офисов в подвале без изменения входов и выходов, комната уборочного инвентаря с полами из керамических плиток и водоэмульсионной покраской потолка (стр.11, 12 экспертизы). Согласно же технического паспорта, составленного для ввода дома в эксплуатацию, помещение данного назначения отсутствует. По проекту застройщика под лестничными маршами первого этажа, расположенного во 2 и 3 подъездах дома над помещениями цокольного этажа №7 и №4, не предусмотрено никаких помещений. Это пространство должно быть огорожено со всех сторон стенами без проходов. Как в первоначальном, так и в измененном проекте была предусмотрена комната уборочного инвентаря, что соответствует требованиям «СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные» (п.4.16), «СНИП 2.08.01-89*. Жилые здания» (п.2.17). В нарушение данных строительных норм, комната, предназначенная для уборки инвентаря в построенном доме отсутствует (по данным технического паспорта). Этим нарушаются также санитарные нормы и правила САНПИН 2.1.2.2645-10 (п.3.6.), согласно которых в жилых зданиях любой этажности на первом, цокольном или подвальном этажах следует предусматривать кладовую для хранения уборочного инвентаря, оборудованную раковиной. Кроме того, письмом от 8 февраля 2010 г. она уведомила застройщика об отсутствии в квартире ------ вентиляции в кухне (п.2), просила назначить день и время для составления акта дефектов и обеспечить присутствие представителей застройщика. В ответ в ее адрес ответчик направил письмо, которым сообщил, что все недостатки устранены и вентиляция прошла проверку технического состояния ЧРО ВДПО по акту № 1119 от 07 октября 2009 г.. Комиссия же по составлению акта о недостатках так и не была организована застройщиком. Также в квартире ------ оконные изделия не соответствуют требованиям п.5.1.6. ГОСТ 23166-99. Письмом №30 от 25 января 2011 г. в адрес обслуживающей организации ТСЖ «Согласие» ответчик просил предоставить доступ на чердак, являющийся общим имуществом собственников многоквартирного дома, с целью возведения перегородки «для корректной работы вентиляции», был предоставлен измененный проект чердака. Считает, что указанные действия застройщика подтверждают правомерность ее требований об устранении выявленных недостатков и факт неустранения их в разумные сроки. Акт обследования жилого дома ------ от 15 декабря 2010 г., составленный совместно представителями ТСЖ «Согласие» и ООО «Фирма ТриАсС»,по ее мнению, подтверждает недостатки качества построенного дома, а именно, некачественную укладку плиток в местах общего пользования (изменение проекта вместо полов из бетона мозаичного состава), отсутствие зимнего варианта ливневки (данная система была перепроектирована при изменении проекта). Поскольку ответчик не согласовал с ней изменение назначения общего имущества и нежилых помещений (в подвале построены нежилые помещения, которых в первоначальных документах не было, а в цокольном этаже вместо лифтерской и общественных помещений предусмотрены офисы), то заключенный с ответчиком договор участия в долевом строительстве должен быть расторгнут, ответчик должен вернуть ей уплаченные денежные средства за квартиру и проценты за пользование чужими денежными средствами. В судебном заседании истица Павлова О.А. поддержала свои требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом последних уточнений от 28 марта 2011 г., дополнив суду о том, что она заключила договор при проекте, включающем лифтерскую и кружковые помещения, не содержащем нежилых помещений в техническом этаже (техническом подполье). Изменения, внесенные в проектную документацию считает: 1) существенными; 2) корректировка проекта изменила назначение как нежилых помещений, так и площадей, которые должны были стать общим имуществом долевиков; 3) качество построенного объекта не соответствует требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам. Так, в проектной документации корректировалось только назначение помещений цокольного этажа и строительство нежилых помещений в техподполье. В связи с тем, что изменения, внесенные в проектную документацию застройщиком, потребовали проведения повторной экспертизы, по ее мнению, они являются существенными, влияющими на конструктивную надежность и безопасность объекта капитального строительства.После проведения повторной экспертизы в разрешение на строительство были внесены изменения 28 апреля 2010 г.. Следовательно, ранее измененная проектная документация не могла быть утверждена, 1 и 2 очередь строительства проходили итоговую проверку госстройнадзора и вводились в эксплуатацию 30 декабря 2009 г. по первоначальному проекту, получившему положительное заключение № 334 от 11 июля 2007 г., о чем свидетельствует заключение № 332 от 28.12.2009 о соответствии построенного объекта, утвержденного приказом Минстроя от 29.12.2009 № 04-13/735. Полагает, что подвальная часть дома была введена в эксплуатацию вместе с жилой частью дома. Согласно же проекту, утвержденному и прошедшему государственную экспертизу, на момент ввода в эксплуатацию 1 и 2 этапов подвальная часть дома являлась техническим подпольем, в котором отсутствовали нежилые помещения № 11, №12 и №13. На данный момент оставался невведенным в эксплуатацию только цокольный этаж. Согласно техническому паспорту, предоставленному ответчиком, по подвальному этажу все помещения имеют техническое назначение (тех.подвал, тепловой узел, насосная) и относятся к площадям общего пользования, кроме комнат, построенных по измененному проекту нежилых помещений. Согласно первоначальному проекту все площади (впоследствии занятые нежилыми помещениями посредством достройки стен либо закладки разрывов между конструкциями) соответствуют определениям комнаты, а подвал - определению помещения. Таким образом, все комнаты подвала имели техническое назначение (технический подвал), так как в каждой из них проходят коммуникации, обслуживающие весь дом. Это подтверждается и актами осмотра и экспертными исследованиями. Согласно разд.4 Проектной декларации, утвержденной застройщиком 7 августа 2007 г. общая площадь технического этажа 749,30 кв.м., что полностью соответствует площади технического подполья проекта (Лист 7,8 172/05 АР) (л.д.66, 68 том1). Согласно разд.5 указывается количественный состав и технические характеристики самостоятельных частей, которые будут передаваться участникам долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию. Здесь указаны квартиры, нежилые помещения цокольного этажа общей площадью 767,1 кв.м. Таким образом, в техническом этаже (техническом подвале) не предусматривалось самостоятельных помещений, весь подвал по проекту должен был относиться к общему имуществу. После внесения изменений в проект в разд.5 проектной декларации (с изменениями от 02.11.2009 г.) появились дополнительные самостоятельные части - нежилые помещения общей площадью 230,4 кв.м., расположенные в подвале. Согласно технического паспорта (л.д.1, 22, 37 том 2) вся площадь подвала, кроме помещений 11,12,13 относится к площади помещений общего пользования. Т.е. лишь после формирования площадей в нежилые помещения они стали иметь назначение, отличное от назначения «технический подвал» и получили возможность самостоятельного использования, в т.ч. и регистрацию в качестве самостоятельных объектов недвижимости, имеющих кадастровые номера. После корректировки проекта в подвале появляются кладовые помещения офисов. Представитель ответчика ООО «Фирма «Три АсС» Глебкина Т.А. требования истицы не признала по тем основаниям, что изменения, внесенные в проектную декларацию при строительстве жилого дома, соответствуют требованиям действующего законодательства и согласия истицы на внесение изменений в проектную декларацию не требуется, построенная истице квартира соответствует качеству, недостатки вентиляции устранены своевременно, а в связи с отказом истицы принять квартиру в собственность, ими был составлен односторонний акт прием-передачи квартиры от 20 апреля 2010 г. Администрация г.Чебоксары, извещенная надлежащим образом, своего представителя для участия в судебном заседании не выделила, в ранее представленном заявлении выразила согласие на рассмотрение дела в ее отсутствие, разрешение заявленного спора оставила на усмотрение суда. Привлеченные к участию по делу в качестве третьих лиц Михайлова С.Н., Яковлев М.П., Афанасьев Л.Г., Габибуллаев А.Р., извещенные по месту жительства и по месту нахождения офисов (нежилых помещений), в судебное заседание не явились. Представитель третьего лица- ТСЖ «Согласие» Степанова Л.Б. поддержала требование истицы, суду пояснила, что в марте 2010 г. от представителей ответчика были приняты ключи от технических этажей и трех подвалов, каждый из которых имел по два входа. Также им была передана техническая документация. На тот моменты были сданы 1-2 очереди строительства жилой части дома. В цокольной части дома должны были находиться лифтерская и помещения для кружковых занятий. Письмом от 9 марта 2010 г. она запрашивала ответчика о месте нахождения лифтерской. Оказалось, ------ 30 мая 2010 г., ей было предъявлено новое разрешение на строительство, в котором указано, что в третью очередь включены строительство подвального помещения. Выслушав пояснения истицы, представителей ответчика и третьего лица, исследовав материалы данного дела, а также материалы дела №2-693/2011 г., рассмотренного по жалобе истицы на действия Минстроя Чувашии, суд приходит к следующему. Из содержания заключенного 1 октября 2008 г. между сторонами договора №62 участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями, расположенными по адресу: ------, следует, что ответчик привлекал истицу как участника долевого строительства к финансированию строительства многоквартирного жилого дома, а истица как участник долевого строительства принимала долевое участие в строительстве однокомнатной квартиры под условным № ------, общей проектной площадью квартиры 52,7 кв.м. Пунктом 3.3 договора стоимость квартиры определена в размере ------ руб. Денежные средства за объект долевого строительства внесены истицей в полном объеме. Плановое окончание строительства и ввод жилого дома в эксплуатацию в соответствии с п.1.5 договора определен IV квартал 2009 года. Согласно п.2.2.4 договора проектная декларация 14 августа 2007 года размещена в сети Интернет на сервере ответчика ------ Строительство объекта и привлечение средств долевиков осуществлялось в соответствии с ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». (л.д. 18-20 том 1). В связи с тем, что истица принимала участие в долевом строительстве квартиры для собственного проживания, в соответствии с ч.2 преамбулы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей», отношения, возникшие между сторонами по делу в связи с заключением договора участия в долевом строительстве, регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей», а также нормами ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», регулирующего правоотношения, возникшие в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов, а также нормами ГК РФ. Согласно п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора предусмотрено ч.1 ст.9 ФЗ от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ только в перечисленных в данной статье случаях, к числу которых указанное истицей обстоятельство в уточненном исковом заявлении от 28 марта 2011 г. (отсутствие вентиляции на кухне и несоответствие оконных изделий требованиям п.5.1.6 ГОСТ 23166-99) может быть отнесено лишь при условиисущественного нарушениятребований ккачеству объекта долевого строительства, в связи с чем истица не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Следовательно, в данном случае не могут быть применены правовые нормы, относящиеся к одностороннему расторжению договора, в том числе, регулирующие порядок и время расторжения договора. В ч.1.1 ст.9 ФЗ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ содержится перечень оснований, когда договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства, в частности, в случае существенного изменения проектной документации многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства (п. 2), а также в случае изменения назначения общего имуществаи (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.2). Поскольку истица обосновывала свои требования изменением проектной документации, приведшей к изменению назначения общего имущества многоквартирного дома, а также существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, в силу положений ст.7 ФЗ №214-ФЗ о том, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также в силу положений Закона РФ «О защите прав потребителей», судом возложена обязанность по доказыванию соблюдения указанных требований на ответчика (застройщика). Истица же, в соответствии со ст.56 ГПК РФ, обязана доказать факт возникновения общей долевой собственности ее как домовладельца на спорные помещения в подвале. Судом установлено, что строительство многоэтажного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями, расположенными по строительному адресу: ------, осуществлялось заказчиком-застройщиком ООО «Фирма «Три АсС» на основании разрешения на строительство от 19 июля 2007 г. №143, выданного администрацией г.Чебоксары, в три этапа: первый этап строительства (блок-секция А в осях 1 -20 (90 квартир); второй этап строительства (блок-секция В, в осях 21-30 (65 квартир); третий этап строительства - нежилые помещения в цокольном и подвальных этажах в осях 1-30. Проектная документация на объект разработана ------ на основании откорректированной проектной документации на строительство, имеющей положительное заключение госэкспертизы №21-1-4-0199-10 от 22 апреля 2010 г.. Из справки, выданной 31 августа 2007 г. ------ видно, что согласно п.п.1.1 и 2.2 договора на создание и поддержку Интернет сайта от 14 августа 2007 г. была опубликована проектная декларация «Многоэтажный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями, расположенный по адресу: г.Чебоксары, в районе дома ------ с 14 августа 2007 г. на сервере. (л.д.131 том 1). Согласно указанной проектной декларации на цокольном этаже предусматривались нежилые помещения общей площадью 767,10 кв.м. (всего девять офисов)(п.5). В состав общего имущества входят: подвал в части необходимой для эксплуатации инженерных коммуникаций, чердачное помещение, шахты лифтов, машинное помещение, межквартирные лестничные клетки, мусоропровод, мусорокамера, лифты, все системы водоснабжения, канализации, отопления, электроосвещения, связи сигнализации, телевидения, радиовещания (п.7) (л.д.100-111 том 1). 2 ноября 2009 г. в размещенную в сети Интернет в п.2 ч.5 проектной декларации были внесены изменения. Если ранее на цокольном этаже предусматривались нежилые помещения общей площадью 767,10 кв.м. (офисы №№1,2,3,4,5,6,7,8 и 9), впоследующем предусматриваются нежилые помещения общей площадью 718,8 кв. с дополнительным офисом №10 за счет уменьшения площади офисов №5 и №6. Кроме того, в подвале предусмотрены нежилые помещения общей площадью 230,4 кв.м. (№№ 11, 12, 13) (л.д. 103-104, 109-110 и 160, том 1). Указанные изменения внесены в рабочий проект по жилому дому, при этом старый проект аннулирован, о чем в проекте произведена запись проектировщика - ------ (л.д. 66-69 том 1). Согласно п.6 ст.19 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» изменения, внесенные в проектную декларацию, подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию. Проектная декларация и изменения к ней могут размещаться в сети Интернет. Таким образом, застройщик был вправе вносить изменения в проектную декларацию с извещением об этом заинтересованных лиц через сеть Интернет. При этом необходимость согласования изменений проектной декларации с участниками долевого строительства, в том числе и с истицей, законом не предусмотрена, поэтому доводы истицы об одностороннем изменении проектной декларации ответчиком (без получения ее согласия) и незаконном строительстве в подвале нежилых помещений №№11, 12 и 13, являются не обоснованными. Также не обоснованны и ее доводы об изменении назначения общего имущества в цокольном этаже в результате строительства указанных помещений (№№11, 12 и 13) вместо строительства лифтерской и общественных помещений. Так, согласно представленному на данный объект проекту, разработанному ------ в цокольном этаже указаны лифтерская и кружковые (общественные) комнаты (л.д. 64, 70 том 1). Однако, представитель ответчика суду уточнила, что в разработанном проекте в цокольном этаже ------ ошибочно указало на наличие лифтерской и кружковых (общественных) комнат, поскольку ООО «Фирма «Три АсС» утвердило задание на проектирование жилого дома, в котором не были предусмотрены эти помещения. Из материалов дела видно, что 8 сентября 2006 г. между ООО «Фирма «Три АсС» и ------ был заключен договор подряда на выполнение проектных работ № 172/1/05, по условиям которого ------ обязалось разработать проектно-сметную документацию на стадии «Рабочий проект» по объекту «Многоэтажный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями в районе дома ------ Согласно п.1.3 договора для исполнения данного договора заказчик передал подрядчику исходно-разрешительную документацию (в том числе, утвержденное задание на проектирование (л.д. 162-163 том 1). Согласно же заданию на проектирование на многоэтажный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями в районе дома ------, утвержденному директором ООО «Фирма «Три АсС», в доме в цокольном этаже необходимо было предусмотреть офисные помещения, в подвале - нежилые помещения и технические помещения с общим техническим коридором (л.д. 164 том 1). В связи с имеющимися различиями в задании на проектирование и в проекте, ответчик письмом от 21 октября 2009 г. просил ------ внести соответствующие изменения в проект и дать разъяснения о необходимости повторной экспертизы проектно-сметной документации. Застройщик указал, что в разработанном рабочем проекте подвала отсутствуют нежилые помещения, а в цокольном этаже кроме офисных помещений предусмотрена комната лифтеров, что не соответствует требованиям Задания. (л.д. 166 том 1). Из исследованного судом письменного сообщения ------ в адрес застройщика от 2 ноября 2009 года №205/08 следует, что изменения в ранее разработанный рабочий проект «Многоэтажный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями в районе дома ------ внесены. Изменения, внесенные в модифицированную проектную документацию объекта капитального строительства не затрагивающие характеристики конструкций, элементов конструктивных систем объекта капитального строительства, влияющих на безотказность их работы и срока службы такого объекта не подлежат повторной экспертизе. Согласование данных изменений достаточно лицом, осуществляющим разработку ПСД (л.д. 167 том 1). Из измененного рабочего проекта плана отделочных работ цокольного этажа в осях 1-20 следует, что в цокольном этаже предусмотрено строительство только офисных помещений, что соответствует Заданию застройщика на проектирование и проектной декларации (л.д.71, 109 и 162-164 том 1). Как следует из содержаний ст.ст.19 и 21 ФЗ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать различную информацию, в том числе, о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Таким образом, достоверная информация о всех нежилых помещениях, входящих в состав жилого дома, должна содержаться в проектной декларации. С учетом всех обстоятельств дела, судом установлено, что в первоначальной проектной декларации и проектной декларации с внесенными изменениями не предусмотрено, что в составе жилого дома планировалось строительство в цокольном этаже лифтерской и кружковых (общественных) помещений. ------ признав, что первоначально разработанный рабочий проект по жилому дому не соответствовал заданию ответчика на проектирование, внес соответствующие изменения в рабочий проект, согласно которым в цокольном этаже запланированы офисные помещения. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что само по себе наличие в рабочем проекте лифтерской и кружковых (общественных) помещений, который впоследующем в этой части был изменен в связи с отсутствием таких нежилых помещений в задании на проектирование, не свидетельствует о том, что ответчик изменил назначение нежилых помещений в цокольном этаже. Все нежилые помещения в цокольном этаже и в подвале многоквартирного жилого дома ------, указанные в проектной декларации (с учетом внесенных изменений), введены в эксплуатацию, судом не установлен факт изменения ответчиком назначения нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже и в подвале. На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24 августа 2010 г. № «RU 21304000» - «59с», утвержденного распоряжением администрации г.Чебоксары от 27 августа 2010 года № 2736-р, введена в эксплуатацию 3 очередь строительства- нежилые помещения в цокольном (с № 1 по № 10) и подвальном (с № 11 по № 13) этаже по адресу: ------ Согласно указанному разрешению данный объект включает в себя 10 нежилых помещений на цокольном этаже и 3 - в подвале (л.д. 24-29 том 3). При исследовании доводов истицы о том, что в нежилых помещениях №№ 11, 12 и 13, расположенных в подвале жилого дома ------, размещены инженерные коммуникации для эксплуатации всего жилого дома, что препятствовало строительству этих помещений, судом установлено следующее. Из заключения экспертов ------ №0790100381 от 30 сентября 2010 г. видно, что помещение №11 имеет подводку электрический энергии к помещению ------ располагающегося в цокольном этаже, подводку горячего и холодного водоснабжения к помещению ООО ------ распределительную коробку и электропроводку освещения помещения №11, систему отопления с разводкой к помещению ООО «------ пожарно-охранную сигнализацию ООО ------ Помещение №12 имеет разводку системы отопления, идущую с теплового узла офисных помещений в помещение ------ (принадлежащее Яковлеву М.П.), расположенное на цокольном этаже, опуски стояков канализации №7,8 с тройником с заглушкой на каждом стояке, опуски канализации с цокольного этажа, разводку электроснабжения, проходящую транзитом. Помещение №13 имеет разводку системы отопления, идущую с теплового узла офисных помещений в помещение, принадлежащее ООО «------ расположенное на цокольном этаже, мусорокамеры без запорной и сливной арматуры, спуск и подъем системы отопления лестничной клетки без запорной и сливной арматуры, опуск и разводка канализационного стояка идущего с мусорокамеры с тройником и заглушкой, ввод наружного водопровода без запорной и сливной арматуры, электропроводку освещения помещения №13. Таким образом, эксперты пришли к выводу, что в исследуемых помещениях не располагаются коммуникации, препятствующие функционированию систем жизнеобеспечения жилого дома, коммуникации проходят транзитом. Необходимость постоянного открытого доступа в эти помещения отсутствует. При возникновении аварийной ситуации, эксплуатирующая организация имеет возможность отключить подачу воды и электроэнергии без доступа в эти помещения. Нежилые помещения №11, 12, 13 имеют обособленный характер использования, а именно, отдельные входы/выходы, которые были изначально запроектированы, несвязанные с входом/выходом в технический подвал. (л.д.176-191 том 2). У суда нет оснований сомневаться в обоснованности данного письменного доказательства, так как выводы экспертов подтверждаются материалами дела, кроме того, факт прохождении коммуникаций через эти помещения транзитом истицей в судебном заседании не оспаривалось. Пунктом 1 ст.290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Аналогичный перечень объектов долевой собственности собственников многоквартирного дома имеется в п.1 ст.35 ЖК РФ, где указано, что в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат собственникам квартир помещения, не являющиеся частями квартиры и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации. Для отнесения спорных помещений к помещениям, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности (правовой режим имущества), необходимо установление целевого назначения и их функциональную принадлежность. Отнесение помещения к общему имуществу дома либо жилым или нежилым помещениям законодатель связывает с назначением этого помещения: построено оно или приспособлено в установленном порядке для использования в нежилых целях (офисных и т.д.) либо же предназначено для обслуживания, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям. Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что нежилые помещения №№11, 12 и 13 не отвечают вышеуказанным признакам общего имущества и функционального назначения для обслуживания этого имущества. Учитывая первоначальное назначение спорных нежилых помещений как самостоятельного объекта, предназначенных для иных целей, не связанных с обслуживанием жилых помещений данного дома, они не могут считаться находящимися в режиме общей долевой собственности жильцов дома. При приобретении нежилых помещений их собственниками указывалась конкретизация их функционального назначения. С момента постройки дома спорное помещение являлось самостоятельным объектом недвижимости. Из технической документации усматривается, что все запорные арматуры, узлы коммуникаций и санитарно-техническое оборудование, обслуживающие жилые помещения, вынесены за пределы помещений, находящихся в подвале. Через спорные помещения проходят только сквозные стояки водоснабжения, канализации и отопления, которые не являются объектом текущего обслуживания из-за отсутствия запорной арматуры, используя которую, можно из подвального помещения повлиять на условия проживания в вышерасположенных квартирах. Через подвальные помещения офисов не проходят эвакуационные пути, входные группы в подвал решены независимо от входа в подъезд, квартиры и технический подвал. Само по себе нахождение нежилого помещения в жилом доме ниже планировочной отметки земли, не свидетельствует о его исключительном техническом назначении для обслуживания проживающих в жилых помещениях граждан. Поскольку в нежилых помещениях отсутствуют общие объекты инженерной инфраструктуры дома, они не являются общими помещениями по смыслу ст.290 ГК РФ. Таким образом, истица в соответствии со ст.56 ГПК РФ не доказала факт возникновения у нее общей долевой собственности на нежилые спорные помещения и существование законного субъективного права, за защитой которого она обратилась в суд. Построенные в подвале нежилые помещения не затрудняют и не препятствуют реализации прав владения, пользования, распоряжения общим имуществом домовладельцев. Представленный же истицей Акт экспертного исследования помещения №13 в техподполье жилого дома ------ №108/2010 от 15 ноября 2010 г., согласно которому изменения конструктивных решений планировки техподполья и изменение прокладки инженерных сетей в техподполье жилого дома в границах расположения помещения №13, внесенные 16 декабря 2009 г. в разработанный проект многоэтажного жилого дома привели к частичному изменению назначения техподполья, не может быть принят во внимание судом. Истицей изначально был поставлен перед экспертом вопрос по поводу помещения №13, как техподполья жилого дома, хотя оно находится подвале жилого дома, относящемуся к иному конструктивному элементу здания, в связи с чем выводы эксперта являются не обоснованными (т.2 л.д.229-241). Совместно с вводом жилой части дома в эксплуатацию, ТСЖ «Согласие» была передана техническая часть подвала, необходимая для обслуживания дома, а именно: теплоузел, водоузел, насосная, коммуникационный коридор, и обеспечен доступ в помещения, в которых имеются запорные устройства, что подтверждается письмом от 26 августа 2010 г. Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры. Данное обстоятельство подтвердила и представитель ТСЖ «Согласие». Истица также оспаривает соответствие проектной документации помещений цокольного этажа, в частности, помещения под лестничными маршами первого этажа, расположенными во 2 и 3 подъездах дома. Однако, из проектной документации плана отделочных работ цокольного и первого этажа в осях 1-20, альбома 172/05 АР, по жилому дому по ------, выполненного ------ судом установлено, что в цокольном этаже под лестничными маршами 1-го этажа отсутствуют кладовые помещения, но имеются помещения с закрытыми стенами, что препятствует их использованию в связи с невозможностью доступа туда ни со стороны подъезда, ни со стороны офисных помещений №4 и №7. (л.д.55-57, дело №2-693/2011). Из Акта (итоговой проверки) №183 от 28 июля 2010 г. с участием представителей Минстроя Чувашии, ООО фирма «ТриАсС» и ООО ------ проведена (итоговая) проверка 3 этапа строительства объекта- нежилых помещений в цокольном и подвальном этаже в осях 1-30, расположенных по адресу: г------ Установлено, что объект построен в соответствии с требованиями проектной документации, разработанной ------ строительных норм и правил, технических регламентов, иных нормативных правовых актов (л.д.73, дело №2-693/2011). Заключением №66 от 5 августа 2010 г., утвержденным приказом Минстроя Чувашии от 6 августа 2010 г. №04-13/267, подтверждается, что вышеуказанный объект капитального строительства, общей площадью 787,40 кв.м по цокольному этажу, соответствует требованиям проектной документации. Основанием для выдачи заключения является акт итоговой проверки №183 от 28 июля 2010 г. (л.д.72, 74, дело №2-693/2011). Решением Ленинского районного суда г.Чебоксары от 15 февраля 2011 г., вступившим в законную силу 28 марта 2011 г. отказано в удовлетворении заявления Павловой О.А. в признании незаконным Заключения №66 от 5 августа 2010 г. о соответствии построенного объекта капитального строительства- «Многоэтажный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями: 3 этап- нежилые помещения в цокольном и подвальном этаже в осях 1-30» требованиям проектной документации и об отмене приказа Минстроя Чувашии от 6 августа 2010 г. об утверждении данного Заключения. Судом указано, что последующее изменение планировки нежилых помещений их собственниками не влечет признание незаконным Заключения №66 от 5 августа 2010 г. о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации и отмену приказа Минстроя Чувашии от 6 августа 2010 г. об утверждении данного Заключения. В случая же использования помещений под лестничным маршем, которые по проектной документации не предназначены для использования собственниками нежилых помещений №4 и №7, истица, в случае нарушения ее прав и интересов, вправе обратиться с соответствующим требованием к собственникам указанных помещений. В настоящее время истицей также не представлены доказательства использования помещений под лестничными маршами собственниками помещений или другими лицами, нарушений правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. №170, согласно которых не допускается использование лестничных клеток, а также площадок под первым маршем лестницы для размещения мастерских, кладовых и других целей (п.3.2.15), а допускается лишь устройство помещений для узлов управления центрального отопления, водомерных узлов и электрощитов, ограждаемых несгораемыми перегородками. Не представлены и доказательства использования заинтересованным лицом лестничного помещения для складирования материалов, оборудования и инвентаря, установка под лестничными маршами кладовых и других подсобных помещений.(п. 4.8.15). Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной. Существенными признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора. Изменение обстоятельств, как это следует из п.1 ст.451 ГК РФ, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В соответствии со ст.4 ФЗ от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ к существенным условиям договора участия в долевом строительстве относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При заключении договора долевого участия истица обладала полной информацией о строящемся жилом доме, о составе общего имущества в доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В п.7 проектной декларации дома, утвержденной 7 августа 2007 г. указано, что в состав общего имущества входят: подвал в части необходимой для эксплуатации инженерных коммуникаций, чердачное помещение, шахты лифтов, машинное помещение, межквартирные лестничные клетки, мусоропровод, мусорокамера, лифты, все системы водоснабжения, канализации, отопления, электроосвещения, связи, сигнализации, телевидения и радиовещания (л.д.104 том 1). В п.7 проектной декларации, утвержденной 2 ноября 2009 г. состав общего имущества не изменился (л.д.110). Внесенные же застройщиком коррективы проектной документации цокольного и подвального этажей строящегося дома не являются существенными, поскольку не был изменен размер квартиры истицы, размер строящегося дома, состав передаваемого общего имущества и назначение нежилых помещений, входящих в состав строящегося жилого дома. Доводы представителя ответчика о том, что изменения в проектную документацию фактически не являются изменениями, а представляют из себя корректировку рабочего проекта, подтверждается договором подряда от 8 сентября 2006 г., заключенным между застройщиком и ------ их перепиской и проектной документацией дома, которой изначально было предусмотрено 3 входа/выхода в подвал с одной стороны жилого дома и 3 входа/выхода с другой стороны. На стадии разработки проекта планировались отдельные входы/выходы в нежилые помещения подвала, а в положительном заключении государственной экспертизы №21-1-4-0199-10 Минстроя Чувашии указано, что объект государственной экспертизы - откорректированная проектная документация, а не измененная. Требования истицы о необходимости расторжения договора участия в долевом строительстве в связи с несоответствием качества построенного объекта, в частности, в связи с отсутствием вентиляции в кухне квартиры №------ и некачественными оконными изделиями также не могут быть удовлетворены по следующим основаниям. Так, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29 декабря 2009 г. №«RU 21304000» - «42ж», утвержденного распоряжением администрации г.Чебоксары от 30 декабря 2009 г., многоэтажный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями по адресу: ------ введен в эксплуатацию: 153 квартиры (кв. с №1 по №153-1, 2 очереди, блок- секции «А», «Б») (л.д. 87-88 том 1). После ввода объекта в эксплуатацию, в соответствии с требованиями п.4 ст.8 ФЗ №214-ФЗ, 22 января 2010 г. ответчик направил в адрес Павловой О.А. письмо - уведомление о том, что объект строительства (жилая часть) введен в эксплуатацию и ей необходимо подойти для передачи квартиры ------ по акту приёма-передачи и проведения окончательного расчёта (л.д.113 том 1). 9 февраля 2010 г. от истицы поступило требование об исправлении обнаруженных недостатков при приемке квартиры. Она указала на то, что балконная дверь не закрывается, отсутствует вентиляция, в межкомнатных дверных проемах сверху видна арматура, дверные проемы неровные, отсутствуют гильзы, не установлен теплосчетчик, квартира не отапливается (л.д.114 том 1). Письмом от 19 февраля 2010 г. истица была уведомлена ответчиком об исправлении допущенных недостатков и необходимости подписать акт приёма-передачи Со слов истицы судом установлено, что до настоящего времени она не проверила факт исправления ответчиком заявленных ею недостатков по причине обращения в суд с иском о расторжении договора и полагая, что ответчик указанные ею недостатки по вентиляции и оконных изделий не исправил. Однако доводы ответчика о наличии исправной вентиляции в квартире подтверждаются также Актами первичного обследования технического состояния вентиляционных каналов от 7 октября 2009 г., составленного с участием ООО ------ и ЧРООО ------ согласно которым вентиляции от газовых приборов в ------, в том числе и в квартире истицы (№------), отвечают техническим условиям и могут быть допущены в эксплуатацию. Кроме того, для улучшения режима вентиляции ответчиком по согласованию с ------ была возведена отсекающая перегородка на чердаке жилого дома между 2 и 3 подъездами. В связи с тем, что истица уклонилась от приема-передачи квартиры и от проверки факта устранения заявленных ею недостатков, 20 апреля 2010 г. ответчик направил в ее адрес односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (л.д.127-129 том 1). Указанное свидетельствует о том, что ответчиксвои обязательства перед истицей исполнил в полном объеме и в установленные договором сроки, законных оснований для расторжения договора не имеется, а также не имеется оснований для удовлетворения производных от основного требований: о взыскании внесенных денежных средств в размере ------ руб., процентов за пользование денежными средствами в размере ------., расходов за установку счетчиков в размере ------ руб. и по оплате услуг представителя в размере ------ руб.. Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд р е ш и л : В удовлетворении исковых требований Павловой ------ к ООО «Фирма «Три АсС» о расторжении договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями, распложенным по адресу: ------ ------ от 1 октября 2008 г., взыскании внесенных денежных средств в размере ------ руб., процентов за пользование денежными средствами в размере ------ коп., расходов за установку счетчиков в размере ------ руб. и по оплате услуг представителя в размере ------ руб., отказать. Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики через Ленинский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения начиная с 6 июля 2011 г. Судья: Мотивированное решение составлено 5 июля 2011 г. Решение не вступило в законную силу.
квартиры (л.д.120 том 1).