о признании незаключенным договора аренды

Судебные акты /
ПФО /
Чувашская Республика - Чувашия /
Ленинский районный суд г. Чебоксары /
о признании незаключенным договора аренды

о признании незаключенным договора аренды

Дело № 2-442/2011

РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации

12 октября 2011 года г. Чебоксары

Ленинский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики в составе

судьи Няхуковой Э.Г.,

при секретаре судебного заседания Остроградской Н.А.,

с участием:

представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) Кравцовой О.Е.,

представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Галыня Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Хатрахманова ФИО12 к Обществу с ограниченной ответственностью «АТС «Терминал» о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения, устранении препятствий во владении и пользовании помещением, выселении из помещения, взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании упущенной выгоды;

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «АТС «Терминал» к Хатрахманову ФИО13 о признании договора аренды недействительным, взыскании суммы неосновательного обогащения ------ рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Хатрахманов Х.М. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «АТС «Терминал» и, уточнив требования, просил:

признать не заключенным договор аренды нежилого помещения от дата;

взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения ------ за период со дата по день фактического использования помещения;

взыскать с ответчика сумму процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами в размере ------ за период со дата по дата, и, начиная с дата по день фактического исполнения обязательства;

взыскать с ответчика сумму упущенной выгоды в виде неполученных доходов ------ руб.

Исковые требования мотивированы следующим. Истец является собственником нежилого помещения в адрес Между сторонами дата был заключен договор аренды указанного нежилого помещения сроком по дата. С момента подписания договора ответчик ни разу не обращался к истцу с требованием о предоставлении документов для регистрации договора в регистрирующем органе. Договором не определена обязанность той или иной стороны по регистрации договора. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о регистрации договора отсутствуют, а потому истец считает его незаключенным. Однако, ответчик со дата фактически пользуется указанным помещением, не желает его освободить. Истец неоднократно направлял ему претензию по этому поводу.

дата истец направил ответчику претензию, которую получил лично директор ООО «АТС «Терминал» ФИО5

дата заказным письмом с уведомлением было направлено сопроводительное письмо с бухгалтерскими документами к претензии от дата. Указанный документ был получен дата представителем ответчика ФИО6

дата заказным письмом с уведомлением направлялся запрос, который был получен представителем ответчика ФИО6 дата.

дата направлялась телеграмма с уведомлением, которая вручена директору ООО «АТС «Терминал».

дата комиссией был составлен акт обследования нежилого помещения, принадлежащего истцу.

дата было направлено заказное письмо с уведомлением о расторжении договора аренды помещения, что было получено сотрудником АТС «Терминал» ФИО7

дата в адрес ответчика было направлено письмо с приложением бухгалтерских документов.

дата ответчику направлялись телеграммы, которые вручены ФИО5

Ссылаясь на положения ст. 1105 ГК РФ, за пользование помещением, истец просил взыскать с ответчика ------ с учетом методики расчета арендной платы за пользование помещениями, находящимися в собственности города Чебоксары.

Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами истец основывал на положения ст. 395, 1107 ГК РФ.

Ссылаясь на положения ст. 15, 393 ГК РФ, истец просил взыскать с ответчика упущенную выгоду ------ руб., указав, что располагал реальными условиями для получения дохода.

Из этой суммы ------ составляет не полученный по вине ответчика имущественный налоговый вычет за квартиру. В иске указывается, что истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой дать ему справку по форме 2-НДФЛ за дата год для возврата из бюджета подходного налога на основании п. 2 ст. 220 НК РФ. Указанная справка ему не была выдана.

Из указанной суммы ------ составляет авансовый платеж, внесенный ООО ------ по договору аренды нежилого помещения, заключенному между истцом и ООО ------ дата. Поскольку помещение не было освобождено ответчиком, истец вынужден был вернуть деньги обратно.

Не согласившись с иском, ответчик предъявил встречный иск и просил признать недействительным договор аренды нежилого помещения № от дата и взыскать с Хатрахманова Х.М. сумму неосновательного обогащения ------ рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами ------ а начиная с дата по день фактического исполнения обязательства по ------ в день.

Встречные требования мотивированы следующим.

Как выяснилось в ходе ознакомления с материалами настоящего гражданского дела, дата между Коммерческим банком ------ и Хатрахмановым Х.М. был заключен кредитный договор, содержащий следующее условие: «не сдавать квартиру в наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять ее правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора». Из пояснений представителя держателя закладной ОАО ------ суду видно, что Агентство такого согласия Хатрахманову Х.М. не давало.

Встречные требования основаны на положениях ст. 168 ГК РФ.

ООО «АТС «Терминал» полагает, что Хатрахманов Х.М. путем незаконной сдачи квартиры под № адрес незаконно и излишне получил деньги ------ рублей.

При этом истец по встречному иску исходил из стоимости найма квартиры ------ рублей в месяц, указав, что авансовые платежи за наем квартиры произведены им до дата.

Само ОАО ------, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, требование о признании договора аренды помещения недействительным по основанию, изложенному АТС «Терминал», не ставило.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) Кравцова О.Е., уточнив требования, просила признать не заключенным договор аренды нежилого помещения от дата; взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения ------ за период со дата по день фактического использования помещения; взыскать с ответчика сумму процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами в размере ------ за период со дата по дата, и, начиная с дата по день фактического исполнения обязательства; взыскать с ответчика сумму упущенной выгоды в виде неполученных доходов ------

От требований в части устранения препятствий во владении и пользовании помещением, выселения ответчика из помещения, запрета совершения определенных действий в отношении помещения, не чинить препятствия по владению, пользованию и распоряжению помещением и находиться в нем, отказалась, пояснив, что в настоящее время Хатрахманов Х.М. собственником помещения не является.

Встречный иск Кравцова О.Е. не признала, пояснив, что ООО «АТС «Терминал» фактически предоставленным ему помещением пользовалось, напротив, не освободило его по истечении срока аренды.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Галыня Н.Н. первоначальный иск не признал, встречный иск поддержал.

Суду пояснил, что по договору аренду фактически им было предоставлено жилое помещение, а арендная плата за жилое помещение намного ниже, чем арендная плата за нежилое помещение.

Он же суду пояснил, что фактически ООО «АТС «Терминал» пользовался этим помещением с дата (с момента передачи по передаточному акту) до смены собственника.

Остальные лица, участвующие в деле, в суд не явились.

Привлеченный в качестве третьего лица гр. Александров Р.Ю. просил рассмотреть дело без его участия, какого-либо требования относительно предмета спора не ставил.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 45 и 46 Конституции Российской Федерации государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

В соответствии со статьей 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Как установлено по делу, дата между Хатрахмановым Х.М., с одной стороны, и, ООО «АТС «Терминал», с другой стороны, заключен договор аренды помещения №, расположенного на ------ этаже во № подъезде жилого четырехэтажного кирпичного дома адрес Чувашской Республике.

Предмет договора указан как нежилое помещение № площадью ------ кв. м с кадастровым (или условным) номером ------

Согласно п. 5.1 договора, он считается заключенным с момента подписания обеими сторонами и его передачи передаточным актом.

Согласно п. 5.2 договора срок его действия - по дата.

По условиям п. 5.3 договора если ни одна из сторон не уведомит другую об отказе от договора за 30 дней до истечения срока, указанного в п. 5.2 договора, то действие договора возобновляется, и договор аренды считается заключенным на тех же условиях на тот же срок.

В соответствии с п. 3.1 договора сумма арендной платы по договору составляет ------ рублей за один квадратный метр в месяц.

Арендная плата включает в себя расходы по оказанию эксплуатационных, коммунальных и необходимых административно-хозяйственных услуг, в том числе расходы по теплоснабжению, водоснабжению, электроснабжению объекта, которые арендодатель ежемесячно оплачивает самостоятельно, по счетам, выставляемым управляющей компанией ------

При этом стороной истца был представлен суду акт приема-передачи к указанному договору, датированный дата.

Стороной ответчика представлен акт приема-передачи к указанному договору, датированный дата.

Представитель истца не оспаривал подпись истца в акте приема-передачи, датированном дата.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Как указано выше, в договоре аренды объектом аренды указано нежилое помещение № площадью ------ кв. м (с кадастровым (или условным) номером ------ в доме адрес Чувашской Республике.

По сообщению Управления ------ по указанному адресу расположено жилое помещение.

В то же время указанное помещение истец фактически ответчику передал, что сторонами не оспаривается. При этом суд считает установленной, что передача помещения была осуществлена дата, поскольку истец, не оспаривая акт от дата, подписал акт приема-передачи от дата. Суд расценивает такое действие истца как не состоявшийся акт передачи помещения дата.

Получив указанное помещение в аренду, ответчик пользовался им по дата. Указанный факт сторонами не оспаривается, из пояснений сторон видно, что ответчик пользовался помещением до смены собственника, а право собственности на указанное помещение зарегистрировано за новым собственником, Александровым Р.Ю. дата.

При этом каких-либо претензий со стороны жилищных и иных организаций по поводу использования помещения не по назначению к нему не предъявлялось.

Согласно п. 5.2 договора ответчик обязан был освободить указанное помещение дата.

дата истец вручил ответчику претензию - требование о погашении задолженности по арендной плате на дата в размере ------

Истец по первоначальному иску Хатрахманов Х.М. утверждает, что дата истцом в адрес ответчика было направлено письмо-уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, представителем ответчика письмо было получено дата. При этом он ссылается на сообщение ------ Чувашской Республики от дата о том, что письмо от дата было выдано дата сотруднику ООО «АТС «Терминал» ФИО7, действующей на основании доверенности от дата.

Представитель ответчика не признал факт получения письма-уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения, пояснив, что в конверте могли быть другие вложения, так как опись вложения суду не представлена.

дата истцом ответчику была передана телеграмма о том, что дата в ------ часов назначена сдача-прием арендованного помещения в связи с окончанием срока договора от дата.

Указанная телеграмма была вручена руководителю ООО «АТС «Терминал» ФИО5 дата, что подтверждается уведомлением техника ФИО14

Требования истца по первоначальному иску в части признания договора аренды незаключенным основаны на положениях п. 2 ст. 651 ГК РФ, предусматривающей, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как видно из представленных документов, в Едином государственном реестре прав отсутствуют сведения о правах на нежилое помещение, расположенное на ------ этаже жилого четырехэтажного кирпичного здания по адресу: Чувашская Республика, адрес а также обременении (ограничении) арендой чьих-либо прав на указанный объект недвижимости.

По имеющимся материалам в Едином государственном реестре прав было зарегистрировано право собственности Хатрахманова Х.М. на жилое помещение - квартиру под № № по указанному адресу.

дата на основании договора купли-продажи от дата зарегистрировано право собственности Александрова Р.Ю. на указанную квартиру.

Поскольку право собственности истца на нежилое помещение не было зарегистрировано в установленном порядке, ответчик не мог зарегистрировать договор аренды.

В то же время в договоре не определено - на кого возлагается обязанности по регистрации договора аренды.

Кроме того, как установлено судом, фактически передача помещения осуществлена дата. Срок действия договора - по дата. Договор заключен на срок менее ------ года.

В силу изложенных обстоятельств требование истца в указанной части не может быть удовлетворено.

Рассматривая требование о взыскании денег за пользование помещением, суд исходит из следующего.

Фактически между сторонами были достигнуто соглашение о размере арендой платы за помещение ------ руб. за 1 кв. м в месяц. Площадь помещения составляет ------ кв. м.

Таким образом, арендная плата составляет ------ в месяц (------ без учета налога, подлежавшего уплате арендатором).

Согласно представленным документам ответчиком была уплачена арендная плата в следующих размерах и в указанные даты:

В дата году зачислено на лицевой счет Хатрахманова Х.М. в филиале Банка ------ ВСЕГО: ------ рублей.

дата зачислено на лицевой счет - ------;