№ 2-2009/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 июня 2011 года город Уфа
Ленинский районный суд г. Уфы РБ в составе:
председательствующего судьи Манаповой Г.Х.
с участием представителя истцовКажаева Р.Н. по доверенностям № и №,
при секретаре Гимазовой Э.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рязановой Е.А. и Рязановой А.С. к ЗАО «ТЕХ-ИНТЕР» о признании права собственности на доли в незавершенном строительством объекте,
УСТАНОВИЛ:
Рязанова Е.А. и Рязанова А.С. обратились суд с исковым заявлением к ЗАО «ТЕХ-ИНТЕР» о признании права собственности на доли в незавершенном строительством объекте, впоследствии уточнили свои исковые требования, мотивируя следующим.
ДД.ММ.ГГГГ между Рязановой Е.А. и ООО «Вектор Плюс» заключен договор уступки права требования, по условиям которого ООО «Вектор Плюс» передает, а Рязанова Е.А. принимает на себя в полном объеме права и обязанности ООО «Вектор Плюс» и становится стороной по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Тех-Интер» и ООО «Вектор Плюс», по которому ЗАО «Тех-Интер» обязуется построить на земельном участке по адресу: <адрес>, многоэтажный жилой дом (блок/ секции В, Г, Д), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность ООО «Вектор Плюс» двухкомнатную квартиру под номером №, расположенную в <адрес>, общей площадью по проекту 69,71 кв. м. Оплата по договору участия в долевом строительстве и договору уступки права требования была произведена полностью, что подтверждается платежными документами и актом приема-передачи векселей.
ДД.ММ.ГГГГ между Рязановой А.С. и ООО «Вектор Плюс» заключен договор уступки права требования, по условиям которого ООО «Вектор Плюс» передает, а Рязанова А.С. принимает на себя в полном объеме права и обязанности ООО «Вектор Плюс» и становится стороной по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Тех-Интер» и ООО «Вектор Плюс», по которому ЗАО «Тех-интер» обязуется построить на земельном участке по адресу: <адрес> многоэтажный жилой дом (блок/ секции В, Г, Д), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность ООО «Вектор Плюс» однокомнатную квартиру под номером №, расположенную в <адрес>, общей площадью по проекту 46,76 кв. м. Оплата по договору участия в долевом строительстве и договору уступки права требования была произведена полностью, что подтверждается платежными документами и актом приема-передачи векселей.
Указанные договора зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.
Согласно договорам участия в долевом строительстве срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию установлен в ДД.ММ.ГГГГ Однако дом в эксплуатацию ответчиком не сдан, строительство жилого дома прекращено. ДД.ММ.ГГГГ в отношении ответчика введена процедура внешнего управления в рамках требований о признании ЗАО «Тех–Интер» несостоятельным (банкротом), что исключает по мнению истцов возможность завершения строительства дома силами данного Общества ввиду его неплатежеспособности. В рамках процедуры банкротства застройщика на спорный объект незавершенного строительства может быть обращено взыскание иных кредиторов, что может лишить истцов возможности получить проинвестированные ими квартиры в собственность.
Истец Рязанова Е.А. просит признать за ней право собственности на 6971/816380 доли в незавершенном строительством объекте – 2-й очереди многоэтажного жилого дома (блок/ секции В, Г, Д), расположенном на земельном участке кадастровый номер № площадью 5738 кв.м., по адресу: <адрес>, что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать двухкомнатной квартире № общей площадью 69,71 кв.м., расположенную на <адрес>.
Истец Рязанова А.С. просит признать за ней право собственности на 4676/816380 доли в незавершенном строительством объекте – 2-й очереди многоэтажного жилого дома (блок/секции В, Г, Д), расположенном на земельном участке кадастровый номер №, площадью 5738 кв.м., по адресу: <адрес> что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать однокомнатной квартире № общей площадью 46,76 кв.м, расположенную на <адрес>
Представитель ЗАО «ТЕХ-ИНТЕР» в судебное заседание не явился, хотя надлежащим образом был извещен о времени и месте судебного заседания, что подтверждается распиской в получении судебной повестки, приобщенной к материалам дела. О причине неявки суд не известил и не просил рассмотреть дело в его отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке в отсутствие представителя ответчика.
В судебном заседании представитель истцов Кажаев Р.Н. исковые требования истцов поддержал, просил удовлетворить по изложенным в исковом заявлении основаниям. Пояснил, что на день подачи искового заявления степень готовности жилого дома, где расположены квартиры истцов, составляет более 70%: первая очередь жилого дома (секции А и Б) сданы в эксплуатацию и заселены; вторая очередь жилого дома: секция В построена под крышу, вставлены окна, сделаны межкомнатные перегородки; секция Г и секция Д находится в стадии завершения строительства – на уровне 11 этажа. Необходимо выполнить работы: завершить кладку чердака, кровли, провести отделочные работы, внутренние и наружные инженерные сети, оборудовать места общего пользования. Таким образом, квартиры истцов, расположенные в секции Г на 4 этаже и секции Д на 5 этаже, имеются в натуре.
Выслушав представителя истцов, изучив и оценив материалы дела, суд считает исковые требования Рязановой Е.А. и Рязановой А.С. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Рязановой Е.А. и ООО «Вектор Плюс» был заключен договор уступки права требования, по условиям которого ООО «Вектор Плюс» передает, а Рязанова Е.А. принимает на себя в полном объеме права и обязанности ООО «Вектор Плюс» и становится стороной по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Тех-Интер» и ООО «Вектор Плюс», по которому ЗАО «Тех-интер» обязуется построить на земельном участке по адресу: <адрес>, многоэтажный жилой дом (блок/ секции В, Г, Д), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность ООО «Вектор Плюс» двухкомнатную квартиру под номером № расположенную в <адрес>, общей площадью по проекту 69,71 кв. м. Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ДД.ММ.ГГГГ. Финансирование строительства квартиры, а также мест общего пользования пропорционально квартиры в размере <данные изъяты> рублей ООО «Вектор Плюс» выполнено полностью, что подтверждается актом взаимозачета. Договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ. Оплата по договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ истцом Рязановой Е.А. была произведена полностью в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается актом приема-передачи векселей от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между Рязановой А.С. и ООО «Вектор Плюс» был заключен договор уступки права требования, по условиям которого ООО «Вектор Плюс» передает, а Рязанова Е.А. принимает на себя в полном объеме права и обязанности ООО «Вектор Плюс» и становится стороной по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Тех-Интер» и ООО «Вектор Плюс», по которому ЗАО «Тех-Интер» обязуется построить на земельном участке по адресу: <адрес>, многоэтажный жилой дом (блок/ секции В, Г, Д), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность ООО «Вектор Плюс» однокомнатную квартиру под номером №, расположенную в <адрес>, общей площадью по проекту 46,76 кв. м. Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ДД.ММ.ГГГГ. Финансирование строительства квартиры, а также мест общего пользования пропорционально квартиры в размере <данные изъяты> рублей ООО «Вектор Плюс» выполнено полностью, что подтверждается актом взаимозачета.
Договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ. Оплата по договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ истцом Рязановой А.С. была произведена полностью в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается актом приема-передачи векселей от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, истцы, являясь соинвесторами строительства указанного жилого дома, в соответствии с заключенными ими договорами участия в долевом строительстве и договором уступки прав, после сдачи застройщиком данного объекта в эксплуатацию, при исполнении обязательств по оплате жилых помещений, приобретают право собственности на конкретные квартиры с условными (строительными) номерами. Истцы исполнили обязательства по договорам и оплатили стоимость квартир.
Согласно условиям договора долевого участия № и договора долевого участия № срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию установлен в ДД.ММ.ГГГГ
В силу ч.1 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Как следует из материалов дела, ЗАО «Тех-Интер» осуществляет строительство второй очереди многоэтажного жилого дома (блок/секции В. Г, Д) по адресу: <адрес>, на основании разрешения на строительство №, выданного Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа РБ, которое позже было продлено до ДД.ММ.ГГГГ; договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый номер №, площадью 5738 кв.м., предоставленного в аренду на основании постановления главы Администрации городского округа г.Уфа РБ № от ДД.ММ.ГГГГ
Судом установлено, что взятые на себя обязательства по договорам участия в долевом строительстве в нарушение требований ст.6 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик не выполняет. В настоящее время строительство объекта ответчиком не завершено, дом в эксплуатацию не сдан. Степень готовности строящегося жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, составляет более 70%: секции А и Б (первая очередь) сданы в эксплуатацию и заселены; секция В (вторая очередь) жилого дома построена под крышу - вставлены окна, сделаны межкомнатные перегородки; секция Г и секция Д (вторая очередь) находится в стадии завершения строительства.
Определением Арбитражного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ЗАО «Тех-Интер» введена процедура внешнего управлению сроком на 18 месяцев в рамках требований о признании ЗАО «Тех–Интер» несостоятельным (банкротом), введен мораторий на удовлетворение требований кредиторов по денежным обязательствам и обязательным платежам на срок 18 месяцев. Полномочия руководителя предприятия-должника с ДД.ММ.ГГГГ прекращены. Внешним управляющим утверждена Ш.Г.Р.
В настоящее время строительство жилого дома приостановлено и его окончание силами застройщика становится маловероятным. В рамках процедуры банкротства застройщика на спорный объект незавершенного строительства может быть обращено взыскание иных кредиторов, так как незавершенный строительством объект может попасть в конкурсную массу для реализации с целью погашения долгов ЗАО «Тех-Интер» перед кредиторами, не являющихся дольщиками строящегося дома. Возложение таких рисков на дольщиков, добросовестно оплативших стоимость квартир, не представляется оправданным и будет нарушать их права.
При таких обстоятельствах единственным эффективным средством правовой защиты является признание за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Иные средства защиты (в том числе предъявление исковых требований о взыскании неосновательного обогащения) являются не эффективными средствами правовой защиты, так как любые обязательственные требования будут удовлетворяться должником только в рамках процедуры банкротства и только в последнюю очередь, что не обеспечит надлежащую защиту права истца.
Заключив договора участия в долевом строительстве, исполнив полностью возложенные на себя обязательства, истцы приобрели право на получение в собственность указанных квартир. Ответчик со своей стороны обязательства по окончанию строительства и передаче квартиры истцу не выполняет, чем нарушает право истцов на получение указанного объекта недвижимости в собственность. Поскольку застройщик не выполняет обязательства, принятые в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве и имеется угроза неисполнения обязательства в будущем, исковые требования Рязановой Е.А. и Рязановой А.С. подлежат удовлетворению полностью.
Согласно ст.9 ФЗ РФ «О введение в действие части второй ГК РФ» от 26.01.1996 г. № 15-ФЗ, в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В соответствии с ч.1 ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
В настоящее время указанный многоэтажный жилой дом (вторая очередь строительства – секции В,Г,Д) является объектом незавершенного строительства. В силу статьи 130 ГК РФ указанный незавершенный строительством многоквартирный дом является недвижимым имуществом. Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст. 25 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности либо на ином праве, право собственности регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности либо право пользования земельным участком, разрешения на строительство проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Таким образом, права на объекты незавершенного строительства на основании ст. 25 вышеуказанного Закона подлежат государственной регистрации. По смыслу закона государственной регистрации подлежит лишь право на объект незавершенного строительства, а не сам строительный объект как таковой.
Отсутствие у истцов прав на земельный участок и разрешений на строительство дома не может служить основанием к отказу в иске, поскольку отвод земельного участка и разрешение на строительство выдавались застройщику (ответчику) перед началом строительства. При государственной регистрации договоров долевого участия разрешение на строительство предоставлялось в регистрационный отдел. Наличие такого разрешения свидетельствует об отсутствии признаков самовольной постройки, а, следовательно, отсутствуют правовые основания для отказа в регистрации прав на объект незавершенного строительства.
Согласно ч.3 ст.244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Расчет доли, на которую за истцами должно быть признано право собственности, производится из соотношения площадей квартир, приобретаемой истцами, и площади жилого дома.
Согласно разрешению на строительство №, выданного Администрацией городского округа город Уфа в соответствии проектной документацией, общая площадь здания (II очередь строительства: секции В,Г,Д) по <адрес> составляет 8163,80 кв.метров.
Общая площадь объекта долевого строительства (квартиры), который должен быть передан истцу Рязановой Е.А. по договору, составляет 69,71 кв.м. Следовательно, доля, принадлежащая истцу Рязановой Е.А. в незавершенном строительством объекте равна 6971/816380, что после сдачи дома в эксплуатацию составляет двухкомнатную квартиру № общей площадью 69,71 кв.м., расположенную на 5 этаже секции Д.
Общая площадь объекта долевого строительства (квартиры), который должен быть передан истцу Рязановой А.С. по договору, составляет 46,76 кв.м. Следовательно доля, принадлежащая истцу Рязановой А.С. в незавершенном строительством объекте равна 4676/816380, что после сдачи дома в эксплуатацию составляет однокомнатную квартиру № общей площадью 46,76 кв.м, расположенную на 4 этаже секции Г.
На основании ст. 103 ГПК РФ с ЗАО «ТЕХ-ИНТЕР» в доход государства подлежит взысканию госпошлина в размере 19 926 рублей 30 коп.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковое заявление Рязановой Е.А. и Рязановой А.С. удовлетворить.
Признать за Рязановой Е.А. право собственности на 6971/816380 доли в незавершенном строительством объекте – 2-й очереди многоэтажного жилого дома (блок/ секции В, Г, Д), расположенном на земельном участке кадастровый номер №, площадью 5738 кв.м., по адресу: <адрес>, что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать двухкомнатной квартире № общей площадью 69,71 кв.м., расположенной на <адрес>.
Признать за Рязановой А.С. право собственности на 4676/816380 доли в незавершенном строительством объекте – 2-й очереди многоэтажного жилого дома (блок/ секции В, Г, Д), расположенном на земельном участке кадастровый номер №, площадью 5738 кв.м., по адресу: <адрес>, что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать однокомнатной квартире № общей площадью 46,76 кв.м, расположенной на <адрес>.
Взыскать с ЗАО «ТЕХ-ИНТЕР» в доход государства сумму государственной пошлины в размере 19 926 (девятнадцать тысяч девятьсот двадцать шесть) рублей 30 коп.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение 10 дней.
Судья: Г.Х. Манапова Решение в законную силу не вступило на 08.07.2011г.