Дело №2-3392/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 сентября 2011 года г. Уфа
Ленинский районный суд г. Уфы в составе:
Председательствующего судьи Зайнуллиной С.Р.
При секретаре Шамсутдиновой А.Р.
С участием истца Мамлиевой Н.Ш.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мамлиевой Н.Ш. к Администрации ГО г. Уфа о расторжении договора аренды земельного участка и признании права собственности на земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
Истица обратилась в суд с иском к администрации ГО г. Уфа о расторжении договора аренды земельного участка и признании права собственности на земельный участок, мотивируя следующим.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серия № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного основании нотариально удостоверенного договора от ДД.ММ.ГГГГ за № и договора от ДД.ММ.ГГГГ б/н, истец является собственником жилого дома, расположенного на земельном участке, площадью 499 кв.м. по адресу: <адрес>.
Данный жилой дом (общая площадь 68,2 кв.м.), расположенный на земельном участке по указанному адресу изначально согласно архивной выписке из протокола № заседания исполнительного комитета Ждановского районного Совета депутатов трудящихся г. Уфы принадлежал на праве личной собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № – Г.М.М.. В дальнейшем, в результате последующих сделок это право собственности на жилой дом, находящийся на приусадебном земельном участке площадью 544 кв.м. (согласно данным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) перешел к истице, что подтверждается справкой ЬТИ о правовой регистрации домовладения, из которой прослеживается переход права собственности от прежних собственников к ней.
В ДД.ММ.ГГГГ решив оформить право на земельный участок, истец обратилась в установленном порядке в МУП «Земельное агентство» Администрации ГО г. Уфа, однако ей, не разъяснив возможность приватизации земельного участка, представили на подписание договор аренды с КУМС Администрации ГО г. Уфы за № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, который она была вынуждена была подписать, полагая его обязательность.
Согласно кадастровому паспорту (выписке из государственного кадастра недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ № приусадебному земельному участку (общей площадью 499 кв.м.) по указанному адресу был присвоен кадастровый номер №.
Между тем, в соответствии со ст. 35 Конституции РФ граждане вправе иметь землю в частной собственности.
Согласно ч. 4 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса» граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 года № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежащим образом оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ.
В соответствии с Инструкцией о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной НК КХ РСФСР от 28.12.1945 года № 344, действующей на момент регистрации жилого дома за первоначальным собственником дома – Г.М.М.., регистрации подлежали те строения с обслуживающими их земельными участками, которые закончены строительством и находятся в эксплуатации. Право пользования земельным участком, обслуживающим строение в порядке настоящей Инструкции отдельно не регистрируется (параграф 6).
Статьей 87 ЗК РСФСР 1970 года, было установлено, что на землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью; право землепользования лица, к которому перешло право собственности на строение, регистрируется органами коммунального хозяйства.
В силу ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке. к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Решив воспользоваться своим правом на приватизацию земельного участка, истец ДД.ММ.ГГГГ обратилась в администрацию ГО г. Уфа с заявлением о расторжении договора аренды и оформлении права собственности на земельный участок, имея все основания для предоставления его в собственность.
Принимая во внимание вышеизложенные нормы и учитывая, что представленная архивная выписка из протокола заседания исполкома Ждановского районного Совета депутатов трудящихся г. Уфы от 21.07.1949 года «О правовой регистрации строений…» по существу удостоверяла право собственника строения его право на земельный участок, которое не подлежало в то время отдельной регистрации, то у истца были все основания для оформления земельного участка в собственность.
Однако на обращение истца в Администрацию ГО г. Уфа с этим вопросом с Управления по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфа РБ под одним и тем же исходящим номером № от ДД.ММ.ГГГГ были получены два различных ответа:
- из первого следовало, что часть испрашиваемого земельного участка расположена в границах красных линий, и в соответствии с п. 12 ст. 85 ЗК РФ он не может быть предоставлен в частную собственность
- из второго – что оснований для расторжения договора аренды земельного участка – не имеется и дополнительно указано на то, что согласно решению Совета ГО г. Уфа РБ № от ДД.ММ.ГГГГ данный земельный участок входи в число земель зарезервированных для муниципальных нужд с ограничением представления их в собственность.
Истец считает вышеперечисленные отказы незаконными.
Поскольку на момент оформления своих прав на земельный участок истцу дали разъяснение о том, что земля может быть предоставлено только в аренду, то истец полагает, что если бы она знала о возможности приватизации земельного участка, то не стала бы подписывать вышеуказанный договор аренды.
В соответствии с п. 2.2 ст. 3 ФЗ № 137 «О введениив действие ЗК РФ» собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящийся в них на праве аренды земельные участки, независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу ЗК РФ.
Согласно ст. 59 ЗК РФ признание права собственности на земельный участок осуществляется в судебном порядке.
В судебном заседании истец Мамлеева Н.Ш. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика Администрации ГО г.Уфа не явился, уведомлен надлежащим образом, причина не явки суду не известна.
На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.
Выслушав доводы истца, рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Между истцом и ответчиком был заключен Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому истцу на основании постановления главы Администрации ГО г. Уфа РБ № от ДД.ММ.ГГГГ был передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Ленинский район ГО г. Уфа Республики Башкортостан, <адрес>, для обслуживания индивидуального дома, надворных построек и завершения строительства пристроев (лит. А1, А2, А3), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
Согласно справки ГУП «БТИ РБ» № от ДД.ММ.ГГГГ, домовладение находящееся по адресу: <адрес> принадлежит Мамлиевой Н.Ш., на основании свидетельства о государственной регистрации права серия № от ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается и самими свидетельством.
Согласно п.1 ст.36 ЗК РФ: «Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами».
Истец оформил право аренды на используемый земельный участок, в связи с чем он обладает только ограниченным правом на данный объект недвижимости. Федеральный закон – Земельный кодекс Российской Федерации, обязывает муниципальные органы оформлять право собственности на земельные участки, занятые объектами недвижимости граждан. Ограничения в виде наличия договора аренды ЗК РФ не предусматривает. Выбор права на объект недвижимости предоставлен гражданину, т.к. именно он обладает исключительным правом на приватизацию земельного участка.
Нормы Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» закрепляют право лица на получение в собственность земельного участка, на котором находится принадлежащий названному лицу на праве собственности объект недвижимости, и не содержат ограничений этого права в случае, если данный участок зарезервирован для муниципальных нужд, за исключением земельных участков исключенных из оборота, либо ограниченных в обороте федеральным законом.
В соответствии с Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 сентября 2008 г. № 4-В08-11, включенным в Бюллетень № 3 от 25.03.2009: «Собственник дома, расположенного на земельном участке, принадлежащем ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеет право на получение этого земельного участка в собственность», а также: «судам при вынесении решения о предоставлении зарезервированного для государственных или муниципальных нужд земельного участка в собственность граждан, следует руководствоваться нормами ст. 36 Земельного Кодекса РФ».
Для оформления права собственности истец обратилась к ответчику с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка и передаче земельного участка в собственность.
Ответчик письмом № от ДД.ММ.ГГГГ отказался от передачи земельного участка площадью 499 кв.м., кадастровый номер № в собственность, указав, что земельный участок зарезервирован для муниципальных нужд и не может быть предоставлен в собственность. Истец Мамлиева Н.Ш. с данным заявлением категорически не согласилась, и указала, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Ответчиком не представлено доказательств наличия каких-либо ограничений, установленных законодательством.
В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…» № 122-ФЗ от 21.07.97г., ЗК РФ, а также, Положением «О резервировании земель», утв. Постановлением Правительства № 561, ограничение или обременение прав на недвижимые объекты – земельные участки должно быть зарегистрировано в установленном порядке в Главном Управлении Федеральной Регистрационной Службы РБ, а также в органе кадастрового надзора – Кадастровой палате РБ.
Соответственно п.1 ст. 4 ФЗ № 122-ФЗ: «Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом».
Согласно п. 8 «Положения о резервировании земель», утв. Постановлением Правительства № 561 от 22.07.08г.: «Орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение о резервировании земель, направляют копию решения о резервировании земель и прилагаемую к нему схему резервируемых земель в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий ведение государственного кадастра недвижимости в порядке, установленном статьей 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».
Согласно п. 9 «Положения о резервировании земель», утв. Постановлением Правительства № 561 от 22.07.08г.: «Государственная регистрация ограничений прав, установленных решением о резервировании земель, а также прекращения таких ограничений осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Кадастровый паспорт земельного участка площадью 499 кв.м., кадастровый номер №, не содержат информации о наличии зарегистрированного обременения на данный земельный участок в виде резервирования для государственных или муниципальных нужд. Отказ администрации от передачи земельного участка в собственность также не содержит, установленных ЗК РФ обязательных указаний о целях и сроках резервирования, а также не указывает нормативного акта, которым данное резервирование установлено. Следовательно данный земельный участок является не зарезервированным.
При заключении договора аренды земельного участка истцы были введены в заблуждение относительно возможности оформления земельного участка в собственность, что подтверждается письменным отказом передать земельный участок в собственность в связи с резервированием. Истцы были заведомо ограничены в праве выбора приобретения прав на земельный участок площадью 499 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно ст. 451 ГК РФ: договор может быть расторгнут при существенном изменении обстоятельств.
Ст. 451 п.1 определяет: «Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».
Согласно вышеуказанным нормам, а также ст. 20, 36 ЗК РФ, у истцов есть право зарегистрировать на указанный земельный участок право собственности, то есть приватизировать его.
Данное обстоятельство на момент заключения договора аренды земельного участка истцам известно не было, но его существование ранее повлияло бы на то, что договор аренды земельного участка не был бы заключен.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ
РЕШИЛ:
Исковые требования Мамлиевой Н.Ш. о расторжении договора аренды земельного участка и признании права собственности на земельный участок удовлетворить.
Расторгнуть Договор № аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по адресу <адрес> общей площадью 499 кв.м., кадастровый номер №.
Признать за Мамлиевой Н.Ш. право собственности на земельный участок расположенный по адресу <адрес> общей площадью 499 кв.м., кадастровый номер №.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение 10 дней.
Судья Зайнуллина С.Р. Решение вступило в законную силу 07.10.2011г.