РЕШЕНИЕ №
Именем Российской Федерации
4 июля 2012 года г. Уфа
Ленинский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Легкового В.В.,
с участием прокурора Ленинского района г. Уфы Юлдашева Р.Р. истца Уральского Р.Б; представителя истцов Булкина А.Г, Булкиной Т.И. -Даньяновой Л.А (доверен. в деле);
представителя ответчика ОАО «Башкиргеология» -Павловой О.В. (дов. в деле);
представителя ответчика Ермолаева А.А.- Иванова Д.Н. по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,
третьих лиц на стороне ответчика - Нуретдиновой Г.И., Джумаева Д.М., Садыковой О.В., Гибадуллиной М.Б. Ибатуллиной А.И., Ибатуллиной А.И.
при секретаре Максуровой Е.Н
рассмотрев в открытом судебном заседании объединенное гражданское дело по иску прокурора Ленинского района г. Уфы в интересах Булкина А.Г. Уральского Р.Б. к Ермолаеву А.А., ОАО «Башкиргеология» о признании недействительным ( ничтожным) договора купли-продажи здания общежития, приведении сторон в первоначальное положение, прекращении записи о переходе права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признании права собственности на комнаты в порядке приватизации и искового заявления по иску Булкина А.Г., Булкиной Т.И. о признании договора купли-продажи здания общежития недействительным, признании права собственности в порядке приватизации на комнату
УСТАНОВИЛ:
Прокурор Ленинского района г. Уфы обратился в Ленинский районный суд в интересах Булкина А.Г и Уральского Р.Б., проживающих по адресу: <адрес> в комнатах № и № соответственно, к Ермолаеву А.А. и ОАО «Башкиргеология» с исковым заявлением в порядке ст. 45 ГПК РФ о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ здания общежития по адресу: <адрес>, заключенного между ОАО «Башкиргеология» и Ермолаевым А.А., приведении сторон в первоначальное положение, прекращении записи о переходе права от ОАО «Башкиргеология» на здание общежития по адресу: <адрес> к Ермолаеву А.А.. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признании за Булкиным А.Г. права собственности в порядке приватизации на жилое помещение – комнату № в <адрес>, признании за Уральским Р.Б. права собственности в порядке приватизации на жилое помещение – комнату № в <адрес> (л.д.78-81).
Булкин А.Г. и Булкина Т.И., обратились в Ленинский районный суд к Ермолаеву А.А. и ОАО «Башкиргеология» с исковым заявлением о признании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ здания общежития по адресу: <адрес> между ОАО «Башкиргеология» и Ермолаевым А.А. недействительным (ничтожным), признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, ком.44, в равных долях за Булкиным А.Г. и Булкиной Т.И. (л.д.4-5).
Определением от 03.04.2012года вышеуказанные дела были объедены в одно производство (л.д.74).
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора были привлечены: Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, Министерство земельных и имущественных отношений РБ, ГУП «Бюро технической инвентаризации».
Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований были привлечены физические лица: Гибадуллина М.Б., Хайсарова Г.М., Ахтариева Ф.Р., Галимова С.М., Нуриев В.В., Зиянгирова Л.Р., Самсонова Н.Г., Гатауллина Е.И., Кутдусова Т.А., Шафикова .З.Г., Широкожухов Д.А., Газизова А.З., Батыргареева Р.М., Заякин В.С., Мухамадияров А.М., Садыкова О.В., Джумаев Д.М., Абросимова Р.А., Мельникова Ю.В., Нуретдинова Г.И., Ибатуллина А.И., Кузина Т.В. (т.2. л.д.,36 65,99).
В судебном заседании прокурор Юлдашев Р.Р. поддержал заявленные исковые требования. Представитель Булкиных- Даньянова Л.А. и Уральский Р.Б. исковые требования также поддержали мотивируя их следующим:
На основании решения Ленинского районного суда г. Уфы от ДД.ММ.ГГГГ и кассационного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ, за Ильтеряковыми А.Ю., Ильтеряковыми Ю.А., Ильтеряковой Н.М., Ильтеряковым К.Ю., признано право собственности в порядке приватизации на комнату площадью 17,4 кв.м. № на 3 этаже <адрес> по ? доли каждому. Судебная коллегия в определении указала, что жилищные отношения носят длящийся характер.В соответствии со ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которых находились в жилых домах, принадлежащих государственным и муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.
Согласно ст.18 Закона РСФСР от 04.07.1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» в редакции ФЗ от 23.12.1992года №4199-1, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 10.01.1993 года №8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» установлен прямой запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной собственностью), должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.В соответствии с абзацем 1 пункта 4 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.08.1993 года №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе на право бесплатной приватизации жилья.
В настоящее время у физического лица Ермолаева А.А., являющегося собственником общежития по <адрес> отсутствуют заключенные договора с ресурсоснабжающими организациями, что делает невозможным надлежащее обслуживание дома и, соответственно, надлежащее обеспечение жителей коммунальными услугами.
Истцы также считают, что затронуты права проживающих в общежитии граждан на признание права собственности на жилые помещения в порядке приватизации.
Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка);
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Поскольку представляется, что изначально сделка по передаче общежития в уставный капитал ОАО «Башкиргеология», совершенная в 1994 году является ничтожной, она не влечет правовых последствий и не влияет на права граждан на признание права собственности в порядке приватизации.
Следовательно, является ничтожной и сделка купли-продажи жилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, заключенная между Ермолаевым А.А. и ОАО «Башкиргеология»
В обоснование права на приватизацию прокурор Ленинского района указывает на то что Булкин А.Г. и Уральский Р.Б. длительное время проработали в ОАО «Башкиргеология», кроме того и Булкин А.Г. и Уральский Р.Б. пенсионного возраста и их доход не позволяет им самостоятельно защитить свои права.
Кроме того, истцы ссылаются на нарушение п.1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, согласно которой существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
По их мнению, отсутствие указания в договоре купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ здания общежития по адресу: <адрес>, заключенного между ОАО «Башкиргеология» и Ермолаевым А.А., прав проживающих там лиц также является основанием ничтожности данной сделки.
Представитель истца Булкина А.Г., Даньянова Л.А. привела в обоснование своих исковых требований следующее: Данное жилое помещение было построено в 1962 году за счет государственных средств и в связи с преобразованием предприятия «Башкиргеология» в акционерное общество жилой дом подлежал передаче в муниципальную собственность города Уфы. Исходя из этого приватизация жилого дома акционерным обществом незаконна и, в силу ст.7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию спорным жилым помещением, применяются нормы Жилищного кодекса российской Федерации о договоре социального найма, а потому согласно ст.64 Жилищного кодекса Российской Федерации, переход права собственности на занимаемое ими жилое помещение не влечет за собой расторжение или изменение договора социального найма этого жилого помещения. В соответствии со ст.ст.2,8, и 18 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в российской Федерации» истица имеет право приобрести в общую долевую собственность занимаемую ею по договору социального найма спорную комнату в порядке бесплатной приватизации.Сделка купли-продажи с Ермолаевым А.А. ничтожна, так как сделка по внесению государственных общежитий в уставный капитал предприятий считается и называется «ничтожной», а значит, эти здания до сих пор являются государственной собственностью. Данная сделка ничтожна и в связи с тем, что в соответствии с действовавшим Указом президента РФ от 10.01.1993г. №8 при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, из состава приватизируемого имущества подлежали исключению объекты жилого фонда. Регистрация купли-продажи общежития за Ермолаевым А.А. произошла после признания за Ильтеряковыми права собственности на комнату в общежитии определением Верховного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.312 т.1 и др.)
С заявленными исковыми требованиями представители ответчиков ОАО «Башкиргеология» Павлова О.В., Ермолаева А.А.- Иванов Д.Н. не согласны и просят в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, указанным в отзывах на исковые требования.
В обоснование своей позиции представитель Ермолаева А.А., Иванов Д.Н., приводит следующее. По мнению ответчиков ни у Булкина А.Г., ни у Уральский Р.Б. не возникло право на приватизацию.Уральский Р. Б. вселялся в спорное жилое помещение в сентябре 2000 года (этой датой датирована его регистрация по месту жительства), при этом в обоснование законности заселения им представлен Ордер на жилую площадь в общежитии, на занятие им комнаты № по <адрес>, на основании совместного решения администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола адм. ОАО «Башкиргеология» от ДД.ММ.ГГГГ. При этом на данном ордере стоит подпись неуполномоченного лица Данилова и печать не ОАО «Башкиргеология», а Отдела кадров ЖКХ «Башкиргеология», ни профсоюзный комитет, ни администрация Общества, ни комитет комсомола решения о выделе комнаты в общежитии не принимал и не уполномочивал иных лиц кроме как председателя Профкома или руководителя о выделе комнат гражданам.
Заселяясь в 2000 году с спорное жилое помещение истцу было известно о том, что он заселяется в негосударственный жилой фонд, так как ОАО «Башкиргеология» зарегистрировано в 1994 году и следовательно с этого времени жилой дом по <адрес> находился в собственности коммерческой организации ОАО «Башкиргеология».
Булкин А.Г. вселялся в спорное жилое помещение согласно сведениям о регистрации в июле 2001года; Ему и его жене при вселении в спорное жилое помещение Булкину А.Г., было известно о том, что он заселяется в негосударственный жилой фонд, так как ОАО «Башкиргеология» зарегистрировано в 1994 году и следовательно с этого времени жилой дом по <адрес> находился в собственности коммерческой организации ОАО «Башкиргеология».
При этом ответчики считают, что вне зависимости от способа приобретения данного жилого дома ОАО «Башкиргеология» в 1994, вне зависимости от законности или незаконности сделки по приватизации, условия этой приватизации произошедшей в 1994 году никаким образом не могут повлиять на правоотношения сторон ОАО «Башкиргеология» и тех жильцов, которые были заселены после приватизации.
Кроме того, ответчики считают что заявленные исковые требования не восстановят прав истцов, даже в случае если бы они были нарушены, право собственности в порядке приватизации на комнаты в общежитии признаются вне зависимости от того кому принадлежит жилое помещение подлежащее приватизации.
В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. При этом факт обращения в суд не может с достоверностью свидетельствовать о наличии заинтересованности лица. Заинтересованность в признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности должна быть доказана.
Заинтересованность в оспаривании ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности определяется тем, что существование недействительной сделки лишает заинтересованное лицо права, возлагает на него обязанность либо создает препятствия в реализации права по сравнению с тем, как это было бы, если бы ничтожная сделка не существовала.
При этом применение последствий недействительности ничтожной сделки должно осуществляться в интересах лица, предъявившего соответствующее требование.
Представитель Ермолаева А.А., Иванов Д.Н., указывает, что ответчик является добросовестным приобретателем, а кроме того приобретаемое им здание не являлось общежитием.
Приобретенное Ермолаевым А.А. жилое помещение 3-х этажное, общей площадью 837, 3 кв.м. в правоустанавливающих документах как общежитие не поименовано: ни в свидетельстве о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № № и соответственно в договоре купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, ни в правоустанавливающих документах ОАО «Башкиргеология» (Свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № №), поэтому утверждение истца о том, что произошла сделка по продаже общежития не соответствует действительности.
Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Пунктом 35 Постановления N 10/22 разъяснено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Кодекса). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Кодекса.
Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Ответчики полагают, что применение п.2. ст. 167 ГК РФ невозможно в силу того, что индивидуально определенная вещь: здание жилое (литер А, А1) 3-х этажное, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 873 кв.м., которая являлась предметом договора купли-продажи в настоящее время не существует. В настоящее время есть несколько объектов недвижимости (комнаты) которые являются самостоятельно индивидуально-определенными, на каждый их них получены свидетельства на право собственности и каждый из которых включен в гражданский оборот посредством купли-продажи.
На момент рассмотрения спора собственниками жилых помещений (комнат) наряду с Ермолаевым А.А., являются ряд физических лиц: Гибадуллина М.Б. и другие, которые приобрели свои комнаты на основании договоров купли-продажи (прошедших государственную регистрацию) и зарегистрировавших свои прав на них
Представитель ОАО «Башкиргеология» Павлова О.В. в защиту своей позиции изложила следующее. Общежитие, расположенное по адресу: <адрес>), было включено государственной комиссией по приватизации в уставный капитал их организации в процессе приватизации в 1994 году в соответствии с Планом приватизации государственного геологического предприятия «Башкиргеология», утвержденным Решением Госкомсобственности РБ № от ДД.ММ.ГГГГ (далее – общежитие). Решение о включении в уставный капитал ОАО «Башкиргеология» вышеуказанного общежития было принято Госкомсобственностью РБ на основании п. 5 Закона РФ от 03 июля 1991г. №1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета РБ от 17 декабря 1992г. №6-2/511 «О мерах по упорядочению процессов приватизации в РБ», пунктом 9 которого Госкомсобственности РБ было предоставлено право принимать решения по объектам социальной инфраструктуры, находящимся на балансе приватизируемого предприятия, в том числе, включать их стоимость в уставный капитал приватизируемых предприятий.
ОАО «Башкиргеология» было вынуждено подчиниться данному решению, так как Администрация Ленинского района в лице зам. Главы администрации Хуснуллина Н.П. отказалась принять ряд объектов социального обеспечения, в том числе общежитие, в котором проживают истцы.
То есть, с момента подписания Плана приватизации ДД.ММ.ГГГГ общежитие перешло в частную собственность добросовестного приобретателя юридического лица – ОАО "Башкиргеология", Государство неоднократно и вполне однозначно выражало свою волю в виде согласия на отчуждение данного общежития в собственность ОАО "Башкиргеология": когда комиссией по приватизации, большинство членов которой были представителями государства, принималось решение о его включении в уставный капитал; когда на протяжении 15 лет государство принимало налог на данный вид имущества; когда, в лице чиновников Минземимущества РБ, государство принимало решение о продаже ОАО "Башкиргеология" земельного участка под данным общежитием и т.д.
На момент приватизации обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество не требовалось, таким образом, свидетельство ОГРП серия № было получено ими в 2008 году, о чем ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана соответствующая запись №. Регистрация осуществлялась с запросом государственных регистраторов Шевниной Г.Ф. и Габдулхакова С.Г. в Прокуратуру Ленинского района г.Уфы по поводу правомочности такой регистрации. После ответа Ленинской прокуратуры г.Уфы (письмо исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ) о том, что основания для приостановки регистрации отсутствуют, им выдали вышеуказанное свидетельство на право собственности на общежитие.
Сделка по передаче вышеуказанного общежития в уставный капитал никем в надлежащем порядке оспорена не была, последствия ничтожности не применены, имеется вступившее в законную силу решение суда об отказе в признании сделки по передаче вышеуказанного общежития в уставный капитал ничтожной и применении последствий ничтожности (Решение Ленинского суда г.Уфы от ДД.ММ.ГГГГ, Кассационное определение Верховного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ - данное решение оставлено в силе).
На момент заключения сделки ОАО "Башкиргеология" с Ермолаевым А.А. ДД.ММ.ГГГГ, никаких иных, зарегистрированных в соответствии с требованиями действующего законодательства, собственников, кроме ОАО "Башкиргеология", не было. Не появились они и к моменту регистрации права Ермолаева А.А. в ФРС по РБ ДД.ММ.ГГГГ Право собственности Ильтеряковых, которые упоминаются в иске прокурора, зарегистрировано гораздо позже – ДД.ММ.ГГГГ, причем на квадратных метрах, права собственности на которые не были лишены ни ОАО "Башкиргеология", ни Ермолаев А.А. (ни по решению суда, ни по каким-либо другим основаниям).
В дальнейшем Ермолаевым А.А. была осуществлена регистрация права собственности на комнаты общежития по отдельности и получены свидетельства на все комнаты. В настоящий момент собственниками ряда комнат вместе с Ермолаевым А.А. являются проживающие в них граждане, которые приобрели их у него по договору купли-продажи.
Относительно прав Булкина А.Г. и Уральского Р.Б. на приватизацию комнат, представитель ОАО «Башкиргеология» Павлова О.В., отметила, что они никак нарушены не были в результате купли-продажи общежития. Если бы у данных лиц возникло право на приватизацию комнат, в которых они проживают, то Булкин А.Г. и Уральский Р.Б. могли бы его реализовать вне зависимости от наличия признания ничтожности сделки между ОАО "Башкиргеология" и Ермолаевым А.А. и применения последствий по ней.
Проживание Булкина А.Г. и Уральского Р.Б., в общежитии осуществлялось не по договору социального найма, который в соответствии с п.1. ст.672 Гражданского кодекса РФ, п.1 ст.49 Жилищного кодекса РФ может быть заключен только с наймодателем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а на правах нанимателя по договору найма жилого помещения в общежитии (см. соответственнодоговор найма № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО "Башкиргеология" и Булкиным А.Г., договор найма № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО "Башкиргеология" и Уральским Р.Б., и договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО "Башкиргеология" и индивидуальным предпринимателем Уральским Р.Б.(л.д. 283)
Таким образом, проживание на условиях коммерческого найма не свидетельствует о наличии у Булкина А.Г. и Уральского Р.Б. права на бесплатное получение в собственность вышеуказанных комнат. Третьи лица (физические лица) участвующие в заседании Нуретдинова Г.И., Джумаев Д.М., Садыкова О.В., Гибадуллина М.Б. Ибатуллина А.И., Ибатуллина А.И. просили в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку в противном случае будут нарушены их жилищные права., поскольку ими они на основании договоров купли-продажи приобрели в собственность в комнаты в общежитии и при удовлетворении исков это повлечет признание недействительными и сделок о покупке у Ермолаева А.А жилья. Иные третьи лица просили рассмотреть дело в их отсутствие (л.д.91-95 т.2)
Третьи лица в лице Управления ФРС по РБ, Министерство земельных и имущественных отношений, БТИ своих представителей в судебное заседание не направили.
Суд, с учетом мнения участников судебного заседания, на основании ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело приданной явке.
Выслушав участников процесса, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему: Общежитие, расположенное по адресу: <адрес> было включено государственной комиссией по приватизации в уставный капитал ОАО «Башкиргеология» в процессе приватизации в 1994 году в соответствии с Планом приватизации государственного геологического предприятия «Башкиргеология», утвержденным Решением Госкомсобственности РБ № от ДД.ММ.ГГГГ (далее – общежитие).
В качестве юридического лица ОАО «Башкиргеология» зарегистрировано Постановлением главы администрации Ленинского района г. Уфы от ДД.ММ.ГГГГ №.
Таким образом, судом установлено, что в 1994 году состоялась сделка по приватизации предприятия, и общежитие перешло в собственность ОАО «Башкиргеология».
На момент приватизации обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество не требовалось и ОАО «Башкиргеология» зарегистрировало право собственности на жилое здание по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Башкиргеология» и Ермолаевым А.А. заключен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. В УФРС по РБ данный договор был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22 и др. т.1)
Впоследствии Ермолаевым А.А. была произведена регистрация в Управлении ФРС РБ на каждую комнату общежития в отдельности.
В последующем часть принадлежащих ему комнат был продана физическим лицам: Гибадуллинной М.Б. и другим, о чем имеются соответствующие договора. Все вышеуказанные договора купли-продажи прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ (л.л.38-63 т.2).
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, подтверждены сторонами и в судебном заседании не оспариваются.
В соответствии со ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой ссудой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной модет быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительной сделки не предусмотрены законом.
В силу ч.1 ст.181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Заявляя требование о признании недействительности договора купли-продажи, заключенного между ОАО «Башкиргеология» и Ермолаевым А.А., истцы ссылаются на ничтожность сделки по включению общежития, расположенного по адресу: <адрес> в уставный капитал ОАО «Башкиргеология».
Между тем, данная сделка была совершена в 1994 году, в том же году началось ее исполнение (л.д.4-27 т.2 и др.)
Решение о национализации вышеуказанного общежития органами государственной власти не принималось, иных оснований для отчуждения общежития, принадлежавшего ОАО «Башкиргеология», в государственную или муниципальную собственность нет.
Судом установлено, что решением Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску Ильтеряковых к ОАО «Башкиргеология» о признании ничтожности сделки по включению в уставный капитал ОАО «Башкиргеология» общежития по <адрес> отказано по причине пропуска срока исковой давности для обращения в суд с требованиями о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Кассационное определение Верховного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ в вышеуказанной части Решение Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено в силе( л.д. ).
Таким образом, на момент рассмотрения настоящего иска, последствия недействительности ничтожной сделки (приватизации общежития и включению общежития в уставный капитал ОАО «Башкиргеология»), предусмотренные ст.167 ГК РФ, применены не были, и оснований для их применения при рассмотрении настоящего дела не имеется.
ОАО «Башкиргеология» будучи собственником спорного общежития на основании ст.209 ГК РФ распорядилось своим имуществом, продав его Ермолаеву А.А.
При таких обстоятельствах, оснований считать ничтожной сделку купли-продажи общежития, заключенную между ОАО «Башкиргеология» и Ермолаевым А.А. по мотиву ничтожности включения общежития в уставный капитал ОАО «Башкиргеология», у суда не имеется.
Напротив доводы представителя ответчика Ермолаева А.А. Иванова Д.Н. находят свое подтверждение.
Выбор определенного способа защиты должен преследовать цель не только защиты, но и восстановления нарушенного права.
В силу п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на. необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав. Применение избранного прокурором способа защиты не влечет восстановления нарушенного права, что свидетельствует о неверном его выборе.
Избрание способа защиты, не предусмотренного законодательством и не влекущего восстановления нарушенных прав, является основанием к отказу в удовлетворении исковых требований прокурора Ленинского района (аналогичные выводы изложены в Постановлении ФАС СКО от ДД.ММ.ГГГГ N № и в Постановлении ФАС СЗО от ДД.ММ.ГГГГ по делу №).
Оспаривая договор купли-продажи здания общежития прокурор просит привести стороны в исходное положение, т.е возвратить его вновь в собственность ОАО «Башкиргеология», хотя при этом заявляет о том, что это в 1994г. это было осуществлено незаконно. Если приватизация 1994г. была незаконна, то следовательно прокурор не вправе заявлять требование о восстановлении в правах незаконного владельца.
Суд учитывает, что прокуратура Ленинского района г. Уфы в апреле 2008г. в адрес УФРС по РБ направило письмо о том, что оснований для приостановки регистрации права собственности ОАО »Башкиргеология» в отношении здания по <адрес> не имеется (л.д.291 т.1).
В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. При этом факт обращения в суд не может с достоверностью свидетельствовать о наличии заинтересованности лица. Заинтересованность в признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности должна быть доказана.
Заинтересованность в оспаривании ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности определяется тем, что существование недействительной сделки лишает заинтересованное лицо права, возлагает на него обязанность либо создает препятствия в реализации права по сравнению с тем, как это было бы, если бы ничтожная сделка не существовала.
При этом применение последствий недействительности ничтожной сделки должно осуществляться в интересах лица, предъявившего соответствующее требование.
Интерес в оспаривании сделок должен носить материально-правовой характер, то есть заключением или исполнением этих сделок должны нарушаться права истцов или охраняемые законом интересы
Оценивая на основании приведенных правовых положений обоснованность исковых требований, суд приходит к выводу об отсутствии заинтересованности истцов в признании оспариваемого договора недействительным, поскольку ни Булкин А.Г., ни Уральский Р.Б. не являются стороной данного договора, оспариваемая сделка не может повлечь нарушение их прав, поскольку никоим образом не влияет на установление, изменение или прекращение их гражданских прав и обязанностей. Применение последствий недействительности указанной сделки непосредственно не повлияет на права и обязанности истцов.
Кроме того, требования прокурора о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ здания общежития по адресу: <адрес>, заключенного между ОАО «Башкиргеология» и Ермолаевым А.А., привидением сторон в первоначальной положение не могут быть удовлетворены и в силу разъяснений Постановления Конституционного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № согласно которых, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело право отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация);
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статье 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.)
Представители ответчиков ОАО «Башкиргеология» и Ермолаева А.А. – Павлова О.В. и Иванов Д.Н. заявили о добросовестности указанных ответчиков, а также о добросовестности и тех физических лиц, которые прибрели комнаты у Ермолаева А.А. Истцами доказательств обратного не представлено. На основании изложенного, требования истцов не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестным приобретателям с использованием правового механизма, установленного п.1. и п.2. ст. 167 ГК РФ.
Требование о прекращении записи о переходе права от ОАО «Башкиргеология» на здание общежития по адресу: <адрес>, к Ермолаеву А.А. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 2 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом о регистрации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
По смыслу указанной нормы Закона о регистрации в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право. Оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание тех оснований, по которым возникло конкретное право конкретного лица. Оспаривание права понимается как предъявление требований о признании права за лицом, обращающимся в суд, так и требование о признании недействительными оснований возникновения права у лица, против которого инициируется судебный процесс, а также использование иных, прямо указанных в законе способов защиты права, как-то: истребование имущества из чужого незаконного владения, применение последствий недействительности ничтожной сделки и другие.
Таким образом, требование об оспаривании зарегистрированного права, по существу, направлено на прекращение права и исключение из ЕГРП записи о государственной регистрации права.
Согласно п. 2 ст. 12 Закона о регистрации ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Государственная регистрация права определяет в силу ст. ст. 219, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации момент возникновения (прекращения, перехода) права собственности, но не является основанием его возникновения.
Учитывая изложенное, прекратить возможно только право собственности, а не запись о его переходе. Иное применение вышеуказанных норм говорило бы о том, что оспаривается действие регистрирующего органа осуществляющего такую запись, а не оспариваемого права.
Кроме того, права собственности на спорный объект недвижимости, как и запись в ЕГРП о
праве собственности Ермолаева А.А. на общежитие уже погашены в момент раздела спорного объекта на комнаты, а затем после их частичной реализации физическим лицам.
Таким образом, истец предъявляет исковые требования не к правообладателям спорного объекта недвижимости, а к Ермолаеву А.А. и ОАО «Башкиргеология», которые уже не являются собственниками спорного объекта;
Согласно п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, предусмотренными ст. 12 названного Кодекса.Под способами защиты нарушенных или оспоренных гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление нарушенных или оспоренных прав. Избрание способов
защиты нарушенного или оспоренного права является правом истца. Однако последний вправе воспользоваться не любым, а конкретным способом, установленным в законе, в частности, в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации или иных законах. Выбор конкретного способа
защиты определяется спецификой защищаемого права и характером правонарушения.
Оценив содержание заявленных требований и доводы истца, суд приходит к выводу о том, что истец избрал способ защиты (прекращение записи о переходе права), не предусмотренный ни
Гражданским кодексом Российской Федерации, ни Законом о регистрации, в связи с чем избрание такого способа защиты противоречит изложенным выше положениям об избрании способа защиты нарушенного права.
Доводы истцов о нарушении п.1. ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ здания общежития по адресу: <адрес>, заключенного между ОАО «Башкиргеология» и Ермолаевым А.А. не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела. Истцами не представлены доказательства прав лиц на жилые помещения, которые имели место на момент заключения вышеуказанного договора купли-продажи и которые должны были быть отражены в нем. При этом утверждение ответчиков, о том, что у них таких сведений также не было, не опровергаются документально.
Ссылка на судебные постановления в отношении Ильтеряковых не может быть принята во внимание, поскольку решением Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований Ильтеряковым было отказано. В последующем Определением Верховного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования были удовлетворены в части признания права собственности на комнату, при этом само право было зарегистрировано только ДД.ММ.ГГГГ.
На момент заключения договора купли продажи № ДД.ММ.ГГГГ и дату государственной регистрации вышеуказанного договора ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного права за семьей Ильтеряковых не было, а на дату подписания договора было только решение об отказе в удовлетворении исковых требований. При этом в последствии право собственности было зарегистрировано, на что заключенный договор купли-продажи не повлиял.
При этом Ильтеряковыми каких либо исковых требований связанных со сделкой купли-продажи здания не предъявлено, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что отсутствие в договоре купли-продажи, стороной которого истцы не являются, каких-либо условий, зависящих от соглашения сторон договора, в том числе условий, указанных в части 1 статьи 558 ГК РФ, само по себе не может служить основанием для признания данного договора недействительным по основаниям, установленным ст. 168 ГК РФ, а истцам, права которых заключенным договором не нарушены, право требования применения последствий недействительности указанной сделки, не принадлежит.
Поскольку положения части 1 статьи 558 ГК РФ, определяют существенные условия договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, но не устанавливают правовые последствия отсутствия в договоре указания на такое условие, как признание договора недействительным.
Суд приходит к выводу, что отсутствие в договоре того или иного условия, относящегося к существенным, не влияет на действительность договора в том случае, если его можно признать заключенным.
При этом, положения части 2 ст. 166 ГК РФ, в силу которых требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, не свидетельствуют о праве на обращение с таким требованием любого лица, чьи охраняемые законом интересы в результате совершения сделки не нарушены, либо восстановление прав которого не зависит от применения реституции по сделке.
Доказательств наличия иных законных оснований для признания оспариваемой истцами сделки ничтожной, истцами не представлено.
Также суд пришел к мнению, что права истцов приватизацией здания общежития и в дальнейшем его куплей-продажей не нарушены, поскольку к спорному жилому помещению правила о договоре социального найма не применяются.
В силу ст.2 закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетнего.
Как усматривается из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ государственному геологическому предприятию «Башкиргеология» (далее ГГП «Башкиргеология») Постановлением Совета Министров РБ № разрешена приватизация при условии выпуска «золотой акции» на основании Распоряжения Совета Министров Республики Башкортостан о разрешении Государственному комитету Республики Башкортостан по управлению государственным имуществом Республики Башкортостан осуществить приватизацию государственного геологического предприятия «Башкиргеология» в соответствии с «Программой приватизации государственных и муниципальных предприятий РБ на 1993 год» План приватизации утвержден Председателем Госкомимущества РБ ДД.ММ.ГГГГ. Зарегистрировано ОАО «Башкиргеология» как юридическое лицо было ДД.ММ.ГГГГ (л.д.51-54. 270-276 т.1 и др.).
Указом Президиума Верховного Совета Республики Башкортостан «О мерах по упорядочиванию процессов приватизации в Республике Башкортостан» от ДД.ММ.ГГГГ № Государственному комитету Республики Башкортостан по управлению государственным имуществом было предоставлено право принимать решение по объектам социальной инфраструктуры, находящимся на балансе приватизируемого предприятия, при этом предусмотрев включение их стоимости в уставный капитал приватизируемых предприятий.
На основании Плана приватизации, утвержденного ДД.ММ.ГГГГ председателем Государственного комитета РБ по управлению государственным имуществом, ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации права собственности ОАО «Башкиргеология» на общежитие – здание жилое, расположенное по адресу: <адрес> (л.д.275-276).
Следовательно, с ДД.ММ.ГГГГ здание общежития находилось в собственности ОАО «Башкиргеология» и то обстоятельство, что право собственности было зарегистрировано за юридическим лицом лишь ДД.ММ.ГГГГ, не свидетельствует о том, что данное право не возникло с марта 1994 года, поскольку на момент приватизации обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество не требовалось.
Здание общежития по адресу: <адрес>, в муниципальную собственность не передавалось, являлось собственностью акционерного общества, которое вправе было распорядиться принадлежащим ему имуществом по собственному усмотрению в соответствии с нормами гражданского права, что и было сделано при осуществлении купли-продажи данного общежития Ермолаеву А.А.
Право на приватизацию занимаемого жилого помещения напрямую связано с наличием права проживания в жилом доме государственного предприятия на момент его преобразования (акционирования). Судом установлено, что истцы на момент акционирования ОАО «Башкиргеология» в спорном общежитии не проживали, их заселение произошло позже в 1995 году (Булкина А.Г.) и 2000 году (Уральского Р.Б.). В последующем с каждым из них заключались ежегодные договора найма, а с Уральским Р.Б. с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды как с индивидуальным предпринимателем (л.д. 283). При этом документов подтверждающих заселение на условиях социального найма истцами не представлено. Факт регистрации по месту жительства истцов также не подтверждает их прав на приватизацию.
Таким образом, права истцов на момент совершения сделки приватизации в марте 1994 года нарушены не были, так как право пользования комнатой в общежитии возникло позже.
Акционерное общество предоставило истцам комнаты в общежитии, поскольку как его собственник, было вправе распоряжаться им. Таким образом, положения действующего законодательства о договоре социального найма в данном случае применению не подлежат. Право собственности ОАО «Башкиргеология» на спорное здание общежития никем оспорено не было, на момент совершения сделки купли-продажи с Ермолаевым А.А. оно было действительным. Право собственности Ермолаева А.А. также в надлежащем порядке никем оспорено не было, на настоящий момент оно является действительным.
Утверждение о том, что истцы (Булкин А.Г. с 1995г., Уральский Р.Б. с 2000г.) года проживают в комнатах спорного общежития, зарегистрированы в них и оплачивают коммунальные услуги, ранее право приватизации не использовали, не свидетельствуют о наличии у них права на бесплатное получения в собственность комнаты, с марта 1994 года по февраль 2011 года принадлежавшей акционерному обществу, а с ДД.ММ.ГГГГ принадлежащей Ермолаеву А.А.
Представленный Уральским Р.Б. в материалы дела корешок ордера на жилую площадь в общежитии за номером 10, также не свидетельствует о возникновении права на приватизацию. В частности в данном документе не указан номер комнаты на которую он выдавался (л.д.32 т.2). Кроме того представитель ОАО «Башкиргеология» Павлова О.В. опровергает законность его выдачи, по мотивам отсутствия решения профкома или администрации ОАО «Башкиргеологии» о выделе комнаты Уральскому Р.Б, подписания данного ордера неуполномоченным лицом, и выдачи его жилищно-коммунальным хозяйством, подразделением которое не было наделено полномочиями по выдаче ордеров, с чем суд соглашается. У ответчика он проработал лишь 9 месяцев. Суд учитывает устоявшуюся судебную практику Верховного Суда РФ и РБ, согласно которой право на приватизацию занимаемого жилого помещения напрямую связано с наличием права проживания в жилом помещении государственного предприятии на момент его преобразования (акционирования). Булкины и Уральский Р.В. до 1994г. в ОАО «Башкиргелогия» не работали и им в установленном порядке комнаты в общежитии не представлялись, в связи с чем право на их приватизацию они не имеют.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-197 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований прокурора Ленинского района г. Уфы в интересах Булкина А.Г. и Уральского Р.Б. к Ермолаеву А.А., ОАО «Башкиргеология» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ здания общежития по адресу: <адрес>, привидении сторон в первоначальное положение, прекращении записи о переходе права от ОАО «Башкиргеология» на здание общежития по адресу: <адрес> к Ермолаеву А.А., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признании за Булкиным А.Г. права собственности в порядке приватизации на жилое помещение – комнату № в <адрес>, признании за Уральским Р.Б. права собственности в порядке приватизации на жилое помещение – комнату № в <адрес>,- отказать;
В удовлетворении исковых требований Булкина А.Г. и Булкиной Т.И., к Ермолаеву А.А. и ОАО «Башкиргеология» о признании договора купли-продажи №-Х от ДД.ММ.ГГГГ здания общежития по адресу: <адрес> между ОАО «Башкиргеология» и Ермолаевым А.А. недействительным (ничтожным), признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, -отказать; Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию через Ленинский районный суд г. Уфы РБ в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья: В.В. Легковой. Решение в законную силу не вступило.