Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
7 декабря 2010 года г. Астрахань
Ленинский районный суд г. Астрахани в составе:
председательствующего судьи Д.В. Широковой,
при секретаре Л.Н. Кадралиевой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Дюсеновой У.К. к Негереву С.А., Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по "А" области о признании недействительным пункта договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании незаконными действий государственного органа, обязании Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по "А" области отменить регистрацию залога,
УСТАНОВИЛ:
Дюсенова У.К. обратилась в суд с исковыми требованиями к Негереву С.А., о признании недействительным пункта 4. Договора купли-продажи земельного участка, касающегося ипотеки, применении последствий недействительности сделки, указав, что (дата) между нею и ответчиком заключён договор купли-продажи земельного участка, площадью № кв.м., расположенного по адресу: (обезличен) на сумму №. Согласно п.4 Договора, до момента полной оплаты стоимости земельного участка, указанный земельный участок находится в залоге у продавца. Данный пункт договора не действителен, поскольку противоречит нормам Федерального Закона «Об ипотеке», в связи с чем договор о залоге земельного участка является ничтожным.
Впоследствии истец, на стадии подготовки к судебному заседанию, в порядке ст. 39 ГПК РФ, увеличил объём исковых требований, просил применить последствия недействительности сделки, признать отсутствие всяких юридических последствий данного пункта договора и его недействительность с момента заключения; возвратить земельный участок из залога собственнику, обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии отменить регистрацию залога, как ничтожную, с момента этой регистрации.
Определением от (дата) в качестве ответчика привлечён государственный орган Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по "А".
В судебном заседании (дата) истец, в порядке ст. 39 ГПК РФ приняты увеличения исковых требований.
В судебном заседании истец Дюсенова У.К. просила заявленные исковые требования удовлетворить, пояснив, что при подписании договора купли-продажи земельного участка не понимала значение смысла п.4 Договора, касающегося ипотеки.
Представитель истца Марченко Р.В., действующий на основании доверенности, просил заявленные исковые требования удовлетворить. Признать п.4 Договора ничтожным, как не соответствующий нормам федерального закона «Об ипотеке», а кроме того просил признать незаконными действия государственного органа, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, выразившиеся в регистрации п.4 Договора купли-продажи.
Представитель ответчика Рудев В.В., действующий на основании доверенности, исковое заявление не признал, просил отказать в удовлетворении требований истца.
Представитель ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "А" Кутьина А.А., действующая на основании доверенности, исковое заявление не признала, просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. По поводу требований Дюсеновой о признании незаконными действий государственного органа, пояснила, что Дюсеновой пропущен срок исковой давности на обжалование действий госоргана, предусмотренный ст. 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст.ст. 420-422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
На основании ст.ст. 454, 549, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Как следует из положений ст.488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю, покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
По смыслу ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков регулируется законом об ипотеке. Залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
По смыслу ст. ст. 1,2,11,20 Федерального закона от (дата) N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства, основанного на купле-продаже.
В Законе об ипотеке предусмотрены особенности ипотеки в силу закона, т.е. залога недвижимого имущества, возникающего на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. В этом случае применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Одним из примеров ипотеки в силу закона является ипотека (в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ), с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.
Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины, одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.
Как установлено в судебном заседании, (дата) Исмаилова (Дюсенова) У.К. приобрела у Негерева С.А. земельный участок, площадью № кв.м., расположенный по адресу (обезличен), что подтверждается договором купли-продажи земельного участка (л.д.4).
Согласно п.3 Договора, по соглашению сторон указанный земельный участок продаётся за №.
На момент подписания настоящего договора, Покупатель передал Продавцу сумму в размере № рублей; Покупатель обязуется произвести оплату оставшейся суммы, в размере № в срок до (дата), путём передачи денег Продавцу или иным взаимосогласованным Сторонами способом.
Как следует из п.4 Договора, с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости земельного участка, указанный земельный участок находится в залоге у продавца.
Договор купли-продажи земельного участка прошёл регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по "А" области (дата), кроме того, (дата) произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, о чём свидетельствуют штампы Управления, имеющиеся на договоре (л.д.4), а кроме того, государственная регистрация подтверждается делом правоустанавливающих документов № (л.д.18-57).
В частности, согласно материалам правоустанавливающего дела ( л.д. 38), Исмаиловой (Дюсеновой) У.К. подписано заявление в регистрационную службу о регистрации ограничения права собственности на земельный участок, ипотеки в силу закона.
В судебном заседании истец подтвердила, что договор купли-продажи земельного участка ею подписывался, сумму в размере № в оплату земельного участка передавала Негереву С.А., произвести полную оплату по договору по сложившимся жизненным обстоятельствам не смогла. В заявлении в регистрационную службу о регистрации ограничения права собственности на земельный участок, ипотеки в силу закона, стоит её подпись, однако подписала такое заявление, не понимая его смысла.
Согласно объяснениям в судебном заседании представителя ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "А" области, при регистрации документов в Управлении, заявления составляются специалистами при помощи специализированной компьютерной программы, после чего специалист в обязательном порядке разъясняет заявителям основания заявлений.
Представитель ответчика Рудев В.В. в судебном заседании подтвердил, что в его присутствии Исмаиловой (Дюсеновой) У.К. специалистом Управления разъяснялись все правовые последствия по заявлению, после чего она поставила в нём свою подпись.
В совокупности представленных доказательств, учитывая их взаимную связь, достоверность и достаточность, суд, установив, что сделка по договору купли-продажи земельного участка между Негеревым С.А. и Исмаиловой (Дюсеновой) У.К., состоялась (дата), при этом Исмаилова (Дюсенова) У.К., подписывая договор, согласилась со всеми указанными в нём условиями, в частности и с п.4 Договора, касающегося ипотеки, а кроме того, при регистрации сделки в Управлении государственной регистрации, собственноручно подписала заявление об ограничении права собственности на земельный участок, т.е. ипотеки в силу закона, приходит к выводу о законности совершённой сделки и отказе в удовлетворении исковых требований Дюсеновой У.К.
Требования Дюсеновой У.К. в части признания незаконными действий государственного органа, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "А" области, выразившиеся в незаконной регистрации п.4 договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: (обезличен), не состоятельны.
Поскольку судом п.4 Договора купли-продажи земельного участка признан законным, следовательно, требования истца о признании незаконными действий государственного органа подлежат оставлению без удовлетворения.
Кроме того, в соответствии со ст. 199 Гражданского Кодекса Российской Федерации, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В судебном заседании ответчик, представитель службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "А" области, заявил о необходимости отказа Дюсеновой У.К. в требовании о признании незаконными действий государственного органа, ввиду пропущенного срока исковой давности.
В соответствии со ст. 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.
Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня регистрации договора, т.е. (дата), следовательно, трехмесячный срок истек (дата).
В качестве доказательств уважительности причины пропуска указанного срока, представитель истца в судебном заседании указал, что о незаконности действий ответчика истцу стало известно в день составления искового заявления, то есть (дата).
Суд не принимает в качестве доказательств уважительности причины пропуска срока исковой давности довод представителя Дюсеновой У.К., поскольку, как установлено в судебном заседании, при подписании Договора купли-продажи, Дюсенова У.К. ознакомлена и с п.4 Договора, касающегося ипотеки, документы на регистрацию договора подавались ею лично (дата), она имела возможность обратиться в суд с заявлением на незаконные действия государственного органа с (дата).
Таким образом, проанализировав исследованные в ходе судебного разбирательства доводы истца и его представителя об уважительности причин пропуска срока, заявление ответчика о необходимости отказа в требованиях истца в связи с пропуском срока исковой давности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Дюсеновой в части признания незаконными действий государственного органа, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "А" области, выразившиеся в незаконной регистрации п.4 договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: (обезличен), касающегося ипотеки.
Доводы истца Дюсеновой У.К. и её представителя Марченко Р.В.о ничтожности п.4 договора купли продажи земельного участка в связи с противоречием действующему законодательству, проверялись в судебном заседании и признаны судом не состоятельными, поскольку, согласно вышеприведённым нормам Федерального закона от (дата) N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека в обеспечение обязательств по договору купли-продажи, признаётся ипотекой в силу закона.
Поскольку договор купли-продажи земельного участка между Негеревым С.А. и Исмаиловой (Дюсеновой) У.К. заключен (дата), а заарегестрирован (дата), к Договору применяются нормы Федерального закона «об ипотеке (залоге недвижимости) от (дата) №102-ФЗ, без учёта изменений, внесенных в закон (дата) N 66-ФЗ, (дата) N 264-ФЗ, (дата) N 306-ФЗ, (дата) N 166-ФЗ, (дата) N 119-ФЗ.
По смыслу закона об ипотеке, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без предоставления отдельного заявления; внесение в ЕГРП сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство; в случае государственной регистрации ипотека в силу закона удостоверяется путём надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой.
Ссылка представителя истца Марченко Р.В. о том, что при заключении договора купли-продажи земельного участка истец Дюсенова состояла в брачных отношениях, однако, согласия на приобретение участка супруг не давал, не основана на законе.
Согласно ст. 31 Семейного Кодекса Российской Федерации, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Как следует из положений ст. ст. 164,131 Гражданского Кодекса Российской Федерации, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит в том числе и ипотека.
Таким образом, предоставление нотариально заверенного согласия супруга Исмаиловой У.К. на приобретение земельного участка законом не предусмотрено, так как в данном случае государственная регистрация сделки не требуется.
Вопреки доводу представителя истца Марченко Р.В.о необходимости применения положений ст. ст. 6, 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к п.4 Договора купли-продажи земельного участка, касающегося ипотеки, на имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников.
В соответствии с положениями ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации.
Как установлено судом, земельный участок, расположенный по адресу: (обезличен), до внесения записи об ипотеке находился в собственности продавца, Негерева С.А., и не мог являться общей совместной собственностью супругов Исмаиловых до внесения записи об ипотеке, поскольку ипотека в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности (дата) (Дюсеновой) У.К., при таких обстоятельствах предоставление согласия супруга на оформление сделки не требовалось.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об оставлении без удовлетворения исковых требований Дюсеновой У.К. к Негереву С. А., Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по "А" области о признании недействительным пункта договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, и заявлении истца о признании незаконными действий государственного органа, обязании Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по "А" области отменить регистрацию залога.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Дюсеновой У.К. к Негереву С.А., Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по "А" области о признании недействительным пункта договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании незаконными действий государственного органа, обязании Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по "А" области отменить регистрацию залога, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение десяти дней.
Судья: Д.В. Широкова
Полный текст решения изготовлен и отпечатан 9 декабря 2010 года.
Судья: Д.В. Широкова