******
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
******г. г. Барнаул
Ленинский районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе
председательствующего судьи Кириловой О.В.
при секретаре Шмариной Н.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО ответчика о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество,
У С Т А Н О В И Л:
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ФИО ответчика о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, в котором указало, что ЗАО «Моссройэкономбанк» в соответствии с условиями кредитного договора от ******г. предоставило заемщику ФИО ответчика кредит в сумме 2 100 000 руб. сроком на 180 месяцев для приобретения в его собственность квартиры по адресу г. Барнаул, ******. Кредит в сумме 2 100 000 руб. был зачислен на счет ответчика ФИО ответчика ******г., что подтверждается мемориальным ордером № ******. Квартира по состоянию на ******г. была оценена в размере 2 370 000 руб. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона произведена ******г. В настоящее время залогодержателем и законным владельцем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Указывая на то, что с ******. обязательства по возврату суммы долга и процентов ответчиками не исполняются, и, ссылаясь на ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» истец просит взыскать с ответчика задолженность по состоянию на ******г. в размере 2 912 750,56 руб., из которых основной долг – 2 061 692,06 руб., сумма процентов за пользование кредитом – 486 736,93 руб., пеня – 364 321,57 руб., также просит взыскать с ******г. по день погашения основного долга проценты за пользование кредитом в размере 13,75% годовых и пени в размере 0,2% за каждый день просрочки, обратить взыскание на квартиру ****** по ****** в г. Барнауле, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов и определить начальную продажную цену квартиры в размере 2 370 000 руб.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчик ФИО ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил в суд письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что факт заключения кредитного договора, образовавшуюся просроченную задолженность не оспаривает, согласен с требованием истца об определении начальной продажной цены квартиры в размере 2 370 000 руб. Однако не согласен с требованием о взыскании неустойки в размере 364 321,57 руб. и взыскании с ******г. по день погашения основного долга процентов за пользование кредитом и пени.
Исследовав материалы дела, суд считает, что иск ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» следует удовлетворить частично по следующим основаниям.
В ходе судебного заседания было установлено, что ******г. между ЗАО «Мосстройсэкономбанк» с одной стороны и заемщиком ФИО ответчика с другой стороны был заключен кредитный договор, по которому ему был предоставлен кредит в размере 2 100 000 рублей сроком на 180 месяцев под 13,75 % годовых для приобретения в собственность квартиры ****** по ****** в г. Барнауле.
В качестве способа обеспечения исполнения обязательства по возврату кредита, стороны предусмотрели ипотеку приобретаемой квартиры в силу закона (п. 1.4.1 договора).
******г. УФРС по Алтайскому краю была произведена регистрация договора купли – продажи квартиры ****** по ****** в г. Барнауле, заключенного между ФИО и ФИО ответчика; регистрация права собственности за ФИО ответчика на указанную квартиру и регистрация ипотеки в силу закона.
Как следует из содержания закладной, подлинник которой был исследован в судебном заседании, первоначальным залогодержателем являлось ЗАО «Мосстройэкономбанк». С ******г. на основании договора купли-продажи закладных ****** от ******г. владельцем закладной являлось ОАО «Краевое агенство по жилищному ипотечному кредитованию». В последующем с ******г. на основании договора купли – продажи закладных ****** от ******г. владельцем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
В соответствии со ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные о договоре займа (ч. 2 ст. 819).
В силу ст. 809 ГК РФ, заемщик обязан уплатить проценты за пользование кредитом, размер и порядок уплаты которых определяется кредитным договором.
Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно п. 3.3, 3.3.9, 3.3.11 кредитного договора возврат кредита и уплата процентов производится заемщиком в виде единого ежемесячного платежа в размере 27 709,01 руб. не позднее последнего числа каждого календарного месяца.
При этом в п. 3.1 кредитного договора предусмотрено, что за пользование кредитом заемщики уплачивают кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,75% годовых.
Взыскание неустойки за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый календарный день просрочки стороны предусмотрели в п. 5.2 и 5.3 кредитного договора.
Как следует из содержания выписки из лицевого счета ФИО ответчика, с ******. платежи по возврату кредита и процентов не производятся.
Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
По состоянию на ******г. истец просит взыскать с ответчика задолженность в размере 2 912 750,56 руб., из которых основной долг – 2 061 692,06 руб., сумма процентов за пользование кредитом – 486 736,93 руб., пеня – 364 321,57 руб.,
Поскольку с ****** ответчиком ФИО ответчика обязательства по возврату суммы долга не исполняются, то требования истца о досрочном взыскании с него суммы основного долга, просроченных процентов и неустойки являются обоснованными.
Таким образом, с ответчика подлежит взыскать по состоянию на ******г. основной долг – 2 061 692,06 руб., проценты за пользование кредитом – 486 736,93 руб.
Вместе с тем, при взыскании неустойки суд считает необходимым применить ст. 333 ГК РФ.
Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
Учитывая вышеизложенное, суд полагает возможным уменьшить размер взыскиваемой неустойки до 7 000 руб.
Требования истца о взыскании с ответчиков процентов за пользование кредитом в размере 13,75% годовых по день погашения основного долга обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
В соответствии с данной нормой права по общему правилу проценты по договору займа выплачиваются до дня возврата займа, если иное не предусмотрено в договоре.
Согласно п. 3.2 кредитного договора проценты начисляются ежемесячно на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно.
Таким образом, требования истца о взыскании процентов по день погашения основного долга подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, требования истца о взыскании с ответчика пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по день реализации предмета ипотеки удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В кредитном договоре стороны действительно предусмотрели, что при нарушении сроков возврата кредита и процентов заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
Между тем, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, высказанной в Определении от 21 декабря 2000г. № 263-О относительно толкования ст. 333 ГК РФ, в соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Таким образом, определение размера неустойки по день фактического исполнения обязательства, т.е. на будущее время, лишает ответчиков права на применение ст. 333 ГК РФ, такое право предоставлено только суду.
Исковые требования об обращении взыскания на спорную квартиру подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что в соответствии с вышеуказанным кредитным договором предмет ипотеки - квартира ****** по ****** в г. Барнауле приобреталась и оформлялась в собственность ФИО ответчика на денежные средства, предоставленные ЗАО «Мосстройэкономбанк» (п. 1.3 кредитного договора).
В качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика, стороны предусмотрели ипотеку указанной квартиры, оценив ее в 2 370 000 руб. (п. 5 закладной).
В соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Как было указано выше, ******г. УФРС по Алтайскому краю была произведена регистрация договора купли – продажи квартиры ****** по ****** в г. Барнауле, заключенного между ФИО и ФИО ответчика; регистрация права собственности за ФИО ответчика на указанную квартиру и регистрация ипотеки в силу закона.
Согласно п.1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со ст. 3 вышеназванного закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом и неустойку.
Согласно п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Однако, вышеназванным кредитным договором предусмотрены иные условия обращения взыскания на заложенное имущество. Так, согласно п. 4.4.3 кредитного договора стороны предусмотрели следующие случаи обращения взыскания на предмет ипотеки:
- при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней,
- при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более 3 раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;
Как было указано выше с сентября 2008г. платежи в счет погашения долга ответчиком не производится.
Согласно п.1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Установлено, что на ******г. сумма неисполненного денежного обязательства по внесению ежемесячных платежей по основному долгу составляет 97 352,01руб., задолженность по процентам оставила 486 736,93 руб., что более 5% от оценки заложенного имущества, определенной сторонами в 2 370 000 руб.
Период просрочки исполнения обязательства - с ******., что составляет более 3-х месяцев.
Наличие вышеуказанных обстоятельств является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.
В соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в решении суда об обращении взыскания на заложенное имущество должна быть указана начальная продажная цена заложенного имущества.
Поскольку ответчиком не оспаривается предложенная истцом начальная продажная цена заложенного имущества, то суд полагает возможным определить начальную продажную цену в размере 2 370 000 руб.
В соответствии со ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» способ реализации квартиры определяется судом в виде продажи с торгов.
Руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО ответчика о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО ответчика в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по состоянию на ******г. сумму основного долга по кредитному договору в размере 2 061 692,06 руб., проценты за пользование кредитом в размере 486 736,93 руб., пеню в размере 7 000 руб., всего 2 555 428,99 руб.
Взыскать с ФИО ответчика в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты по кредитному договору с ******г. по день погашения основного долга исходя из ставки 13,75 % годовых на сумму долга 2 061 692,06 руб.
Обратить взыскание на квартиру ****** по ****** в г. Барнауле в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Определить способ реализации квартиры ****** по ****** в г. Барнауле с торгов.
Определить начальную продажную цену квартиры ****** по ****** в г. Барнауле в размере 2 370 000 руб.
В остальной части исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» оставить без удовлетворения.
Взыскать с ответчика ФИО ответчика в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 480,50 руб.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Ленинский районный суд г. Барнаула в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья
Мотивированное решение составлено ******г.