взыскание суммы

Дело № 2-1935/10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 ноября 2010 г. г. Барнаул

судьи Артемьевой Л.А.,

при секретаре Ефимовой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Васюниной И.А. к Рязанову Д.В. о возмещении расходов по устранению недостатков жилого дома,

Установил:

Истица обратилась в суд с иском к Рязанову Д.В. об уменьшении покупной цены жилого дома на сумму <данные изъяты> руб. В обоснование заявленного требования указала, что ДД.ММ.ГГГГ года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи, по которому она приобрела в собственность земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. и незавершенный строительством жилой дом, площадью - 76,8 кв.м., степень готовности - 75%, принадлежавшего ответчику на праве собственности, расположенный по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ г. истица зарегистрировала право собственности на указанный незавершенный строительством жилой дом (л.д.14).

После завершения строительства ДД.ММ.ГГГГ г. она зарегистрировала право собственности на данный дом как на жилой (л.д.15).

Согласно п.7 вышеназванного договора купли-продажи, стоимость отчуждаемого имущества составила <данные изъяты> рублей. Крыша и мансардная часть дома на день покупки были готовы полностью. В конце февраля - начале марта 2010 года выявился существенный недостаток купленного дома, о котором ответчик не предупреждал, и обнаружить его было невозможно. А именно, при наступлении оттепели с потолка второго этажа дома, через плиты гипсокартона в разных местах начала капать вода. Впоследствии на полу в комнатах второго этажа со временем появилась плесень, местами из-за сырости пришло в негодность покрытие пола на втором этаже, промокли и деформировались плиты ДСП.

До заключения договора купли-продажи истицей был произведен внешний и внутренний осмотр дома. При визуальном осмотре дома недостатков не установлено. Для установления причины протекания потолка, стоимости работ по её устранению и необходимого строительного материала истица обратилась в <данные изъяты> которое сообщило, что предварительная стоимость работ и материалов для устранения выявленного недостатка в мансардной части дома составит <данные изъяты> рублей.

В последующем истицей основания иска были уточнены, требования увеличены. Окончательно заявлены требования о возмещении расходов по устранению основных недостатков жилого дома в сумме <данные изъяты> руб., дополнительно установленных – <данные изъяты> руб., в счет компенсации морального вреда за причиненные нравственные страдания – <данные изъяты> руб., расходов за экспертизу и госпошлину <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. (л.д.118-120).

В судебном заседании истица иск поддержала. Ответчик её требования не признал, ссылаясь на то, что при продаже дома его строительство не было завершено, готовность составляла только 75%, договоренности о его завершении между сторонами не было. Соответственно, и стоимость дома была невысокой. Следовательно, заниматься дальнейшим строительством, устранением недоделок, в том числе и установкой вентиляции, слуховых окон и пр. должна была истица. Отсутствие вентиляционных каналов истица видела при осмотре дома перед покупкой. Также ответчик утверждал, что мансардный этаж дома не являлся жилым помещением, поэтому не было необходимости в дополнительном утеплении потолка. Вместе с тем, по его мнению, выполнить дополнительное утепление несложно, вскрыв потолок путем снятия подшивки из гипсокартона.

По делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Допрошены свидетели от обеих сторон и эксперт <данные изъяты> который пояснил, что основными недостатками, послужившими причиной протекания потолка в мансардном этаже явилось отсутствие в доме системы вентиляции, недостаточное утепление наклонных стен помещений мансардного этажа, отсутствие продухов в торцевых стенах мансардного этажа. Из-за этого в помещении образовалась повышенная влажность, возникновение точки росы на поверхностях полиэтиленовой пленки и низа металлической кровли. При оттепели влага от накопившегося и растаявшего конденсата просочилась в помещение мансарды.

Как указал эксперт, по существующим правилам, внутридомовая система вентиляции должна устанавливаться одновременно с возведением стен и крыши. Так как в данном случае этого сделано не было, то теперь для установки вентиляции необходим разбор конструкций дома, что сопряжено с нарушением целостности материалов и необходимостью их замены.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению.

Согласно ст.557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как установлено судом, истица приобрела у ответчика по договору купли-продажи незавершенный строительством жилой дом по вышеуказанному адресу, степень готовности которого составляла 75% (л.д.12). Согласно п.п.4, 5 договора, покупатель до заключения договора ознакомился с техническим и качественным состоянием отчуждаемого имущества путем внешнего и внутреннего осмотра, претензий к нему не имеет, и принимает его в том состоянии, в котором оно находится. Все споры по поводу обнаруженных в дальнейшем недостатков рассматриваются по правилам действующего законодательства.

Из пояснений сторон и свидетелей установлено, что на момент продажи дом снаружи был полностью выстроен, в том числе, завершены кровельная и мансардная часть. Отсутствовала внутренняя отделка, коммуникации, сантехника. Изнутри мансардный этаж был обшит гипсокартоном, межкомнатных перегородок не было.

Одновременно с заключением договора купли-продажи, сторонами было заключено дополнительное соглашение по доделке дома (л.д.13). Ответчик обязался за свой счет выполнить в ванной пол из керамзитобетона и деревянную лестницу на второй этаж. За счет истицы должны были быть выполнены работы по газовой разводке, водопроводу, канализации и чистовая отделка дома по утвержденной смете.

Данные работы были выполнены, и дом был принят в эксплуатацию.

Однако после передачи дома установлены недостатки, не оговоренные в договоре, которые были выявлены в результате протекания потолка в мансардном помещении с окончанием зимнего периода. Как установлено заключением по судебно-строительной экспертизе, причиной протекания явилось отсутствие общедомовой системы вентиляции и мансардного пространства, продухов торцевых стен мансардного этажа, недостаточный слой утеплителя наклонных стен помещений мансардного этажа. Кроме того, экспертом дополнительно установлен недостаток – неплотное примыкание кровли гаража к стене здания, что может повлечь проникновение влаги внутрь помещения.

Как указано в заключении (л.д.101), отсутствие системы вентиляции и продухов торцевых стен мансардного этажа относится к явным дефектам. Однако для несведущего в строительстве человека они могут быть отнесены к скрытым.

К скрытым недостаткам относятся - недостаточный слой утеплителя наклонных стен помещений мансардного этажа и неплотное примыкание кровли гаража к стене здания.

По иным, указанным в заключении эксперта явным и скрытым недостаткам, спора между сторонами не было, поэтому на обсуждение они не ставились.

Установленные обстоятельства позволяют суду прийти к выводу о том, что истицей при покупке дома действительно не могло быть обнаружено отсутствие системы вентиляции и продухов, так как она не обладает познаниями в области строительства. А такие дефекты как недостаточный слой утеплителя наклонных стен помещений мансардного этажа и неплотное примыкание кровли гаража к стене здания она не в состоянии была обнаружить ввиду их скрытого характера.

Ссылка ответчика на то, что истица не лишена была возможности пригласить на предварительный осмотр дома специалиста, является несостоятельной.

Согласно п.п.1, 2 ст.474 ГК РФ, проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями государственных стандартов или договором купли-продажи.

Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В данном случае проверка качества незавершенного строительством жилого дома не регламентирована в законе и не была предусмотрена в договоре. Следовательно, качество могло проверяться обычным осмотром покупателя без привлечения специалистов.

Согласно п.1 ст.476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно п.4.4. СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», вентиляция является одной из основных составляющих внутридомового оборудования наряду с водоснабжением, отоплением, канализацией и пр. (л.д.92-93).

Как пояснил в судебном заседании эксперт, система внутридомовой вентиляции по действующим правилам должна устанавливаться одновременно с возведением стен и кровли дома. Утвержденный проект спорного дома отсутствует, и в настоящее время это допустимо, однако строительство должно вестись по сложившимся правилам.

Переданный истице дом, хотя и числился незавершенным строением, но имел полностью завершенную мансардную и кровельную часть, что видно на представленных в деле фотоснимках (л.д.72), признанных обеими сторонами. Из пояснений истицы и логически усматривается, что в подлежащую достраиванию дома до полной готовности часть, составляющую 25%, изначально стороны предусматривали те работы, которые были обозначены в дополнительном соглашении (л.д.13). Но в ходе судебного разбирательства ответчик изменил свою позицию и стал утверждать, что дом на момент продажи нуждался, в том числе, и в системе вентиляции, о чем он якобы предупреждал истицу, и поэтому дом продавался по более низкой цене. Также ответчик и его представитель утверждали, что мансардная часть дома предусматривалась как нежилое помещение, и якобы, поэтому не было необходимости в более толстом слое утеплителя на потолочной части. Также ответчик пояснил, что, при необходимости конструкцию вентиляционной системы можно установить снаружи дома.

Данные доводы ответчика также нельзя признать состоятельными и доказанными. Эксперт указал, что в заключении по экспертизе им предложен оптимальный вариант установки вентиляции. Но для этого в данном случае потребуется разбор отдельных конструкций кровельной и потолочной частей дома, что неизбежно нарушит целостность новых материалов, потребует их замены в отдельных местах. Для дополнительного утепления наклонных стен мансардного этажа потребуется разбор потолочной части помещения, демонтаж гипсокартоновых плит, после чего они могут оказаться непригодными для повторного использования. Ответчиком должным образом не доказана возможность менее затратного способа выполнения данных работ.

Не соответствует действительности утверждение представителя ответчика о том, что помещение мансардного этажа планировалось как нежилое. В дополнительном соглашении сторон ответчик обязался установить деревянную лестницу на второй этаж. То есть, верхний этаж дома не был изолирован от нижнего. Кроме того, на фотоснимках видны окна второго этажа, и вполне понятно, что это окна комнат, а не подсобного чердачного помещения. Также и экспертом указано, что мансардная часть является жилой.

Таким образом, для устранения выявленных недостатков истице потребуется демонтировать то, что уже было капитально установлено, проделывать отверстия в новых материалах и пр. Всё это свидетельствует о том, что дом изначально был выстроен с нарушением строительных требований и продан истице с указанными недостатками, о которых ответчик её не предупредил. Более того, суд пришёл к выводу, что ответчик сознательно проигнорировал строительные требования в целях удешевления расходов на постройку. Он неоднократно указывал, что является специалистом с высшим образованием в строительной области, обучался в техническом университете по специальности «Промышленное и гражданское строительство». То есть, строительно-технические требования, предъявляемые к малоэтажным жилым домам, ему, безусловно, были известны, равно как и то, к каким последствиям может привести отсутствие системы вентиляции в жилом помещении, тогда как истица, не владеющая строительными познаниями, не могла при простом осмотре обнаружить данный недостаток и, тем более, предвидеть его последствия.

Скрытые недостатки - недостаточный слой утеплителя наклонных стен помещений мансардного этажа и неплотное примыкание кровли гаража к стене здания, также являются следствием несоблюдения строительных требований, и установлено, что они имелись ещё до передачи истице домостроения.

При таких обстоятельствах, согласно п.1 ст.475 ГК РФ, истица вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В данном случае истица потребовала возмещения своих расходов на устранение недостатков. Данные расходы определены в экспертном заключении и составили – <данные изъяты> руб. на устранение недостатков в мансардной части дома, включая увеличение теплоизоляционного слоя наклонной части стен мансарды, устройство продушин в торцевых стенах мансардного этажа, устройство вентиляционной системы в жилом доме, а также <данные изъяты> руб. - для устранения иных выявленных недостатков (л.д.109-112).

Вместе с тем, требования истицы о компенсации морального вреда не подлежат удовлетворению, так как не основаны на законе. Согласно п.2 ст.1099 ГК РФ, моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации только в случаях, предусмотренных законом.

Удовлетворяя материальные требования, суд, основываясь на ч.1 ст.98 ГПК РФ, присуждает понесенные истицей судебные расходы на проведение экспертизы - <данные изъяты> рублей (л.д.86) и по госпошлине - <данные изъяты>

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Рязанова Д.В. в пользу Васюниной И.А. <данные изъяты> рублей в счет возмещения расходов на устранение недостатков жилого дома, <данные изъяты> рублей – в счет возмещения расходов за проведение судебной экспертизы, <данные изъяты>. – в счет возмещения расходов по госпошлине, а всего <данные изъяты>.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Алтайский краевой суд путем подачи кассационной жалобы через Ленинский районный суд г.Барнаула.

Судья: Артемьева Л.А.

решение в законную силу не вступило