Дело №2-444/2011
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 февраля 2011 года Ленинский районный суд г. Барнаула в составе
председательствующего Симон С.И.
при секретаре Суховей Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Ивановой Т.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Телегина К.А., к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о прекращении ипотеки, признании закладной аннулированной,
У С Т А Н О В И Л:
Иванова Т.Н., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Телегина К.А., через своего представителя по доверенности Федорова С.Н., обратилась в суд с иском к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о прекращении ипотеки на квартиру № .... по договору ипотеки №ххх от ххх, заключенному между истицей и ННН Также просит признать аннулированной закладную на квартиру № ....
В обоснование ссылается на то, что ххх между ННН», с одной стороны, и созаемщиками Телегиной Т.Н., Козинцевым Д.В., с другой стороны, был заключен кредитный договор № ххх согласно которому банк предоставил созаемщикам кредит в сумме ..... для приобретения ..... В обеспечение принятых обязательств заемщики передали в залог банку указанную квартиру, которая фактически осталась во владении и пользовании залогодателей до полного исполнения обязательств по кредитному договору. В соответствии с п. 6.11 кредитного договора, на дату подписания договора намерения проживать и быть зарегистрированными в данной квартире имели следующие лица: истица Телегина (ныне Иванова) Т.Н., несовершеннолетний Телегин К.А., Козинцева С.С. и Козинцев Д.В. Спорная квартира приобреталась на часть денежных средств, полученных Козинцевой С.С. от продажи ранее принадлежащей ей квартиры, однако она не стала собственником квартиры №..... В результате чего были нарушены ее права, и она вынуждена была обратиться в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры № .... с обременением ипотекой в силу закона, заключенному между Телегиной Т.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына Телегина К.А. и А., И. в части продажи каждому по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, применении последствий недействительности ничтожной сделки. Решением Ленинского районного суда г. Барнаула от ххх исковые требования Козинцева Д.В. и Козинцевой С.С. удовлетворены. Признано за Козинцевой С.С., Козинцевым Д.В., Ивановой Т.Н. и несовершеннолетним Телегиным К.А. право собственности по 1/ 4 доли в праве собственности на квартиру №.... за каждым.
После вступления указанного решения в законную силу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ответчикам Козинцеву Д.В, Телегиной (ныне Ивановой) Т.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Телегина К.А., о взыскании задолженности по кредитному договору №ххх от ххх в сумме .... и обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру №..... Решением Ленинского районного суда г. Барнаула от ххх исковые требования в части взыскания с Ивановой Т.Н. и Козинцева Д.В. задолженности по кредитному договору в сумме .... удовлетворены, в остальной части иска отказано.
После вступления указанных решений в законную силу истица обратилась в Росреестр по Алтайскому краю для регистрации своего права собственности на квартиру и ххх получила свидетельство о государственной регистрации права с отметкой об обременении квартиры ипотекой в силу закона. Другие сособственники спорной квартиры Козинцев Д.В. и Козинцева С.С. ранее обращались для регистрации своего права собственности на квартиру и ххх получили свидетельства о государственной регистрации права, без отметки о существующих ограничениях и обременениях на данную квартиру. Полагает, что действиями ответчика нарушаются права истицы и ее сына как собственников жилого помещения, так как в связи с имеющимся обременением она не вправе распорядится квартирой по своему усмотрению.
Кроме того, в покупку спорной квартиры были вложены денежные средства от продажи доли несовершеннолетнего Телегина К.А. в другой квартире, и он не принимал никакого участия в ипотеке. В связи с этим, обременение доли несовершеннолетнего ребенка ипотекой в силу закона лишает его законного представителя права распорядиться его долей с целью улучшения жилищных условий несовершеннолетнего. При признании сделки недействительной прекращается ее действие на будущее время, и соответственно должна быть прекращена ипотека и аннулирована закладная.
Истица Иванова Т.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истицы по доверенности Федоров С.Н. на исковых требованиях настаивает по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что ранее истица состояла в браке с Козинцевым Д.В. Мать и сын Козинцева С.С., Козинцев Д.В. и несовершеннолетний сын истицы - Телегин К.А., являлись собственниками двухкомнатной квартиры, которая была продана ими в 2006 году с целью улучшения жилищных условий. Они решили приобрести трехкомнатную квартиру. Орган опеки дал свое разрешение на продажу доли несовершеннолетнего Телегина К.А. в квартире, только потому, что улучшались жилищные условия несовершеннолетнего. Взамен 1\3 доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру, приобреталось право собственности на 1\2 доли в трехкомнатной квартире. Трехкомнатная квартира покупалась по ипотеке. Иванова Т.Н. и Козинцев Д.В. являются созаемщиками по кредитному договору. Решением Ленинского районного суда г. Барнаула от ххх за Козинцевой С.С., Козинцевым Д.В., Ивановой Т.Н. и несовершеннолетним Телегиным К.А. признано право собственности по 1/ 4 доли в праве собственности на квартиру ..... В результате доля несовершеннолетнего Телегина К.А. в спорной квартире уменьшилась, чем были нарушены его права. В этот период времени истица находилась в декретном отпуске, не имела возможности оплачивать платежи по кредитному договору, другой созаемщик Козинцев Д.В. также не производил оплату, из за этого образовалась задолженность. В 2010 году ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Ивановой Т.Н., Козинцеву Д.В. и Козинцевой С.С. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Решением Ленинского районного суда г. Барнаула исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворены только в части взыскания с Ивановой Т.Н. и Козинцева Д.В. задолженности по кредитному договору, в обращении взыскания на спорную квартиру отказано. Истицей было получено свидетельство о праве собственности на квартиру, в котором имеется указание на обременение квартиры ипотекой в силу закона. В настоящее время истица намерена распорядиться своей долей и долей своего несовершеннолетнего сына К.А. в спорной квартире, но не может сделать этого в связи с имеющимся обременением. Между тем, несовершеннолетний Телегин К.А. не является заемщиком по кредитному договору, он не участвовал в кредитном договоре, несмотря на это, на его долю в квартире наложено обременение, что существенно нарушает его права. Также не является стороной кредитного договора и третье лицо Козинцева С.С., но на ее долю также наложено обременение. Полагает, что доля несовершеннолетнего Телегина К.А. и доля Козинцевой С.С. не должны находится под обременением. Поскольку кредитный договор недействителен в части, то ипотека должна быть прекращена, а закладная признана аннулированной.
Ответчик ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении иска отказать. Указывает также на то, что ххх между Ивановой Т.Н., Телегиным К.А. и кредитором, которым в настоящее время является ОАО «АИЖК», был заключен кредитный договор, который регулирует и определяет только долговые обязательства, возникшие между сторонами кредитного договора. По условиям договора купли-продажи предусмотрена не только передача квартиры от продавца к покупателю, но и возникновение ипотеки в силу закона. В настоящее время обязательства по кредитному договору №ххх Ивановой Т.Н. и Козинцевым Д.В. не исполнены, платежи по кредитному договору не производились с сентября 2008 года. Решением суда от ххх договор купли-продажи квартиры признан недействительным в части определения долей, причитающихся каждому из сособственников, в праве общей долевой собственности на квартиру №.... Таким образом, судом не было изменено право общей долевой собственности на квартиру, существовавшее ранее, а изменен лишь состав участников общей долевой собственности и размер долей. Между тем, изменение субъектного состава и размера долей не могут являться основанием прекращения ипотеки. Кроме того, Козинцева С.С. и Козинцев Д.В. знали об обременении ипотекой долей Ивановой Т.Н. и Телегина К.А. в праве собственности на квартиру. Так как договор купли-продажи сохранил свое действие, ипотека не может быть прекращена, поскольку не отпали основания ее возникновения. Поскольку договор купли-продажи и ипотека в силу закона на квартиру являются действующими, то отсутствуют законные основания для прекращения ипотеки. Исходя из того, что ипотека квартиры установлена в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, то ипотека в силу закона не может быть прекращена до полного исполнения обязательств по кредитному договору №ххх от ххх. В случае прекращения ипотеки квартиры, возникшей в силу закона, будут нарушены не только права и законные интересы ответчика как кредитора по данному кредитному договору, но и закон, в силу которого возникла ипотека. Ипотека, возникшая в силу закона, продолжает свое действие даже при изменении состава участников общей долевой собственности и размера их долей.
Третье лицо Козинцева С.С. не возражает против удовлетворения исковых требований. Пояснила, что она, ее сын Козинцев Д.В. и несовершеннолетний Телегин К.А. являлись собственниками двухкомнатной квартиры. После продажи двухкомнатной квартиры, они решили приобрести трехкомнатную квартиру, чтобы улучшить свои жилищные условия. Иванова и ее сын Козинцев Д.В. оформили кредит в банке, и купили трехкомнатную квартиру. На тот момент истица и Козинцев Д.В. в браке не состояли. Однако, Иванова обманула их и оформила трехкомнатную квартиру на себя и своего ребенка. В связи с этим, они вынуждены были обратиться в суд. Решением суда за каждым из них признали право собственности по 1/ 4 доли в праве собственности на квартиру.
Третье лицо Козинцев Д.В.в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился.
Выслушав представителя истца, третье лицо, исследовав письменные доказательства, суд полагает необходимым в удовлетворении иска отказать.
В соответствии с ч. 1 ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно ст. 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ххх №102-ФЗ, государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
В силу ст. 13 данного закона, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В судебном заседании установлено, что ххх между ННН с одной стороны, и созаемщиками Телегиной Т.Н., Козинцевым Д.В. с другой стороны, заключен кредитный договор № ххх, по условиям которого, банк предоставил заемщикам кредит в сумме ..... сроком на 336 месяцев для приобретения в общую долевую собственность Телегиной Т.Н. и Телегина К.А. (по 1/ 2 доли) квартиры № ...., а заемщики обязались возвратить полученный кредит в указанный выше срок и уплатить проценты за пользование кредитом в размере .... годовых.
Платежным поручением ххх от ххх Банком перечислены денежные средства в размере ..... на имя Телегиной (ныне Ивановой) Т.Н.
Следовательно, банком кредитный договор исполнен в полном объеме.
В соответствии с п.п. 1.4 и 1.4.1 кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору является ипотека в силу закона указанной квартиры.
На основании договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона от ххх к Телегиной Т.Н. и несовершеннолетнему Телегину К.А. перешло право общей долевой собственности на квартиру № ...., по 1/ 2 доли каждому, с обременением ипотекой в силу закона.
Таким образом, ипотека квартиры № .... возникла на основании кредитного договора № ххх от ххх и договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона от ххх, зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю ххх.
В связи со вступлением в брак фамилия истицы была изменена первоначально с Телегиной на Козинцеву, а затем с Козинцевой на Иванову, что подтверждается свидетельствами о заключении брака от ххх и от ххх соответственно.
Решением Ленинского районного суда г. Барнаула от ххх, вступившим в законную силу ххх, квартира №.... признана общей собственностью Козинцева Д.В., Козинцевой С.С., Ивановой Т.Н. и Телегина К.А. За каждым из них признано право собственности по 1/ 4 доли за каждым, в праве собственности на квартиру №...., с прекращением ранее зарегистрированного права собственности на данную квартиру.
На основании указанного решения суда Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю прекращено право обшей долевой собственности по 1/ 2 доли Ивановой Т.Н. и Телегина К.А. на квартиру №...., произведена государственная регистрация права общей долевой собственности на указанную квартиру за Козинцевой С.С., Козинцевым Д.В., Ивановой Т.Н. и Телегиным К.А. по 1/ 4 доли за каждым с обременением ипотекой в силу закона.
Данный факт подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ххх и свидетельствами о государственной регистрации права собственности.
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Ивановой Т.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Телегина К.А., Козинцеву Д.В., Козинцевой С.С. о взыскании задолженности по кредитному договору в размере ....., обращении взыскания на заложенное имущество – ...., в связи с тем, что ответчики с октября 2008 года не осуществляют платежи, поэтому образовалась задолженность по кредитному договору.
Решением Ленинского районного суда г. Барнаула от ххх, вступившим в законную силу ххх, исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворены в части. Взыскана с Ивановой Т.Н., Козинцева Д.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сумма долга по кредитному договору в размере: .... коп. – сумма просроченного кредита, .... копеек – сумма просроченных процентов по договору, .... пени за просрочку оплаты кредита, всего ..... В остальной части иска отказано.
Предъявляя иск о прекращении ипотеки на квартиру и о признании закладной аннулированной, представитель истицы Федоров С.Н. ссылается на вывод, сделанный в решении Ленинского районного суда г. Барнаула от ххх, о том, что кредитный договор №ххх от ххх в части обеспечения исполнения обязательств заемщиков ипотекой квартиры в силу закона, является ничтожным, поскольку при его заключении не были соблюдены права всех собственников имущества, чьи нарушенные права впоследствии были восстановлены судебным решением от ххх. По его мнению, признание кредитного договора недействительным в части, влечет прекращение ипотеки на данную квартиру.
Суд не может согласиться с данными доводами представителя истца, так как они не основаны на законе.
Статьей 352 ГК РФ предусмотрены основания, по которым залог прекращается.
В силу ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.
Исходя из системного толкования данных норм права, суд приходит к выводу о том, что основанием погашения регистрационной записи об ипотеке и аннулирования закладной является исполнение в полном объеме обеспеченного ипотекой обязательства по кредитному договору.
Судом установлено, что на момент рассмотрения настоящего дела обязательства по возврату суммы кредита и уплате процентов созаемщиками Ивановой Т.Н. и Козинцевым Д.В. по кредитному договору №ххх от ххх в полном объеме не исполнены.
Данный факт подтверждается письменным отзывом ответчика ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и не оспаривается представителем истицы.
Поскольку ипотека на указанную квартиру возникла в силу закона, то прекращение ее возможно только на основании Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости».
В данном законе единственным основанием прекращения ипотеки является исполнение в полном объеме обязательств по обеспеченному ипотекой обязательству.
Так как обязательства по кредитному договору №ххх от ххх созаемщиками Ивановой Т.Н. и Козинцевым Д.В. в полном объеме не исполнены, то отсутствуют правовые основания для прекращения ипотеки на квартиру №.... и погашения регистрационной записи об ипотеке.
В решении Ленинского районного суда г. Барнаула от ххх действительно высказано суждение по поводу ничтожности кредитного договора в части обеспечения исполнения обязательств заемщиков ипотекой квартиры.
Однако, суд полагает, что данное суждение не может служить основанием для прекращения ипотеки и аннулирования закладной, так как данное суждение касалось оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.
Судом не принималось решений по признанию недействительным кредитного договора № ххх от ххх, более того данный кредитный договор Банком выполнен в полном объеме, Ивановой Т.Н. и Козинцевым Д.В. обязательства по кредитному договору не выполнены, следовательно, у суда нет правовых оснований для прекращения ипотеки на квартиру № .... и аннулировании закладной.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Ивановой Т.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына Телегина К.А., к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о прекращении ипотеки на квартиру № .... по кредитному договору №ххх от ххх и о признании закладной аннулированной, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Барнаула.
Судья С.И. Симон
Мотивированное решение изготовлено 21 февраля 2011 года.