Дело № 2- 183 / 2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 марта 2011 года г. Барнаул
Ленинский районный суд г. Барнаула Алтайского края
в составе:
председательствующего Е.Н. Ненашевой
при секретаре Я.В. Веселовской,
с участием прокурора Е.Ю. Мищенко,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОАО «Агентство <данные изъяты>» к Москвитиной Е.Е., Сыромятникову В.Н. о выселении,
встречному иску Москвитиной Е.Е., Сыромятникова В.Н. к ОАО «Агентство <данные изъяты>» о признании права пользования жилым помещением,
установил:
Истец обратился в суд с иском о выселении Сыромятникова В.Н. из жилого помещения – <адрес>, расположенной в <адрес> в <адрес>, принадлежащей истцу на праве собственности. Также просит взыскать расходы по оплате государственной пошлины.
В обоснование исковых требований ссылается на то, что в связи с неисполнением Москвитиной Е.Е., Сыромятниковым В.Н. обязательств по кредитному договору по решению Ленинского районного суда г.Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ было обращено взыскание на имущество должников – <адрес>, расположенную в <адрес> в <адрес>, являющуюся предметом ипотеки в силу закона. Поскольку имущество, принадлежащее ответчикам, не было реализовано с публичных торгов, оно было предложено взыскателю ОАО «Агентство <данные изъяты>» в счет погашения долга. Право собственности истца на квартиру было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ В настоящее время в квартире зарегистрирован и продолжает проживать вопреки воле собственника Сыромятников В.Н., чем нарушает права истца как собственника жилого помещения. Предъявленное истцом предписание ответчику об освобождении указанной квартиры не исполнено, в связи с чем, Агентство вынуждено обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.
Впоследствии исковые требования были уточнены, в качестве ответчика была привлечена Москвитина Е.Е., проживающая в спорном жилом помещении без регистрации, из которого истец просит ее также выселить.
В свою очередь Сыромятниковым В.Н., а затем им совместно с и Москвитиной Е.Е. предъявлено встречное исковое заявление о признании за ними права пользования квартирой №, расположенной в <адрес> в <адрес>. Устно в судебном заседании данные требования были уточнены с указанием периода, на который они просят о признании за ними такого права-до ДД.ММ.ГГГГ.
Встречные исковые требования обосновывают тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Москвитиной Е.Е. и ОАО «Агентство <данные изъяты>» был заключен договор найма жилого помещения в отношении спорной квартиры. Согласно указанного договора вместе с Москвитиной в квартире вправе проживать Сыромятников В.Н. Срок договора найма был определен 10 месяцев – до ДД.ММ.ГГГГ Поскольку Агентство не предупреждало Москвитину Е.Е. об отказе от продления договора, а Москвитина не отказывалась от его продления, считают, что договор в соответствии со ст.684 Гражданского кодекса Российской Федерации был продлен на тех же условиях на тот же срок, то есть до ДД.ММ.ГГГГ Поскольку договор был продлен до ДД.ММ.ГГГГ, считают, что у них имеется право пользования квартирой до указанной даты.
В судебном заседании представитель ОАО «<данные изъяты>» Канунникова Н.В., действующая на основании доверенности, на удовлетворении уточненных исковых требований настаивала в полном объеме, дала пояснения, аналогичные изложенным в описательной части решения. Против удовлетворения встречных исковых требований возражала по тем основаниям, что заключенный между сторонами договор является краткосрочным, а потому на него не распространяются положения ст. 684 ГК РФ в силу прямого указания на это в статье 683 ГК РФ. Кроме того, самим договором стороны не предусматривали обязанность для наймодателя по предварительному извещению нанимателя и члена его семьи о предстоящем выселении; напротив, предусмотрели исполнение обязанности по выселению для нанимателя по истечении срока действия договора. Кроме того, истцами по встречному иску ни разу не производилась оплата за найм помещения по истечении срока действия договора, из чего следует, что и Москвитина, и Сыромятников признают отсутствие у себя такой обязанности в связи с прекращением правоотношений.
Ответчики Москвитина Е.Е., Сыромятников В.Н., одновременно являющиеся истцами по встречному иску, требования Агентства не признали в полном объеме. В обоснование как возражений по первоначальному иску, так и в обоснование встречного иска дали пояснения, аналогичные изложенным в описательной части решения. Просили в удовлетворении иска Агентству отказать, удовлетворив встречные требования. Дополнительно Москвитина суду пояснила, что продолжает проживать в спорном жилом помещении, несмотря на отсутствие регистрации; правом на обращение к истцу с заявлением о продлении срока действия договора либо заключение договора на новый срок, которое стороны предусмотрели для нее в Договоре, она не воспользовалась, и действительно ни разу не произвела оплату цены найма после истечения срока действия договора, т.к. договор истек.
Представитель ответчика Сыромятникова – Пахомов С.В., действующий на основании доверенности, поддержал позицию доверителя. Дополнительно пояснил, что ответчики выразили согласие на продление действия договора уже тем, что не освободили занимаемое жилое помещение по истечение срока действия договора, и, следовательно, можно говорить о пролонгации договора.
Выслушав стороны, представителя ответчика, заключение прокурора, полагавшего иск ОАО «<данные изъяты>» подлежащим удовлетворению, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковые требований ОАО «<данные изъяты>» и об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска в полном объеме.
В соответствии со ст. 30, ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику жилого помещения принадлежит право владения, пользования и распоряжения имуществом. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом, на основании кредитного договора № № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО КБ «<данные изъяты>» предоставил Москвитиной Е.Е., Сыромятникову В.Н. ипотечный жилищный кредит в размере 1150 000 рублей сроком на 180 месяцев под 12,5% годовых для приобретения в общую долевую собственность квартиры, расположенной в <адрес>.
Указанная квартира была принята в залог в качестве способа обеспечения исполнения обязательств. Последним залогодержателем и кредитором по закладной является ОАО «Агентство <данные изъяты>».
В связи с неисполнением обязательств по договору, решением Ленинского районного суда г.Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, обращено взыскание на жилое помещение по адресу: <адрес> /ул. <адрес>, <адрес>, <адрес>, принадлежащее ответчикам, с определением размера суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в 1246197 рублей 23 копейки.
Определен способ реализации вышеназванной квартиры с публичных торгов, установлена начальная продажная цена (л.д.6-7).
После объявления повторных публичных торгов несостоявшимися ОАО «Агентство <данные изъяты>» на основании заявления оставило спорную квартиру за собой, зарегистрировав право собственности на нее ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.8.)
На основании ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Поскольку истец приобрел (оставил за собой) спорное жилое помещение, воспользовавшись своим правом, предусмотренным п.4 ст.58 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», то Сыромятников В.Н, Москвитина Е.Е. соответственно лишаются всех прав на данное жилое помещение. Следовательно, и право пользования этим жилым помещением с переходом права собственности на спорную квартиру к другому лицу у ответчиков прекращено.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Москвитиной Е.Е. (Наниматель) и ОАО «Агентство <данные изъяты>» (Наймодатель) заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого наймодатель передает нанимателю во временное владение и пользование жилое помещение, расположенное по адресу <адрес> <адрес> (п.1.1 Договора). В соответствии с договоренностью, достигнутой сторонами на момент заключения договора, вместе с нанимателем в жилом помещении вправе проживать член семьи нанимателя Сыромятников В.Н. (п.1.6 Договора). Срок действия договора найма установлен сторонами в 10 месяцев с момента подписания акта приема-передачи жилого помещения, который может быть изменен, по обоюдному согласию сторон, путем подписания дополнительного соглашения к Договору (л.д.21-25).
Акт приема передачи жилого помещения подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ (л.д.26), следовательно, срок действия договора – до ДД.ММ.ГГГГ.
На момент обращения истца в суд с иском о выселении ответчиков из занимаемого ими жилого помещения срок действия договора найма, и, следовательно, право пользования ответчиками указанным жилым помещением, истекли.
В случае, если ответчики не освобождают жилое помещение добровольно, то они подлежат выселению из него на основании ст.35 Жилищного кодекса Российской Федерации без предоставления другого жилого помещения.
Аналогичная позиция изложена и в ст.78 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ (в ред. От 30.12.2008г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Несмотря на отсутствие прямой обязанности для истца, последним, тем не менее, были приняты меры по предупреждению ответчиков о выселении в добровольном порядке, однако требование оставлено ответчиками без удовлетворения. Данные обстоятельства подтверждаются предписанием, уведомлением о вручении заказной корреспонденции (л.д.11-12).
То обстоятельство, что в адрес Москвитиной уведомление о предстоящем расторжении договора было направлено на адрес, указанный Москвитиной в качестве места регистрации в договоре, но фактически таковым не являющимся, не имеет для настоящего дела правового значения, поскольку, как уже установил суд, указанное действие по предварительному предупреждению не являлось для наймодателя обязанностью, порождающей какие-либо правовые последствия, ни в силу закона – ст. 683, 684 ГК РФ,- ни в силу Договора.
Согласно выписки из домовой книги, а также пояснений сторон, Сыромятников В.Н. по настоящее время зарегистрирован и проживает в спорном жилом помещении, а Москвитина Е.Е. проживает в нем без регистрации.
Указанные действия ответчиков свидетельствуют о нарушении прав истца, являющегося собственником жилого помещения, в связи с чем права последнего подлежат защите в судебном порядке.
Судом установлено из пояснений сторон, что в период срока действия договора найма, стороны не пожелали воспользоваться правом, предусмотренным для них пунктом 3.2 Договор.
Доводы представителя ответчика о том, что в настоящее время между сторонами возникшие на основании договора правоотношения продолжаются, суд находит не состоятельными, поскольку установлено, что и по истечении срока действия Договора Москвитина не пожелала реализовать свое право, предусмотренное для нее пунктом 3.4 Договора (л.д.22), несмотря на то, что Законом данное право нанимателю по краткосрочному договору вообще не предусмотрено ( ст. 683 ГК РФ).
Более того, как пояснила в судебном заседании представитель истца, ответчики не осуществляли надлежащее исполнение договора найма в период срока его действия, допустив многократные просрочки по оплате за пользование жилым помещением (пункт 4.1 Договора), в связи с чем отсутствовали основания для заключения с ними договора найма на новый срок по основаниям, предусмотренным п. 3.4 Договора (л.д.22).
Таким образом, установленные выше обстоятельства позволяют суду прийти к выводу о наличии правовых оснований к удовлетворению заявленных ОАО «Агентство <данные изъяты>» исковых требований в полном объеме.
Рассматривая встречные исковые требования Москвитиной Е.Е., Сыромятникова В.Н. о признании за ними права пользования квартирой №, расположенной в <адрес> в <адрес>, суд не находит оснований для их удовлетворения.
В соответствии со ст.684 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Вместе с тем, в силу ч. 2 ст.683 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса РФ, если договором не предусмотрено иное.
В судебном заседании установлено, что Договором найма стороны предусмотрели преимущественное право нанимателя (Москвитиной) по истечении срока действия договора на заключение договора найма на новый срок продолжительностью, установленной п.3.1 Договора (10 месяцев), но не предусмотрели обязанность наймодателя не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Также стороны не предусмотрели в договоре, что если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Соответственно, наступление указанных последствий в виде пролонгации договора в данном случае для сторон не возникло, поскольку указанные обязанности наймодателя и наступление соответствующих правовых последствий стороны в Договоре не предусматривали.
Также судом установлено, что между сторонами договора найма какое-либо дополнительное соглашение, которым был бы продлен данный договор, не заключалось и не подписывалось.
На основании изложенного, поскольку у Москвитиной и Сыромятникова за пределами срока действия договора не возникло право пользования спорным жилым помещением, отсутствуют основания для удовлетворения их требований о признании за ними права пользования жилым помещением, в том числе на срок до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в полном объеме.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина в сумме 4 000 руб. в равных долях по 2000 руб. с каждого ответчика.
Руководствуясь ст.ст. 194-199, 98 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ОАО «Агентство <данные изъяты>» удовлетворить.
Выселить Москвитину Е.Е., Сыромятникова В.Н. из жилого помещения - <адрес>, расположенной в <адрес> в <адрес>, без предоставления другого жилого помещения.
Взыскать с Москвитиной Е.Е., Сыромятникова В.Н. в пользу ОАО «Агентство <данные изъяты>» расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей в равных долях – по 2000 рублей с каждого.
В удовлетворении встречных исковых требований Москвитиной Е.Е., Сыромятникова В.Н., заявленных к ОАО «Агентство <данные изъяты>», о признании права пользования жилым помещением,- отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме, путем подачи кассационной жалобы, через Ленинский районный суд г. Барнаула.
Судья: Е.Н. Ненашева.
По состоянию на 05.04.2011г. решение не вступило в силу