Дело № 2- 46/2011г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 марта 2011 года г. Барнаул
Ленинский районный суд г. Барнаула, Алтайского края в составе:
председательствующего Бредихиной С.Г.
при секретаре Пузыревой А.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Качусову А.Н., Тюканову В.П. о взыскании суммы, обращения взыскания на заложенное имущество,
установил:
Истец обратился в суд с иском к ответчикам о взыскании солидарно суммы задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2551641 руб. 21 коп., в том числе остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 1793510 руб. 76 коп., суммы неуплаченных процентов за пользование кредитом – 457015 руб. 19 коп., и начисленные пени 301115 руб. 26 коп., а также с ДД.ММ.ГГГГ и по день погашения основного долга проценты за пользование кредитом в размере 14% годовых; взыскании с ответчиком в солидарном порядке начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации предмета ипотеки, пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга и уплаты процентов по нему за каждый календарный день просрочки; обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с определением способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости квартиры в размере 2 000 000 рублей; взыскании расходов по оплате государственной пошлины.
В обосновании заявленных требований истец ссылается на то обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с условиями кредитного договора заемщикам Качусову А.Н., Тюканову В.П. ЗАО <данные изъяты> предоставил кредит в размере 1 800000 рублей на срок 324 месяцев для приобретения в собственность Качусова А.Н. квартиры находящейся по адресу: <адрес> ответчики в свою очередь, взяли на себя обязательство уплачивать истцу ежемесячные платежи. Кредит в сумме 1 800 000 руб. был зачислен на счет ответчика Качусова А.Н., что подтверждается мемориальным ордером. Квартира по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ оценена в размере 2 000000 рублей. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с обременением её ипотекой в силу закона была произведена ДД.ММ.ГГГГ. Залогодержателем и кредитором по закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Ответчики обязательств по исполнению условий договора с ДД.ММ.ГГГГ не исполняют, требование о досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств оставлено последними без внимания, в связи с чем, истец вынужден был обратиться с настоящим иском в суд.
В процессе рассмотрения дела истец увеличил исковые требования, согласно последних уточненных требований (т.1 л.д.219-220), просил взыскать с ответчиков солидарно сумму задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2857064 руб. 50 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 1793510 руб. 76 коп., сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом – 578088 руб. 96 коп. и начисленные пени в сумме 485464 руб. 78 коп.
Истец просит взыскать указанные суммы с ответчиков, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день погашения основного долга проценты за пользование кредитом в размере 14% годовых; взыскать с ответчиком в солидарном порядке начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации предмета ипотеки пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга и уплаты процентов по нему за каждый календарный день просрочки; обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с определением способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости квартиры в размере 2 000 000 рублей; взыскать расходы по оплате государственной пошлины.
Ответчиками предъявлен встречный иск к ОАО «Агентсво по ипотечному жилищному кредитованию» о признании кредитного договора № ДД.ММ.ГГГГ, расторгнутым (л.д.188-189). В обосновании требований указывая, что ответчики в течение двух лет не предъявили никаких требований, насчитывая проценты и пеню; в расчетах имеются просроченные проценты, суммы процентов за просроченный основной долг, пеня за просроченные проценты, пеня за просроченный основной долг, банковские комиссии за открытие и ведение ссудного счета, которые вообще не подлежат логическому вычислению, с указанными условиями кредита он знаком не был. Неисполнение обязательств по выплатам в рамках кредитного договора допускается ч. 3 ст. 450 ГК РФ. На момент совершения односторонней сделки – выдаче закладной по кредитному договору как обеспечение исполнение обязательства, Качусов не имел права собственности на закладываемую квартиру. Согласие собственника квартиры (продавца квартиры) на залог не требовали. Закладную он оформлял ДД.ММ.ГГГГ, а право собственности на квартиру он получил ДД.ММ.ГГГГ. Кредитный договор не содержит сведения о его праве на имущество, что противоречит п. 2 ст. 9 ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости). На допускается составление и выдача закладной, если ипотекой обеспечивается денежной обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
Определением от ДД.ММ.ГГГГ иск Качусова А.Н., Тюканова В.П. о признании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым (л.д.188-189) оставлен без рассмотрения.
В судебное заседание представитель истца не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в их отсутствии. На уточненных исковых требованиях настаивает. Платежей по закладной в адрес истца не поступало.
Ответчики в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Представитель ответчика Качусова А.Н. по доверенности Пелина Е.А. (л.д.125) в судебное заседание не явилась извещена надлежаще.
Представитель Тюканова В.П. по доверенности Решетов А.Б. (л.д.185) в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.
Представители третьих лица- Комитет по образованию Ленинского района г. Барнаула, ОАО «Краевое агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ответчик по встречному иску ЗАО «Мосэкономбанк» в суд не явились, извещены надлежащим образом.
В соответствии с требованиями ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Как установлено судом, между <данные изъяты> и Качусовым А.Н., Тюкановым В.П. был заключен кредитный договор (ипотека в силу закона предмета ипотеки) № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ответчикам Банком предоставлен кредит в размере 1 800 000 руб. сроком на 324 месяца для целевого использования, а именно, для приобретения <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>, оценочной стоимостью 2 000 000 руб. в собственность Качусова А.Н. (п.1.3). Обеспечением исполнения обязательств Заемщика по договору является ипотека в силу закона квартиры (п.1.4.1). Права кредитора по договору подлежат удостоверению закладной (п.1.6). За пользование кредитом заемщики должны уплачивать банку проценты из расчета 14% годовых (п.3.1), которые подлежат уплате ежемесячно (п.3.2).
Согласно п.1 ст. 77 ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" жилой дом или квартира, приобретенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считаются находящими в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк, предоставивший кредит на приобретение дома.
В соответствии с п. 2 ст. 13 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество обремененное ипотекой. В силу пункта 1 статьи 48 указанного Федерального Закона передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. При этом, передающее право, производит в закладной отметку о новом владельце. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии).
В настоящее время залогодержателем и кредитором по закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается подлинником закладной (л.д.81).
Кредит предоставлен для целевого использования – приобретения квартиры, расположенной в <адрес>. При этом стороны договорились, что открытие счета для перечисления денежных средств, приобретение, и оформление в собственность указанной квартиры будет осуществляться на имя Качусова А.Н. (пункт 1.1, 1.3,2.1 Договора).
ДД.ММ.ГГГГ между Качусовым А.Н. и Т. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, при этом в силу пункта 2.4 Договора стороны пришли к соглашению, что данное жилое помещение в обеспечение обязательств заемщика считается находящимся у кредитора (банка) в залоге в силу Закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру(т.1 л.д.13-15).
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по АК произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры, права собственности Качусова А.Н. на квартиру, а также ипотека в силу закона.
ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 1800000 рублей были перечислены на счет Качусова, что подтверждается мемориальным ордером от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из лицевого счета (т.1 л.д.93-96,141-144), платежным поручением (т.1 л.д.145).
Доводы ответчиков о том, что у залогодателя права собственности на квартиру в момент заключения договора не имелось, являются несостоятельным по следующим основаниям.
Согласно части 1 ст. 77 Закона «Об ипотеки» (залоге недвижимости) Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Залогодателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация и либо юридическое лицо, предоставившая кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Как видно из материалов дела, кредит предоставлялся для приобретения квартиры, при этом и в кредитном договоре от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.3) и в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.4) стороны договорились, что обеспечение обязательства заемщиков по кредитному договору будет являться ипотека (залог) указанной квартиры. При этом, как было указано выше, в п.2.4 договора купли-продажи указано, что данное жилое помещение считается находящимся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.
Из представленной в материалы дела закладной следует, что государственная регистрация ипотеки осуществлена одновременно с регистрацией права собственности Качусова на спорную квартиру - ДД.ММ.ГГГГ.
Направление требования о досрочном погашении задолженности (т.1 л.д.33,99), основано на требованиях закона и кредитного договора.
Доводы ответчиков, что они не были осведомлены банком о стоимости кредита, противоречат материалами дела, поскольку кредитным договором предусмотрены условия предоставления кредита, уплаты процентов за пользование им и неустойки в случае нарушения заемщиком обязательств по договору. С условиями кредитного договора все заемщики были согласны и ознакомлены, о чем свидетельствуют их подписи.
Ответчиками ненадлежаще исполнялись обязательства по кредитному договору.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчиков составляет по основному долгу 1793 510 руб. 76 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом – 578088 руб. 96 коп., начисленные пени в размере 485464 руб. 78 коп. Последняя оплата ответчиками произведена в ДД.ММ.ГГГГ(т.2 л.д.7). Указанный расчет судом проверен, ответчиками контрасчет не представлен.
Статья 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) устанавливается, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
В соответствии со ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости), обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Пунктом 4.4.3 кредитного договора предусмотрено, что кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в следующих случаях: при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении Должником требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.
Таким образом, в силу положений действующего законодательства, а также условий кредитного договора, заключенного с ответчиками, при наличии просрочек внесения ежемесячных платежей возможно обращение взыскания на заложенное имущество.
Согласно отчета по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23) рыночная стоимость объекта составляет 2000 000 руб. 00 коп., указанная стоимость ответчиками не оспорена, в связи с чем, суд определяет начальную продажную стоимость квартиры исходя из указанной суммы.
В силу ст. 54 указанного выше Закона по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе и то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.
Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.
Учитывая, что с ДД.ММ.ГГГГ (2год 6 месяц ) ответчиками не производилась оплата по кредитному договору, сумма задолженности на момент вынесения решения превышает стоимость заложенного имущества 2 000000 руб. оценка которого определена исходя из оценки указанной в закладной, предоставление отсрочки существенно ухудшит положение ответчиков, так как предоставление отсрочки не освобождает должника от возмещения возникших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся процентов и неустойки. Как следует из копии трудовой книжки Качусова А.Н., последний работал по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в ООО <данные изъяты> в должности <данные изъяты>, его заработная плата за 2008-2010 года составляла <данные изъяты> в месяц ( л.д.167-176).
Доказательств того, что ответчики могут произвести оплату задолженности, войти в график и дальнейшем производить оплату согласно графика в размере ежемесячного аннуитетного платежа в сумме 21513 руб. 64 коп. ежемесячно, суду не представлено.
С учетом изложенного суд не находит оснований в предоставлении отсрочки реализации заложенного имущества.
Статья 809 ГК РФ предусматривает, что если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Согласно п.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В соответствии с п.1 ст.811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п.1 ст.395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п.1 ст.809 настоящего Кодекса.
Таким образом, проценты по договору займа в отличие от процентов, взыскиваемых за неисполнение денежного обязательства по п.1. ст.395 ГК РФ, являются не дополнительным обязательством, а элементом главного обязательства по договору.
Из анализа указанных положений следует, что в тех случаях, когда займодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (ст. 809 ГК РФ) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна быть возвращена.
Об этом также свидетельствует и положение ст.3 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), которая устанавливает, что ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
На основании ч.2 ст.54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. При этом закон содержит условие, что для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.
Таким образом, суд полагает, что подлежат удовлетворению исковые требования истца в части взыскания процентов за пользование кредитом в сумме 578088 руб. 96 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также требования истца в части взыскания процентов за пользование кредитом в размере 14 % годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день погашения основного долга.
В соответствии с п.5.2 Кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита и процентов заемщик уплачивает кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки.
Истец просит взыскать неустойку в сумме 485 464 руб. 78 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
При этом суд учитывает, что неустойка в размере 0,2% в день соответствует 73% годовых, а также принимая во внимание значительную сумму процентов за пользование займом, подлежащую взысканию в пользу истца, суд приходит к выводу о том, что сумма неустойки явно не соответствует последствиям нарушения обязательства по возврату полученной ответчиками суммы займа.
При этом суд учитывает позицию Конституционного Суда РФ, выраженную в определении от 21.12.2000 г. № 263-О, согласно которой в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Помимо этого, истец является коммерческой организацией, деятельность которой направлена на извлечение прибыли, а для ответчиков заключение договора ипотечного кредитования направлено на реализацию права на жилище.
Суд приходит к выводу о возможности уменьшения размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчиков, и определяет её в сумме 30 000 руб.
С учетом изложенного требования истца о взыскании с ответчиков пени с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации предмета ипотеки в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга и уплаты процентов по нему за каждый календарный день просрочки удовлетворению не подлежат в силу изложенных норм закона.
Истцом оплачена государственная пошлины в сумме 24958 руб. 20 коп., включая требование не имущественного характера в сумме 4000 рублей.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика Качусова А.Н. подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 14 104 руб. 00 коп., с ответчика Тюканова В.П. в сумме 10 104 руб. 00 коп. в пользу истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Качусову А.Н. Тюканову В.П. о взыскании суммы, обращения взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.
Взыскать в солидарном порядке с Качусова А.Н., Тюканова В.П. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сумму задолженности по основному долгу в размере 1793510 руб. 76 коп., неуплаченные проценты за пользование кредитом в размере 578088 руб. 96 коп., пени в размере 30 000 руб. 00 коп., а также проценты за пользование кредитом исходя из 14% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 1793510 руб. 76 коп., начиная с 24 декабря 2010 года по день фактического возврата кредита с начислением процентов на оставшуюся часть.
Обратить взыскание на квартиру <адрес>.
Определить способ реализации заложенного имущества- квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки экспертизы в размере 2 000 000 рублей.
Взыскать с Качусова А.Н. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 14 104 рубля 00 копеек.
Взыскать с Тюканова В.П. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 10 104 рубля 00 копеек.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Алтайский краевой суд через Ленинский районный суд г. Барнаула со дня изготовления мотивированного решения.
Судья: С. Г. Бредихина
Мотивированное решение изготовлено 01 апреля 2011 года
Верно судья: С.Г. Бредихина