о признании недействительным в части договора купли-продажи земельного участка, установлении границ земельного участка

Судебные акты /
СФО /
Алтайский край /
Ленинский районный суд г. Барнаула /
о признании недействительным в части договора купли-продажи земельного участка, установлении границ земельного участка

о признании недействительным в части договора купли-продажи земельного участка, установлении границ земельного участка

Дело № 2-9/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

31 мая 2012 года г.Барнаул

Ленинский районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Аиповой Г.Ж.,

при секретаре Кубаревой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Голубевой Н.А. к Давыдовой Ю.А., Давыдову М.В., Нечаевой О.Н., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании недействительным в части договора купли-продажи земельного участка, установлении границ земельного участка,

у с т а н о в и л:

Голубева Н.А. обратилась в суд с иском к Давыдовой Ю.А. и Давыдову М.В. и просила устранить препятствия в пользовании земельным участком, установить границы земельного участка по адресу: <адрес>.

В основание требований ссылалась на то, что после смерти <данные изъяты> ФИО она приняла наследство и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала свое право собственности на жилой дом по указанному адресу. На земельный участок свидетельство о праве на наследство не выдавалось. Указанный земельный участок площадью <данные изъяты> га находился в собственности <данные изъяты> на основании постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении для ведения личного подсобного хозяйства земельного участка и свидетельства № на право собственности на землю, выданного этой администрацией ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ <адрес> вынесено постановление об утверждении проекта границ спорного земельного участка.

Однако до настоящего времени границы не установлены, так как одна из границ земельного участка пересекает границу смежного участка, учтенного ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> (кадастровый номер №), принадлежащего ответчикам.

Решением Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ было приостановлено осуществление кадастрового учета принадлежащего ей земельного участка в связи с тем, что граница ее земельного участка пересекает границу смежного участка и выявлено противоречие в описании смежных участков.

Ответчики незаконно установили границу земельного участка, а граница её участка проходит по сохранившемуся до настоящего времени забору.

Судом в качестве соответчика было привлечено к участию в деле Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Алтайскому краю.

В дальнейшем Голубева Н.А. уточнила исковые требования, предъявила их к Давыдову М.В., Давыдовой Ю.А. и Нечаевой М.И. и просила признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между Нечаевой М.И. с одной стороны и Давыдовым М.В. и Давыдовой Ю.А. с другой стороны о купле-продаже земельного участка земель населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства № по <адрес> в <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. в части формирования земельного участка на <данные изъяты> га, которые принадлежат ей в порядке наследования, указывая, что при установлении границ земельного участка по <адрес> она не присутствовала, так как не была извещена, акт согласования она не подписывала. Поскольку акт установления границ земельного участка нарушает её права и интересы как смежного землепользователя, то влечет за собой недействительность последующих сделок с таким объектом недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ Нечаева М.И. умерла, судом к участию в деле была привлечена правопреемник Нечаевой М.И. Нечаева О.Н..

Истец Голубева Н.А., её представитель по доверенности Изотова Л.И., ответчик Давыдова Ю.А. представители третьих лиц комитета по земельным ресурсам и землеустройству г.Барнаула, Научногородокской сельской администрации Ленинского района г.Барнаула в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации считает возможным рассмотреть дело без их участия.

Ответчик Давыдов М.В. в судебном заседании иск не признал, пояснив аналогично письменным возражениям его и Давыдовой Ю.А., в которых указали, что Голубева Н.А не входит в круг лиц, имеющих право заявлять требование о признании недействительным договора купли-продажи, поскольку не является стороной по данной сделке. Считают, что Голубева Н.А. пропустила срок исковой давности – один год, предусмотренный для подачи исков о признании оспоримой сделки недействительной, поскольку исходя из требований истца, о нарушений её прав она узнала ДД.ММ.ГГГГ, то есть в момент вынесения решения о приостановлении кадастрового учёта в отношении спорного земельного участка. Срок исковой давности истек ДД.ММ.ГГГГ. Требование об установлении границ земельного участка в данном случае заявлено как применение последствий недействительности сделки, поэтому в нём также следует отказать. Кроме того, установить границы земельного участка в соответствии с экспертным заключением невозможно, о чем заявили в судебном заседании специалист и эксперт.

Истец пояснила, что при установлении границ их земельного участка не присутствовала, так как не была извещена надлежаще, акт согласования не подписывала. Это актом согласования границ земельного участка, подписанный Голубевой Н.А..

Голубева Н.А. указывает, что получила земельный участок по наследству, однако это не так. Она получила по наследству право собственности на жилой дом, право собственности на земельный участок к ней не перешло, поскольку на момент смерти наследодателя границы земельного участка не были установлены, право собственности на земельный участок в данных границах у наследодателя не возникло, и наследник не стал владельцем земельного участка в тех границах, в которых выделен земельный участок наследодателю. Считают, что Голубевой Н.А. перешёл в собственность по наследству только тот земельный участок, который необходим для использования жилого дома. Они купили земельный участок по адресу <адрес> по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ у Нечаевой М.И., сделка в надлежащем порядке прошла государственную регистрацию. Пунктом 2 данного договора Нечаевой М.И. было гарантировано, что данный участок на момент заключения договора свободен от любых притязаний третьих лиц. Им было передано землеустроительное дело по установлению границ земельного участка, со всеми согласованиями (в том числе и с Голубевой Н.А.). То есть они являются добросовестными приобретателями земельного участка. Считают, что лишение их как добросовестных приобретателей собственности или её части в порядке признания сделки недействительной невозможно. Ссылаясь на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года №6-П, указывает, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель по доверенности Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю Демина Д.В. в судебном заседании иск не признала, пояснив, что права истца указанным ответчиком не нарушаются.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с правилами статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Данный принцип устанавливает юридическое соотношение между земельным участком и прочно связанными с ним объектами.

В силу пунктов 1,2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации собственностью граждан (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Согласно пунктам 9, 9.1 статье 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В соответствии с правилами статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Это означает, что при переходе прав собственности на строение к новому собственнику переходят и права на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника строения.

В соответствии с абзацем 2 пункта 7 статьи. 36 Земельного кодекса Российской Федерации местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного законодательства. Местоположение границ смежных земельных участков определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В силу части 9 статьи 38 Федерального Закона «О Государственном кадастре недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такового документа из сведений, содержащихся в документе, определяющем местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Рассматривая заявленные требования, суд установил, что Голубева Н.А. является собственником жилого дома № по ул.<адрес> в <адрес> в <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права (л.д.16, 47). Указанный жилой дом, ДД.ММ.ГГГГ ввода в эксплуатацию, расположен на земельном участке, предоставленному наследодателю ФИО - <данные изъяты> Голубевой Н.А., на основании постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № о чем было выдано свидетельство № на право собственности на землю, согласно которому площадь земельного участка составила <данные изъяты> кв.м.. В свидетельстве о праве на наследство по закону указано, что размер земельного участка и права на него наследодателя не подтверждены землеотводными документами (л.д.15,127). Решением Территориального отдела № <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ приостановлено осуществление кадастрового учета земельного участка с местоположением <адрес> в связи с тем, что одна из границ земельного участка Голубевой Н.А., в соответствии с кадастровыми сведениями пересекает одну из границ другого (смежного) учтенного ДД.ММ.ГГГГ земельного участка по адресу: <адрес>. Также выявлено противоречие в описании смежных участков. Для устранения указанных противоречий рекомендовано обратиться в филиал Федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» для приведения в соответствие описания земельных участков (л.д.17).

Согласно акту согласования границ земельного участка по адресу <адрес> ДД.ММ.ГГГГ было получено согласие смежного землепользователя по <адрес> ФИО (л.д.13), для участия в установлении границ были извещены ФИО и глава администрации <адрес> ФИО (л.д.11-12).

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что фактическая площадь земельного участка домовладения по <адрес> принадлежащего Голубевой Н.А. составляет <данные изъяты> кв.м., что не соответствует плановой, расхождение (прихват – увеличение площади, вследствие уменьшения прилегающих к нему территорий) составляет <данные изъяты> кв.м.. По мнению эксперта, данные расхождения появились по причине отсутствия надлежащего содержания объекта недвижимости, как следствие отсутствие нормального ограждения и «размытость» межевых границ.

Земельный участок Голубевой Н.А. в его плановых границах в соответствии с правоустанавливающими документами, выделяемой площадью в <данные изъяты> кв.м. проходят:

от точки «н», расположенной на пересечении фасадной и правой плановой границ в сторону домостроения № до точки «н2», расположенной на правой наружной стене строения литер «А»-6,95 м.;

от точки «н2» в сторону <адрес> по правой стене строения литер «А»(домостроения №) до точки «н3», расположенной на правом фасадном углу строения литер «А»-0,91 м.;

от точки «н3» по фасаду строения литер «А» до точки «н4», расположенной на левом фасадном углу строения литер «А»-8,41 м.;

от точки «н4» в сторону задней границы участка по левой стене строения литер «А» до точки «н5» расположенной на левом углу задней стены строения литер «А»-4,56 м.;

от точки «н5» в сторону задней границы участка по плановой границе до точки «н6»-9,32 м.;

от точки «н6» в сторону домовладения № до точки «н7»-3,3 м.;

от точки «н7» в сторону задней границы участка до точки «н8»-4,43 м.;

от точки «н8» в сторону домовладения № до точки «н9»-3,99 м.;

от точки «н9» в сторону задней границы участка по плановой границе участка до точки «н10»-5,09 м.;

от точки «н10» по плановой границе участка до точки «н11»-37,93 м.;

от точки «н11» по плановой границе участка до точки «н12»-10,15 м.;

от точки «н12» по плановой границе участка до точки «н13»-27,48 м.;

от точки «н13» по плановой границе участка до точки «н14», расположенной на пересечении левой и задней плановых границах участка Голубевой Н.А. - 68,74 м.;

от точки «н14» по задней плановой границе участка до точки «н15», расположенной на пересечении правой и задней плановых границах участка Голубевой Н.А. - 10,03 м.;

от точки «н15» в сторону <адрес> до точки «12», расположенной на правой плановой границе участка -50,75 м.;

от точки «12» в сторону <адрес> до точки «11», расположенной на правой фактической границе (совпадающей с плановой границей) участка - 49,45 м.;

от точки «11» в сторону <адрес> до точки «8», расположенной на правой фактической границе (совпадающей с плановой границей) участка - 2,5 м.;

от точки «8» в сторону <адрес> по существующему забору до точки «7», расположенной на правой фактической границе (совпадающей с плановой границей) участка - 28,99 м.;

от точки «7» по прямой линии, в сторону <адрес> по плановой границе участка до точки «6»-17,29 м.;

от точки «6» по задней стенке сарая домовладения № до точки «4»-5,81 м.;

от точки «4» под углом 90 градусов в сторону левой границы участка Голубевой Н.А. до точки «3»-0,9м.;

от точки «3» в сторону <адрес> до точки «н1», расположенной на пересечении правой и фасадной плановых границ участка - 9,99 м. (т.1 л.д.167-174).

Ответчики являются собственниками смежного земельного участка по адресу: <адрес> в <адрес> на основании свидетельств о государственной регистрации права (т.1 л.д.67-68) и договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по которому они купили в общую долевую собственность у Нечаевой М.И. указанный земельный участок (земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства) площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащий Нечаевой М.И. на праве собственности на основании свидетельства на право собственности на землю, бессрочное (постоянное) пользование землей № от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № (т.1 л.д.69-71). Согласно свидетельству на право собственности на землю, бессрочное (постоянное) пользование землей № от ДД.ММ.ГГГГ имеющемуся в землеустроительном деле по установлению границ земельного участка по <адрес> в <адрес> в <адрес>, адрес земельного участка указан <адрес> и площадь <данные изъяты>т.1 л.д.55). Согласно справке <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в похозяйственной книге имеются данные только на земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, постановление о смене почтовых адресов по <адрес> в <адрес> не принималось (т.1 л.д.83), жилой дом по <адрес> числится на ДД.ММ.ГГГГ за Нечаевой М.И. (т.1 л.д.84-85).

Согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале площадь наложения спорных земельных участков составляет <данные изъяты> кв.м. (т.1 л.д.215).

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований в части, суд считает, что нет оснований для признания договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между Давыдовыми и Нечаевой М.И. недействительным, поскольку при образовании спорных земельных участков в ДД.ММ.ГГГГ не были оформлены документы определяющие местоположение границ земельных участков, в том числе и спорной границы земельных участков. Каких либо достоверных, бесспорных и убедительных доказательств со стороны истца свидетельствующих о предоставлении наследодателю ФИО участка в испрашиваемых границах не представлено. Определить в настоящее время, где проходили границы спорных земельных участков, чей участок сформирован за счет другого участка не представляется возможным.

Доводы истца о том, что акт согласования границ земельного участка Нечаевой М.И. она не подписывала, и указанный акт нарушает её права, что влечет недействительность сделки по купле-продаже земельного участка необоснованны, так как при согласовании границ земельного участка Нечаевой М.И. Голубева Н.А. не возражала, поскольку с Нечаевой М.И. была договоренность, что граница между их земельными участками будет проходить по забору, ограждающему земельный участок Голубевой Н.А., которым пользовалась наследодатель ФИО и находится в пользовании истца в общей сложности более 20 лет, поэтому дала согласие на подписание акта <данные изъяты>, которая в тот момент пользовалась земельным участком.

В судебном заседании эксперт ФИО пояснил, что причиной наложения земельных спорных участков явилось неправильное определение границ участка № геодезистами, поскольку на момент определения границ половины забора не было, участок истца содержался ненадлежаще, в ДД.ММ.ГГГГ при передаче в собственность земельных участков межевание не проводилось, фактические площади земельных участков не соответствуют размерам площадей, указанных в правоустанавливающих документах.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО- директор общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», проводивший мероприятия, по установлению границ земельного участка Нечаевой М.И., пояснил, что при обследовании земельного участка ответчиков границы определяли со слов собственника, был представлен акт согласования с соседними собственниками, которые, скорее всего, подписали акты согласования не посмотрев границу. На момент обследования на земельном участке лежал снег, и забора не было видно.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В данном случае ответчики приобрели в собственность земельный участок по сделке купли-продажи, действий по самовольному занятию части земельного участка истца не совершали, препятствий в пользований земельным участком истцу не создают.

Оснований для признания сделки недействительной, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации суд не усматривает.

Установление границ на местности повлечет за собой нарушение прав ответчиков, поскольку значительно уменьшится площадь их земельного участка.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что, сторонам необходимо привести в соответствие описания земельных участков для постановки на кадастровый учет спорных земельных участков с учетом согласования границ по фактически сложившимся границам, что рекомендовано при принятии решения Территориальным отделом № <адрес> № ДД.ММ.ГГГГ.

Определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование проводятся в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, или уполномоченных ими лиц (представителей) при наличии надлежащим образом оформленных доверенностей согласно п. 14.1 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 года.

Установление на местности границ объекта землеустройства (вынос границ на местность) выполняется по координатам характерных точек границ. Точность определения координат устанавливаемых межевых знаков должна обеспечивать необходимую точность определения координат характерных точек границ земельных участков на прилегающей к границе объекта землеустройства территории (п.2,8 Правил установления на местности границ объектов землеустройства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 августа 2009 года №688).

Поскольку экспертным заключением установлено, что фактическая площадь (границы земельного участка) домовладения истца не соответствует плановой, расхождение (прихват – увеличение фактической площади земельного участка по отношению к соответствующим данным, отраженным в правовых документах, вследствие уменьшения прилегающих к нему территорий) составляет <данные изъяты> кв.м., суд считает необходимым определить границы земельного участка истца в границах, указанных в экспертном заключении без учета прихвата, что необходимо истцу для согласования границ земельного участка.

Согласно справке главы администрации <адрес> ФИО, имеющейся в землеустроительном деле ответчиков (л.д.54) земельному участку Нечаевой М.И. присвоен почтовый адрес: <адрес> на основании свидетельства на право собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ №.

Указанную справку суд находит противоречащей установленным в судебном заседании сведениям, о том, что переадресация по <адрес> в <адрес> не проводилась, кроме того в ней не указано на основании чего она выдана. Из этого следует, что при постановке на кадастровый учет земельного участка ответчиков Нечаевой М.И. было представлено свидетельство о праве собственности на другой земельный участок по адресу <адрес>. Однако это не повлияло на определение границ земельного участка Нечаевой М.И., так как в обоих свидетельствах на право собственности на землю, бессрочное (постоянное) пользование землей размер земельного участка указан <данные изъяты> га. (т.1 л.д.55,190).

Доводы ответчиков, о том, что истцом пропущен срок исковой давности, суд находит необоснованными, поскольку согласно положениям статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, не распространяются.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования Голубевой Н.А. к Давыдовой Ю.А., Давыдову М.В., Нечаевой О.Н., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании недействительным в части договора купли-продажи земельного участка, установлении границ земельного участка удовлетворить частично.

Определить границы земельного участка по адресу: <адрес> в <адрес> в его плановых границах в соответствии с правоустанавливающими документами, выделяемой площадью <данные изъяты> кв.м.

- от точки «н», расположенной на пересечении фасадной и правой плановой границ в сторону домостроения № до точки «н2», расположенной на правой наружной стене строения литер «А»-6,95 м.;