Дело № 2-1984/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 мая 2010 года г. Ульяновск
Ленинский районный суд г. Ульяновска в составе:
Судьи Елистратова А.М,
при секретаре Макушиной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чёткина В.А. к Жимолостновой Е.А. о взыскании денежных средств
УСТАНОВИЛ
Чёткин В.А. обратился в суд с иском к Жимолостновой Е.А. о взыскании 490 000 руб. излишне уплаченных при заключении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу г.Ульяновск, улица ... дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен. Исковые требования мотивированы следующим.
На основании договора купли-продажи от Дата обезличенаг. истец приобрёл у ответчицы вышеуказанную квартиру за 2120 000 руб. Дата обезличенаг. произведена государственная регистрация перехода прав истца на квартиру.
В последующем в квартире были выявлены скрытые недостатки, которые в значительной степени снижают качественные характеристики квартиры и комфортность проживания в квартире.
Из-за того, что пол из ламината был уложен без предварительного выравнивания деревянного пола, через полтора года эксплуатации в полу появились щели, которые невозможно устранить.
30.01.2008г. и затем ранней весной 2009г и 2010г. произошли сильные проливы квартиры. При сильных порывах ветра на крыши создаётся сильный гул. Выяснилось, что проливы и гул при ветре происходят из-за конструктивных ошибок при создании крыши, которые можно устранить лишь при капитальном ремонте крыши.
В ванной и кухне квартиры отсутствует вытяжка. Система отопления работает ненадлежащим образом.
При заселении в квартиру выяснилось, что в квартире отсутствовали раковина, газовая плита, полотенцесушитель, телефон, ковролин.
Для проведения капитального ремонта крыши необходимы денежные средства в сумме от 420 000 руб. до 560 000 руб., поскольку средние расценки стоимости ремонта крыши составляют от 6000 руб. до 8000 руб. на 1 кв.м., а площадь квартиры составляет 70 кв.м.
Истинная стоимость квартиры составляет 1500 000 руб., поскольку из суммы, уплаченной за квартиру 2120 000 руб. следует вычесть расходы на устранение скрытых недостатков в сумме 490 000 руб.
В судебном заседании истец на удовлетворении иска настаивал, привёл доводы, изложенные в иске, пояснил следующее. Оснований для применения сроков исковой давности не имеется, поскольку регистрация сделки купли-продажи квартиры произведена Дата обезличенагода. Фактически квартиру прежние собственники освободили Дата обезличенаг. После заключения договора прежние жильцы просили разрешить им проживать в квартире до окончания ремонта своей новой квартиры.
19.04.2010г., обнаружил, что в квартире отсутствует газовая плита и раковины. Акт по этому поводу не составлялся, обсуждали это устно.
В апреле 2007г. ответчица предложила купить у неё кухонную мебель вместе с плитой и раковиной, от этого отказался.
Ответчица в суд не явилась, просила дело рассмотреть в её отсутствие.
Представители ответчицы Борзых Т.В. и Янина И.А. просили в иске отказать.
Представитель ответчицы Борзых Т.В. просила в иске отказать в связи пропуском истцом срока исковой давности.
Представитель Янина И.А. пояснила следующее.
Договор купли-продажи квартиры заключался между сторонами Дата обезличена года и на тот момент он никаких претензий к передаваемому ему объекту недвижимости не имел. До подписания договора Чёткин В.А. дважды приходил в квартиру, внимательно осматривал ее без ограничения во времени, заходил во все комнаты, на кухню, в ванную, туалет, все рассматривал, задавал вопросы. Он видел, что раковина в ванной очень старая, и газовая плита на кухне тоже была не новая, бывшая в употреблении длительное время, но все равно дал согласие на покупку квартиры. Указанные раковину и плиту не забирали, они были оставлены в квартире. От предложения отдельно приобрести ковролин, телефон, также гарнитур, истец отказался. Полотенцесушителя в квартире не было. Для сушки полотенец пользовались батареей центрального отопления. Вытяжка и в ванной комнате и на кухне работала. Полы из ламината, были в этой квартире еще до покупки квартиры ответчицей. Полы служили уже трем хозяевам на протяжении более 10 лет. После длительной эксплуатации требуется восстановительный ремонт полов.
Доводы истца о скрытых недостатках, таких как протечка крыши, гул при ветре надуманны, поскольку ранее эти недостатки не наблюдались. Недостатки могли образоваться в процессе эксплуатации крыши. Впервые Чёткин обратился в УМУП УК ЖКХ по поводу протечки крыши 30 января 2008 года, затем 6 февраля 2008 года. В конце января 2008 года, начале февраля 2008 года в силу сложных погодных условий имели место резкие перепады температуры за короткий период времени. Кроме того, за период с 23 но 30 января 2008г. объём осадков превысил декадную норму в 3,5 раза. В совокупности с резким замерзанием, потеплением и снова замерзанием это и послужило причиной трещин и протечек крыши в январе 2008г.
Дата обезличена года квартира была передана Чёткину В.А. в пригодном для проживания состоянии до подписания договора, истцу были переданы ключи от квартиры. До заключения договора он был ознакомлен с техническим состоянием квартиры, никаких замечаний Чёткин В.А. относительно покупаемой им квартиры не высказывал. Цена квартиры была между нами оговорена, он согласился купить квартиру на предлагаемых условиях за 2120 000 рублей. Истцу разъяснили требования статьи 556 ГК РФ о составлении передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.
Дата обезличена года в помещении УФРС по Ульяновской области Чёткин В.А. подписал договор купли-продажи не высказывая никаких претензии. О том, что у истца имеются претензии по поводу квартиры стало известно из искового заявления в апреле 2010 года.
Являясь собственником квартиры истец обязан нести все необходимые расходы по содержанию жилого помещения, осуществлять за свой счет ремонт и эксплуатацию помещения, а также нести расходы, связанные с техническим обслуживанием и капитальным ремонтом дома. О том, что он должен нести бремя содержания данного жилого помещения Чёткин В.А. был предупрежден при подписании договора и был согласен с этим.
Представитель третьего лица ОАО «Домоуправляющая компания Ленинского района» Карасёва И.В. оставила разрешение иска на усмотрение суда.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу г.Ульяновск, ... дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен заключен между истцом Чёткиным В.А. и ответчицей Жимолостновой Е.А. Дата обезличенаг.
Объектом договора является трёхкомнатная квартира общей площадью 71,21 кв.м., расположенная на пятом этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома. Назначение объекта недвижимости - жилое помещение.
Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру произведена Дата обезличенаг.
В договоре купли-продажи сторонами указана инвентаризационная стоимость квартиры - 101 976 руб. и договорная цена - 2 120 000 руб.
Из содержания пунктов 8 и 9 договора следует, что ответчица передала истцу квартиру в пригодном для проживания состоянии до подписания договора, обязанность ответчицы передать квартиру считается исполненной после подписания договора, истец до заключения договора ознакомлен с техническим состоянием квартиры и претензий по этому поводу не имеет.
Исковое заявление в суд о взыскании с ответчицы 490 000 руб., излишне уплаченных при покупке квартиры истец подал 01.04.2010г.
Исковые требования истец обосновывает тем, что цена, уплаченная за квартиру, подлежит уменьшению на 490 000 руб., то есть на размер стоимости устранения скрытых недостатков путём проведения капитального ремонта крыши дома в части, приходящейся на площадь квартиры.
Истец приводит следующий расчёт:
средняя стоимость капитального ремонта крыши от 6000 руб. до 8000 руб.
6 000 руб. х 70 кв.м. - площадь квартиры = 420 000 руб.
8 000 руб. х 70 кв.м. - площадь квартиры = 560 000 руб.
(420 000 руб. + 560 000 руб.) / 2 = 490 000 руб. - среднее арифметическое значение.
Таким образом, истец в качестве основания иска указывает на то, что проданный товар - квартира имеет недостатки, требующие проведения капитального ремонта крыши.
Возражая против доводов представителей ответчицы о пропуске сроков исковой давности как двухгодичного, для товара, на который не установлен гарантийный срок, так и общего трёхгодичного срока, истец указывает на то, что недостатки имели скрытый характер.
В частности в иске истец указал, что пролив квартиры водой при таянии снега на крыше, произошёл впервые 30.01.2008г., щели на полу, выполненном из ламината, образовались через полтора года эксплуатации.
Кроме того, истец указывает на то, что пролив квартиры и появление на крыше дома гула при сильном ветре связано с особенностями конструкции крыши.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Представители ответчицы утверждают, что на момент продажи квартира не имела недостатков за которые отвечает продавец, раковины были в наличии, вентиляция была исправна.
Исследованными судом доказательствами обоснованность иска не подтверждается.
К числу особенностей крыши истец относит наличие парапетов, а также устройство слива воды с кровли возле парапетов через отверстие диаметром около 150 мм.
Из пояснений свидетеля П. следует, что ежегодно в 2010г., 2009г., 2008г., 2007г. в зимнее время производил удаление воды с крыши дома и очистку сливного отверстия. Причиной скопления воды на крыше дома являлось то, что сливное отверстие на краю крыши, через которое вода, скапливающаяся на крыше возле парапета, должна уходить по желобам, закрывалось снегом и льдом.
В судебном заседании специалист К.. разъяснил, что при значительном снежном покрове и резкой смене отрицательных и положительных температур воздуха возможно возникновение ситуации, при которой сливное отверстие может оказаться перекрытым, что приведёт к скоплению на крыше воды. Предотвратить скопление воды возможно различными способами, в том числе путём механической очисткой отверстия от наледи, увеличения диаметра сливного отверстия, установления электрического подогревающего шлейфа.
По поводу возможности возникновения на крыше дома гула при сильном ветре специалист К. пояснил, что возникновение шума возможно как в результате ухудшения жёсткости конструкции крыши, ослабления крепления листов железа, ослабления крепления стропил и других конструктивных элементов крыши, так и в результате завихрения воздушных потоков проходящих между элементами крыши.
Определить конкретную причину произошедших ранее проливов, как-то нарушение целостности кровли, то есть верхнего слоя - листов металла, наличие недостатков в конструкции крыши, исходя из состояния крыши в настоящее время невозможно. На некоторых участках крыши производилась частичная замена кровельного железа, обрешётки.
Согласно ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).
Обязанность обеспечить исправное содержание общего имущества в многоквартирном доме возлагается на обслуживающую организацию.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (ст. 39 ЖК РФ).
Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" установлены следующие правила.
При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:
- устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (п. 2.6.2.).
Накапливающийся на крышах снег должен по мере необходимости сбрасываться на землю и перемещаться в прилотковую полосу, а на широких тротуарах - формироваться в валы (3.6.14.).
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий (4.6.1.1.).
При обслуживании крыш следует обеспечить: исправность системы водостока; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояков; водоприемные воронки должны быть оборудованы защитными решетками, установленными на прижимном кольце, и колпаками с дренирующим отверстием; водоприемные воронки должны регулярно очищаться от мусора и снега, а также промываться (4.6.1.26.).
К основным началам гражданского законодательства относится признание равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 1 ГК РФ).
Гражданские прав и обязанностей могут возникнуть из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие причинения вреда другому лицу (ст. 8 ГК РФ).
Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; возмещения убытков; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом (ст. 12 ГК РФ).
Согласно ст. 209, 210 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Истец, в своём иске выбрал способ защиты - изменение правоотношений, возникших между ним и ответчицей на основании договора купли-продажи квартиры.
По существу истец требует изменения существенного условия договора купли-продажи - уменьшения цены товара.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).
Граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ).
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (424 ГК РФ).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 459 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Наличие обстоятельств, с которыми закон связывает возможность изменения судом условий договора, истец не доказал.
Кроме того, истец не доказал и то обстоятельство, что неисправность вентиляции, неисправность пола выполненного из ламината возникли до передачи товара.
В суде истец пояснил, что работал инженером в конструкторском бюро и знаком с работой вентиляции.
При таких обстоятельствах доводы о том, что истец длительное время заблуждался относительно исправного состояния вентиляции в квартире суд находит несостоятельными.
Пояснения специалиста К. о том, что неисправность пола из ламината - зыбкость пола и наличие щелей, могла быть вызвана, в том числе и проливом квартиры суд находит убедительными, поскольку сам истец указал на то, что квартиру неоднократно заливало водой, попадающей с крыши.
Суд находит обоснованными доводы представителей ответчицы о том, что истцом пропущены сроки исковой давности.
Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (196 ГК РФ).
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).
Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ст. 199 ГК РФ).
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК РФ).
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).
Таким образом, к числу особенностей договора купли продажи законом отнесено обязательное согласование цены товара, невозможность требовать замены товара. К данному договору применяются общие положения о договоре купли-продажи.
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке (ст. 469 ГК РФ).
Если порядок проверки качества товара не установлен, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (ст. 474 ГК РФ).
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (ст. 476 ГК РФ).
Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (ст. 477 ГК РФ).
Содержанием договора купли-продажи подтверждается то обстоятельство, что квартира передана истцу до подписания договора, то есть не позднее Дата обезличенаг. Исковое заявление истцом подано Дата обезличенаг., то есть спустя три года.
Поскольку подписывая договор истец подтвердил, что осмотрел квартиру, не имеет претензий к продавцу по поводу состояния квартиры и принял квартиру, доводы о том, что после заключения договора истец позволил в квартире проживать прежнему собственнику и не знал о состоянии квартиры суд находит неубедительными.
В данном случае применимо правило о том, что срок исковой давности исчисляется с момента, когда лицо должно было узнать о нарушении своего права.
При таких обстоятельствах суд отказывает в иске в полном объёме.
Заявление представителя ответчицы о распределении судебных расходов и возложении на истца расходов ответчицы в сумме 2600 руб. на оплату услуги по предоставлению информации о конкретных значениях минимальной и максимальной температуры воздуха, количестве осадков 23, 24, 26, 27, 30 января, 5 и 6 февраля 2008г. в г.Ульяновске суд оставляет без удовлетворения, поскольку между сторонами спор по поводу указанных данных отсутствовал и истребование точных данных о температуре и количестве осадков, при разрешении дела не был вызвано необходимостью.
Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Чёткина В.А. к Жимолостновой Е.А. о взыскании 490 000 руб. излишне уплаченных при заключении договора купли-продажи квартиры по адресу г.Ульяновск, улица ... дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через районный суд в течение 10 дней.
Судья подпись
Копия верна
Судья А.М. Елистратов
Секретарь Е.Н. Макушина