Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 мая 2010 года гор. Ульяновск
Ленинский районный суд
В составе председательствующего судьи Першиной С.В.
При секретаре Алтусовой И.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Борисова А.П., Коновалова П.Е., Вильданова Р.Х., Горяевой М.Г., Сычева В.М. к мэрии города Ульяновска об узаконении реконструкции жилых помещений, признании права собственности на самовольно реконструированные жилые помещения,
У С Т А Н О В И Л:
Борисов А.П., Коновалов П.Е., Вильданов Р.Х., Горяева М.Г., Сычев В.М. обратились в суд с вышеуказанными исковыми требованиями к мэрии города Ульяновска об узаконении реконструкции жилых помещений, признании права собственности на самовольно реконструированные жилые помещения, указав следующее.
Сособственниками жилого дома с пристроем, полуподвалом и принадлежностями, расположенного по адресу: ..., ..., ... на праве общей долевой собственности являются:
Борисов А.П. - доля в праве 8/32 - на основании договора купли Номер обезличен от Дата обезличена г., Акта о приемке в эксплуатацию законченных строительством пристроев, хозстроений от Дата обезличена г., постановления главы администрации Ленинского района г.Ульяновска Номер обезличен от Дата обезличена г., свидетельства о государственной регистрации права от Дата обезличенаг;
Коновалов П.Е. - доля в праве 4/32 - на основании договора купли-продажи доли жилого дома Номер обезличен от Дата обезличена г., свидетельства о государственной регистрации права от Дата обезличенаг.;
Белозёрова В.А. - доля в праве 6/32 - на основании договора купли Номер обезличен от Дата обезличена
Вильданов Р.Х. - доля в праве 4/32 - на основании договора купли Номер обезличен от Дата обезличена
Горяева М.Г. - доля в праве 6/32 - на основании договора купли Номер обезличен от Дата обезличена
Сычёв В.М. - доля в праве 4/32 - на основании договора купли № Номер обезличен от Дата обезличена
Собственниками земельного участка по адресу: ..., ..., ..., на праве общей долевой собственности являются:
Борисов А.П. - доля в праве 8/32 - на основании акта на землю УЛО 24-4- 003547 Номер обезличен от Дата обезличена г., свидетельства о государственной регистрации права от Дата обезличенаг.,
Коновалов П.Е. - доля в праве 4/32 - на основании договора купли-продажи доли жилого дома Номер обезличен от Дата обезличена г., акта на землю УЛО 24-4-003549 Же 1086 от Дата обезличена г., свидетельства о государственной регистрации права от Дата обезличена г.,
Белозёрова В.А. - доля в праве 6/32 - на основании акта на землю УЛО 24-4-003550 Номер обезличен от Дата обезличенаг.,
Вильданов Р.Х. - доля в праве 4/32 - на основании акта на землю Номер обезличен от Дата обезличенаг.,
Горяева М.Г. - доля в праве 6/32 - на основании акта на землю Номер обезличен от Дата обезличенаг.,
Сычёв В.М. - доля в праве 4/32 - на основании акта на землю УЛО 24-4- 003548 Номер обезличен от Дата обезличена г.
Указанный жилой дом, исходя из размеров долей сособственников, фактически разделен на пять квартир (№№1, 2,4,5. 6): квартиру Номер обезличен занимает Вильданов Р.Х., квартиру Номер обезличен занимают Борисов А.П. и Коновалов П.Е, квартиру Номер обезличен занимает Сычев В.М., квартиру Номер обезличен занимает Горяева М.Г., квартиру Номер обезличен занимает Белозёрова В.А.
Ранее имевшаяся квартира Номер обезличен в настоящее время входит в состав квартиры Номер обезличен.
Истцами Борисовым А.П. и Коноваловым П.Е. были произведены работы по реконструкции занимаемых долей указанного жилого дома:
Борисовым А.П. и Коноваловым П.Е. были перепланированы: в пристрое лит.А в квартире Номер обезличен: комната Номер обезличен (площадью 7,07 кв.м.) из подсобной в жилую комнату лит.5ж площадью 20,72 кв.м., комната Номер обезличен (площадью 7,48 кв.м.) из подсобной в жилую комнату лит.6ж площадью
20,91 кв.м.,
Борисовым А.П. и Коноваловым П.Е. были возведены: цокольный этаж лит.А4 действительной инвентаризационной стоимостью 171 122 руб., пристрой лит.А5 действительной инвентаризационной стоимостью 104280 руб..
Борисовым А.П. и Коноваловым П.Е. были возведены сени лит.а4 действительной инвентаризационной стоимостью 45023 руб.
Указанные работы были произведены без соответствующего документального оформления.
Истцы обращались в мэрию г.Ульяновска по вопросу оформления документов на реконструированную часть вышеуказанного жилого дома (по вопросу узаконения реконструированной части жилого дома).
Письмом председателя Комитета архитектуры и градостроительства мэрии г.Ульяновска Клейменовой Н.Н. истцы были уведомлены о том, что оформление документов на произведенную реконструкцию жилого дома по ... «не представляется возможным».
Отказ в оформлении документов был мотивирован следующим: по проекту зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования «город Ульяновск», утвержденных постановлением Правительства Ульяновской области от 02.07.2009 г. № 256-П, земельный участок по ..., ... расположен в зоне ЗРЗ Р-2 - зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности
объектов культурного наследия регионального или муниципального значения (предельная этажность зданий 2 этажа); многоквартирные жилые дома поименованы в данной зоне в перечне условно разрешенных
видов использования; параметры произведенной реконструкции не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в указанной зоне: длина фасада по красной линии застройки не более 25,6 метра; по заключению УППОР рассматриваемый земельный участок расположен в границах оползневой зоны; земельный участок площадью 814,1 кв.м. по ... зарегистрирован в УФРС по Ульяновской области с разрешенным использованием: под индивидуальное жилищное
строительство; согласно техническому паспорту БТИ от Дата обезличена г. пристрой возведены без получения в установленном законом порядке разрешительной документации к 6-ти квартирному жилому дому.
Названный отказ считают незаконным по следующим основаниям.
В соответствии с ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Согласно ч.8 ст.36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Согласно ч.9 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции; изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.
Постановлением Правительства Ульяновской области «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования «город Ульяновск», режимах использования земель и градостроительных регламентах в границах данных зон» от 02.07.2009
года №256-П утверждено Приложение №2 «Режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования «город Ульяновск».
Согласно указанного приложения №2 к постановлению №256-11, в частности: ЗРЗ Р-2 - зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия регионального или муниципального значения (предельная этажность зданий 2 этажа):
Виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные виды разрешённого использования - индивидуальные жилые дома; условно разрешённые виды использования - многоквартирные жилые дома и другие объекты.
Режим использования земель и градостроительные регламенты, предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, размеры земельных участков: минимальная площадь земельного участка - 455 кв. метров; минимальные отступы от границ соседних участков:
в случае, если земельный участок примыкает к красной линии квартала, строительство осуществляется без отступа от красной линии;
минимальные расстояния по красной линии между соседними зданиями - 8,5 метра.
Предельное количество этажей, предельная высота зданий, строений, сооружении: предельное количество этажей зданий: без мансардного этажа - 2 этажа; включая мансардный этаж - 3 этажа: предельная высота зданий:
до карниза здания - 9 метров; до конька скатной крыши - 12 метров, предельная высота глухих ограждений (оград) - 2,2 метра. Максимальный процент застройки в границах земельного участка - 80%. Длина фасада по красной линии застройки не более 25.6 метра.
Все указанные в приложении №2 к постановлению №25б-П условия истцами соблюдены, нарушений не допущено.
Согласно письма председателя Комитета Ульяновской области по культурному наследию от Дата обезличена года Номер обезличен здание, расположенное по адресу: ..., ..., ..., объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) г.Ульяновска не является.
Согласно технического паспорта, составленного УОГУП БТИ, длина фасада здания по красной линии застройки составляет 20,38 м. (из расчета: 16,96 кв.м. + 3,42 кв.м. (ширина сеней лит.а4) = 20,38 м).
Согласно описания земельных участков, составленного УМУП «Землеустроительный центр», общая длина земельного участка по красной линии (по ...) (от точки н1 до точки н4) составляет 25,06 м, (в т.ч., от точки н1 до точки н2 - 7,73 м, от точки н2 до точки н3 -16,96 м., от точки н3 до точки н4 - 0,37 м; 7,73 + 16,96 +0,37 = 25,06 м).
Таким образом, параметры произведенной реконструкции соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в указанной зоне.
Что касается указания в ответе председателя Комитета архитектуры и градостроительства мэрии г.Ульяновска на то, что спорный дом является многоквартирным, то согласно технического паспорта, дом многоквартирным не является. Технический паспорт составлен не на многоквартирный дом, а на домовладение.
В многоквартирном доме установлена собственность на помещения (квартиры) в конкретном многоквартирном доме. В отличие от многоквартирных домов в данном случае истцы являются не собственниками квартир, а собственниками долей жилого дома. Т.е., спорный жилой дом относится к индивидуальным жилым домам.
Кроме того, в зоне ЗРЗ Р-2 многоквартирные жилые дома (как и индивидуальные) поименованы в перечне разрешенных видов использования.
Что касается указания в ответе председателя Комитета архитектуры и градостроительства мэрии г.Ульяновска на имеющееся заключение УППОР о том, что рассматриваемый земельный участок расположен в границах оползневой зоны, то в данном случае: предполагается оформление права собственности не на земельный участок, а на
реконструированный жилой дом, сам данный земельный участок находится в собственности истцов, в заключении УППОР отсутствуют сведения о том, установлено ли развитие оползневых
процессов в пределах границ земельного участка, и о том, отмечалось ли на территории земельного участка развитие оползневых процессов по данным многолетних наблюдений.
С учетом изложенного просят признать за ними право общей долевой собственности на реконструированные строения, сохранив жилые помещения: жилую комнату лит.5ж площадью 20.72 кв.м. и жилую комнату лит.6ж площадью 20,91 кв.м. в пристрое лит.А в домостроении в реконструированном состоянии.
В судебном заседании представители истцов Сычева Н.И., Кочергина Е.В., Лиллепео В.Г. на удовлетворении исковых требований своих доверителей настаивали в полном объеме, дав суду аналогичные пояснения.
Представитель мэрии города Ульяновска Пантелеева И.В. просила в иске Борисову А.П., Коновалову П.Е., Вильданову Р.Х., Горяевой М.Г., Сычеву В.М. отказать, приведя в обоснование своей позиции следующие доводы.
Согласно предоставленных документов, истцами была произведена реконструкция жилого дома по ... Реконструкция была осуществлена без разрешительной документации предусмотренной ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ.
В соответствии с п. 14, ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкция -изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Руководствуясь п.2, ст. 51, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Порядок выдачи разрешения на строительство установлен ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ.
Истцы самовольно произвели реконструкцию жилого помещения, не имея на то основания, без соответствующего согласования и без своевременного получения разрешения, что подтверждается сведениями технического паспорта от Дата обезличенаг.
К эксплуатации объекта можно приступать после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии со ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. После этого можно считать, что строительство (реконструкция) завершено.
При возведении пристроев истцами было допущено нарушение порядка, предусмотренного действующим законодательством о градостроительной деятельности, так же при обращении истцами не были предоставлены необходимые документы, содержащиеся в перечне п. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.
Регистрация в УФРС по Ульяновской области земельного участка по ... была произведена с разрешенным использованием - под индивидуальное жилищное строительство.
В соответствии с ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектами индивидуального жилищного строительства признаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.
Соответственно дом Номер обезличен по ..., имеющий 6 квартир, является многоквартирным.
Произведенная истцами реконструкция не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реконструкции объектов капитального строительства в указанной зоне: длина фасада по красной линии не более 25,6 м.
В соответствии со ст. 36 Градостроительного Кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Реконструкция таких объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.
Земельный участок по ... по проекту зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования «город Ульяновск», утвержденных постановлением Правительства Ульяновской области от 02.07.2009г. № 256-П, расположен в зоне ЗПЗ Р-2 - зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия регионального или муниципального значения (предельная этажность зданий -2 этажа). Согласно заключению УППОР от Дата обезличенаг., дом Номер обезличен, по ..., расположен в оползневой зоне.
Представители КаИГ мэрии города Ульяновска, УФРС по Ульяновской области в судебное заседание не явились, о дне слушания дела были извещены.
Выслушав мнение участников процесса, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что истцы являются совладельцами жилого дома, расположенного по адресу: ..., ..., ..., при этом доля каждого из истцов составляет: Борисов А.П. - доля в праве 8/32 - на основании договора купли Номер обезличен от Дата обезличена г., акта о приемке в эксплуатацию законченных строительством пристроев, хозстроений от Дата обезличена г., постановления главы администрации ... ... Номер обезличен от Дата обезличена г., свидетельства о государственной регистрации права от Дата обезличенаг;
Коновалов П.Е. - доля в праве 4/32 - на основании договора купли-продажи доли жилого дома Номер обезличен от Дата обезличена г., свидетельства о государственной регистрации права от Дата обезличенаг.;
Белозёрова В.А. - доля в праве 6/32 - на основании договора купли Номер обезличен от Дата обезличена
Вильданов Р.Х. - доля в праве 4/32 - на основании договора купли Номер обезличен от Дата обезличена
Горяева М.Г. - доля в праве 6/32 - на основании договора купли Номер обезличен от Дата обезличена
Сычёв В.М. - доля в праве 4/32 - на основании договора купли Номер обезличен от Дата обезличена
Земельный участок при домовладении также находится в общей долевой собственности вышеуказанных лиц.
В Дата обезличена году самовольно, без получения предусмотренного Градостроительным кодексом РФ разрешения органа, осуществляющего согласование реконструкции, истцами Борисовым А.П. и Коноваловым П.Е. были произведены работы по реконструкции занимаемых долей вышеуказанного жилого дома: в пристрое лит.А в квартире Номер обезличен комната Номер обезличен (площадью 7,07 кв.м.) переоборудована из подсобной в жилую комнату лит.5ж площадью 20,72 кв.м., комната Номер обезличен (площадью 7,48 кв.м.) из подсобной в жилую комнату лит.6ж площадью 20,91 кв.м., ими же были возведены: цокольный этаж лит.А4, пристрой лит.А5, сени лит.а4.
Дата обезличенаг. истцы обратились в мэрию города Ульяновска по вопросу узаконения реконструкции вышеуказанного жилого дома. На указанное обращение истцам был дан ответ, в котором в оформлении документов на произведенную реконструкцию многоквартирного дома по ..., ... последним было отказано.
Суд находит данный отказ мэрии города Ульяновска законным и обоснованным, а исковые требования истцов Борисова А.П., Коновалова П.Е., Вильданова Р.Х., Горяевой М.Г., Сычева В.М. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Исходя их характера выполненных заявителями работ, была произведена реконструкция жилого дома Номер обезличен по ... без разрешительной документации в нарушение ст.51 Градостроительного кодекса РФ.
В ст.1 Градостроительного кодекса РФ дано определение реконструкции, согласно которому - реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее -этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В соответствии с п.2. ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Согласно п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Понятие индивидуального жилого дома установлено ст.48 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
Исходя из представленного заявителями технического паспорта домовладения Номер обезличен по ... по состоянию на Дата обезличенаг., дом является многоквартирным.
Порядок выдачи разрешения на строительство установлен ст.51 Градостроительного кодекса РФ.
В соответствии с п.7 указанной статьи, в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. Далее приведен перечень документов, которые необходимо приложить к вышеуказанному заявлению.
Согласно ст.55 Градостроительного Кодекса РФ к эксплуатации объекта можно приступать после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. После этого, можно считать, что строительство объекта завершено.
Правовой режим использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, установлен ст.36 Градостроительного кодекса РФ.
Исходя из смысла вышеприведенной правовой нормы, следует, что в случае реконструкции объекта капитального строительства, необходимо руководствоваться нормами действующего законодательства о градостроительной деятельности с учетом градостроительного регламента, действующего на момент проведения реконструкции.
Истцами при реконструкции вышеуказанного жилого дома и занимаемых ими жилых помещений не был соблюден порядок, предусмотренный нормами действующего законодательства о градостроительной деятельности, что является основанием к отказу в удовлетворении заявленных ими исковых требований.
Более того, по действующему гражданскому законодательству, работы по реконструкции помещения без получения разрешения на строительство считаются самовольно произведенными, что влечет для застройщика неблагоприятные последствия.
Руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Борисова А.П., Коновалова П.Е., Вильданова Раукатъ Хафизовича, Горяевой М.Г., Сычева В.М. к мэрии города Ульяновска об узаконении реконструкции жилых помещений, признании права собственности на самовольно реконструированные жилые помещения, расположенные по адресу: ..., ..., ... оставить без удовлетворения в полном объеме.
Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ульяновского областного суда через Ленинский районный суд г. Ульяновска.
СУДЬЯ: С.В. ПЕРШИНА