Дело № 2-3336/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 июля 2010 года г.Ульяновск
Ленинский районный суд г.Ульяновска в составе
судьи Елистратова А.М.,
при секретаре Макушиной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Соловьевой Е.И., Соловьеву Е.И. о взыскании задолженности по кредитному договору обращении взыскания на заложенное имущество
УСТАНОВИЛ
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Соловьевой Е.И., Соловьеву М.С. о взыскании в солидарном порядке с Соловьевой Е.И. и Соловьева М.С. задолженности по кредитному договору № Номер обезличен от Дата обезличена г. по состоянию на Дата обезличена г. в размере 2 089 003 руб. 97 коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 1 678 845 руб. 16 коп.; сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 270 846 руб. 72 коп.; начисленные пени в размере 139 312 руб. 09 коп. Кроме того, истец просил взыскать с ответчиков, начиная с 21.04.2010г. по день погашения обязательств по кредитному договору проценты в размере 13,5 годовых на сумму остатка основного долга, обратить взыскание на заложенную квартиру и взыскать судебные расходы на уплату госпошлины - 18 645 руб. 02 коп., на оплату услуг представителя - 30 000 руб. Исковые требования мотивированы следующим.
В соответствии с условиями кредитного договора № Номер обезличен от Дата обезличена г. (далее - Кредитный договор) заемщику - залогодателю Соловьевой Е.И. и заемщику Соловьеву М.С. ЗАО КБ «ЕВРОПЕЙСКИЙ ТРАСТОВЫЙ БАНК» предоставило ипотечный жилищный кредит в сумме 1 755 000 руб. сроком на 180 месяцев для приобретения Соловьевой Е.И. квартиры состоящей из трех комнат, общей площадью 69,10 кв.м. Квартира расположена по адресу: Ульяновская область, город Ульяновск, ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен.
Кредит в сумме 1 755 000,00 рублей зачислен Дата обезличена. на счет Ответчика Соловьевой Е.И. Номер обезличен 018 108 002 331 01 586, что подтверждается выпиской по лицевому счету за Дата обезличенаг.-Дата обезличенаг. По состоянию на 21.02.2007г. квартира была оценена в размере 1 950 000 руб., что подтверждается Отчетом об оценке № 1104/10-2006/125 от 21.02.2007 г. составленным независимым оценщиком ООО «Инфо-Центр «Аудит» и указано в Закладной. В соответствии с договором купли - продажи квартиры от 22.02.2007 г. указанная квартира была приобретена по цене 1 950 000 руб.
Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от Дата обезличенаг. произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области Дата обезличенаг.
Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, были удостоверены Закладной, составленной Ответчиками и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области Дата обезличена г. (далее - Закладная) первоначальному залогодержателю ЗАО КБ «ЕВРОПЕЙСКИЙ ТРАСТОВЫЙ БАНК».
Запись о регистрации ипотеки квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена Дата обезличена г. за Номер обезличен.
Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В соответствии с п.3 ст.48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца на Закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных № Номер обезличен от Дата обезличена г., акт приема-передачи закладных от Дата обезличена г.) и отметки в закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - ООО «Волжская ипотечная корпорация».
Начиная с февраля 2009г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им, в нарушение условий закладной и кредитного договора ответчиками не производятся.
В силу п. 2 ст. 31 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 4.1.10. кредитного договора залогодатель обязан обеспечивать имущественное страхование предмета ипотеки в пользу кредитора в течение всего периода действия кредитного договора и закладной.
Ответчиками были выполнены вышеуказанные условия относительно страхового обеспечения ипотечной сделки, однако, начиная с апреля 2009 года уплата ежегодной страховой премии, предусмотренной условиями страхового договора, ответчиками не производится, что означает отсутствие страхового обеспечения.
В связи с несвоевременным исполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, а также в связи с неисполнением ответчиками обязательств по страховому обеспечению предусмотренных кредитным договором и закладной, истцом, в соответствии с п. 5.1. закладной и п. 4.4.1. кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств Номер обезличен от Дата обезличена г. Указанное требование ответчиками не исполнено.
В соответствии со ст.ст. 334, 811 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п. 7.1. закладной и п. 4.4.3. кредитного договора указанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на квартиру и досрочного возврата суммы задолженности по кредиту.
Согласно ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.
В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
Задолженность ответчиков по кредитному договору № Номер обезличен от Дата обезличенаг. по состоянию на 20.04.2010 г. составляет 2 089 003 руб. 97 коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 1 678 845 руб. 16 коп.; сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 270 846 руб. 72 коп.; начисленные пени в размере 139 312 руб. 09 коп.
Кроме того, начиная с 21.04.2010 г. и до момента реализации квартиры на публичных торгах, либо до момента полного исполнения ответчиками обязательства по полному возврату кредита в соответствии с условиями кредитного договора и закладной на остаток задолженности по основному долгу в размере 1 678 845 руб. 16 коп. подлежат начислению проценты в размере 13,50 % годовых.
Начальная продажная цена квартиры может быть установлена в соответствии с оценкой Квартиры, указанной в Закладной в размере 1 950 000 руб.
В силу п. 2 ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с публичных торгов.
В соответствии со ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.
В соответствии с ч.1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя.
Истец заключил с ООО «Тольяттинское ипотечное агентство» договор об оказании услуг по обращению взыскания на заложенное имущество в судебном порядке Номер обезличен от Дата обезличена года и дополнительное соглашение Номер обезличен от Дата обезличена г. к указанному договору, в котором указана стоимость оказываемых услуг, включающая подготовку документов в суд - 10 000 рублей и представительство Истца в судебных заседаниях - 20 000 рублей. С учетом объема проделанной работы (составление искового заявления, подготовки пакета документов, участия в переговорах, судебном заседании), для защиты нарушенных прав истец понес судебные расходы в сумме 30 000 руб.
В судебном заседании представитель истца Лебедева Н.В. на удовлетворении иска настаивала, привела доводы, изложенные в иске.
Ответчица Соловьёва Е.И. в суд не явилась, просила дело рассмотреть в её отсутствие.
Ответчик Соловьев М.С. иск признал частично, пояснил, что выплату кредита прекратили из-за отсутствия денежных средств.
Представитель ответчика Соловьева М.С. Иванов В.Б. просил установить начальную продажную стоимость квартиры в сумме 1950 000 руб. и снизить неустойку.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих доводов и возражений.
В соответствии с условиями кредитного договора № Номер обезличен от Дата обезличена г. заемщику - залогодателю Соловьевой Е.И. и заемщику Соловьеву М.С. ЗАО КБ «ЕВРОПЕЙСКИЙ ТРАСТОВЫЙ БАНК» предоставило ипотечный жилищный кредит в сумме 1 755 000 руб. сроком на 180 месяцев для приобретения Соловьевой Е.И. квартиры состоящей из трех комнат, общей площадью 69,10 кв.м. Квартира расположена по адресу: Ульяновская область, город Ульяновск, ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен.
Кредит в сумме 1 755 000,00 рублей зачислен Дата обезличенаг. на счет Ответчика Соловьевой Е.И. Номер обезличен Номер обезличен, что подтверждается выпиской по лицевому счету за Дата обезличенаг.-Дата обезличенаг.
В соответствии с договором купли - продажи квартиры от Дата обезличена г. указанная квартира была приобретена по цене 1 950 000 руб.
Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от Дата обезличенаг. произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области Дата обезличенаг.
Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, были удостоверены Закладной, составленной Ответчиками и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области Дата обезличена г. (далее - Закладная) первоначальному залогодержателю ЗАО КБ «ЕВРОПЕЙСКИЙ ТРАСТОВЫЙ БАНК».
Запись о регистрации ипотеки квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена Дата обезличена г. за Номер обезличен.
Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В соответствии с п.3 ст.48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца на Закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных № Номер обезличен от Дата обезличена г., акт приема-передачи закладных от Дата обезличена г.) и отметки в закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - ООО «Волжская ипотечная корпорация».
Начиная с февраля 2009г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им, в нарушение условий закладной и кредитного договора ответчиками не производятся.
В силу п. 2 ст. 31 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 4.1.10. кредитного договора залогодатель обязан обеспечивать имущественное страхование предмета ипотеки в пользу кредитора в течение всего периода действия кредитного договора и закладной.
Ответчиками были выполнены вышеуказанные условия относительно страхового обеспечения ипотечной сделки, однако, начиная с апреля 2009 года уплата ежегодной страховой премии, предусмотренной условиями страхового договора, ответчиками не производится, что означает отсутствие страхового обеспечения.
В связи с несвоевременным исполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, а также в связи с неисполнением ответчиками обязательств по страховому обеспечению предусмотренных кредитным договором и закладной, истцом было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств Номер обезличен от Дата обезличенаг.
Указанное требование ответчиками не исполнено.
В соответствии со ст.ст. 334, 811 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п. 7.1. закладной и п. 4.4.3. кредитного договора указанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на квартиру и досрочного взыскания суммы задолженности по кредиту.
Согласно ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.
В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
Задолженность ответчиков по кредитному договору № Номер обезличен от Дата обезличенаг. по состоянию на Дата обезличена г. составляет 2 089 003 руб. 97 коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 1 678 845 руб. 16 коп.; сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 270 846 руб. 72 коп.; пени -139 312 руб. 09 коп.
Расчёт суммы задолженности соответствует условиям кредитного договора, правильность расчёта суммы задолженности ответчики не оспаривают.
Таким образом, суд находит требования о взыскании задолженности по кредитному договору, а также об обращении взыскания на предмет залога обоснованными.
Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость квартиры на момент рассмотрения дела судом составляет 1 867 000 руб.
При определении начальной продажной цены квартиры суд принимает оценку рыночной стоимости квартиры, определённую судебной экспертизой, поскольку данная оценка произведена на момент рассмотрения дела, является наиболее актуальной.
Разрешая исковые требования о взыскании пени, суд принимает во внимание положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и считает обоснованным снижение пени до 0,1% в день. При этом, суд учитывает, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Так, на наличие каких либо существенных нарушений своих имущественных интересов, в связи с просрочкой платежа, истец не указывает. Размер пени, установленный договором в 10 раз превышает ставку рефинансирования, установленную Центральным банком Российской Федерации. На задолженность по кредиту производится начисление процентов в размере 13,5% годовых. При таких обстоятельствах, суд находит размер пени 0,2% годовых за каждый день просрочки платежа (или 73% годовых) явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства и, в силу ст. 333 ГК РФ снижает размер пени до 0,1 % в день.
Поскольку суд удовлетворяет исковые требования, то в силу ст. 98 ГПК РФ расходы истца на уплату госпошлины, пропорционально размеру удовлетворённых требований подлежат взысканию с ответчиков. По тем же основаниям судебные расходы на проведение экспертизы суд возлагает на ответчиков.
Суд отказывает в удовлетворении иска в части взыскания расходов на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб. поскольку доказательства уплаты указанной суммы за выполнение работы по настоящему делу суду не представлены.
Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.
Взыскать в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в солидарном порядке с Соловьевой Е.И., Соловьева Е.И. задолженность по кредитному договору Номер обезличен Дата обезличена. по состоянию на 20.04.2010г. в сумме 2019 347 руб. 93 коп.
Взыскать в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в солидарном порядке с Соловьевой Е.И., Соловьева Е.И. проценты по договору за период с 21.04.2010г. по 02.07.2010г. в сумме 45 328 руб.82 коп.
В погашение задолженности по кредитному договору №Номер обезличен Дата обезличенаг. в сумме 2064 676 руб. 75 коп обратить взыскание на заложенную квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... в городе Ульяновске Ульяновской области путём продажи квартиры с публичных торгов с начальной стоимостью 1 867 000 руб.
Взыскать в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в солидарном порядке с Соловьевой Е.И., Соловьева Е.И. проценты по договору в размере 13,5 % годовых на сумму остатка основного долга 1678 845 руб. 16 коп. по день исполнения обязательства.
Взыскать в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с Соловьевой Е.И., Соловьева Е.И. в возмещение расходов на уплату госпошлины по 9 148 руб. 42 коп. с каждого.
Взыскать с Соловьевой Е.И., Соловьева М.С. в пользу Общества с ограниченной ответственностью Бизнес-Оценка-Аудит» в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы по 1 250 руб. с каждого.
Исковые требования о взыскании в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в солидарном порядке с Соловьевой Е.И., Соловьева М.С. расходов на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб. оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г.Ульяновска в течение 10 дней.
Судья А.М. Елистратов