Дело № 2-4466/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 сентября 2010 г.
Ленинский районный суд г. Ульяновска в составе:
Судьи Ибрагимовой Е.А.,
При секретаре Айметовой Л.И.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Швец Л.Е., действующей как в своих интересах, так и в интересах <данные изъяты> Лариной А.А., к Южакову А.С. о расторжении договора, прекращении права общей долевой собственности, взыскании денежных сумм,
УСТАНОВИЛ:
Швец Л.Е. обратилась в суд с указанным иском, мотивируя следующим. 18.11.2009г. между Южаковым А.С. и ею, действующей за себя и <данные изъяты> мать Ларину А.А., был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Ульяновск, ул. <адрес>, в соответствии с которым Южаков А.С. продал, а она купила квартиру в равных долях с Лариной А.А. Квартира приобретена за 2 000 000 руб. в процессе проживания в квартире выяснилось, что квартира имеет скрытые недостатки. Зимой стены в квартире были очень холодными, промерзали. В квартире нарушена вентиляция. В марте 2010г. в квартире на кухне с потолка потекла талая вода, место швов ГВЛ на потолке разбухло. Вода, капая с потолка, попадала на ламинат, он также намок и разбух. Из полученных в УОГУП БТИ и от жильцов документов ей стало известно, что строительство дома изначально происходило с нарушениями. Вместо индивидуального дома был построен трехэтажный жилой дом с мансардой. Помещения, которые в настоящее время входят в состав спорной квартиры, имели статус мансарды. В квартире была произведена реконструкция. При проведении экспертизы было выявлено, что деревянные несущие конструкции покрытия и чердачного перекрытия дома находятся в недопустимом состоянии, необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкции. Требования безопасности по прочности и устойчивости конструкций не обеспечены. В конструкциях покрытия применена древесина, не соответствующая требованиям действующей нормативно-технической документации. Защитные покрытия на момент проведения обследования на деревянных элементах отсутствовали. Прогибы и деформации несущих конструкций превышают нормативные значения. Влажностный режим эксплуатации конструкций и влажностное состояние конструкций на момент обследования не удовлетворительные. Биоповреждения древесины составляют до 40%. Коррозия металлических элементов конструкции на момент проведения обследования составляет до 15%. Деревянные конструкции объекта находятся в недопустимом состоянии, и не могут нормально эксплуатироваться без ремонта и усиления. Экспертным заключением <данные изъяты> «<данные изъяты>» выявлены следующие дефекты и повреждения, снижающие эксплуатационные показатели объекта: многочисленные протечки с кровли на стены мансардного этажа здания, это привело к отслаиванию отделочных покрытий на стенах и потолке квартиры, образованию рыжих пятен, вздутию полов, увлажнению конструкций и воздуха в помещениях. Причиной указанных протечек являются дефекты в кровле здания, в частности, на участках примыкания элементов кровли друг к другу на обследуемом фрагменте здания. Сроки проявления дефектов - период времени между сдачей объекта в эксплуатацию и днем проведения обследования. На момент приемки объекта в эксплуатацию данные дефекты являлись скрытыми. В конструкциях комплексных (утепленных) стен квартиры выявлено отсутствие утеплителя. Это приводит к промерзанию и выпадению конденсата на конструкциях и элементах здания, в том числе внутри жилых помещений. Причиной указанных дефектов является строительный брак, допущенный при монтаже конструкций здания. Вентиляционные каналы в стене между помещениями 1 и 2, имеющиеся в стене в 2005г., отсутствуют. В санузле отсутствует тяга воздуха. Причиной дефектов вентиляции является строительный брак и нарушения, допущенные при реконструкции квартиры. Были сделаны выводы: в конструкциях и элементах квартиры № № многоквартирного дома по ул. <адрес> имеются дефекты, снижающие эксплуатационные показатели здания, в частности, кровля, стены квартиры и система вентиляции не соответствуют нормативным требованиям. Причиной выявленных дефектов является строительный брак и нарушения, допущенные при реконструкции квартиры. На момент приемки здания в эксплуатацию указанные дефекты являлись скрытыми. Работы, необходимые для ликвидации дефектов, являются работами по реконструкции объекта. Таким образом, в квартире обнаружены недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов. Просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 18.11.2009г., заключенный между Южаковым А.С. и Швец Л.Е. в отношении квартиры по адресу: г. Ульяновск, ул. <адрес>, квартира №. Прекратить право общей долевой собственности Швец Л.Е. и Лариной А.А. в размере 1/2 доли за каждой на указанную квартиру. Взыскать с Южакова А.С. в пользу Лариной А.А. денежную сумму 1 000 000 руб. с зачислением суммы на расчетный счет в банке, с правом распоряжения указанной денежной суммой с согласия Управления Департамента социальной защиты населения Ульяновской области по городу Ульяновску. Взыскать с Южакова А.С. в свою пользу 1 000 000 руб.
В судебном заседании истица Швец Л.Е. на исковых требованиях настаивала, поддержав доводы искового заявления. Дополнила, что квартиру она осматривала один раз. В квартире все было чисто, нормально, недостатков не видела. Переехала в квартиру в ноябре 2009г. Когда наступили морозы, на стенах гардеробной, спальни, в кухне появился снег, по плинтусу лежал снег. Наружные стены состоят из ДВП, утеплителя между ними нет, стена промерзает. Крыша протекла, так как выполнена не в соответствии с нормативами. На потолке разошлись швы ГВЛ. Решетка вентиляции есть в квартире, но вентиляция не работает. Просит расторгнуть договор купли-продажи, поскольку квартира не пригодна для проживания.
Представитель ответчика Южакова А.С. - Горобцов Ф.А. в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что истицей преувеличены обстоятельства, иск является продолжением первого иска, который рассматривался в Заволжском суде и было признано злоупотребление истицей правом. Из акта сдачи дома в эксплуатацию следует, что дом возведен согласно техническим требованиям. В договоре купли-продажи имеется условие о техническом состоянии квартиры. Истице было известно техническое состояние квартиры на момент приобретения. Кроме того, при совершении сделки имел место торг, первоначальная цена квартиры в 3 000 000 руб. была снижена до 2 000 000 руб.
Ответчик Южаков А.С. в судебное заседание не явился, извещался. Ранее в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что истица позвонила ему в феврале 2010г., сказала, что у нее промерзает квартира. Он приехал, оказалось, что у истицы был отключен котел отопления. Перепланировка квартиры узаконена. Он проживал в квартире 2 года, в квартире всегда было тепло. Были нарушения по балкам, но застройщик данные нарушения устранил. Истица осматривала квартиру два раза, заходила во все комнаты, спрашивала об отоплении в гардеробной. Он говорил ей о перепланировке, о том, что были проблемы с балками. Ремонт в квартире делался в период с марта по май 2008г. Квартира недостатков не имеет, требования истицы необоснованны.
Представитель третьего лица Управления Министерства труда и социального развития Ульяновской области по городу Ульяновску Абитова З.Ф. в судебном заседании принятие решения оставила на усмотрение суда. При принятии решения об удовлетворении исковых требований полагает возможным зачислить денежные средства на счет матери истицы в банке для последующего приобретения для нее жилья.
Представитель третьего лица Ульяновского областного государственного унитарного предприятия бюро технической инвентаризации в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебном заседании не участвовал, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Выслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.
18 ноября 2009 года Южаков А.С. (продавец) и Швец Л.Е. (покупатель), действуя за себя и в интересах своей <данные изъяты> матери Лариной А.А,, заключили договор купли-продажи квартиры.
По данному договору Южаков А.С. продал, а Швец Л.Е. купила на свое имя и на имя Лариной А.А. в равных долях однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Ульяновск, ул. <адрес>, кв.№, общей площадью 59,24 кв.м.
Указанная квартира была приобретена за 2 000 000 (два миллиона) руб., что подтверждается решением Заволжского районного суда г. Ульяновска от 13 мая 2010г., не отрицается и сторонами.
На приобретение квартиры на имя <данные изъяты> Лариной А.А., опекуном которой является Швец Л.Е., Управлением Департамента социального защиты населения Ульяновской области по городу Ульяновску было дано распоряжение от 10.11.2009г. № 565-р, в соответствии с которым разрешалось Швец Л.Е. произвести продажу двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Ульяновск, ул. <адрес>, принадлежащей на праве собственности <данные изъяты> Лариной А.А. с последующим приобретением однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Ульяновск, ул. <адрес>, кв.№ собственником 1/2 доли которой будет Ларина А.А.
Сделка купли-продажи квартиры № № по ул. <адрес> в г. Ульяновске была зарегистрирована в УФРС по Ульяновской области, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09.12.2009г.
После вселения в указанную квартиру истица обнаружила, что квартира непригодна для проживания.
Так, в зимнее время года стены в квартире были очень холодными, промерзали. На стенах гардеробной, спальни, в кухне появился снег, по плинтусу лежал снег. Весной в квартире на кухне с потолка потекла талая вода, место швов ГВЛ на потолке разбухло. Вода, капая с потолка, попадала на ламинат, он также намок и разбух.
Квартира № находится на последнем этаже, 4 этаже жилого дома. Первоначально был построен трехэтажный дом с мансардой, затем из мансарды был сделан жилой этаж.
Данный дом был возведен физическими лицами Южакову А.С. и Б.Л.Э.
В соответствии с актом приемки в эксплуатацию индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками от 04.04.2005г. на земельном участке по адресу: г. Ульяновск, ул. <адрес> был возведен индивидуальный 3-х этажный с подвалом, мансардой, восьмиквартирный жилой дом с хозяйственными постройками, собственными силами застройщиков.
Решением приемочной комиссии предъявленный к приемке индивидуальный 3-х этажный с подвалом восьмиквартирный с подвалом, с лоджиями, крыльцом и входом в подвал, жилой дом отвечает требованиям строительных норм, правил, считать его принятым в эксплуатацию.
В данном акте имеется примечание: собственник строения несет всю ответственность за качество строительства, соответствие им несущих конструкций, перекрытий и других конструкций, элементов действующим нормативам.
По данному дому было проведено обследование <данные изъяты> «<данные изъяты>» в январе 2008 года.
В соответствии с заключением о техническом состоянии деревянных несущих конструкций покрытия и перекрытия жилого дома по адресу: г. Ульяновск, ул. <адрес> проводилось обследование деревянных конструкций чердачного перекрытия и стропильных конструкций кровли. На основании полученных данных был сделан вывод: деревянные несущие конструкции покрытия и чердачного перекрытия жилого дома находятся в недопустимом состоянии, необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций. Требования безопасности по прочности и устойчивости конструкций не обеспечены.
После этого Южакову А.С., Б.Л.Э. подписали письменное обязательство об устранении дефектов, допущенных при застройке дома, в срок до 1 апреля 2008г. - заменить потолочные деревянные балки перекрытия № и № квартир на прокатные профили и обработать их антикоррозийным и противопожарным составами; утеплить перекрытия 3 и 4 этажей по периметру дома; заменить потолочные деревянные балки перекрытия № и № квартир на деревянные бруски и обработать их антикоррозийным покрытием и противопожарными составами, заменить сгнивший настил полов на новый, обработав его против разрушения «Пирилаксом»; переделать обрамление окон № и № квартир; вывести на крышу вентиляционные трубы и защитить место прохода труб сквозь кровлю дополнительными слоями металла; устранить просветы в области примыкания крыши к вентиляционным каналам; устранить просветы в замках кровли железа; укрепить желоба стоков воды с крыши.
Экспертным заключением № 089/10 от 04.06.2010г., проведенным <данные изъяты> «<данные изъяты>» по обращению истицы Швец Л.Е., установлено, что в конструкциях и элементах квартиры № № многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ульяновск, ул. <адрес> имеются дефекты, снижающие эксплуатационные показатели здания, в частности, кровля, стены квартиры и система вентиляции не соответствуют нормативным требованиям. Причиной выявленных дефектов является строительный брак, допущенный при монтаже конструкций и элементов здания и нарушения, допущенные при реконструкции объекта. Сроки проявления дефектов - период времени между сдачей объекта в эксплуатацию и днем проведения обследования. На момент приемки здания в эксплуатацию указанные дефекты являлись скрытыми. Работы, необходимые для ликвидации дефектов, являются работами по реконструкции объекта.
31 марта 2008 года был составлен Акт сдачи-приемки работ по обязательству от 21.02.2008г., согласно которому исполнителями - Южакову А.С., Б.Л.Э., были выполнены следующие виды работ по адресу: г. Ульяновск, ул. <адрес>: произведена замена потолочных деревянных балок перекрытия № и № квартир на прокатные профили и произведена обработка профилей антикоррозийным и противопожарным составами; потолочных деревянных балок перекрытия № и № квартир и выполнена их обработка антикоррозийным покрытием и противопожарным составом, произведена замена сгнившего настила полов на новый, произведена обработка нового настила составом против разрушения «Пирилакс»; устранены недостатки в кровле дома: произведено устранение дефектов в обрамлении окон № и № квартир, на крышу выведены вентиляционный трубы, выполнена защита места прохода труб сквозь кровлю дополнительными слоями металла; устранены просветы в области примыкания крыши к вентиляционным каналам.
Данный Акт подписан исполнителями - Б.Л.Э. и от заказчика подписали: Ц.Н.Г., Южакову А.С., Ц.Н.Г.
Однако, несмотря на принятые меры, дефекты полностью устранены не были.
Данный факт подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы № 503 от 20.09.2010г., проведенной <данные изъяты>
Согласно заключению судебной экспертизы, дефекты в квартире № № дома № № по ул. <адрес>, г. Ульяновска, ее конструктивных элементах имеются в кровле и в ограждающих стенах квартиры. Дефекты в квартире № № дома № <адрес> по ул. <адрес> г. Ульяновска и ее конструктивных элементах образовались при строительстве жилого дома. Дефекты являются скрытыми. Дефекты, возможно, устранить путем утепления стен и выполнения ремонта кровли. Работы по устранению данных дефектов относятся к капитальному ремонту.
На основании ст.86 ГПК РФ, в силу своих специальных познаний, эксперты отмечают, что отсутствие утеплителя у двери между подсобным помещением поз.3 и чердачным помещением является явным дефектом. Чтобы не было проникновения холодного воздуха из чердачного помещения необходимо утеплить деревянную дверь любым теплоизоляционным материалом. Отсутствие гидроизоляции кровли является явным дефектом. Устранить его можно при капитальном ремонте. Для определения соответствия СНиП и другой нормативной документации устройства вентиляции необходима проектная документация и акт на скрытые работы.
В результате проведения экспертизы выявлены множественные строительные дефекты и человеку, не имеющего знаний в области строительства, невозможно или трудно их определить.
Данное заключение судебной экспертизы является обоснованным, мотивированным, оно согласуется с другими доказательствами по делу, поэтому оснований не доверять данному экспертному заключению не имеется.
Таким образом, судом установлен факт наличия многих скрытых дефектов квартиры № № дома № № по ул. <адрес>, г. Ульяновска, влияющих на потребительские свойства жилого помещения, которые не могли быть известны истице - покупателю, при покупке квартиры.
В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В соответствии со ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Согласно ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, в ходе рассмотрения данного дела было установлено, что имеете место существенное нарушение условий договора купли-продажи, а именно невозможность использования предмета договора купли-продажи - квартиры - по назначению, как жилое помещение. Поскольку стены квартиры в зимнее время года промерзают, вентиляция в квартире не функционирует, кровля над квартирой протекает. Указанные недостатки делают невозможным использование квартиры по назначению, создают существенные неудобства в проживании.
При этом учитывается, что в квартире проживает пожилой, больной человек, имеющий инвалидность, являющийся <данные изъяты> - это мать истицы - Ларина А.А.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что квартира имеет существенные недостатки, которые не были известны истице при приобретении квартиры, и что наличие данных дефектов делает невозможным использование квартиры в тех целях, для которых она приобреталась.
В связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.
Доводы представителя ответчика в той части, что в договоре купли-продажи указано, что покупатель ознакомлена с техническим состоянием квартиры, не свидетельствуют о том, что истица была осведомлена о наличии существенных дефектов квартиры, поскольку существенные дефекты квартиры, делающими невозможность использование квартиры по ее назначению, не могли быть выявлены человеком, не обладающим специальными познаниями в области строительства, при осмотре квартиры, так как эти дефекты носят скрытый характер и возникли при строительстве дома.
Поскольку истицу никто не ставил в известность о наличии данных дефектов, она не могла их обнаружить при осмотре квартиры.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ в пользу истицы подлежат также взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины, поскольку ее исковые требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Швец Л.Е. удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры № № дома № № по ул. <адрес> г. Ульяновска от 18.11.2009г., заключенный между Южаковым А.С. и Швец Л.Е., действующей за себя и за Ларину А.А..
Прекратить право общей долевой собственности на указанную квартиру Швец Л.Е. в размере 1/2 доли и Лариной А.А. в размере 1/2 доли.
Передать квартиру № № дома № № по ул. <адрес> г. Ульяновска в собственность Южакова А.С..
Взыскать с Южакова А.С. в пользу Швец Л.Е. денежную сумму 1 000 000 (один миллион) руб., в пользу Лариной А.А. денежную сумму 1 000 000 (один миллион) руб. путем зачисления ее на расчетный счет Лариной А.А..
Взыскать с Южакова А.С. в пользу Швец Л.Е. расходы по оплате государственной пошлины в размере 9100 руб.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска.
Судья: Е.А. Ибрагимова