ремонт дома

Дело № 2-5722/10

15 ноября 2010 года г. Ульяновск

Ленинский районный суд г. Ульяновска

в составе: судьи Рыбалко В. И.,

при секретаре Алиуллиной Г. Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жалкина Г.В. к мэрии города Ульяновска о возложении обязанности произвести капитальный ремонт жилого дома,

У С Т А Н О В И Л :

Жалкин Г. В. обратился в суд с увеличенным в ходе рассмотрения дела иском к мэрии города Ульяновска о возложении обязанности произвести капитальный ремонт жилого дома.

Исковые требования мотивированы следующим. Жалкин Г. В. является собственником <адрес> в <адрес>.

Данный жилой дом нуждается в ремонте - требуется ремонт крыши, водосточной системы, канализации, ремонт фасада здания, замена оконных рам, замена электропроводки, ремонт подъездов, восстановление отопления на лестничных клетках. Также необходима замена стояков холодного и горячего водоснабжения (ХВС, ГВС) и центрального отопления в квартирах №№ №, требуется произвести утепление элеваторного узла, замену трех задвижек и вентилей отопления и ГВС элеваторном узле.

Неоднократные обращения жильцов дома в различные инстанции результата не дали.

По оценкам специалистов, стоимость ремонта дома будет составляет около 700 000 руб. Жилой дом по <адрес> находится в муниципальной собственности. Однако ни мэрия города Ульяновска ни созданные по ее решению жилищно-эксплуатационные организации ремонт в доме не производили, хотя плата за него взималась.

Квартиры в доме находятся как в муниципальной собственности, так и в собственности граждан. Капитальный ремонт муниципальных жилых помещений должен выполнять ответчик. Необходимость ремонта дома возникла еще до вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), то есть до 01.03.2005.

Согласно Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного значения» (утв. Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312) капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

Из приложения к данному Положению следует, что срок эксплуатации до капитального ремонта водопровода и канализации, в том числе трубопроводов холодной воды из труб составляет 15 лет, трубопровода горячей воды - 15 лет, срок эксплуатации покрытий крыш (кровли) из рулонных материалов (в 3-4 слоя) составляет 10 лет.

В обоснование своих требований истец ссылается на ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. ст.158, 165 ЖК РФ.

В окончательном виде Жалкин Г. В. просит суд обязать мэрию города Ульяновска произвести следующие работы по капитальному ремонту многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>: ремонт крыши дома и водосточной системы, ремонт системы канализации, ремонт стояков ХВС и ГВС, центрального отопления, в квартирах №№ №, замену оконных рам, работы по стяжке стен дома, восстановление кирпичной кладки дома, ремонт фасада дома, заделку трещин в кирпичной кладке, утепление элеваторного узла, восстановление ступеней и ограждения лестничного марша в пристрое дома, замену трубопровода центрального отопления в элеваторном узле, устранении зазора между стеной пристроя и стеной жилого дома, а также взыскать компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

Судом к участию в деле привлечены ОАО «Домоуправляющая компания Ленинского района», Государственная жилищной инспекции Ульяновской области, Жалкина Е. Г., Комитет Ульяновской области по культурному наследию.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, дал пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что нуждаемость дома в ремонта подтверждается актом проверки Государственной жилищной инспекции Ульяновской области, показаниями свидетелей, фотоматериалами. Истцу неизвестно о том, что дом является памятником культурного наследия, истец не оформлял охранное свидетельство.

Представитель мэрии города Ульяновска в судебном заседании иск не признал, указал, что мэрия города Ульяновска в договорных отношениях с истцами не состоит, исполнителем услуг жилищно-коммунального хозяйства, в том числе работ капитального характера, не является. Производство капитального ремонта в полномочия Мэрии города не входит.

Денежные средства, составляющие плату за жилое помещение, в бюджет муниципального образования «город Ульяновск» не поступают.

Собственники помещений спорного многоквартирного дома использовали свое право и обязанность, предоставленные ЖК РФ, о выборе способа управления многоквартирным домом. С ДД.ММ.ГГГГ управление данным домом осуществляется ОАО «Домоуправляющая компания Ленинского района». Данная управляющая организация обязана обеспечить квалифицированное и качественное обслуживание жилищного фонда, бесперебойную, безаварийную работу всех инженерных систем, сетей. Она является исполнителем услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, переданного ей в управление.

В соответствии нормами ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Следовательно, расходы по содержанию мест общего пользования, включая их текущий и капитальный ремонт возложены на всех собственников жилых помещений многоквартирного дома, в том числе и на истцов. Доля муниципальной собственности в спорном многоквартирном доме на ДД.ММ.ГГГГ составляла 41,07 кв. м. при общей площади жилого дома 330,85 кв. м. Общее собрание собственников жилых помещений дома не принимало решение о проведении капитального ремонта жилого дома.

Жилой дом является памятником культурного наследия. Согласно охранным свидетельствам ремонт дома должны производить собственники жилых помещений.

Представитель ОАО «Домоуправляющая компания Ленинского района» иск не признал, указал, что данная управляющая компания осуществляла управление и обслуживание <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В связи с истечением срока действия договора управляющая компания отказалась от его продления. Управление данным домом нерентабельно. От ежемесячно собираемых средств на ремонт дома и приходится 250 руб.

Представитель Государственной жилищной инспекции Ульяновской области в судебном заседании поддержал исковые требования, указал, что жилой <адрес> находится в неудовлетворительном состоянии, подтверждается актом проверки.

Третье лицо Жалкина Е. Г. поддержала исковые требования, указала, что она является сособственником <адрес> в <адрес>.

Представитель Комитета Ульяновской области по культурному наследию в судебное заседание не явился, в письменном отзыве на иск не возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что жилой <адрес> в <адрес> является выявленным объектом культурного наследия <данные изъяты>, поставлен на государственную охрану постановлением главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-<адрес> дома отражено в акте № № от ДД.ММ.ГГГГ технического состояния памятника истории и культуры. В соответствии со ст. 45 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» проведение ремонтных работ возможно при условии получения в Комитете задания на производство работ по ремонту памятника; согласовании с Комитетом проектной документации на ремонт памятника; получении в Комитете письменного разрешения на проведение ремонтных работ.

Выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что жилой <адрес> в <адрес> построен в 1866 году. Дом деревянный двухэтажный, обложенный кирпичом. В начале ХХ века к дому возведен деревянный пристрой. В доме 8 квартир. В доме имеется электроснабжение, газоснабжение, ХВС и ГВС, центральное отопление, канализация.

Истец является сособственников <адрес> в <адрес>. Вторым сособственником данной квартиры является ФИО5 Квартира получена в собственность в порядке приватизации.

Согласно постановлению главы города Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ № из реестра муниципального имущества исключены квартиры №№ 2, 4, 9, 10 в доме по <адрес>. В реестре муниципального имущества находится <адрес> указанном доме.

С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ управление многоквартирным жилым домом № по <адрес> осуществляло ОАО «Домоуправляющая компания Ленинского района». Однако по истечении срока действия договора управляющая компания отказалась от его продления, ссылаясь на нерентабельность управления данным домом.

Ранее дом находился в управлении УМУП «Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Ленинского района».

Жилой дом по <адрес> в <адрес> является выявленным объектом культурного наследия <данные изъяты>, поставлен на государственную охрану постановлением главы администрации Ульяновской области от ДД.ММ.ГГГГ №.

Из пояснений истца, показаний свидетелей ФИО6, ФИО7 следует, что ранее в доме не производился капитальный ремонт. В 60-е годы ХХ века в доме были проведены инженерные коммуникации - центральное отопление, ХВС, ГВС, газ. Другие ремонтные работы не производились.

Доказательства проведения работ по капитальному ремонту <адрес> в <адрес> ответчиком суду не представлены.

При осмотре дома ДД.ММ.ГГГГ техник БТИ отметил - наличие трещин и сколов в цоколе дома, выщелочивание раствора, поражение гнилью деревянных стен дома, деревянных полов, крыши, перекрытий, окон, дверей.

В акте № № от ДД.ММ.ГГГГ технического состояния памятника истории и культуры указано, что общее состояние дома - ограниченно работоспособное. Фундамент - ленточный кирпичный - отмечается проседание юго-восточного угла здания; в цоколе из красного кирпича отмечено выветривание кладочного раствора; в бревенчатых стенах - биодеструкция древесины; в отмостках - трещины и выбоины; в степах из красного кирпича - биодеструкция, выветривание кладочного раствора, трещины с шириной раскрытия до 20 мм; деревянный пристрой имеет отклонение от вертикали, образовалась трещина между стеной пристроя и стеной дома шириной раскрытия 90 мм, водосточные трубы фрагментарно отсутствуют.

Специалистом Государственной жилищной инспекции Ульяновской области 27ю.10.2010 проведен осмотр жилого <адрес> в <адрес>. В акте осмотра отражено - наличие многочисленных хомутов на трубопроводе центрального отопления, износ трубопроводов, трещины в кирпичных перегородках, частичное разрушение деревянных перегородок, провисание деревянных перекрытий, на потолках следы протечек, наличие зазора между стеной пристроя и стеной дома, разрушение и трещины кирпичной кладки, выветривание раствора, зыбкость и перекос деревянного марша в пристрое, неудовлетврительное состояние деревянного ограждения, ветхость 80% оконных блоков, отсутствие утепления элеваторного узла.

Согласно Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного значения» (утв. Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации до постановки на капитальный ремонт жилого здания - со стенами из кирпича с деревянными перекрытиями, деревянного со стенами из прочего материала составляет 10-15 лет (приложение № 2).

Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации ленточных кирпичных фундаментов - 50 лет, деревянных стен - 30 лет, кирпичных стен (2-2,5 кирпича) - 40 лет, деревянных перекрытий - 60 лет, дощатых полов, шпунтованных по перекрытиям - 30 лет, деревянных лестниц - 20 лет, деревянных ограждений - 10 лет, покрытия крыш из оцинкованной стали - 15 лет, водосточных оцинкованных труб - 10 лет, деревянных переплетов оконных и балконных заполнений - 40 лет, трубопроводов ХВС из оцинкованных труб - 30 лет, из труб газовых черных - 15 лет, трубопроводов канализации чугунных - 40 лет, трубопроводов центрального отопления закрытых - 30 лет, радиаторов отопления чугунных - 40 лет, электрооборудования - внутридомовых магистралей с распределительными щитками - 20 лет. прифундаментного дренажа - 30 лет (приложение № 3).

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила), утвержденным постановлением Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, (п. 2.4.2) при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.

Примерный перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда (Приложение № 8 к Правилам), в частности, включает: ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов); оборудование жилых домов системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м., устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полную замену существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д., и запретом на установку стальных труб); перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; автоматизацию и диспетчеризацию лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.

С учетом изложенного суд считает обоснованным требование истца о проведении ремонта жилого <адрес> в <адрес>.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Сторонами не представлены суду доказательства определения общим собранием собственников квартир жилого <адрес> размера платы за капитальный ремонт дома, а также доказательства установления такой платы мэрией города Ульяновска.

Между тем, обязанность проведения капитального ремонта жилого дома № <адрес> возникла еще до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 01.03.2005). Следовательно, правоотношения сторон по капитальному ремонту возникли еще в период действия ЖК РСФСР, действовавшего до 01.03.2005.

По ранее действовавшему законодательству с истцов удерживалась плата за капитальный ремонт дома, а на наймодателе в соответствии со ст. 141 ЖК РСФСР лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов.

Однако, не смотря на то, что плата за капитальный ремонт жилого дома взималась, мэрией города Ульяновска, а также созданными ею организациями жилищно-коммунального хозяйства капитальный ремонт жилого дома не производился.

Между тем, в соответствии со ст. 165 ЖК РФ в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Согласно ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

При таких обстоятельствах суд считает мэрию города Ульяновска надлежащим ответчиком по требованиям истцов о проведении капитального ремонта в <адрес> в <адрес>.

Суд считает необходимым возложить на мэрию города Ульяновска обязанность произвести следующие работы по ремонту многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, являющемся объектом культурного наследия <данные изъяты>: замену инженерных сетей - холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления (включая запорную арматуру и оборудование элеваторного узла), канализации, ремонт наружных стен и межкомнатных перегородок, замену оконных наполнений, ремонт лестничного марша деревянного пристроя, ремонт кровли дома и водосточной системы.

В соответствии с п. 1 ст. 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном пунктом 2 настоящей статьи, и при условии осуществления указанным органом контроля за проведением работ.

В связи с этим суд считает необходимым обязать мэрию города Ульяновска получить в Комитете Ульяновской области по культурному наследию задание на производство работ по ремонту памятника; согласовать с Комитетом Ульяновской области по культурному наследию проектную документацию на ремонт памятника; получить в Комитете Ульяновской области по культурному наследию письменное разрешение на проведение ремонтных работ.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Мэрия города Ульяновска не является организацией оказывающей истцу услуги по содержанию и ремонту жилого дома. В связи с этим, поскольку правоотношения между истцом и ответчиком не вытекают из Закона РФ «О защите прав потребителей», суд считает необоснованным и не подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании в его пользу с мэрии города Ульяновска компенсации морального вреда в размере 10 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Жалкина Г.В. удовлетворить частично.

Обязать мэрию города Ульяновска произвести следующие работы по ремонту многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, являющемся объектом культурного наследия «<данные изъяты>: замену инженерных сетей - холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления, канализации, ремонт наружных стен и межкомнатных перегородок, замену оконных наполнений, ремонт лестничного марша деревянного пристроя, ремонт кровли дома и водосточной системы.

Обязать мэрию города Ульяновска получить в Комитете Ульяновской области по культурному наследию задание на производство работ по ремонту памятника; согласовать с Комитетом Ульяновской области по культурному наследию проектную документацию на ремонт памятника; получить в Комитете Ульяновской области по культурному наследию письменное разрешение на проведение ремонтных работ.

В удовлетворении искового требования Жалкина Г.В. к мэрии города Ульяновска о взыскании компенсации морального вреда - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение 10 дней.

Судья В. И. Рыбалко