Дело 2-6002/10
Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 декабря 2010 г. г. Ульяновск
Ленинский районный суд г. Ульяновска в составе
судьи Тютькиной З.А.,
при секретаре Андряшиной Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Казберовой ФИО12 к Обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о признании отчёта об оценке стоимости имущества недействительным,
У С Т А Н О В И Л:
Казберова ФИО1. обратилась в суд с иском к ООО «<данные изъяты>» о признании недействительным отчета об определении стоимости имущества №, проведенного ООО «<данные изъяты>», подготовленного для УФССП РФ по <адрес>, в отношении объекта: 119/2000 долей в праве собственности на нежилое двухэтажное здание, общей площадью 1736,16 кв.м. по адресу <адрес> а, принадлежащее истцу на праве собственности. Исковые требования мотивировала тем, что в рамках исполнительного производства по взысканию в пользу Чапаева ФИО14 в солидарном порядке с ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5 3 167 500 руб. проведена оценка доли в праве недвижимого имущества, перешедшего истцу по наследству. По результатам проведенной оценки ООО «<данные изъяты>» подготовлен отчет об определении стоимости имущества №, согласно которому стоимость 119/2000 долей в праве собственности на двух этажное здание, нежилого назначения, расположенного по <адрес> А в <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: рыночная - 2568000 руб., ликвидационная - 2274000 руб. С указанным отчетом истец не согласна. Считает, что стоимость объекта значительно занижена, чем нарушаются ее права собственника. Так оценщиками должны были быть соблюдены требования законодательства РФ об оценочной деятельности и договора об оценке, а так же должна быть достаточно достоверно использована информация об оцениваемом объекте, обоснованы сделанные допущения, использованы все подходы к оценке и согласованы все результаты расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Данные требования определяются нормами Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», нормами федерального стандарта оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254-256. Оценщиками ООО «<данные изъяты>» грубо нарушены нормы законодательства: оценщиками проводилась оценка помещений площадью 103,3 кв. м., а не доли в праве 119/2000 на двухэтажное нежилое здание общей площадью 1736,16 кв.м. Так, все расчеты оценщиками взяты из расчета 103,3 кв.м. первого этажа здания. Сравнительные объекты для исследования при сравнительном методе исследования, так же взяты из такой
же площади и той же этажности. В разделе 4.2 отчета оценщики необоснованно отказались от использования затратного подхода оценки объекта. Отказ мотивируют отсутствием выделенного земельного участка под объект. Однако в представленных им материалах имеется кадастровый план земельного участка, правоустанавливающие документы (право долгосрочной аренды) на земельный участок. На указанные документы ими самими делаются ссылки. В связи с этим отказ от указанного метода оценки влияет на конечные результаты, и недостоверный результат. При использовании доходного подхода оценки объекта использовался метод прямой капитализации. В таблице на стр. 44 отчета указаны данные на стоимость объекта полученные доходным подходом. Однако ни под какие формулы указанные в отчете приведенные данные не подходят, и определить их достоверность не представляется возможным. Занижение стоимости заключается также в том, что при определении стоимости такого же объекта сравнительным подходом этими же оценщиками принадлежащего ее брату ФИО3 на ДД.ММ.ГГГГ была определена в размере 2709929 руб., в ее же отчете стоимость аналогичной доли занижена до 2532916 руб. В задании на оценку оценщикам поручалось определить рыночную стоимость объекта. Для каких целей оценщиками определялась ликвидационная стоимость неизвестно. Однако сведения о ликвидационной стоимости указанные в отчете могут повлиять на результаты торгов и
решения принятые судебным приставом по исполнительному производству.
Представитель истца Боченин ФИО15. в судебном заседании на иске настаивал, дав пояснения, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ООО «<данные изъяты>» Емельянов ФИО16 просил в иске отказать, пояснил, что экспертная оценка стоимости имущества выполнена на основании представленных материалов и в соответствии с требованиями законодательства.
В ходе проведения данного исследования ответчику не было представлено соглашение о фактическом разделении площадей. В отчете об оценке явно не указывается, что рассматриваемая доля представляет собой помещения первого этажа. В качестве аналогов действительно взяты встроенные помещения, расположенные на первых этажах, как наиболее представленный сегмент рынка. Если рассматривать оцениваемую долю как помещения второго этажа, то в этом случае следует говорить о снижении рыночной стоимости на 2-5% на этаж, что уже само по себе противоречит сути иска. Изначально, помещения, расположенные на первом этаже, имеющие отдельный вход стоят выше, нежели помещения, расположенные в цокольных этажах и этажах выше первого. Таким образом, данный довод истца противоречит сути иска. При проведении оценки на земельный участок были предоставлены документы, согласно которым общая площадь земельного участка составляет 5521,4 кв. м., распределена между арендаторами и сособственниками помещений. Договор аренды заключался в 2004 году, Истец владеет указанной долей помещений с 2008 года. С момента заключения договора аренды земельного участка изменился состав сособственников здания и их доли, новый договор аренды земельного участка не заключался, не переоформлялся. Определить долю земельного участка, приходящегося на оцениваемую долю здания, не представляется возможным. Применение затратного подхода при оценке доходной недвижимости (торговая, офисная) ведет, как правило, к занижению рыночной стоимости - в современных условиях стоимость строительства объекта аналогичной полезности не является типичным ориентиром для типичного покупателя аналогичных объектов, т.к. участие в долевом строительстве коммерческой недвижимости единичны и носят закрытый характер. На рынке данная недвижимость выставляется далеко не по себестоимости строительства. Тогда как затратный подход подразумевает как раз «...определение затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа». Т.е. затратный подход в данном случае привел бы к искусственному занижению стоимости объекта оценки. Возражал в назначении по делу экспертизы.
Привлеченный судом к участию в деле в качестве третьего лица Чапаев ФИО14 и его представитель Никоноров ФИО18 в судебное заседание не явились, извещались. Ранее в судебном заседании просил в иске отказать, поддержав доводы представителя ответчика.
Представитель 3 лица УФССП по <адрес> Строганова ФИО19 в судебном заседании иск не признала. Пояснила, что ООО «<данные изъяты>» проводили оценку на основании государственного контракта, заключенного с УФССП. Оснований для признании оценки недействительной не имеется.
Выслушав лиц, участвующих по делу, исследовав материалы дела, материалы исполнительного производства, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 56 ГПК РФ суд дает оценку тем доводам и доказательствам, которые суду стали известны во время судебного разбирательства. Обязанность по предоставлению доказательств лежит на сторонах по гражданскому делу, что разъяснено сторонам.
В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Судом установлено, что истцу Казберовой ФИО1. принадлежит на праве общей долевой собственности 119/2000 долей на нежилое двухэтажное здание, общей площадью 1736,16 кв.м. по адресу <адрес> а.
В рамках исполнительного производства по взысканию в пользу Чапаева ФИО14. в солидарном порядке с ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5 3 167 500 руб. проведена оценка доли в праве недвижимого имущества, перешедшего истцу по наследству.
По результатам проведенной оценки ООО «<данные изъяты>» подготовлен отчет об определении стоимости имущества №, согласно которому стоимость 119/2000 долей в праве собственности на двух этажное здание, нежилого назначения, расположенного по <адрес> А в <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: рыночная - 2568000 руб., ликвидационная - 2274000 руб.
В соответствии со ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. №229-ФЗ оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством РФ. Судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена сторонами исполнительного производства не позднее 10 дней со дня их извещения о произведенной оценке.
Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяющим правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки определено содержание понятия рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно ст. 3 для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу ст. 11 Закона отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть указаны:
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Вышеуказанным обязательным требованиям оспариваемый отчёт о рыночной стоимости объекта соответствует.
По ходатайству истца в ходе рассмотрения дела судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости того же объекта, который был оценен ответчиком и на туже дату.
Согласно заключению судебной экспертизы ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта: 119/2000 долей в праве собственности на нежилое двухэтажное здание, общей площадью 1736,16 кв.м. по адресу <адрес> а по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 540 000 руб., что ниже рыночной стоимости того же объекта, определённой ответчиком.
Исследованными судом доказательствами обоснованность иска, а именно необоснованное занижение ответчиком рыночной стоимости объекта, не подтверждена.
В силу ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
Заключением судебной экспертизы опровергаются доводы истца о том, что оценка объекта занижена.
При таких обстоятельствах суд находит исковые требования необоснованными и отказывает в удовлетворении иска.
Поскольку расходы по проведению экспертизы были возложены судом на истца, но до настоящего времени им не оплачены, принимая во внимание ходатайство ООО «Центр независимой оценки «Эксперт», с истца в пользу экспертного учреждения подлежат взысканию расходы по проведению экспертизы в сумме 5000 руб. 00 коп.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12,56, 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Казберовой ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о признании отчёта об оценке стоимости имущества недействительным оставить без удовлетворения.
Взыскать с Казберовой ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» расходы по проведению экспертизы 5000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение 10 дней.
Судья З.А. Тютькина