Дело №2-108/2011
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Ленинск - Кузнецкий 20 января 2011 года
Судья Ленинск-Кузнецкого городского суда Кемеровской области Лозгачева С.В.
При секретаре Абрамовой Д.Н.
Рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинск-Кузнецкого городского суда гражданское дело по иску Шериной Н.П. к муниципальному предприятию «Центральная районная аптека №106», Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ленинска-Кузнецкого в порядке переименования КУМИ администрации Ленинск-Кузнецкого городского округа о расторжении договора аренды
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд с исковым заявлением к МП «Центральная районная аптека №106», Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ленинска-Кузнецкого о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от <дата>., при этом просит обязать Муниципальное предприятие «Центральная аптека № 106» освободить нежилые помещения (номера на поэтажном плане 1-21 в соответствии с техническим паспортом), расположенные на первом этаже двухэтажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес> и взыскать с МП «Центральная районная аптека №106» расходы на оплату юридических услуг по составлению искового заявления в размере 3000 рублей; расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 2000 рублей. Требования мотивирует тем, что <дата> между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ленинск-Кузнецкий и муниципальным предприятием «Центральная районная аптека №106» был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда <номер>, в соответствии с которым муниципальному предприятию «Центральная районная аптека №106» были переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 155,6 кв.м. и тамбур площадью 2,4кв.м, расположенные на первом этаже двухэтажного жилого дома по адресу: <адрес>. <дата> между истицей и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ленинск-Кузнецкий был заключен договор купли-продажи <номер>, в соответствии с которым Комитет по управлению муниципальным имуществом обязался передать ей в собственность нежилые помещения общей площадью 320,2 кв.м., расположенные в подвале и на первом этаже двухэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, с обременением - арендой. После полной оплаты имущество было ей передано по акту о приеме-передаче здания (сооружения) <номер> от <дата> Согласно свидетельству о регистрации прав от <дата> она является собственником нежилого помещения общей площадью 320,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Учитывая, что цена объекта недвижимости увеличилась, то соответственно размер арендной платы существенно истцом был увеличен с <дата> до 50 000 руб., и предложено арендатору с <дата> заключить договор аренды от <дата> в новой редакции, но до настоящего времени ответчиком договор не подписан. Кроме того, на <дата> имеется задолженность по внесению арендной платы в сумме 925 000 рублей, при этом с <дата> арендная плата ответчиком оплачивается.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Суд, заслушав стороны, исследовав представленные сторонами доказательства, считает, что требования Шериной Н.П. подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. При этом договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч.1, 3 ст. 614 ГК РФ, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Судом установлено, что <дата> между КУМИ г.Ленинска-Кузнецкого и МП «Центральная районная аптека № 106» был заключен договор аренды муниципального нежилого фонда от <дата> <номер>, по условиям которого МП «Центральная районная аптека № 106» были переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 155,6 кв.м и тамбур площадью 2,4 кв.м, (№ на поэтажном плане 1-21 в соответствии с техническим паспортом), расположенные в здании по адресу: <адрес>. Согласно п. 4.2 вышеуказанного договора, договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации и заключен сроком на 5 лет.
Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по КО (номер регистрационного округа <номер>) <дата> (л.д.74 об).
Из договора купли-продажи <номер>, заключенного <дата> между КУМИ г.Ленинска-Кузнецкого и Шериной Н.П., усматривается, что КУМИ г. Ленинска-Кузнецкого приняло на себя обязательства передать в собственность Шериной Н.П. муниципальное имущество - нежилые помещения общей площадью 320,2 кв.м., расположенные в подвале (№ на поэтажном плане с 1-по 9) и на первом этаже (№ на поэтажном плане с 1 по 21) двухэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, при этом в соответствии с п. 1.4 вышеуказанного договора, часть нежилых помещений площадью 155,6 кв.м. и тамбур площадью 2,4 кв.м., было обременено арендой в пользу муниципального предприятия «Центральная аптека №106» по договору от <дата> <номер> (л.д.10).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от <дата> (л.д.9) собственником нежилых помещения общей площадью 320,2 кв.м., расположенных в подвале и на первом этаже двухэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от <дата> является Шерина Н.П..
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. Согласно пункту 23 Обзора при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, т.е. с <дата> (с момента государственной регистрации права собственности Шериной Н.П. на нежилые помещения общей площадью 320,2 кв.м., расположенные в подвале и на первом этаже двухэтажного жилого дома по адресу: <адрес>) стороной по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от <дата> <номер> стала Шерина Н.П.
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор в соответствии с требованиями ч.1 ст.432 ГК РФ, считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из смысла данной статьи следует, что возникновение договорного обязательства требует взаимного согласования сторонами всех его существенных условий. Существенными являются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора, при этом договор не считается заключенным, если отсутствует согласование хотя бы одного из таких условий.
Данная норма предусматривает также, что договор считается заключенным, если он совершен в требуемой в подлежащих случаях форме. Несоблюдение требований о форме, закрепленных в законе, влечет недействительность договорных обязательств. При несоблюдении согласованной сторонами формы договор признается незаключенным.
Исходя из положений ст. 614 ГК РФ существенным условием договора является порядок, условия и сроки внесения изменения договора арендной платы, которую арендатор обязан вносить своевременно.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с требованиями ст. 26 Закона РФ № 122 от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Требования статьи 26 Закона о государственной регистрации подлежат применению с учетом и на основании положений Гражданского кодекса. Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК. Положения Гражданского кодекса предусматривают государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества (статья 609). Однако для договоров аренды зданий и сооружений на срок менее одного года такая государственная регистрация не требуется (статья 651). Вместе с тем Гражданский кодекс не предусматривает государственной регистрации ни права аренды, ни аренды как обременения.
Таким образом, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.
Судом установлено, что в связи со сменой собственника нежилых помещений общей площадью 320,2 кв.м., расположенных в подвале и на первом этаже двухэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, Шерина Н.П. направила в адрес МП «Центральная районная аптека № 106» соглашение (т.1 л.д.41-42) от <дата>: 1). О расторжении договора аренды от <дата> <номер> и о регистрации настоящего соглашения в Управлении регистрационной службы в установленном порядке 2). Договор аренды <номер> от <дата> считать расторгнутым с <дата> и 3). О заключения нового договора аренды от <дата>, изложив его в редакции, в соответствии с которым изменились существенные условия договора. В частности: 1). Предметом договора являются нежилые помещения с номерами на поэтажном плане с 1 по 21, площадью 155,6 кв.м., находящиеся по адресу <адрес> (без указания тамбура площадью 2,4 кв.м.- по п.1.2 договора от <дата> <номер>), 2). Размер арендной платы составляет 50 000 руб. в месяц (по п.3.1 договора от <дата> <номер>-.5 937 рублей ежемесячно), 3). Срок действия договора с <дата> по <дата>, при этом в п.4 раздела 4 данного договора указано, что настоящий договор считается заключенным с момента подписания ( по п.4.2 договора от <дата> срок действия договора с момента государственной регистрации 5 лет, гос.регистрация <дата>-л.д.10об.). Данное соглашение от <дата> МП «Центральная районная аптека № 106» не подписано.
Исходя из положений ст.ст. 607, 614 ГК РФ о том, что существенными условиями договора аренды являются данные об объекте, подлежащего передаче в аренду, а также порядок, условия и сроки внесения, изменения арендной платы, исходя из смысла ст. 432 ГК РФ при не достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора договор может быть признан незаключенным.
Суд пришел к выводу, что стороны достигли соглашения в части размера арендной платы в сумме 25000 рублей, поскольку ответчик – К. в суд подтвердил, что не согласился с размером арендной платы в сумме 50000 рублей, о чем направил в адрес Шериной письмо, копия которого не сохранилась, однако <дата> включительно производил оплату в размере 25000 рублей, таким образом, суд считает, что согласие сторон об увеличении размера арендной платы достигнуто, в договор аренды от <дата> <номер>, внесены изменения, как это предусмотрено абзацем 4 п.3 данного договора и ч.1 ст. 450 ГК РФ, но <дата> ответчиком не исполняется, в нарушение п.2.2.2. договора аренды объекта и с указанного времени у ответчика имеется задолженность по арендной плате. Относительно изменений других положений договора аренды стороны не пришли к соглашению, следовательно, в остальной части не исполнение положений предложенного арендодателем договора от <дата> правовых последствий для арендатора не порождает, т.к. данный договор является не заключенным.
В соответствии с п. 4.6. указанного договора аренды, он может быть расторгнут судом досрочно по инициативе арендодателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, установленных п.п.2.2., 3.1, 3.2, 5.1, 6.2 настоящего договора.
Кроме того, основанием для досрочного расторжения договора аренды истица считает невыполнение арендатором обязательств по договору аренды: текущий и капитальный ремонт (п. 2.2.6), нарушение противопожарных норм (п.п.2.2.5, 2.2.6, 2.2.11), невыполнение требования о страховании объекта аренды (п.2.2.15).
В соответствии с п.2.2.15 договора аренды арендатор обязан заключить договор страхования объекта от пожара, воздействия воды, аварии, стихийных действий, противоправных действий третьих лиц с ООО «С.».
Ответчиком суду представлен страховой полис и договор о страховании объекта аренды на период с <дата> по <дата> годы от всех страховых случаев на сумму, равной балансовой стоимости объекта по договору аренды от <дата> <номер> в размере 367246 рублей (т.2 л.д.39-42). Доказательств того, что с арендатором согласовано изменение балансовой стоимости арендуемого помещения, истцом не представлено. Следовательно, указанная обязанность ответчиком исполняется надлежащим образом. В связи с чем, доводы истца в указанной части не состоятельны.
Суд, проанализировав представленные сторонами доказательства, установил, что ответчик надлежащим ли образом исполняет обязанности по содержанию арендуемого им помещения и не соблюдает противопожарные нормы при эксплуатации арендуемого помещения.
Доводы ответчика о том, что им надлежащим образом осуществляется текущий и капитальный ремонт, следит за соблюдением противопожарных норм опровергаются фактическими обстоятельствами, установленными в ходе рассмотрения дела.
Ответчиком не представлено доказательств оплаты за выполненные работы по трудовым соглашениям от <дата>, от <дата> от <дата>, от <дата> на ремонт помещений аптеки №106 на общую сумму 77275 рублей, а само наличие данных документов не является, подтверждением фактического выполнения работ. Подтверждение оплаты за приобретение электротоваров на сумму 19662,5 рублей, само по себе не свидетельствует о выполнении работ именно в арендуемом помещении, а наряд-расценка выполненных работ по побелке и окраске потолков, стен и откосов площадью 44 кв.м. при площади арендуемого помещения 158 кв.м., суд не может признать достаточным текущим ремонтом (л.д.80,147). Представленные суду локальный сметный расчет на ремонт внутреннего помещения и договор подряда <номер> от <дата> с ООО «Р.» (т.2 л.д.54-61), до настоящего времени не реализованы, ввиду отсутствия денежных средств у ответчика.
Между тем, как следует из представленного истцом заключения от <дата> ООО «Н.» о техническом состоянии строительных конструкций нежилого помещения (Аптеки), расположенного по адресу: <адрес>, строительные конструкции находятся в ограниченно работоспособном состоянии, причиной этого стало не выполнение текущего и капитального ремонта нежилого помещения. Указанное обстоятельство подтверждено и другими доказательствами: актом об устранении недостатков от <дата>, составленного собственником нежилого помещения, из которого усматривается, что в помещении срочно требуется капитальный ремонт (л.д.44), актом технического состояния от <дата>, составленный Шериной Н.П.. в котором указаны недостатки технической эксплуатации спорного помещения и отмечено, что помещение находится в крайне неудовлетворительном состоянии (л.д.48), актом обследования от <дата> и справкой от <дата> БТИ г.Л-Кузнецкого, а так же свидетелем Л.
Таким образом, судом было установлено не удовлетворительное состояние арендуемого помещения и необходимость проведения в нем капитального и текущего ремонта вследствие не надлежащего исполнения ответчиком обязанности по содержанию арендуемого им помещения.
Так же судом установлено, что со стороны ответчика при эксплуатации арендуемого помещения на протяжении длительного времени имеет место несоблюдение противопожарных норм, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле предписания ОГПН директору аптеки об устранений нарушения правил пожарной безопасности от <дата> (л.д.39), от <дата> (л.д.124), от <дата>, от <дата> (т.2 л.д45), от <дата> (л.д.44), постановления суда о приостановлении деятельности по эксплуатации помещения аптеки от <дата> (л.д.50), от <дата> (л.д.83) за нарушение правил пожарной безопасности. Кроме того вступившим в законную силу решением Ленинск-Кузнецкою городского суда от <дата> предписано устранить нарушения требований пожарной безопасности до <дата>, между тем, ответчику после указанного срока <дата> вновь было вынесено предписание по устранению нарушение правил пожарной безопасности, установлен срок до <дата>. Однако, на момент рассмотрения дела акта об устранении нарушений суду не представлено, из пояснений ответчика следует, что на момент проверки, устранены не все нарушения. О наличии нарушении правил пожарной безопасности со стороны ответчика и наличии реальной возможности их своевременного устранения суду пояснил свидетель Ч. - <данные изъяты>.
Таким образом, учитывая характер и длительность нарушений условий договора аренды со стороны ответчика, в части несвоевременного внесения арендной платы, нарушения правил эксплуатации арендуемого помещения (не выполнение необходимого текущего и капитального ремонта) и несоблюдения противопожарных норм, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от <дата>, об освобождении ответчиком нежилого помещения, расположенного на первом этаже двухэтажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>.
Требования о взыскании с МП «Центральная районная аптека №106» расходов на оплату юридических услуг, связанных с составлением искового заявления в размере 3000 рублей и расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей, суд считает обоснованными и разумными исходя из объема оказанных услуг, учитывая, что они подтверждены документально.
Кроме того, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2000 рублей, оплаченная истцом.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд:
РЕШИЛ:
Расторгнуть договор аренды заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ленинска-Кузнецкого и Муниципальным предприятием «Центральная районная аптека № 106» от <дата> <номер> на нежилые помещения общей площадью 155,6 кв.м и тамбур площадью 2,4 кв.м, (№ на поэтажном плане 1-21 в соответствии с техническим паспортом), расположенные в здании по адресу: <адрес>., зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по КО (номер регистрационного округа <номер>) <дата>
Обязать Муниципальное предприятие «Центральная районная аптека №106» освободить нежилые помещений (номера на поэтажном плане 1-21 в соответствии с техническим паспортом), расположенные на первом этаже двухэтажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>.
Взыскать в пользу Шериной Н.П. с Муниципального предприятия «Центральная районная аптека №106» судебные издержки в виде расходов на оплату юридических услуг по составлению искового заявления в размере 3000 рублей, расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей, а также расходов по оплате госпошлины в размере 2000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский облсуд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Судья (подпись)
Копия верна.
Судья: С.В. Лозгачева
Мотивированное решение изготовлено 25.01.2011 года.