Дело № 2-32/2011г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Судья Ленинск-Кузнецкого городского суда Кемеровской области Якушина И.Н.,
при секретаре Финк М.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ленинске-Кузнецком
21 февраля 2011 года
гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области» к Бочарову Д.В., Бочаровой И.Г. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество,
У С Т А Н О В И Л:
Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области» (далее по тексту ОАО «АИЖК КО») обратилось в суд с иском к Бочарову Д.В., Бочаровой И.Г. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя свои требования следующим. <дата> между ОАО «АИЖК КО» и Бочаровым Д.В. был заключен договор займа <номер>, в соответствии с которым ОАО «АИЖК КО» Бочарову Д.В. предоставило ипотечный жилищный заем в размере 230 000 рублей на срок 120 месяцев. Заем был предоставлен на ремонт квартиры, расположенной по адресу: г. Ленинск -Кузнецкий, <адрес>, состоящей из <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> Квартира принадлежит на праве общей долевой собственности Бочарову Д.В. и Бочаровой И.Г..
Согласно договору ипотеки <номер> от <дата> в обеспечение обязательств по возврату займа указанная квартира была передана в залог.
Заем в сумме 230 000 рублей зачислен <дата> на счет Бочарова Д.В., что подтверждается платежным поручением <номер> от <дата>
Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору займа является ипотека (залог недвижимости) данной квартиры в силу закона. Государственная регистрация права собственности на заложенное имущество произведена <дата> Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области. Права залогодержателя по договору займа обеспеченному ипотекой – ОАО «АИЖК КО» удостоверены закладной. <дата> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись об ипотеке за <номер>.
На основании соглашения от <дата> об аннулировании закладной было произведено аннулирование закладной, и <дата> была выдана новая закладная.
Ответчик Бочаров Д.В. с апреля 2007 года производил ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им с нарушением сроков и размеров, указанных в графике ежемесячных платежей, с <дата> в нарушение договора займа и закладной платежи по возврату займа и процентов не производятся.
В связи с этим, в соответствии с п. 17.1. Закладной и п. 4.4.2 договора займа, ответчику было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Данное требование ответчиком выполнено не было. В связи с чем, по состоянию на 31.05.2010 года образовалась задолженность в сумме 319 062 рубля 77 копеек, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основанному долгу 213 837 руб. 39 коп, сумма неуплаченных процентов за пользование займом 45 084 рубля 52 коп., начисленные пени за просрочку основного долга – 19 402 рубля 59 коп., начисленные пени за просрочку внесения процентов – 40 738 руб. 27 коп.
Истец просит взыскать с ответчика Бочарова Д.В. данную задолженность по договору займа, а также начиная с <дата> и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 17% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 213 837 руб. 39 коп. и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки.
Также просит обратить взыскание на заложенное имущество, расположенное по адресу: <адрес>, в том числе определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость заложенного имущества, исходя из выводов проведенной экспертизы, 1 450 000 руб. Взыскать солидарно Бочарова Д.В. и Бочаровой И.Г. расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 390 руб. 63 коп.
В судебном заседании представитель истца Косенко И.В., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, также пояснил о том, что согласен с заключением экспертизы об установлении рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г.Ленинск-Кузнецкий <адрес> в размере 1 450 000 рублей, в связи с чем, просит обратить взыскание на данную квартиру в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета залога 1 450 000 руб.
Ответчики Бочаров Д.В., Бочарова И.Г. в судебном заседании исковые требования признали, согласны с требованием об обращении взыскания на квартиру по <адрес> в г.Ленинске-Кузнецком и способом реализации данной квартиры в виде продажи с публичных торгов. При этом, ответчик Бочаров Д.В. просил снизить размер пени за просрочку внесения процентов с учетом их семейного материального положения и состоянием его здоровья, а именно, <данные изъяты>
Суд, заслушав стороны, изучив письменные материалы дела, считает исковые требования ОАО «АИЖК»» подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота.
В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми свойствами, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Судом установлено, что <дата> между ОАО «АИЖК КО» и Бочаровым Д.В. был заключен договор займа № <номер>, в соответствии с которым ОАО «АИЖК КО» Бочарову Д.В. предоставило ипотечный жилищный заем в размере 230 000 рублей на срок 120 месяцев. Заем был предоставлен на ремонт квартиры, расположенной по адресу: г. Ленинск -Кузнецкий, <адрес>, состоящей из <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>. Квартира принадлежит на праве общей долевой собственности Бочарову Д.В. и Бочаровой И.Г. (л.д.25-28).
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области» свои обязательства выполнило, перечислив сумму займа на счет Бочарова Д.В., что подтверждается копией платежного поручения <номер> от <дата>(л.д.8).
В соответствии с п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. № 102-ФЗ если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Указанное обстоятельство отражено в договоре займа № ИЦЗ/Л-06/58Б, согласно п. 1.3. которого обеспечением исполнения обязательств по договору является ипотека жилого помещения, возникающая на основании Договора об ипотеке.
Из п. 1.4 договора займа следует, что права залогодержателя ОАО «АИЖК КО» удостоверены закладной, которая в соответствии с п. 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Государственная регистрация права собственности на дом произведена <дата> (л.д.46, 47), права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной и выданной первоначальному залогодержателю ОАО « АИЖК КО» <дата> Запись об ипотеке в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена <дата> за <номер>.
В соответствии со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В соответствии с ч. 2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно п. 4.1.2 договора займа заемщики обязуются возвратить заем и уплачивать начисленные займодавцем проценты путем осуществления ежемесячных платежей по возврату займа и уплате процентов в сумме и порядке, указанном в п. 3 договора. Согласно п. 3.6.4 договора займа первый платеж включает только начисленные проценты за первый процентный период и подлежат внесению в срок, определенный для внесения второго платежа. Пунктом 3.6.5 договора займа предусмотрено внесение последующих платежей по возврату займа и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа.
В соответствии с п. 4.4.2 договора займа и п.17.1 закладной заимодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Из материалов дела следует, что обязательства по возврату суммы займа и процентов по условиям договора займа № <номер> выполнены частично, с <дата> платежи не производятся. Таким образом, по состоянию на 31.05.2010 года образовалась задолженность в сумме 319 062 рубля 77 копеек, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основанному долгу 213 837 руб. 39 коп, сумма неуплаченных процентов за пользование займом 45 084 рубля 52 коп., начисленные пени за просрочку основного долга – 19 402 рубля 59 коп., начисленные пени за просрочку внесения процентов – 40 738 руб. 27 коп. (л.д. 9).
В соответствии с п.п. 5.1., 5.2, и п. 5.3 договора займа <номер>, помимо процентов, предусмотренных в договоре займа (17% годовых ежемесячно на остаток суммы займа), предусмотрено начисление неустойки в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый день просрочки, а также 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки.
Из материалов дела следует, что оплата основного долга и процентов по договору займа ответчиком Бочаровым Д.В. производилась ненадлежащим образом, допускались нарушения сроков оплаты и сумм, подлежащих уплате, последний платеж был внесен 26.02.2010 года (л.д.34-36). <дата> для погашения просроченной задолженности ОАО «АИЖК КО» и Бочаров Д.В. заключили соглашение о реструктуризации задолженности по договору займа, согласно которому снижение суммы пени с 237 049 руб. 91 коп. до 30 339 руб. 09 коп. и погашение образовавшейся задолженности в сумме 96 612 руб. 64 коп. в течение 5-ти месяцев (л.д. 32). Однако данные обязательства ответчиком не выполнены.
Судом установлено, что расчет задолженности по основному долгу, процентов за пользование займом и пени истцом выполнен верно, в соответствии с условиями договора.
В соответствии со ст.330 ч.1 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Исходя из условий договора, суд приходит к выводу, что пеня за просрочку внесения процентов в размере 40 738 руб. 27 коп. является неустойкой.
Согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка (штраф, пеня) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд считает необходимым, исходя из компенсационной природы неустойки, снизить размер пени за просрочку внесения процентов, определив размер которой - 10% от суммы основного долга, то есть до 21 383 руб., поскольку, по мнению суда, размер начисленной повышенной компенсации не соразмерен последствиям нарушения обязательства. В связи с чем, суд приходит к выводу о взыскании с Бочарова Д.В. в пользу истца в счет погашения по договору займа задолженности в общей сумме 299 707 руб. 50 коп.
Как следует из материалов дела обеспечением исполнения обязательств заемщиков Бочарова Д.В. по договору займа является ипотека, в залог передана квартира, расположенная по адресу: г.Ленинск-Кузнецкий <адрес>, состоящей из <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> Заключением независимого оценщика ЗАО «Аудит и оценка» заложенное имущество оценено в 1 000 000 рублей (л.д. 48), что отражено в договоре займа и закладной подписанных сторонами (л.д.25-28, 13-24). При этом заключением экспертизы, проведенной на основании определения Ленинск-Кузнецкого городского суда от 07.12.2010 года, ООО «Торгово-Консалтинговая группа», установлена рыночная стоимость указанной квартиры по состоянию на 11.01.2011 года - 1 450 000 рублей (отчет <номер>). Указанную рыночную стоимость квартиры, расположенной по адресу: г.Ленинск-Кузнецкий <адрес> в судебном заседании стороны не оспаривали, с ней были согласны в полном объеме.
Согласно ч. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
Согласно п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В силу положений ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 настоящего закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Учитывая, что квартира по <адрес> в г.Ленинске-Кузнецком была приобретена с использованием денежных средств, предоставленных ответчику по договору займа <номер> от <дата> и, кроме того, как судом установлено, ответчики обязательства по возврату суммы займа и процентов на сумму займа по условиям договора займа <номер> выполнили частично, у истца (залогодержателя) в силу договора ипотеки (залога недвижимого имущества) возникает право требования обращения взыскания на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: г.Ленинск-Кузнецкий <адрес>. В связи с чем, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части обращения взыскания на указанную квартиру.
В соответствии со ст. 98 ч.1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, а потому с ответчиков солидарно в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 6 390 руб. 63 коп.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.
Взыскать с Бочарова Д.В., <дата> года рождения, уроженца <адрес> в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору займа <номер> от <дата> остаток неисполненных обязательств по основанному долгу 213 837 руб. 39 коп, сумму непогашенных процентов за пользование займом 45 084 рубля 52 коп., начисленные пени за просрочку основного долга – 19 402 рубля 59 коп., начисленные пени за просрочку внесения процентов – 21 383 руб., а всего 299 707 рублей 50 копеек.
Взыскать с Бочарова Д.В. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование займом в размере 17 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, начисляемые на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу по договору займа <номер> от <дата> в размере 213 837 руб. 39 коп., начиная с 01.06.2010года по день реализации заложенного имущества.
Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: г.Ленинск-Кузнецкий <адрес>, состоящей из <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>., определив начальную продажную стоимость при реализации заложенного имущества судебным приставом-исполнителем путем продажи с публичных торгов в размере 1 450 000 рублей.
Взыскать с Бочарова Д.В., Бочаровой И.Г. солидарно в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» возврат госпошлины в размере 6 390 рублей 63 копейки.
Решение может быть обжаловано сторонами в Кемеровский областной суд в течение 10 дней.
Судья: подпись
Копия верна
Судья: И.Н. Якушина