Дело №2-39/2011 г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Ленинск-Кузнецкий городской суд Кемеровской области
в составе председательствующего Калашниковой О.Н.,
при секретаре Мерзляковой М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Ленинске-Кузнецком
17 января 2011 года
гражданское дело по иску Ляха С.В. к О о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества,
У С Т А Н О В И Л:
Лях С.В. обратился в Ленинск-Кузнецкий городской суд с иском к О о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - двухэтажный производственный модуль с АБК производственного (промышленного) назначения общей площадью <номер> кв. метров инв. <номер>, находящийся по адресу: <адрес> расположенный на земельном участке площадью <номер> кв. метров под кадастровым <номер>, мотивируя требования тем, что <дата> между ним и продавцом О был заключен договор купли-продажи данного здания, он оплатил покупную стоимость объекта в полном объеме, однако О уклоняется от регистрации перехода права собственности на здание.
Истец Лях С.В. в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, под роспись, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель Ляха С.В. - Тодоров А.Ю., выступающий по нотариальной доверенности от <дата> в судебном заседании исковые требования поддержал и просил зарегистрировать переход права собственности на двухэтажный производственный модуль с АБК производственного (промышленного) назначения, общей площадью <номер> кв.м., инв <номер>, находящийся по адресу : <адрес> расположенный на земельном участке площадью <номер> кв.м., под кадастровым номером <номер>. При этом пояснил, что Лях С.В. свои обязательства по договору купли-продажи объекта исполнил, уплатил полную стоимость объекта, принимал необходимые и достаточные меры для содержания указанного имущества, однако, был лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на данный объект, так как ответчик уклонялся от регистрации перехода права собственности, найти его представителей было невозможно, неоднократно изменялся единоличный исполнительный орган О. В настоящее время стороны пришли к обоюдному согласию о необходимости разрешения вопроса о регистрации перехода права собственности на объект в судебном порядке. Считает, что требования истца не нарушают интересы банка, так как сделка купли-продажи производственного модуля с АБК производственного (промышленного ) назначения имела место до перехода предмета договора под залог.
Представитель ответчика О Панчишин О.В. требования истца считает обоснованными, пояснил, что Лях С.В. исполнил обязательства по оплате объекта недвижимости в полном объеме, принял от О производственный модуль с АБК производственного (промышленного) назначения, с <дата> О не владеет производственным модулем с АБК производственного (промышленного) назначения, действий, направленных на его содержание не предпринимает, никаких налоговых, коммунальных или иных платежей не производит, сделка совершена в надлежащей форме, сделку не оспаривает. Также не оспаривает факт уклонения О от регистрации перехода права собственности к Ляху С.В. Считает исковые требования подлежащими удовлетворению.
Представитель Б Шапыров Н.Н. считает исковые требования не обоснованными, полагает, что ответчик злоупотребляет правом на признание исковых требований, при этом считает, что истцом не доказана фактическая передача спорного имущества в его владение. Считает, что пояснения ответчика о том, что после передачи денежных средств О передало Ляху С.В. спорный объект, не являются доказательством владения истца указанным объектом, документально данный факт не подтвержден. Пояснил, что в результате удовлетворения требований истца будут нарушены права банка, так как, в случае удовлетворения иска, банк лишится права на взыскание за счет ипотеки.
Представитель У Денисова А.В. считает требования Ляха С.В. обоснованными и подлежащими удовлетворению, пояснила, что у истца есть возможность регистрации перехода права собственности на объект недвижимости путем обращения в У либо в судебном порядке. В случае удовлетворения судом требований истца, переход права собственности от О к Ляху С.В. будет зарегистрирован, однако ограничение (ипотека) будет сохранено. Считает, что интересы банка при удовлетворении требований истца не будут нарушены, так как ипотека в пользу банка будет сохранена.
Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца по следующим основаниям.
Судом установлено, что на основании решения Арбитражного суда <адрес> от <дата> года, вынесенного по делу <номер>, вступившего в законную силу <дата>, <дата> зарегистрировано право собственности О на объект недвижимого имущества - производственный модуль с АБК производственного (промышленного) назначения, 2-этажный, общей площадью <номер> кв. метров инв. <номер>, находящийся по адресу: <адрес> (том 2 л.д.7).
В силу ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.
Судом установлено, что до момента регистрации права собственности О на 2-этажный производственный модуль с АБК производственного (промышленного) назначения, общей площадью <номер> кв. метров инв. <номер>, находящийся по адресу: <адрес> участники О приняли решение об отчуждении указанного объекта.
Так, из протокола внеочередного собрания участников О от <дата> следует, что сделка купли-продажи двухэтажного производственного модуля с АБК производственного (промышленного) назначения, общей площадью <номер> кв. метров инв. <номер>, находящегося по адресу: <адрес> является крупной, в связи с чем, требует одобрения общего собрания участников общества ( ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"). Указанным решением внеочередного собрания участников О от <дата> постановлено одобрить заключение договора купли-продажи двухэтажного производственного модуля с АБК производственного (промышленного) назначения, общей площадью <номер> кв. метров инв. <номер>, находящегося по адресу: <адрес> после вступления в силу <дата> решения Арбитражного суда <адрес> от <дата>, вынесенного по делу <номер> и получения свидетельства о праве собственности на данный объект с Ляхом С.В. по цене 5000000 рублей включая НДС. (том 3- л.д.9-11), т.е. решение было принято в отношении имущества, не принадлежащего О на праве собственности, при этом из буквального толкования принятого решения следует, что согласование сделки должно было иметь место после наступления определенных обстоятельств, т.е. состоялось решение под условием, что не может свидетельствовать о безусловном волеизъявлении участников О на совершение сделки.
Таким образом, на момент принятия решения об одобрении на «будущее» крупной сделки, участники О полномочиями собственников в отношении производственного модуля с АБК производственного (промышленного) назначения не обладали, а потому, суд не может принять во внимание протокол внеочередного собрания участников О от <дата> в качестве доказательства соблюдения процедуры предварительного одобрения совершения крупной сделки участниками общества с ограниченной ответственностью, что дает основание сделать вывод о нарушении требований ст. 46 Закона РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
По смыслу ст. 218 ГК РФ, применительно к рассматриваемым правоотношениям, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Судом установлено, что <дата> между Ляхом С.В. и О в лице Горлова В.Н., действующего на основании нотариальной доверенности от <дата>, подписанной представителем О.Б., действующим на основании доверенности от <дата>, выданной генеральным директором О В.Г., был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым О продал, а Лях С.В. купил за 5000000 руб. двухэтажный производственный модуль с АБК производственного (промышленного) назначения, обшей площадью <номер> кв.м.. инвентарный <номер>, находящийся по адресу <адрес> расположенный на земельном участке площадью <номер> кв.м. под кадастровым номером <номер> (том 2, л.д.8-9).
На момент подписания договора купли-продажи О являлось собственником производственного модуля с АБК производственного (промышленного) назначения, обшей площадью <номер> кв.м. инвентарный <номер>, находящегося по адресу <адрес>
Судом установлено, что с <дата> генеральным директором О являлся И.А., до <дата> генеральным директором являлся В.Г. ( том 2 л.д.162).
На момент совершения сделки, доверенность от имени В.Г., выданная О.Б. с правом передоверия <дата>, не была отменена ( ст. 187 ГК РФ.
В соответствии с п. 6 вышеуказанного договора оплата стоимости объекта в сумме 5000000 руб. с учетом НДС произведена на момент заключения договора в полном объеме. Представитель ответчика данный факт подтвердил в судебном заседании.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор купли-продажи двухэтажного производственного модуля с АБК производственного (промышленного) назначения от <дата> между Ляхом С.В. и О содержит существенные условия, предъявляемые законом для договоров купли-продажи недвижимого имущества, в установленном законом порядке он не оспорен. Вместе с тем, в договоре отсутствует указание на то, что указанная сделка купли-продажи является крупной, что до ее заключения получено одобрение в порядке ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".
Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно п.1 ст.164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 3 ст.433 Гражданского кодекса РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Судом установлено, что государственная регистрация перехода права собственности на производственный модуль с АБК производственного (промышленного) назначения, 2-этажный, общей площадью <номер> кв. метров инв. <номер>, находящийся по адресу: <адрес> от О к Ляху С.В. на основании вышеназванного договора купли-продажи от <дата>, на момент вынесения решения не произведена.
Поскольку предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации не соблюдено, сделка купли-продажи между О и Ляхом С.В. в силу требований п.1 ст.165 ГК РФ является ничтожной.
Между тем, пункты 2 и 3 ст. 165 ГК РФ допускают возможность восстановления (санации) сделки, не прошедшей государственную регистрацию при уклонении одной из сторон от государственной регистрации сделки, при этом, при рассмотрении такого требования суд должен проверить соответствие закону регистрируемой сделки, установить наличие воли сторон на совершение такой сделки, наличие уклонения ответчика от ее государственной регистрации и причины такого уклонения.
В соответствии со ст. ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ, при уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Разрешая вопрос о возможности санации ничтожной сделки купли-продажи двухэтажного производственного модуля с АБК производственного (промышленного) назначения, обшей площадью <номер> кв.м.. инвентарный <номер>, находящегося по адресу: <адрес> суд принимает во внимание, что сделка купли-продажи совершена в надлежащей форме, ответчиком не оспаривается факт исполнения покупателем обязанности по оплате спорного объекта недвижимости, данный факт также подтвержден квитанциями об оплате.
В ходе судебного разбирательства также установлен факт уклонения О в период до <дата> от регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества, т.е. до момента вступления в дело представителя О Панчишина О.В., заявившего о признании иска. Факт уклонения О от регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества до указанного периода признал в судебном заседании представитель О Панчишин О.В., а также подтвержден материалами дела. Судом достоверно установлено, что О отсутствует по месту нахождения – <адрес> что подтверждается почтовыми конвертами, адресованными ответчику, которые были возвращены в адрес суда с отметкой об отсутствии адресата по указанному адресу, что расценивается судом как уклонение от регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества, поскольку данные обстоятельства препятствовали осуществлению регистрации в порядке п.1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Суд принимает во внимание, что на момент вынесения решения ответчик не уклоняется от государственной регистрации перехода к истцу права собственности на здание по упомянутой сделке, стороны совместно не обращались в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект к истцу. При таких обстоятельствах, государственная регистрация перехода права собственности в судебном порядке, по мнению суда, противоречит п.3 ст.165 ГК РФ.
Кроме того, суд считает, что сделка купли-продажи между Ляхом С.В. и О от <дата> не может быть признана законной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.
Согласно пункту 3 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.
Сторонами не оспаривалось, что сделка купли-продажи производственного модуля с АБК производственного (промышленного) назначения за 5 000 000 рублей является крупной сделкой.
В соответствии с п.2 ст.183 ГК РФ в случае, если сделка совершена представителем при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий, то последующее одобрение указанной сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Как гласит прямое указание п.2 ст.183 ГК РФ, данная сделка, изначально не вызывающая правовых последствий для ООО, в последующем может быть одобрена, что повлечет соответствующие права и обязанности по данной сделке для общества с момента ее совершения представителем. Таким образом, действующее законодательство допускают возможность последующего одобрения ничтожной (незаключенной ) сделки, изначально не вызывавшей правовых последствий для субъекта гражданского оборота.
Суд приходит к выводу о том, что указанная сделка была совершена без соблюдения установленного порядка об одобрении крупных сделок, так как договор купли-продажи от <дата> заключен при отсутствии решения общего собрания участников О на отчуждение спорного имущества, т.е. отсутствия волеизъявления общества на совершение сделки, а следовательно, в момент подписания договора купли-продажи от <дата> с Ляхом С.В., у В.Н., действующего на основании доверенности от имени О, отсутствовали полномочия на единоличное принятие решения о совершении крупной сделки, в связи с чем, сделка не соответствует положениям ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", а потому не может быть признана законной.
Кроме того, представителем ответчика признано, что с <дата> О не владеет производственным модулем с АБК производственного (промышленного) назначения, действий, направленных на его содержание не предпринимает, никаких налоговых, коммунальных или иных платежей не производит. Между тем, данные обстоятельства не подтверждают фактическую передачу во владение Ляху С.В. спорного имущества, доказательств фактической передачи Ляху С.В. производственного модуля с АБК производственного (промышленного) назначения суду не представлено.
В соответствии с ч.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Ссылка представителя истца в подтверждение факта передачи имущества Ляху С.В. на договор купли-продажи от <дата>, содержащий условие о том, что договор является одновременно актом приема -передачи объекта (п.7), не доказывает фактическую передачу объекта в собственность истца, поскольку согласно ст. 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
Из материалов дела следует, что согласно договору ипотеки <номер> от <дата> О в лице генерального директора И.А. передало в залог Б наряду с другими объектами объект недвижимости - производственный модуль с АБК производственного (промышленного) назначения, 2-этажный, общей площадью <номер> кв.м., инвентарный <номер>, находящийся по адресу: <адрес>
Оценочная стоимость указанного объекта недвижимости установлена сторонами по договору ипотеки в 48 000 000 рублей.
Предметом залога обеспечивалось исполнение обязательств О возникших на основании договора об открытии возобновляемой кредитной линии <номер>, заключенного между Б и О <дата> Договор действует до полного выполнения обязательств Заемщика по кредитному договору. ( т. 2, л.д.66-71).
Государственная регистрация договора ипотеки произведена в У <дата>
На момент вынесения решения суда, согласно выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ипотека не отменена.
Таким образом, в период до регистрации перехода права собственности к Ляху С.В. продавец – О обременил предмет договора купли-продажи правами третьих лиц, заключив в отношении этого имущества договор об ипотеке.
Согласно ст. 209 ГК РФ передача имущества в залог или обременение имущества другими способами есть акты распоряжения этим имуществом.
На основании решения Ленинск-Кузнецкого городского суда от <дата> в пользу Б с И.А., О, О, О солидарно взыскана кредитная задолженность в сумме 29 946 075 руб. 18 коп, взыскание обращено на предметы залога, в том числе производственный модуль с АБК производственного (промышленного) назначения. 2-этажный, обшей площадью <номер> кв.м., инв. <номер> расположенный по адресу : <адрес>. <дата> на основании указанного решения было возбуждено исполнительноепроизводство ( т. 3 л.д.31-32). В последующем, имущество выставлялось на торги.
Указанные документы, по мнению суда, подтверждают тот факт, что спорное имущество фактически во владение Ляху С.В. не передавалось, по его назначению истцом не использовалось, что позволило О оставаясь собственником, которому в соответствии со ст. 209 ГК РФ принадлежат все соответствующие правомочия, распоряжаться предметом договора.
Суд также принимает во внимание, что при наличии обременения отсутствует возможность исполнения договора купли-продажи от <дата> в части передачи обусловленного договором объекта, так как договором купли-продажи от <дата> был предусмотрен объект без обременений, а передан в настоящий момент в собственность Ляху С.В. может быть только объект, обремененный на основании сделки (договор об ипотеке), заключенной О до регистрации перехода права собственности.
По мнению суда, указанное обстоятельство является основанием для отказа в регистрации перехода права собственности, поскольку имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (п.1 ст. 20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Учитывая вышеизложенные обстоятельства в совокупности, суд считает необходимым в иске отказать.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Отказать в удовлетворении требований Ляха С.В. в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения.
.
Согласовано
Судья: О.Н.Калашникова