№ 2-525/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Ленинск-Кузнецкий 18 февраля 2011 года
Ленинск-Кузнецкий городской суд Кемеровской области
в составе председательствующего судьи Ромасюка А.В.
при секретаре Киклевич С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шериной Н.П. к Муниципальному предприятию «Центральная районная аптека №106» о взыскании задолженности по арендной плате,
УСТАНОВИЛ:
Истица Шерина Н.П. обратилась в суд с иском к Муниципальному предприятию «Центральная районная аптека №106» о взыскании задолженности по арендной плате.
Требования мотивированы тем, что она на праве собственности имеет нежилые помещения общей площадью 320,20 кв.м. (первый этаж, подвал двухэтажного кирпичного жилого дома), расположенные по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от <дата> <номер>, заключенного между продавцом Комитетом по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) г.Ленинска-Кузнецкого и покупателем Шериной Н.П., свидетельства о государственной регистрации права серия <адрес> от <дата>
Цена выкупленных нежилых помещений по указанному договору составляла 2365000рублей.
На момент заключения вышеуказанного договора купли-продажи от <дата> на часть выкупленных ею нежилых помещений между ответчиком и КУМИ г.Ленинска-Кузнецкого был заключен договор аренды от <дата> <номер>-ДА. В связи с данным обстоятельством в соответствии со ст. 26 Закона РФ <номер> от <дата> «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на принадлежащие ей вышеописанные помещения зарегистрировано «обременение-аренда».
С момента перехода права собственности на вышеуказанное помещение к новому собственнику все права и обязанности «Арендодателя» по договору аренды от <дата> <номер>-ДА перешли в силу закона к новому собственнику- Шериной Н.Г.
Согласно п.3.4. договора аренды от <дата> размер арендной платы может быть изменен арендодателем в течение срока действия договора в одностороннем порядке с письменным уведомлением арендатора не позднее 10 дней.
Балансовая стоимость объекта аренды согласно п. 1.2 договора аренды от <дата> указана 367246 рублей. Размер арендной платы, согласно договору аренды от <дата>, составлял 5937 рублей ежемесячно (из расчета стоимости арендной платы 37 руб.58коп. за кв.м.)..
Цена спорного объекта аренды существенно увеличилась по сравнению с балансовой стоимостью объекта, указанной в договоре аренды от <дата> (балансовая стоимость объекта аренды согласно п.1.2 договора аренды от <дата> указана367246 рублей). Стоимость арендуемых нежилых помещений площадью 158кв.м. с <дата> составляет 1167000рублей.
Рыночная стоимость арендной платы существенно увеличилась с момента заключения договора аренды от <дата> (согласно информационного письма ООО «Бизнес-РОСТ» от <дата> средняя рыночная стоимость арендной платы за кв.м. составляет от 200руб. до 600руб., т.е. 400рублей за 1 кв.м.).
Руководствуясь п.3.4 договора аренды от <дата> она надлежащим образом известила ответчика об изменении арендной платы с <дата> до 50000 рублей ежемесячно, из расчета стоимости арендной платы 316 руб. за кв.м.
Однако, с <дата> по <дата> ответчик уплачивал арендную плату в размере 25000 рублей в месяц.
На <дата> задолженность по внесению арендной платы составляла 675000 рублей (подтверждается актом сверки взаиморасчетов за период с <дата> по <дата>).
С <дата> арендная плата ответчиком не уплачивается совсем.
За период с <дата> по <дата> задолженность по внесению арендной платы составляет 600000рублей, что подтверждается актом сверки взаиморасчетов за период с <дата> по <дата>.
Всего за период с <дата> по <дата> задолженность по внесению арендной платы составляет 1 275 000 рублей.
Просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за январь-февраль 2010г. в сумме 100000 рублей, а также расходы на оплату юридических услуг -составление искового заявления в размере 2000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 3200рублей.
Позднее исковые требования истица уточнила, просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за январь-февраль-март-апрель-май-июнь 2010года в сумме 300000рублей; взыскать с ответчика расходы на оплату юридических услуг - составление искового заявления, в размере 2000рублей, взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в размере 6200рублей.
В судебном заседании истица Шерина Н.П. не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.
Представитель истца Руденко И.П., выступающая на основании доверенности от <дата> исковые требования поддержала в полном объеме, ссылаясь на доводы искового заявления.
Представитель ответчика Старцев А.Н., выступающий на основании доверенности от <дата>, исковые требования не признал в полном объеме, пояснив, что договор аренды нежилого помещения по <адрес>, на который ссылается в своем исковом заявлении Шерина Н.П. не соответствует указанным требованиям Гражданского законодательства. Указанный договор аренды был заключен с прежним собственником -Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ленинска-Кузнецкого. Поскольку договор аренды недвижимого имущества заключен на длительное время, т.е. на 5 лет, то в соответствии с Законом он был зарегистрирован Федеральной регистрационной службой.
Шерина Н.П. как новый собственник, нового договора аренды с МП «Центральная районная аптека <номер>» не заключала, изменений в прежний договор аренды в части правильного наименования арендодателя, не вносила, изменения в регистрационные действия Федеральной регистрационной службы в связи с новыми условиями зарегистрированного договора аренды не вносились. Следовательно, в соответствии с нормами Гражданского законодательства, арендные отношения Шериной Н.П. и МП «Центральная районная аптека <номер>» считаются не заключенными и, как следствие, отсутствуют взаимные права и обязанности.
В судебном заседании представитель третьего лица по делу- КУМИ администрации г.Ленинска-Кузнецкого, Серебренникова С.Ф., выступающая на основании доверенности от <дата>, пояснила, что при смене собственника недвижимого имущества права и обязанности по договору аренды переходят к новому собственнику, все остальные условия, которые оговорены договором, регулируются дополнительными соглашениями. В связи с чем считают, что все права и обязанности собственника здания по <адрес> перешли к Шериной Н.П.
Суд, заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота.
Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ч.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Судом установлено, что согласно свидетельства о государственной регистрации права (л.д.7) Шерина Н.П. на основании договора купли-продажи, заключенного между продавцом- комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Ленинска-Кузнецкого и покупателем- Шериной Н.П. от <дата> <номер>, является собственником нежилого помещения, общей площадью 320,20кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане: подвал-1-9; 1 этаж-1-21, расположенного по адресу: <адрес>, с обременением- арендой.
<дата> между прежним собственником- КУМИ г.Ленинска-Кузнецкого и ответчиком на часть выкупленных впоследствии истицей помещений был заключен договор аренды <номер>-ДА, предметом которого являются нежилые помещения площадью 155,6 кв.м. и тамбур 2,4кв.м., расположенные на первом этаже нежилых помещений по адресу : <адрес> (л.д.13-21).
С учетом данных обстоятельств, а также приведенных выше норм материального права, суд считает, что переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды, с чем согласен и ответчик. Однако, суд считает, что перемена стороны в договоре происходит независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.
При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
По данному делу при смене собственника, в соответствии с требованиями ч.1 ст.617 ГК РФ- нормы, направленной на защиту интересов арендатора, договор аренды не перезаключался, изменения в него не вносились, данные обстоятельства, а также переход права арендодателя к покупателю при заключении договора купли-продажи сторонами не оспариваются.
Согласно п.3.4 указанного выше договора аренды от <дата>, размер арендной платы может изменяться в течение срока действия настоящего договора в случае принятия органами государственной власти, органами местного самоуправления города Ленинска-Кузнецкого правовых актов, изменяющих действующий на момент заключения настоящего договора порядок исчисления арендной платы, а также в случае изменения Целевого назначения, площади, балансовой стоимости или других характеристик Объекта, с учетом которых в соответствии с правовыми актами органов местного самоуправления г.Ленинска-Кузнецкого определяется размер арендной платы по настоящему договору.
Размер арендной платы, установленный настоящим договором, может быть изменен в случаях, установленных абзацем первым настоящего пункта договора, по выбору Арендодателя: по соглашению сторон путем составления одного документа, подписанного сторонами, либо путем направления Арендодателем письменного извещения Арендатору об изменении арендной платы в одностороннем порядке, без оформления этого изменения дополнительным соглашением.
Размер арендной платы, установленный в извещении Арендодателя об изменении арендной платы в одностороннем порядке, является обязательным для сторон с момента получения извещения Арендатором (но не позднее десяти календарных дней с момента направления извещения Арендодателем по месту нахождения Арендатора, указанному в настоящем договоре).
В декабре 2007 года, в соответствии с п.3.4 договора аренды от <дата>, истица изменила размер арендной платы в одностороннем порядке, направив в адрес ответчика извещение от <дата> об изменении арендной платы в связи с изменением стоимости объекта аренды (аптеки) с декабря 2007, с <дата> ежемесячный размер арендной платы составляет 50000руб., повторное извещение направлено <дата> (л.д.25,27).
Указанные извещения получены представителем ответчика <дата> и <дата> соответственно, что подтверждается копиями почтовых уведомлений (л.д.26,28).
Ответчиком факт увеличения арендной платы в связи с изменением балансовой стоимости объекта не оспаривался.
Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, возможность применения п.3.4 договора аренды от <дата> ответчиком не оспаривалась, т.к. он полагал, что в связи со сменой собственника нет арендодателя, и соответственно платить некому.
Однако суд не может согласиться с доводами представителя ответчика, поскольку по смыслу ст.617 ГК РФ, смена арендодателя не является основанием для внесения изменений в договор аренды, поэтому перешедшие к истцу права арендодателя по настоящему договору, оформленные актом приема-передачи от <дата> (л.д.11-12), не подлежат обязательной государственной регистрации.
Исходя из принципа диспозитивности, суд не находит оснований сомневаться в доводах истицы об изменении балансовой стоимости объекта, кроме того, ответчик не оспаривает то обстоятельство, что был извещен об изменении арендной платы и не направлял возражений по указанному поводу, а также не оспаривал действий истицы по данному поводу, также никаким образом не выразил свое несогласие с увеличением арендной платы.
При этом, как пояснила представитель истца, истица считала, что ее уведомление принято ответчиком и не оспаривается, т.к. ответчик фактически изменил размер арендной платы, стал фактически оплачивать 25000руб. в месяц. Истица считала, что недоплата происходит в связи с тяжелым материальным положением ответчика.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, а потому с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма государственной пошлины, оплаченной истицей в общей сумме 6200рублей.
Согласно ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Суд считает обоснованными требования истицы о взыскании расходов по оказанию юридической помощи в размере 2000рублей, поскольку данные расходы подтверждены документально (квитанцией и кассовым чеком на л.д.5-а-6), и, по мнению суда, являются разумными и необходимыми.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Шериной Н.П. к Муниципальному предприятию «Центральная районная аптека <номер>» о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить в полном объеме.
Взыскать с Муниципального предприятия «Центральная районная аптека <номер>» в пользу Шериной Н.П. задолженность по арендной плате за период с января по июнь 2010 года в размере 300000рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 2000рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6200рублей, а всего 308200рублей.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней со дня принятия его в окончательной форме.
Судья: А.В. Ромасюк