Дело №2-1245/2011г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Ленинск-Кузнецкий городской суд Кемеровской области
в составе председательствующего Калашниковой О.Н.,
при секретаре Мерзляковой М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Ленинске-Кузнецком
15 июня 2011 года
гражданское дело по иску Павлова А.М. к Администрации <данные изъяты>, Комитету по управлению муниципальным имуществом <данные изъяты>, третьему лицу на стороне ответчика - Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <данные изъяты> о признании права собственности,
У С Т А Н О В И Л :
Павлов А.М. обратился в Ленинск-Кузнецкий городской суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом <данные изъяты> о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 45,8 кв.м., в том числе жилой площадью 39,9 кв.м., мотивируя требования тем, что <дата> Завод продал ему квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 45,8 кв.м., в том числе жилой площадью 39,9 кв.м., <дата> он оплатил за покупку квартиры 274000 рублей. Данное помещение принадлежало продавцу на праве собственности на основании плана-приватизации Завода <данные изъяты>, утвержденного Комитетом по управлению государственным имуществом от <дата> <номер>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <дата>, которое было передано бывшим конкурсным управляющим Завода А.В. в Администрацию <данные изъяты>. <дата> Завод исключен из ЕГРЮЛ, в связи с чем, он лишен права зарегистрировать свое право собственности. Просит признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 45,8 кв.м., в том числе жилой площадью 39,9 кв.м.
В ходе судебного разбирательства истец в лице представителя Сбитнева С.А., действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности, уточнил исковые требования, предъявив исковые требования к Администрации <данные изъяты>, Комитету по управлению муниципальным имуществом <данные изъяты>, третьему лицу на стороне ответчиков - Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <данные изъяты> о признании права собственности, просил признать состоявшейся сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенную между Заводом и Павловым А.М., прекратить право собственности Завода на помещение общей площадью 45,8 кв. метров, расположенное по адресу: <адрес> в объекте недвижимости, зарегистрированном в ЕГРП за Заводом общей площадью 500,4 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, признать право собственности Завода на помещение, общей площадью 454,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>,зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости общей площадью 45,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, исключить квартиру, общей площадью 45,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> из Перечня объектов муниципального жилищного фонда на <дата> ( пункт <номер> перечня), утвержденного Постановлением Администрации <адрес> от <дата> <номер>.
В судебном заседании 15.06.2011 года представитель истца - Сбитнева С.А., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, уточнил исковые требования, просит признать действительной сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенную между Заводом и Павловым А.М., прекратить право собственности Завода на помещение общей площадью 45,8 кв. метров, расположенное по адресу: <адрес> в объекте недвижимости, зарегистрированном в ЕГРП за Заводом общей площадью 500,4 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>,признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью. 45,8 кв. метров за Павловым А.М., а также исключить квартиру, общей площадью 45,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> из Перечня объектов муниципального жилищного фонда на <дата> ( пункт <номер> перечня), утвержденного Постановлением Администрации <данные изъяты> от <дата> <номер>.
Представитель Администрации <данные изъяты> Петров Д.В. исковые требования не признал, полагает, что сделка купли-продажи является ничтожной, так как не прошла государственную регистрацию, а также в связи с тем, что Завод передал помещение общежития по <адрес> в муниципальную собственность, помещение общежития включено в Перечень объектов муниципального жилищного фонда на <дата> ( пункт <номер> перечня), утвержденного Постановлением Администрации <данные изъяты> от <дата> <номер>. Просит в иске отказать.
Представитель ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом <данные изъяты> Серебренникова С.Ф. уточенные исковые требования признала в полном объеме, признание иска занесено в протокол судебного заседания.
Представитель третьего лица - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <данные изъяты> Денисова А.В. уточненные исковые требования считает подлежащими удовлетворению.
Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ч. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно части 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о её продаже считается незаключенным.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Судом установлено, что <дата> между Заводом и Павловым А.М. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - помещения общей площадью 45,8 кв.метров, в том числе жилой 39,9 кв. метров, состоящего из 3-х комнат, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.5).
В соответствии с условиями договора, указанное помещение принадлежало Заводу на основании плана приватизации завода <данные изъяты>, утвержденного решением Комитета по управлению государственным имуществом от <дата> <номер>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права <номер> от <дата> (л.д.22).
По соглашению сторон, помещение продано за 274800 руб. В соответствии с п.2.2 договора предусматривалось, что расчеты между сторонами должны были производиться путем внесения денежных средств в кассу продавца в момент подписания настоящего договора, при этом, в соответствии с п.3.1 договора предусматривалось, что помещение передается покупателю по передаточному акту в течение 3-х дней после полной оплаты.
В соответствии с актом передачи по договору купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, вышеуказанное помещение было передано в собственность Павлова А.М. <дата> (л.д.6).
Указанное обстоятельство, по мнению суда, свидетельствует об исполнении обязательств по оплате Павловым А.М. стоимости переданного ему помещения.
Факт оплаты стоимости помещения также подтвержден справкой (л.д.7).
В соответствии с решением Арбитражного суда <данные изъяты> по делу <номер> от <дата> в отношении Завода было открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим был назначен А.В.(л.д.23) В соответствии с Решением <данные изъяты> <номер> от <дата> было постановлено принять в муниципальную собственность от Завода общежитие, расположенное по адресу: <адрес>.
На основании акта о приеме-передаче здания (сооружения) от <дата> Завод передал Комитету по управлению муниципальным имуществом <данные изъяты> помещение общежития, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью 500,4 кв.метров.
<дата> в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации юридического лица - Завод в связи с его ликвидацией на основании решения суда.
Факт заключения выше указанного договора и передачи спорного имущества истцу подтверждается материалами дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле. В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с п. 3 ст.433 Гражданского кодекса РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
На основании п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с положениями абзаца 3 пункта 2 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Право собственности Завода на спорный объект недвижимого имущества на момент заключения договора купли-продажи подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права.
Судом установлено, что на момент рассмотрения дела ни право собственности Павлова А.М., ни право муниципальной собственности на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес> не зарегистрировано в установленном порядке, по–прежнему, на момент рассмотрения дела собственником указанного объекта недвижимого имущества в ЕГРП значится Завод.
Судом также установлено, что на момент рассмотрения дела, на кадастровом учете под<номер> значится объект недвижимого имущества – квартира, расположенная по адресу: <адрес>(л.д.1215). Указанная квартира по адресу: <адрес> площадью 45,80 кв. метров также значится в перечне объектов муниципального жилищного фонда на <дата> год ( п.320) на основании постановления Администрации <данные изъяты> <номер> от <дата> «Об утверждении перечня объектов муниципального жилищного фонда».
Между тем, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между Павловым А.М. и Заводом, так как после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
Пункты 2 и 3 ст. 165 ГК РФ допускают возможность восстановления (санации) сделки, не прошедшей государственную регистрацию при уклонении одной из сторон от государственной регистрации сделки, при этом, при рассмотрении такого требования суд должен проверить соответствие закону регистрируемой сделки, установить наличие воли сторон на совершение такой сделки, наличие уклонения ответчика от ее государственной регистрации и причины такого уклонения.
В соответствии со ст. ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ, при уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Разрешая вопрос о возможности санации ничтожной сделки купли-продажи, суд принимает во внимание, что сделка купли-продажи совершена в надлежащей форме, ответчиками не оспаривается факт исполнения покупателем обязанности по оплате спорного объекта недвижимости, данный факт также подтвержден условиями договора и справкой об оплате.
В силу ст. 16 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Из вышеназванной нормы закона следует, что Павлов А.М. лишен возможности зарегистрировать право собственности на спорный объект в связи с ликвидацией продавца.
Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункту 3 статьи 165 и пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. С учетом положений Закона о государственной регистрации, в случае, если до подачи заявления в регистрирующий орган, отчуждатель недвижимого имущества ликвидирован, приобретатель вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, в процессе рассмотрения дела судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи спорное имущество принадлежало продавцу на праве собственности, а также установлен факт заключения договора купли-продажи спорного имущества между истцом и Заводом, факт передачи истцу спорного имущества и факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество в связи с ликвидацией.
Суд учитывает, что ст.11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст.12 ГК РФ способами. Указанная норма содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
Оспаривание зарегистрированного права возможно лишь посредством предусмотренных в ст.12 ГК РФ способов защиты нарушенного права, выбор которого в каждом случае зависит от характера нарушения и обстоятельств фактического владения спорным имуществом.
По общему правилу оспаривание права другого лица в силу ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации должно осуществляться посредством иска о признании этого права за собой, вследствие чего суд считает избранный истцом способ защиты нарушенного права путем признания права собственности на спорный объект соответствующим требованиям п.1 ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Суд исходит из правомерности предъявления иска к ответчикам – Администрации <данные изъяты> и Комитету по управлению муниципальным имуществом <данные изъяты>, поскольку согласно выбранному способу защиты истцом заявлены требования об оспаривании права, а поэтому следует исходить из того, что надлежащими ответчиками по делу являются соответственно лица, считающее себя правообладателем.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о действительности сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенной между Заводом и Павловым А.М., а потому, с целью устранения права истца суд считает необходимым удовлетворить его требования в полном объеме, при этом суд полагает, что включение квартиры по адресу: <адрес> в Перечень объектов муниципального жилищного фонда на <дата> ( пункт <номер> перечня), утвержденного Постановлением Администрации <данные изъяты> от <дата> <номер>, не является препятствием для удовлетворения требований истца, поскольку не свидетельствует о возникновении права муниципальной собственности на указанный объект недвижимого имущества. Суд также учитывает, что иск об аннулировании зарегистрированного права собственности Завода на спорный объект недвижимого имущества, и об исключении записи из реестра, фактически является требованием об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения.
В соответствии с п.1 ст.14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится учет муниципального жилищного фонда.
Согласно ч.2 ст. 19 ЖК РФ, муниципальный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Согласно п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
На основании п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Поскольку право муниципальной собственности на квартиру по адресу: <адрес> не зарегистрировано, учитывая, что суд пришел к выводу о действительности сделки купли-продажи между Павловым А.М. и Заводом, суд полагает необходимым исключить квартиру, общей площадью 45,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> из Перечня объектов муниципального жилищного фонда на <дата> ( пункт <номер> перечня), утвержденного Постановлением Администрации <данные изъяты> от <дата> <номер>.
Согласно абз.6 п.1 ст.17 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», судебный акт, вступивший в законную силу, является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая изложенное, поскольку в соответствии с подп.3 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности наряду с другими основаниями возникают и из судебного решения, устанавливающего гражданские права и обязанности, а решение о признании право носит правосоздающий характер и является необходимым элементом юридического состава, образующего основание возникновения права собственности у истца, а в ином порядке истец лишен возможности подтвердить право собственности на спорный объект, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Удовлетворить исковые требования Павлова А.М..
Признать действительной сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенную между Заводом и Павловым А.М..
Прекратить право собственности Завода на помещение общей площадью 45,8 кв. метров, расположенное по адресу: <адрес> в объекте недвижимости, зарегистрированном в ЕГРП за Заводом общей площадью 500,4 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.
Признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 45,8 кв. метров за Павловым А.М..
Исключить квартиру, общей площадью 45,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> из Перечня объектов муниципального
жилищного фонда на <дата> ( пункт <номер> перечня),утвержденного Постановлением Администрации <данные изъяты> от <дата> <номер>.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней. Согласовано Судья: О.Н. Калашникова