РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Красноярск 18 октября 2010 г.
Ленинский районный суд г. Красноярска в составе судьи Иноземцевой Е.А.
При секретаре Саломачевой С.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Гунько Н.С. об обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «АИЖК» обратилось в суд с иском к Гунько Н.С. об обращении взыскания на квартиру расположенную по адресу г. Красноярск <адрес>, с определением сумы подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 1.532.569 руб. 73 коп., в том числе остаток неисполненных средств по основному долгу 1.393.912 руб. коп., сумму неуплаченных процентов за пользованием займом- 116.648 руб. 10коп., пени в размере 22.009 руб. 41 коп., а так же начиная со 02.02.2010г. и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 16 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неиспользованных средств по основному долгу 1.393.912 руб. 22 коп. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки квартиры, указанной в Закладной, в размере 2.002.020 руб. А так же расходы по оплате государственной пошлины в размере 4.000 руб. Свои требования мотивируя тем, что 29.01.2009г. открытое акционерное общество «Дом вашей мечты» заключил с Гунько Н.С.. договор займа №, на основании которого 18.03.2009г.а предоставил ответчику ипотечный жилищный заем в размере 1.400.000 руб. на срок 180 месяцев для приобретения в собственность квартиры, состоящей из 2-х комнат, общей площадью 47,1 кв.м, в том числе жилой площадью 26,3 кв.м, расположенной по адресу: г.Красноярск, <адрес>. Заем в размере 1.400.000 руб. зачислен 18.03.2009г. на счет Гунько Н.С. по платежному поручению №221 от 18.03.2009г. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной Гунько Н.С. и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю первоначальному залогодержателю – ОАО «Дом вашей мечты» 23.03.2009г. Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «АИЖК», права которого, основываются на договоре купли-продажи Закладной и соответствующей отметке на Закладной о ее новом владельце. Начиная с июля 2009 г. ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и Договора займа. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, истцом в соответствии с п. 5.1 Закладной и п. 4.4.1 Договора займа 01.10.2009г. было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Задолженность ответчика по состоянию на 01.02.2010г. составляет 1.532.569 руб. 73 коп., в том числе: остаток ссудной задолженности – 1.393.912 руб. 22 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 116.648 руб. 10 коп., начисленные пени– 22.009 руб. 41 коп. В соответствии с отчетом об оценке № 69 от 25.02.2009г. (оценщик ООО «Аудит-Стандарт») стоимость заложенного имущества составляет 2002 020 рублей, которую истец просит определить, как начальную продажную цену заложенного имущества при реализации с публичных торгов.
Впоследствии истец уточнил исковые требования просил взыскать задолженность с ответчика по состоянию на 29.06.2010 г., а именно 1672435,13 рублей, в том числе: остаток ссудной задолженности – 1393 912,22 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 205842,55 руб., начисленные пени– 72680,36 руб., а так же начиная с 30.06.2010 г. и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 16% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка по основному долгу в размере 1393912,22 руб.
В судебном заседании представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Гончаров А.А. (полномочия подтверждены доверенностью № 18 от 19.01.2010г.) исковые требования поддержал, по изложенным выше основаниям, просил взыскать с ответчиков 1672435,13 руб., в том числе: задолженность по основному долгу 1393 912,22 руб., сумму неуплаченных процентов за пользование займом – 205842,55 руб., начисленные пени 72680,36 руб., а также начиная с 30.06.2010 года и по день реализации квартиры проценты за пользование займом в размере 16 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму по основанному долгу – 1393 912,22 руб. Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, общей площадью 47,1 кв.м, расположенную по адресу: Россия, Красноярский край, г.Красноярск, <адрес> <адрес>, назначив начальную продажную цену недвижимого имущества при его реализации на публичных торгах в размере 2002 020 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб.
Ответчик Гунько Н.С. в судебное заседание не явилась, ее фактическое место жительство не известно, при подготовки дела установить место фактического жительства ответчицы не представилось возможным, по месту регистрации не проживает, в связи, с чем на основании ст. 50 ГПК РФ ответчику был назначен представитель из числа адвокатов Ленинской коллегии адвокатов г. Красноярска.
Представитель ответчика адвокат Ленинской коллегии адвокатов г.Красноярска Стреж С.Б. (полномочия проверены) в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, поскольку место жительство ответчика неизвестно и неизвестна ее позиция по заявленным исковым требованиям. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика по правилам ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования обоснованными, подлежащими частичному удовлетворению по следующим мотивам.
В соответствие со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствие со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствие с ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В соответствие с Федеральным законом от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесении, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течении 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, кроме того, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Из материалов дела усматривается, что на основании договора займа № от 29.01.2009г. ОАО «Дом вашей мечты» предоставил Гунько Н.С. заем в размере 1.400.000 руб. для приобретения недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, <адрес>, общей площадью 47,1 кв.м., в том числе жилой площадью 26,3 кв.м., под 16 % годовых, сроком на 180 месяцев (л.д. 26-33).
Факт получения займа подтверждается платежным поручение № 221 от 18.03.2007г., отражающим операцию по перечислению в соответствии с п.2.1. Договора суммы займа на счет Гунько Н..С. № в БАНКЕ ИТБ (ОАО) (л.д.26). На основании договора купли-продажи квартиры от 18.03.2010г. Гунько Н.С. приобрела квартиру, расположенную по адресу: г.Красноярск, <адрес>, что подтверждено записью о регистрации права 23.03.2009г. за № 24-24-01/041/2009-646 (л.д.45).
Согласно условиям указанного Договора Гунько Н.С. обязалась возвратить сумму займа и уплатить проценты за пользование заемными средствами в размере, сроки и на условиях договора. В соответствии с п.3.2, 3.3 договора займа, заемщик обязался погашать долг по ссудной задолженности ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно, а так же уплачивать проценты начисленные за пользование займом, на что указывает график ежемесячных платежей (л.д.27, 35).
Согласно п. 5.2 Договора в случае нарушения сроков возврата кредита заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки.
Согласно п. 5.3 Договора в случае нарушения сроков уплаты начисленных процентов заемщик платит неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки.
В соответствие с п. 4.4.1. кредитного договора займодавец имеет право потребовать от заемщика, полного досрочного исполнения обязательств по настоящему Договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения взятых на себя обязательств по погашению кредита и уплате процентов.
Пунктом 1.4.1 Договора предусмотрено обеспечение исполнения обязательств в виде ипотеки в силу закона. 12.08.2008 г. между ОАО «Дом вашей мечты» и КПКГ «РИСС» был заключен договор купли продажи закладной №. 29.12.2008г. между Кредитным потребительским союзом «Региональный ипотечный сберегательный союз» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» был заключен договор купли-продажи закладной № 06-08/1156-ф, на основании которого к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» перешли в собственность со всеми удостоверяемыми ими правами в их совокупности и с производством на Закладных отметок о новом владельце на условиях и в порядке, указанном в Соглашении от 30.10.2008г. В соответствии с актом приема-передачи закладных к Договору купли-продажи закладных с отсрочкой поставки от 29.12.2008 г. № 06-08/115 ф, от 16.04.2009 г. Кредитным потребительским союзом «Региональный ипотечный сберегательный союз» произвел на каждой Закладной отметки о новом владельце ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и передал закладную в соответствии с перечнем.
На основании п. 4.4.1 Договора Агентством 01.10.2009г. было направлено требование о досрочном исполнении обязательств по договору (л.д. 62-63).
На основании п. 2 ст. 811 ГК РФ заимодавец, в случае нарушения заемщиком срока возврата очередной части займа, вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами.
В подтверждение заявленных требований истцом представлен расчет задолженности по договору займа, согласно которому сумма основного долга – 1 393912,22 руб., сумма начисленных и неуплаченных процентов за пользование займом – 205842,55 руб., (по графику, из расчета по формуле: остаток основного долга, на которую начисляются проценты*16 (ставка)*30 (дни в периоде) /365 (дни в году) /100), начисленные с 01.07.2009г. по 29.06.2010г., а так же пени за просроченные проценты и неуплату основного долга – 72680,36 руб. (по формуле: просроченный долг* 0,2 (ставка)* количество дней/ 365/ 100), исчисленные за период с 01.03.2009г. по 29.06.2010г.
Суд принимает представленный истцом расчет начисленных процентов и пени (изложенный выше), не противоречащий требованиям закона и не нарушающий прав ответчиков.
Кроме того, согласно ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом, приобретенный полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации прав собственности заемщика на жилой дом. Кредитным договором от 02.07.2007г. иное не предусмотрено.
Согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 348 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства для удовлетворения требований залогодержателя взыскание может быть обращено на заложенное имущество.
Недвижимое имущество (квартира), приобретенная Гунько Н.С. с использованием полученных по договору займа денежных средств, обременено залогом в силу закона с момента возникновения у Гунько Н.С. права собственности.
В соответствие с требованиями ст. 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке (залога недвижимости)» имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.
Поскольку кредитным договором и условиями Закладной определено, что Залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в соответствие с действующим законодательством и условиями настоящего договора, а также, учитывая, что требования истца удовлетворены путем взыскания с ответчика суммы задолженности по Договору, суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, общей площадью 47,1 кв.м., расположенную по адресу: Россия, Красноярский край, г.Красноярск, <адрес>
Из представленных истцом сведений о фактически поступивших платежах по договору по состоянию на 18.10.2010г. видно, что ответчицей, начиная с августа 2009г. платежи вообще не производятся.
Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке, либо соглашения залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
Согласно представленной ответчиками оценки, проведенной ООО «Аудит-Стандарт» определена стоимость заложенного недвижимого имущества на момент 25,02.2009г. в размере 2 002 220 рублей, которую суд считает возможным определить как начальную продажную цену, поскольку данная оценка отражает уровень рыночных цен на недвижимое имущество, в том числе и на момент рассмотрения дела по существу, поскольку ответчицей рыночная цена недвижимого имущества по существу не оспорена.
Кроме того, суд находит обоснованными требования истца в части определения ко взысканию с ответчицы процентов за пользование кредитом в размере 16 % годовых исчисленные на сумму основного долга – 1393912,22 руб. за период с 02.02.2010г. по день реализации квартиры.
В соответствии с требованиями ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать, в том числе суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.
Таким образом, взыскание с ответчика, предусмотренных договором процентов за пользование кредитом, за период с 29.06.2010 г. (дату, по которую прекращено начисление процентов за пользование кредитом) и до фактического исполнения решения суда, необходимо для реального удовлетворения требований истца, в случае реализации предмета залога и прекращения залоговых обязательств, за счет сумм, вырученных от реализации.
Вместе с тем, требование истца об определении ко взысканию за тот же период пени в размере 0,2%, начисленную на сумму основного долга (и процентов по нему), после обращения взыскания на предмет залога, суд находит необоснованными.
В силу ст. 98 ГКП РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы, в связи, с чем с ответчика в пользу истца, следует взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины, в сумме 4.000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Гунько Н.С. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, удовлетворить частично.
Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу г. Красноярск, <адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи квартиры с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры, исходя из оценки, указанной в закладной, в размере 2.002.020 (два миллиона две тысячи двадцать) рублей.
Определить размер суммы подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества в размере 1.672 435 руб. 13 коп., в том числе остаток ссудной задолженности – 1.393.912 руб. 22 коп., сумму неуплаченных процентов за пользование займом – 205.842 руб. 55 коп., начисленные пени – 72.680 руб. 36 коп., а также, начиная со 30.06.2010г. и по день реализации квартиры по адресу г. Красноярск, <адрес> определить подлежащими выплате в пользу истца проценты за пользование займом в размере 16% годовых начисленных на остаток основного долга – 1.393.912 руб. 22 коп.
Взыскать с Гунько Н.С. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей.
В части иска по определению подлежащими выплате пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки - отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение 10 дней путем подачи кассационной жалобы через Ленинский районный суд г. Красноярска.
Судья Е.А. Иноземцева