РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Красноярск 13 января 2011 года
Ленинский районный суд г. Красноярска
В составе: председательствующего судьи Присяжнюк О.В.,
при секретаре Шибановой Р.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Елисеевой О.С. об обращении взыскания на недвижимое заложенное имущество,
установил:
Представитель истца обратился в суд с указанным иском об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> и определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества, в размере 1611584,31 руб., в том числе: остаток неисполненных средств по основному долгу – 1446056,83 руб., сумму неуплаченных процентов за пользование займом - 134873,79 руб. и начисленные пени - 30653,69, а также определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 14,5 годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1446056,83 руб. и пени за нарушение сроков возврата займа и уплату процентов по нему в размере 0,2% за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры; определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, назначив начальную продажную стоимость в размере 2073 000 рублей, а также взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000,00 руб. Требования мотивированы следующим.
ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Дом вашей мечты» заключил с Елисеевой О.С. (заемщиком-залогодателем) и Мажаровой Т.В. (заемщику) договор №, на основании которого ДД.ММ.ГГГГ предоставил ответчику ипотечный жилищный заем в размере 1450 000 рублей на срок 240 месяцев под 14,5 % годовых для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 2.1 договора займа, сумма займа в размере 1450 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ перечислена на счет ответчика по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной Елисеевой О.С., Мажаровой Т.В. и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю первоначальному залогодержателю – ОАО «Дом вашей мечты» ДД.ММ.ГГГГ Законным владельцем Закладной в настоящее время является Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», права которого, основываются на договоре купли-продажи Закладной и соответствующей отметке на Закладной о ее новом владельце. Начиная с марта ДД.ММ.ГГГГ года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, и нарушение условий Закладной и Договора займа, а также ст.309 Гражданского кодекса РФ ответчиком не производятся. Заемщик в соответствии с условиями закладной и договора займа, а также Графиком ежемесячных платежей обязался ежемесячно уплачивать проценты за пользование кредитом и возвращать предоставленный кредит в рассрочку путем уплаты ежемесячных платежей, согласно графика платежей, включающего как начисленные проценты за пользование кредитом, так и очередную часть кредита, подлежащую возврату. Истцом в соответствии с п. 5.1 Закладной и п. 4.4.1 Договора займа было предъявлено требование от ДД.ММ.ГГГГ о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1611 584 рубля 31 копейку, в том числе: остаток ссудной задолженности – 1446056,83 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 134873,79 руб., начисленные пени – 30653,69 руб.
В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ (оценщик ООО «Оценка&Консалтинг») стоимость заложенного имущества составляет 2073 000 рубля, которую просит определить как начальную продажную цену заложенного имущества при реализации с публичных торгов.
В судебном заседании представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Якубов А.И., (полномочия подтверждены доверенностью № от ДД.ММ.ГГГГ) исковые требования поддержал в полном объеме, по изложенным выше основаниям.
Ответчик Елисеева О.С. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала, не отрицая сумму задолженности по договору займа.
Представитель ответчика Олейникова Т.Г. (по устному ходатайству) в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований истца, дополнительно пояснив, что Елисеева О.С. оказалась в тяжелом материальном положении, имеет на иждивении двух малолетних детей, в настоящее время, полученный государственный сертификат на материнский капитал, планирует направить на погашение долга.
Третье лицо Мажарова Т.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрении дела извещена своевременно и надлежащим образом, причину неявки не сообщила, возражений против иска не представила.
Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, по правилам ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования обоснованными, подлежащими частичному удовлетворению по следующим мотивам.
Согласно ч.1,2 ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты от неё. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42.
Согласно ч.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В силу ст.810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В соответствии с ч.2 ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Как следует из положений ст.ст. 329,334,348,349,350 ГК РФ ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", исполнение обязательства может обеспечиваться залогом, В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).
В соответствии со ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В силу п.2 ст.13 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 г.. № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Согласно ст.50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, кроме того, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, названных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В силу ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу ч.6 ст.349 ГК РФ, взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда.
Как установлено в судебном заседании, в соответствии с договором займа № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Дом вашей мечты» предоставил Елисеевой О.С., Мажаровой Т.В. ипотечный жилищный заем в размере 1 450 000 руб. 00 коп. на срок 240 месяцев под 14,5% годовых для приобретения 3-х комнатной квартиры, общей площадью 50,4 кв.м., в том числе жилой площадью – 36,4 кв.м., расположенной по <адрес> (л.д.9-17).
В соответствии с представленным платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, заем в сумме 1 450000 рублей перечислен на счет Елисеевой О.С. (л.д. 121).
ДД.ММ.ГГГГ Елисеева О.С. на основании договора купли-продажи приобрела в собственность трехкомнатную квартиру по <адрес> (л.д. 23-26). Елисеева О.С. зарегистрировала право собственности на спорную квартиру, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой на квартиру наложено обременение – ипотека в силу закона, запись в реестре за № (л.д.25).
Согласно представленному отчету № ООО «Оценка и Консалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 43-102) приобретаемая спорная квартира по <адрес> <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ была оценена в 2073 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ на указанное жилое помещение была оформлена закладная, где первоначальным залогодержателем указан ОАО «Дом вашей мечты» (л.д. 31-42). Данной закладной обеспечены обязательства Елисеевой О.С. по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. В закладной указана стоимость квартиры согласно отчету ООО «Оценка и Консалтинг».
В закладной имеется отметка о смене ее владельца, последним владельцем является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи закладной № от ДД.ММ.ГГГГ, из чего бесспорно следует, что права по закладной переданы истцу (л.д. 39).
В соответствии с п. 4.4.3 договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ взыскание на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, обращается в случае систематического нарушения сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
В судебном заседании ответчик Елисеева О.С. не отрицала факт нарушения принятых на себя обязательств по договору займа, начиная с марта ДД.ММ.ГГГГ г..
В связи с неоднократным нарушением сроков и порядка внесения платежей по основному долгу и процентам по договору займа, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере 1611 584 руб. 31 коп., в том числе: остаток ссудной задолженности – 1446 056 руб. 83 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 134 873 руб. 79 коп., начисленные пени – 30653 руб. 69 коп., что подтверждается предоставленным расчетом взыскиваемой суммы (л.д. 27-30).
Уведомление о полном досрочном исполнении обязательства получено лично ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (л.д.122), однако не исполнено в добровольном порядке.
Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено наличие у истца права требования исполнения данных обязательств путем обращения взыскания на имущество, переданное во исполнение указанных обязательств в залог истцу, в связи с чем суд считает указанное требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру по <адрес>, обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Также, учитывая требования действующего законодательства, суд считает необходимым удовлетворить требования истца, определив способ реализации квартиры в виде продажи таковой с публичных торгов.
Согласно ч.1 ст.350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В силу ст.56, ст.ст.68,78 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Поскольку в суде не оспаривалась оценка залогового имущества, суд полагает возможным принять ее, определив начальную продажную стоимость залогового имущества исходя из представленного отчета ООО «Оценка и Консалтинг» № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 073 000 рублей.
Требование истца об определении размера суммы подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества в размере 1611584 руб. 31 коп., в том числе: остаток ссудной задолженности – 1446 056 руб. 83 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 134 873 руб. 79 коп., начисленные пени – 30 653 руб. 69 коп. является законным и обоснованным, так как, проверив представленные истцом расчеты задолженности ответчика по договору, суд находит их правильными.
В силу ст.54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд, принимая решение, определяет и указывает в нем суммы подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества. Для сумм исчисляемых в процентном отношении, должна быть указана сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.
В соответствии с п.1 ч.2 ст.54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.
Таким образом, определение ко взысканию с ответчика, предусмотренных договором процентов за пользование кредитом, за период с ДД.ММ.ГГГГ (дату, по которую прекращено начисление процентов за пользование кредитом) и до фактического исполнения решения суда, необходимо для реального удовлетворения требований истца, в случае реализации предмета залога и прекращения залоговых обязательств, за счет сумм, вырученных от реализации.
В соответствии с представленным расчетом долга и частью 5 договора займа (л.д. 14), у ответчиков имеется обязательство возместить истцу проценты за пользование кредитом в размере 14,5% годовых за каждый день просрочки на остаток основного долга 1446 056 рублей 83 коп.
Вместе с тем, требование истца об определении ко взысканию за тот же период пени в размере 0,2%, начисленную на сумму основного долга, после обращения взыскания на предмет залога, суд находит необоснованными, в связи с тем, что такое условие не предусмотрено кредитным договором.
Так, заключенным сторонами договором займа предусмотрены пени (неустойки) в процентном отношении от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки уплаты очередного платежа, применение же предусмотренных договором неустоек ко всей оставшейся сумме основного долга сторонами не согласовывалось. Определение к выплате пени (неустойки) в требуемом истцом размере и за указанный истцом период с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения решения, исключающее также возможность применения ст. 333 ГК РФ, нарушает права должника по данному договору займа и потому удовлетворению не подлежит.
Кроме того, в соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые расходы, суд считает необходимым взыскать с Елисеевой О.С. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» 4000 руб. 00 коп. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины при обращении в суд.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить.
Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи таковой с публичных торгов, назначив начальную продажную стоимость квартиры в размере 2073 000 (два миллиона семьдесят три тысячи) рублей.
Определить размер суммы подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества в размере 1611584 (один миллион шестьсот одиннадцать тысяч пятьсот восемьдесят четыре) рубля, в том числе основной долг – 1446 056 руб. 83 коп., сумму неуплаченных процентов за пользование займом – 134873 руб. 79 коп., начисленные пени – 30653 руб. 69 коп., а также, начиная со ДД.ММ.ГГГГ и до момента полного исполнения решения суда определить подлежащими выплате в пользу истца проценты за пользование займом в размере 14,5% годовых, начисленных на остаток основного долга – 1446 056 руб. 83 коп.
В части требований истца об определении ко взысканию пени в размере 0,2%, начисленную на сумму основного долга с ДД.ММ.ГГГГ - отказать, в связи с необоснованностью.
Взыскать с Елисеевой О.С. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы в Ленинский районный суд г. Красноярска.
Председательствующий: О.В. Присяжнюк