РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Красноярск 31 января 2012 года

Ленинский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Чуриновой Е.А.,

при секретаре Смоляковой О.Н.,

с участием представителей истца Никитина П.Н. – Толстикова В.Н. и Вовненко С.Л.,

представителей ответчика ТСЖ «Зодчий» Зиминой Е.А. и Грозного В.Н.,

представителей третьих лиц: ООО СКФ «Толстиков и Ко»- Вовненко С.Л., ООО «Надежда-99» - Толстикова В.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никитина П.Н. к товариществу собственников жилья «Зодчий» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ :

Истец Никитин П.Н. обратился в суд с иском к ТСЖ «Зодчий» о признании за ним права собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру №, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 60,4 кв.м.

Свои требования мотивирует тем, что 12 апреля 1999 года между застройщиком ООО СКФ «Толстиков и Ко» и Андрющенко Л.Е., Андрющенко О.А. был заключен договор о долевом участии в строительстве 14 этажного жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес). Предметом данного договора были права на квартиры № в строящемся доме.

В период с 24 мая 1999 года по 16 июня 1999 года Дольщиками в счет оплаты долевых взносов были уплачены денежные средства в общей сумме 919 296,00 рублей, что подтверждается платежными документами.

18 января 2001 года между Андрющенко Л.Е., Андрющенко О.А. и ООО «Надежда-99» был заключен договор уступки права требования передачи в собственность ряда квартир, в том числе и квартиры №. Стороны установили, что стоимость уступаемого по договору права составляет 1250 000,00 рублей, расчеты по договору уступки права требования от 18 января 2001 года были проведены путем взаимозачета по встречному обязательству Андрющенко Л.Е., Андрющенко О.А. перед ООО «Надежда-99» по договору купли-продажи от 18 января 2001 года магазина по адресу: <адрес> площадью 822,4 кв. м.

В договоре купли продажи магазина по адресу:<адрес> от 18 января 2001 года был закреплен аналогичный порядок как и в договоре уступки требования от 18 января 2001 года, заключенного между ООО «Надежда-99» и Полянским Д.И., Полянской А.Х., Андрющенко Л.Е., Андрющенко О.А.

В соответствии с пунктом 3.2. договора купли продажи магазина от 18 января 2001 года Продавец (ООО «Надежда-99») принимает в счет оплаты за магазин объекты долевого строительства - квартиры, расположенные по адресу <адрес> на общую сумму 2 500 000 (Два миллиона пятьсот тысяч рублей) путем переуступки права требования на долевое строительство.

Однако, при обращении сторон договора купли-продажи магазина в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности, государственный регистратор отказал в принятии документов, пояснив это тем, что представленный договор купли- продажи не соответствует требованиям законодательства, так как указанный в пункте 3.2. договора купли-продажи способ расчетов не предусмотрен для договоров купли-продажи.

В связи с тем, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, между ООО «Надежда-99» и Полянским Д.И., Полянской А.Х., Андрющенко Л.Е., Андрющенко О.А. было достигнуто соглашение о составлении формального договора купли-продажи, который будет принят на государственную регистрацию, однако достигнутые ранее договоренности сторон о способах расчетов остаются в силе.

06 августа 2001 года между ООО «Надежда-99» и Полянским Д.И., Полянской А.Х., Андрющенко Л.Е., Андрющенко О.А. был подписан договор купли-продажи магазина, на основании которого 22 августа 2001 года была произведена государственная регистрация перехода права собственности за №).

Таким образом, ООО «Надежда-99» исполнило взятые на себя обязательства в части оплаты уступленного Дольщиками права-требования в полном объеме, поэтому права на квартиру № перешли к ООО «Надежда-99».

29 октября 2010 года между ООО «Надежда-99» и Никитиным П.Н. был заключен договор уступки права-требования в отношении квартиры №, общей площадью 60,4 кв.м., расположенной на 9 этаже в жилом доме <адрес>.

Однако ТСЖ «Зодчий», которому с 25.11.2005 года перешли права застройщика в отношении жилого дома <адрес> в г. Красноярске, отказывается признавать Никитина П.Н. инвестором квартиры № в строящемся доме.

В дальнейшем истец уточнил заявленные требования, в связи с переадресацией спорного жилого помещения просил признать за ним право собственности на жилое помещение – квартиру № ( строительный номер №), общей площадью 57,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> на девятом этаже.

Третье лицо ООО СКФ «Толстиков и Ко», заявил в суде самостоятельные требования о признании права собственности на жилое помещение – <адрес> в г. Красноярске, общей площадью 57,7 кв.м.

Определением от 18.01.2012 года производство по делу в части заявленных исковых требований ООО СКФ «Толстиков и Ко» к ТСЖ «Зодчий» о признании права собственности на спорную квартиру прекращено в связи с отказом истца от иска.

Истец Никитин П.Н. в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом и своевременно, доверил представлять свои интересы своим представителям.

Представители истца Толстиков В.Н. и Вовненко С.Л. (полномочия проверены) исковые требования поддержали в полном объеме, дав пояснения, аналогичные, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчика ТСЖ «Зодчий» - Зимина Е.А., Грозный В.Н. (полномочия проверены) исковые требования не признали, суду пояснили, что истцом не представлено доказательств вложения им средств в строительство спорного объекта недвижимости. Истцом представлен договор о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес) от 12.04.1999 года между застройщиком ООО СКФ «Толстиков и Ко» и Андрющенко Л.Е., Андрющенко О.А. Предметом данного договора являются квартиры №, общей площадью 218,86 кв.м. Площадь каждой конкретной квартиры в договоре не указана, оплата, как следует из договора, произведена за общую площадь. В настоящее время общая площадь указанных квартир составляет 229,9 кв.м., однако доказательств того, что ООО «Надежда 99» произвело оплату в пользу Андрющенко Л.Е. и Андрющенко О.А. за уступаемое право по договору уступки от 18.01.2001 года, также не представлено.

25.11.2005 г. между ООО «СКФ Толстиков и Ко» и ТСЖ «Зодчий» заключен договор управления по завершению строительства дома по <адрес>, согласно которому, заказчик поручил, а ТСЖ «Зодчий» принял на себя управление, организацию дел и проведение работ по завершению строительства и ввода в эксплуатацию данного жилого дома, организационно-правовое обслуживание завершения его строительства и ввода в эксплуатацию. Неотъемлемой частью указанного договора является акт приема-передачи списка инвесторов жилого дома по <адрес>. Согласно акту приема-передачи Никитин П.Н. в списке инвесторов не значится.

По условиям договора от 25.11.2005 года ТСЖ «Зодчий» обязался заключить договоры с инвесторами о внесении денежных средств, необходимых для завершения строительства дома. В связи с отсутствием притязаний каких-либо инвесторов на спорную квартиру №, в том числе отсутствии притязаний ООО «Надежда 99» и Никитина П.Н., 12.02.2008 г. квартира ( строительный) № была реализована ТСЖ «Зодчий» Семенюк Г.Б. и по акту приема-передачи 23.12.2010 года фактически ей передана застройщиком. С момента подписания договора от 12.02.2008 г. Семенюк Г.Б. полностью оплатила стоимость квартиры по договору, ею произведена перепланировка квартиры, произведено остекление балкона, оплачены коммунальные услуги.

Таким образом, по мнению ответчика, спорная квартира № (строительный № в доме <адрес> в г. Красноярске, как самостоятельный объект недвижимости, создан за счет средств Семенюк Г.Б. и передана в ее фактическое владение во исполнение договора о долевом участии в строительстве жилого дома.

Представитель третьего лица ООО СКФ «Толстиков и Ко» Вовненко С.Л.( полномочия проверены) просил удовлетворить исковые требования Никитина П.Н, дополнительно пояснил, что 25.11.2005 г. между ООО «СКФ Толстиков и Ко» и ТСЖ «Зодчий» был заключен договор управления по завершению строительства дома по <адрес>, с этого времени ТСЖ «Зодчий» принял на себя управление, организацию дел и проведение работ по завершению строительства и ввода дома в эксплуатацию. Неотъемлемой частью указанного договора являлись акт приема-передачи списка инвестированных квартир и два акта приема-передачи списка не инвестированных квартир. Ни в одном из них квартира под № не значится, в связи с чем у ТСЖ «Зодчий» не было законных оснований заключать договор 12.02.2008 г. с Семенюк Г.Б. и передавать квартиру в ее фактическое владение.

Представитель ООО «Надежда-99» - ее руководитель Толстиков В.Н. (полномочия проверены) просил удовлетворить исковые требования Никитина П.Н, дополнительно пояснил, что 18 января 2001 года между Андрющенко Л.Е., Андрющенко О.А. и ООО «Надежда-99» был заключен договор уступки права требования передачи в собственность квартир №. Согласно договору, стоимость уступаемого по договору права составляет 1250 000,00 рублей, расчеты по договору уступки права требования от 18 января 2001 года фактически были проведены путем взаимозачета встречного обязательства Цедента перед Цессионарием по договору купли-продажи от 18 января 2001 года магазина по адресу <адрес> площадью 822,4 кв. м. (пункт 3.2. договора уступки требования от 18 января 2001 года).

В соответствии с пунктом 3.2. договора купли продажи от 18 января 2001 года Продавец (ООО «Надежда-99») принимает в счет оплаты за магазин объекты долевого строительства - квартиры, расположенные по адресу <адрес> на общую сумму 2 500 000 (Два миллиона пятьсот тысяч рублей) путем переуступки права требования на долевое строительство.

Однако, при обращении сторон договора купли-продажи в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности, государственный регистратор отказал в принятии документов, указав, что представленный договор купли- продажи не соответствует требованиям законодательства, поскольку указанный в пункте 3.2. договора купли-продажи, способ расчетов- взаимозачет, не предусмотрен для договоров купли-продажи.

В связи с тем, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, с целью оформления прав на магазин, между ООО «Надежда-99» и Полянским Д.И., Полянской А.Х., Андрющенко Л.Е., Андрющенко О.А. было достигнуто соглашение о составлении фиктивного, но по форме отвечающего требованиям регистрации, договора купли-продажи, однако достигнутые ранее договоренности сторон о способах расчетов путем взаимозачета по двум договорам остались в силе.

06 августа 2001 года между ООО «Надежда-99» и Полянским Д.И., Полянской А.Х., Андрющенко Л.Е., Андрющенко О.А. был подписан договор купли-продажи магазина по адресу <адрес> на основании которого 22 августа 2001 года была произведена государственная регистрация перехода права собственности за №).

Полагает, что ООО «Надежда-99» исполнило взятые на себя обязательства в части оплаты уступленного Дольщиками права-требования в полном объеме, поскольку между сторонами проведен взаимозачет.

29 октября 2010 года ООО «Надежда-99» уступила свои права на квартиру № площадью 60,4 кв. м. Никитину П.Н., последний оплатил ООО «Надежда-99» 200 тысяч рублей.

Семенюк Г.Б., выступающая в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, и ее представитель Крылов В.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили. Ранее в судебном заседании представитель Семенюк Г.Б. – Крылов В.В. (полномочия проверены) исковые требования Никитина П.Н. не признал, суду пояснил, что предметом договора от 12 апреля 1999 г., заключенного между ООО СКФ «Толстиков и Ко» (Застройщиком) и Андрющенко Л.Е. и Андрющенко О.А. (Дольщиками) является строительство одной двухкомнатной и двух трехкомнатных квартир № (включая спорную квартиру №) в доме <адрес> в г. Красноярске, общей площадью 218, 86 кв.м., полезной площадью 119, 09 кв.м., по цене 4 200 руб. за 1 кв.м. Согласно п. 2.1. договора стоимость квартир определяется по расчетной цене, сложившейся на момент уплаты взносов, и подлежит корректировке в зависимости от инфляционных процессов. Стоимость квартир на момент заключения договора составляет 919 296 руб. Дольщики оплатили застройщику 919 296 руб. за 218, 86 кв.м. указанных квартир. Между тем, как следует из технических документов на указанные квартиры, они имеют следующие площади без учета и с учетом холодных пристроев: № - 80, 3 кв.м. (84, 5 кв.м.), № - 82, 2 кв.м. (85 кв.м.), № - 57, 7 кв.м. (60, 4 кв.м.). Всего общая площадь квартир, включая спорную, составляет 220, 2 кв.м. (229, 9 кв.м.), которые подлежат оплате по условиям договора от 12.04.1999 г. в размере 990 900 руб.(1 034 550 руб.) Таким образом, неоплата по договору от 12.04.1999 г. со стороны дольщиков Андрющенко Л.Е. и Андрющенко О.А. за квартиры №, включая спорную квартиру, составила 71 604 руб. (115 254 руб.). Кроме того, по условиям договора от 12.04.1999 г. указанная цена за 1 кв.м. указанных объектов долевого строительства, включая спорную квартиру, не является окончательной и подлежит корректировке на момент окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Таким образом, обязательства по оплате за спорную квартиру по договору о долевом участии в строительстве 14 этажного жилого дома по адресу: <адрес>, от 12.04.1999 г. обязанными лицами, включая Никитина П.Н., не выполнены.

Кроме того, как следует из договора уступки требования от 18.01.2001 г., заключенного между Андрющенко Л.Е. и Андрющенко О.А., с одной стороны, и ООО «Надежда 99», с другой стороны, Андрющенко Л.Е. и Андрющенко О.А уступают ООО «Надежда 99» свои права по договору от 12.04.1999 г., включая права на спорную квартиру, цена уступаемого права определена сторонами в сумме 1 250 000 руб. Указанная сумма засчитывается ООО «Надежда 99» в счет оплаты по Договору купли-продажи от 18.01.2001 г. стоимости магазина, общей площадью 822, 4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Однако исполнение обязательства ООО «Надежда 99» по передаче указанного магазина за уступаемое право, в том числе на спорную квартиру, не состоялось, поскольку Договор купли-продажи от 18.01.2001 г. не прошел регистрацию в Росреестре.

06.08.2001 года между ООО «Надежда 99» и Андрющенко Л.Е., Андрющенко О.А., Полянским Д.И., Полянской А.Х. были заключены два договора купли-продажи нежилых помещений № по <адрес> в г. Красноярске. Обязательства Покупателей по указанным договорам осуществлены в денежном выражении, расчет произведен полностью в момент подписания договоров.

Таким образом, истцом не представлено доказательств того, что ООО «Надежда 99» произвело оплату по договору уступки требования от 18.01.2001 года.

Кроме того, на момент обращения Никитина П.Н. с иском, спорная квартира была фактически передана Застройщиком Семенюк Г.Б., которая приобрела права на квартиру <адрес> в г. Красноярске на основании договора о долевом участии в строительстве указанного жилого дома, заключенного 12.02.2008 года между ней и застройщиком -ТСЖ «Зодчий». Денежные средства за указанную квартиру Семенюк Г.Б. оплатила в полном объеме.

Сизых А.И., представитель ООО «Строй-Инвест», Андрющенко Л.Е. и Андрющенко О.А., выступающие в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, в судебное заседание не явились, о дне слушания были извещены своевременно и надлежащим образом, причину неявки не сообщили, заявлений и ходатайств не представили.

При указанных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц на основании ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения представителя истца, представителей ответчика, представителя ООО СКФ «Толстиков и Ко», исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца Никитина П.Н. по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Из названных положений закона следует, что в случае возбуждения спора о передаче фактически созданного объекта недвижимости в собственность имеют значение не только время возникновения обязательств, но и обстоятельства их исполнения, в частности, то, какой объект фактически создан, соответствует ли он условиям договоров.

Как установлено в судебном заседании, 12 сентября 1996 года Частной строительно-коммерческой фирмой «Толстиков и Ко» (преобразованной впоследствии в ООО «СКФ Толстиков и Ко») было получено разрешение № 443 на строительство жилого дома по <адрес>. Для строительства указанного дома Земельное управление г. Красноярска на основании договора аренды от 31.03.1997г. предоставило ООО «СКФ Толстиков и Ко» соответствующий участок земли сроком до 11.03.2000г., продлённым впоследствии до 31.12.2005г.

20 августа 2002 года ООО «СКФ Толстиков и К» и ООО «Стройтекс-Инвест», правопреемником которого является ООО «Строй-Инвест», заключили договор №41 о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно которому ООО СКФ «Толстиков и К» передаёт, а ООО «Стройтекс-Инвест» принимает функции застройщика и права на аренду земельного участка. 16 июня 2003 года между ООО «СКФ Толстиков и К» и ООО «Стройтекс-Инвест» был заключён договор №33, в соответствии с которым ООО «СКФ Толстиков и К» передаёт, а ООО «Стройтекс-Инвест» (заказчик) принимает на себя права и обязанности генерального инвестора и заказчика-застройщика жилого дома по <адрес>, обязуясь обеспечить текущее финансирование строительства объекта за счёт собственных средств, средств инвесторов по заключённым с ними от собственного имени договорам долевого участия и простого товарищества. Во исполнение этого договора стороны подписали акт приёма-передачи проектно-сметной документации от 16.06.2003г. и акт приёма передачи незавершённого строительства от этой же даты.

По договору №14 от 20 августа 2004 года ООО СКФ «Толстиков и Ко» предоставило ООО «Стройтекс-Инвест» участок земли под строящимся домом на <адрес> в субаренду сроком до 31.12.2005г. Передача земельного участка была оформлена сторонами актом приёма-передачи. Соглашением от 20 ноября 2005 года указанный договор субаренды был расторгнут. На основании договора субаренды земельного участка ООО «Стройтэкс-Инвест» было выдано разрешение на строительство №167 от 29 апреля 2005 года сроком до 31 декабря 2005 года. При этом, как следует из письма администрации г. Красноярска от 13 августа 2004 года разрешение отозвано.

25 ноября 2005 года между ООО «СКФ Толстиков и Ко» (заказчиком) к ТСЖ «Зодчий» заключён договор управления по завершению строительства дома по <адрес>, по которому заказчик поручает, а ТСЖ «Зодчий» принимает на себя управление, организацию дел и проведение работ по завершению строительства и ввода в эксплуатацию данного жилого дома, организационно-правовое обслуживание завершения его строительства и ввода в эксплуатацию.

Согласно п.п. 2.22. и 2.23. Договора от 25.11.2005 года ТСЖ «Зодчий» ведет прием и учет денежных средств, а так же оформление и проведение взаимозачетов от инвесторов, необходимых для завершения строительства, обязан заключить договоры с инвесторами о внесении денежных средств, необходимых для завершения строительства дома и ввода дома в эксплуатацию.

К указанному договору сторонами составлены и подписаны три приложения в виде актов приема передачи списка инвесторов, переданного для завершения строительства дома (приложение 1) и списка не инвестированных квартир (приложение 2,3). В указанных приложениях квартира № не значится.

31 января 2006 года ООО «СКФ Толстиков и Ко» и ТСЖ «Зодчий» подписан договор уступки прав требования, по условиям которого ООО «СКФ Толстиков и Ко» уступает ТСЖ «Зодчий» все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, выданного под строительство указанного дома.

6 мая 2006г. администрация г. Красноярска выдала ТСЖ «Зодчий» разрешение на строительство этого жилого дома, а 15 ноября 2010 года выдало разрешение на ввод дома в эксплуатацию, которое в силу пункта 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ подтверждает выполнение строительства в полном объеме.

Согласно данным технического паспорта жилого дома <адрес> в г. Красноярске, составленного по состоянию на 18 августа 2004 года спорная квартира № значится как совмещенная с квартирой № (строительный номер) площадь всех частей двух квартир (комнат и вспомогательных помещений) составляет 147, 8 кв.м. (т.1 л.д. 55-58).

В соответствии с данными технического паспорта жилого дома <адрес> в г. Красноярске, составленного по состоянию на 27 декабря 2009 года, строительный номер квартир № и № изменен, квартиры изолированы и имеют : №, где площадь всех частей квартиры (комнат и вспомогательных помещений) составляет 85,0 кв.м, общей 82.2 кв.м, в том числе жилой 44,1 кв.м.

№, где площадь всех частей квартиры (комнат и вспомогательных помещений составляет 60,4 кв.м, общей 57,7 кв.м, в том числе жилой 30,6 кв.м. (т1 л.д. 59-63).

Права на спорный объект недвижимого имущества квартиру № до настоящего времени не зарегистрированы, что не отрицалось сторонами, определением суда от 11 мая 2011 года в целях обеспечения иска Никитина П.Н. к ТСЖ «Зодчий» о признании права собственности, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю запрещено совершать любые действия, направленные на регистрацию прав в отношении квартиры № в доме <адрес> в г. Красноярске.

Давая оценку представленным истцом Никитиным П.Н. доказательствам, суд приходит к выводу о том, что убедительные и бесспорные доказательств того, что у него возникли права на спорную квартиру, отсутствуют.

Из представленных истцом документов следует, что 12 апреля 1999 года между застройщиком ООО «СКФ Толстиков и Ко» и Андрющенко Л.Е., Андрющенко О.А. был заключен договор о долевом участии в строительстве дома <адрес> в г. Красноярске одной двухкомнатной и двух трехкомнатных квартир №, общей площадью 218,86 кв.м., в том числе полезной – 119,09 кв.м., по цене 4 200 руб. за 1 кв.м.

Согласно п. 2.1. данного договора стоимость квартир определяется по расчетной цене, сложившейся на момент уплаты взносов, и подлежит корректировке в зависимости от инфляционных процессов. Стоимость квартир на момент заключения договора составляет 919 296 руб. ( п.2.3. договора).

Согласно квитанциям к приходному кассовому ордеру от 22.04.1999 года, 24.05.1999 года и 16.06.1999 года, сумма 919296 руб. 00 коп. внесена инвесторами Андрющенко Л.Е., Андрющенко О.А. в кассу ООО «СКФ Толстиков и Ко» в полном объеме, что подтверждается их копиями ( т. 1 л.д. 6) Из чего следует, что указанная сумма внесена за 218, 86 кв.м. указанных квартир.

Однако, как следует из технических документов на указанные квартиры (т.1 л.д. 55-58, 59-63), данные три квартиры имеют следующие площади без учета и с учетом холодных пристроев: № - 80, 3 кв.м. (84, 5 кв.м.), № - 82, 2 кв.м. (85 кв.м.), № - 57, 7 кв.м. (60, 4 кв.м.). Всего общая площадь квартир, включая квартиру № составляет 220, 2 кв.м. (с учетом холодных пристроев 229, 9 кв.м.), которые подлежали оплате по условиям договора от 12.04.1999 г. в размере 990 900 руб.( с учетом холодных пристроев в размере 1 034 550 руб.)

Следовательно, неоплата по договору от 12.04.1999 г. со стороны дольщиков Андрющенко Л.Е. и Андрющенко О.А. за квартиры №, составила сумму 71 604 руб. (с учетом холодных пристроев сумму 115 254 руб.). Кроме того, по условиям договора от 12.04.1999 г. цена за 1 кв.м. указанных объектов долевого строительства, включая спорную квартиру, не является окончательной и подлежит корректировке на момент окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Также дольщик в силу договора по окончании строительства обязан производить доплату в случае увеличения сметной стоимости работ, вызванными дополнительными затратами (п. 3.2 Договора).

Таким образом, суд пришел к выводу, что обязательства по оплате за спорную квартиру по договору о долевом участии в строительстве 14 этажного жилого дома по адресу: <адрес>, от 12.04.1999 г. дольщиками Андрющенко Л.Е. и Андрющенко О.А. перед «СКФ Толстиков и Ко» в полном объеме выполнены не были.

Кроме того, доказательств того, что денежные средства, полученные ООО «СКФ Толстиков и Ко» от Андрющенко Л.Е., Андрющенко О.А. в сумме 919296 руб. 00 коп. (по квитанциям л.д.6), пошли именно на строительство вышеуказанного дома, в суде не добыто. Следовательно, права Андрющенко Л.Е., Андрющенко О.А. на спорную квартиру документально не подтверждены.

Последующий договор уступки права требования от 18 января 2001 года между Андрющенко Л.Е., Андрющенко О.А. и ООО «Надежда-99» на ряд квартир, в том числе и квартиры №, нельзя признать действительным, поскольку предусмотренный договором порядок расчетов документально не подтвержден.

Из представленного истцом договора купли-продажи магазина от 06 августа 2001 года, заключенного между ООО «Надежда-99» и Полянским Д.И., Полянской А.Х., Андрющенко Л.Е., Андрющенко О.А. следует, что расчет за нежилые помещения произведен полностью в момент подписания договора.

В соответствии со ст. 223, 551 ГК РФ лишь государственной регистрацией может быть подтвержден переход права собственности на недвижимое имущество. При наличии прошедшего регистрацию 22 августа 2001 года договора купли-продажи магазина от 06 августа 2001 года (№), не оспоренного сторонами в установленном порядке, доводы сторон о ином порядке расчетов, нельзя признать достоверными.

25 ноября 2005 года между ООО «СКФ Толстиков и Ко» и ТСЖ «Зодчий» заключён договор управления по завершению строительства дома по <адрес>, по которому ТСЖ «Зодчий» принял на себя управление, организацию дел и проведение работ по завершению строительства и ввода в эксплуатацию данного жилого дома, организационно-правовое обслуживание завершения его строительства и ввода в эксплуатацию. Согласно п. 2.23 от 25 ноября 2005 года между ООО «СКФ Толстиков и Ко» и ТСЖ «Зодчий», ТСЖ«Зодчий» заключает договоры с инвесторами о внесении денежных средств, необходимых для завершения строительства дома.

К указанному договору сторонами составлены и подписаны три приложения в виде актов приема передачи списка инвесторов, переданного для завершения строительства дома (приложение 1) и списка не инвестированных квартир (приложение 2,3). В указанных приложениях квартира № не значится.

Из указанных документов следует, что спорная квартира на момент заключения 25 ноября 2005 года между ООО «СКФ Толстиков и Ко» и ТСЖ «Зодчий» договора управления по завершению строительства дома по <адрес>, чьими либо правами обременена не была.

В силу ч. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий.

Судом также установлено, что в 2006 году о правах инвестора на спорную квартиру № перед ООО «СКФ Толстиков и Ко» заявил Якунин В.В.. Как следует из судебного решения от 26.09.2006 года, Якунин В.В. ссылался в обоснование своих требований на заключенный между ним и ООО «СКФ Толстиков и Ко» договор долевого участия от 15 августа 2001 года на квартиру № площадью 59,87 кв.м. Представителем ответчика ООО «СКФ Толстиков и Ко» в суде был представлен иной договор от 18 января 2001 года, согласно которому, инвестором на спорную квартиру является Сизых А.И., оплативший обусловленную договором сумму 1532020 рублей. Суд, при вынесении решения 26.09.2006 года, признавал достаточными доказательства наличия прав у Сизых А.И. на квартиру № в удовлетворении иска Якунина В.В. о признании его надлежащим инвестором, отказал. Таким образом, согласно данному решению, претендентом на квартиру № является Сизых А.И.

Аналогичные решения принимались судом ранее и по квартирам № и №

Так на основании решения Ленинского районного суда от 11 ноября 2008 года, право требования трехкомнатной квартиры № признано за Кирилловым Ю.А. на основании договора о долевом участии в строительстве от 06 октября 2004 года, заключенного им с ООО «Стройтэкс-Инвест». В настоящее время в производстве суда имеется иск Кирилова о признании права собственности на квартиру № ( строительный номер №) (дело №), а также иск о правах на квартиру № ( строительный номер №) Мишуровой Е.Н.. (дело №).

На основании решения Ленинского районного суда от 02 марта 2009 года право требования трехкомнатной квартиры № признано за Романовым В.Е. на основании договора о долевом участии в строительстве от 06 октября 2004 года, заключенного им с ООО «Стройтэкс-Инвест». В настоящее время в производстве суда имеется его иск о признании права собственности на квартиру № ( строительный номер №)( дело №), а также предъявлен иск о правах на квартиру № Никитиной Л.Н. ( дело №).

Из вышеназванных судебных решений следует, что договоры долевого участия в 2004 году на квартиры № строящегося дома ООО «Стройтэкс-Инвест» заключал с ведома ООО «СКФ Толстиков и Ко», следовательно у ООО «СКФ Толстиков и Ко» квартира № была свободна от прав каких либо инвесторов.

Позиция ООО «СКФ Толстиков и Ко» в отношении спорной квартиры безусловно свидетельствует о том, что все оформленные ООО «СКФ Толстиков и Ко» договоры: от 12.04.1999 г. с Андрющенко Л.Е. и Андрющенко О.А., 18 января 2001 года с Сизых А.И., от 15 августа 2001 года с Якуниным В.В., носили формальный характер, не создавая правовых последствий на квартиру для указанных лиц.

В силу ст. 56 ГПК РФ).

Несмотря на разъяснение данных прав всем участвующим в деле лицам и длительность судебного разбирательства по делу, Сизых А.И. ни в одно из судебных заседаний не явился, возражений на иск не представил.

При этом суд принимает во внимание, что в различных гражданских делах по искам инвесторов к ТСЖ «Зодчий», имеется несколько противоречащих друг другу договоров о передаче прав на квартиры № различным инвесторам. В отношении квартир № и № выносились ранее судебные решения.

Отсутствие квартиры № в актах приема передачи списка инвесторов, переданного для завершения строительства дома (приложение 1) и списка не инвестированных квартир (приложение 2,3) к договору от 25 ноября 2005 года свидетельствует лишь о недобросовестности представителей ООО «СКФ Толстиков и Ко» либо иных лиц, но не ТСЖ «Зодчий» и тем более не Семенюк Г.Б.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путём признания права.

В суде из пояснений сторон установлено, что до предъявления Никитиным П.Н. иска в суд ни ООО «СКФ Толстиков и Ко», ни ООО «Надежда 99», ни истец ни разу письменно не заявили новому застройщику ТСЖ «Зодчий» о правах на спорную квартиру.

Из представленных ТСЖ «Зодчий документов следует, что последний неоднократно в течении 2006 года через средства массовой информации обращалось ко всем инвесторам с предложением о заключении договора о долевом участии в строительстве.

Согласно части 1 статьи 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, основным документом, определяющим права и обязанности участников инвестиционной деятельности, является заключенный между ними договор.

В суде установлено, что ни Никитин П.Н., ни иные лица, озвученные ООО «СКФ Толстиков и Ко» в качестве возможных претендентов на права на спорную квартиру, с заявлением в ТСЖ «Зодчий» о заключении договора о долевом участии в завершении строительства жилого дома по <адрес> не обращались.

12.02.2008 года между ТСЖ «Зодчий» и Семенюк Г.Б. заключен договор № о долевом участии в завершении строительства жилого дома по <адрес>, а именно, спорной квартиры №, общей площадью 64,07 кв.м., цена инвестирования исходя из стоимости 1 кв.м. 28000 руб. (т. №1 л.д. 113-116)

В подтверждение оплаты за инвестирование данной квартиры в кассу ТСЖ «Зодчий» Семенюк Г.Б представлены чек на 1794000 рубля от 13.02.2008 года, квитанция об оплате стоимости балкона 76000 рубля, оплаты коммунальных услуг( т.1 л.д. 118)

Согласно подпункту 6 п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Судом достоверно установлено, что спорная квартира №( строительный №) в доме <адрес> в г.Красноярска, как самостоятельный объект недвижимости, создана за счет средств Семенюк Г.Б. и до обращения Никитина П.Н. в суд с требованиями о передачи ему указанной квартиры в собственность, передана в фактическое владение Семенюк Г.Б. на основании акта приема-передачи от 23.12.2010 года ( т.1 л.д. 107). При этом вложение Семенюк Г.Б. в строительство квартиры 1794000 рубля и оплаты стоимости балкона 76000 рубля, подтверждено платежными документами, не вызывающими у суда сомнений, следовательно именно Семенюк Г.Б. выполнила в полном объеме свои обязательства по договору инвестирования спорной квартиры.

Установив в ходе судебного разбирательства, что право собственности на спорный объект недвижимости ни за кем в установленном законом порядке не зарегистрировано, право требования в отношении спорной квартиры у истца в силу положений ст. 398 ГК РФ отсутствует, а Семенюк Г.Б. выполнила в полном объеме свои обязательства по договору о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по адресу <адрес>, спорная квартира ей передана по акту приема-передачи, суд считает, что именно Семенюк Г.Б. приобрела право требования спорной квартиры и регистрации права на нее в установленном законом порядке.

Между тем, поскольку право требования передачи в собственность спорной квартиры у Никитина П.М. отсутствует, он не лишен возможности обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных неисполнением обязательства по передаче объекта инвестирования, с применением ст. 395 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении заявленных исковых требований Никитина П.М. следует отказать, в связи с необоснованностью.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Никитина П.Н. к товариществу собственников жилья «Зодчий» о признании права собственности на квартиру отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение 30 дней, с момента изготовления полного мотивированного решения, с подачей жалобы через Ленинский районный суд г. Красноярска.

Судья Е.А.Чуринова