Дело №2-703/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
1 августа 2011 года Ленинградский районный суд Краснодарского края в составе:
судьи Калниной М.Ю.,
при секретаре Гайворонском Н.Е.
с участием истца Левченко Е.И.,
представителя истца Дехнич И.И.,
ответчиц Сиротиной Ю.А., Яцун Е.В., Яцун А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Левченко Е.И. к Сиротиной Ю.А., Яцун Е.В., Яцун А.А. о признании сделки действительной, признании права собственности на недвижимое имущество, признании утратившими право пользования жилым помещением
УСТАНОВИЛ:
Истица обратилась с иском к ответчицам о признании сделки действительной, признании права собственности на недвижимое имущество, признании утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Краснодарский край, станица Ленинградская, <адрес>
Требования, изложенные в заявлении обоснованы тем, что 11.09.2010г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домовладением по адресу: Краснодарский край, станица Ленинградская, <адрес>.
Согласно п.5 указанного договора ответчики как продавцы обязались подготовить все необходимые документы для оформления и заключения сделки и заключить основной договор купли-продажи до 15.11.2010г.
В обеспечение исполнения принятых на себя обязательств 11.09.2010г. был заключен также договор о задатке на объект недвижимости, в соответствии с которым истица передала ответчикам 50 000 рублей в качестве задатка. Согласно п.2.6 договора задатка ответчики взяли на себя обязательство снять с регистрационного учета по <адрес> в ст.Ленинградской до 15.11.2010г. лиц, зарегистрированных по данному адресу. С последствиями неисполнения обязательств, обеспеченных договором о задатке стороны были ознакомлены при его подписании.
Цена продаваемого земельного участка и жилого дома по договоренности сторон, согласно п.4 предварительного договора купли-продажи была установлена 1 150 000 рублей.
Во исполнение условий п.7 предварительного договора истице ответчиками были переданы ключи от приобретаемого домовладения и она с семьей переехала в указанное домовладение, где и проживала до июня 2011 года.
До 15.11.2010г. ответчики документы для оформления основного договора купли-продажи не подготовили, но попросили еще дополнительные денежные средства на затраты для оформления документов и установили новый срок для подписания договора купли-продажи до 30.01.2011г. Истица 01.11.2010г. передала ответчикам дополнительно еще 50 000 рублей в качестве задатка, о чем была сделана соответствующая запись на предварительном договоре от 11.09.2010г. Передача денежных средств и оформление договоров производилась в риэлтерском агентстве «Рынок жилья» в присутствии риэлтора Т.Н.М.
Однако и до 30.01.2011г. ответчики не исполнили принятые на себя обязательства: не снялись с регистрационного учета, не подготовили необходимые документы для заключения основного договора купли-продажи.
Истица была вынуждена нести расходы по содержание приобретаемого дома, не являясь его собственником. Производила текущий ремонт, также в зимний период выяснилось, что капитального ремонта требует крыша домовладения, что не было известно при заключении предварительного договора и ответчики не поставили об этом в известность истицу.
В марте 2011 года истица узнала, что ответчики забрали документы, готовившиеся для оформления сделки из риэлтерской фирмы. 26.03.2011г. истица направила ответчикам приглашение на 14.04.2011г. в агентство «Рынок жилья» для подписания договора купли-продажи, однако ответчики не прибыли. По заявлению ответчиков 14.04.2011г. была отключена подача газа в домовладение.
Истица полагает, что она как покупатель исполнила все взятые на себя обязательства по предварительному договору купли-продажи, после снятия ответчиков с регистрационного учета готова выплатить оставшуюся сумму по договору купли-продажи за вычетом суммы задатка и штрафных санкций за неисполнении ответчиками взятых на себя обязательств.
В настоящее время самоуправными действиями ответчиков истица с семьей выселены из приобретаемого домовладения, все их вещи остались в доме, в котором в настоящее время проживает ответчица Сиротина Ю. со своим сыном.
Для регистрации сделки необходимо наличие полного пакета соответствующих документов и присутствие при регистрации, как покупателя, так и продавца. Однако, согласно пояснениям истицы, зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости соответствующим образом до настоящего времени ей не удается, так как ответчики всячески уклоняются от дальнейшего оформления документов,, хотя и не отказывается от того, что предварительная сделка была совершена по доброй воле.
Истица полагает, что это существенно ограничивает её права и просит суд признать действительной сделку купли-продажи земельного участка и жилого дома с хозяйственными постройками, расположенных по адресу: Краснодарский край, станица Ленинградская, <адрес>, заключенную в виде предварительного договора 11.09.2010 года между сторонами и признать за ней право собственности на указанные объекты недвижимости, признать ответчиков утратившими право пользования спорным домовладением. Также просила взыскать с ответчиков солидарно понесенные судебные расходы, затраты, необходимые на ремонт крыши, расходы по оплате задолженности по коммунальными услугам, двойную сумму задатка за невыполнение принятых обязательств.
В судебном заседании истица и ее представитель уточнили исковые требования, требования о взыскании с ответчиков солидарно понесенные судебные расходы, затраты, необходимые на ремонт крыши, расходы по оплате задолженности по коммунальными услугам, просили оставить без рассмотрении, остальные исковые требования просили удовлетворить в полном объеме.
Ответчицы уточненные исковые требования признали частично, пояснив, что не возражают заключить основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома при передаче им истицей суммы согласно предварительного договора купли-продажи за вычетом суммы задатка 100 000 рублей, т.е 1 050 000 рублей. Ответчица Сиротина Ю. пояснила, что с регистрационного учета по указанному адресу снимется только после получения денежных средств от истицы.
Третье лицо, Левченко С.А., в судебное заседание не прибыл, от него поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд, с учетом мнения участников судебного заседания, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.
Ходатайств о приобщении, либо об истребовании дополнительных доказательств в судебном заседании заявлено не было, в связи с чем суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ у истца на основании сделки по отчуждению имущества возникло право собственности на имущество, однако, в связи с уклонением ответчика от осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, истец так же лишен возможности в установленном порядке осуществить государственную регистрацию права собственности на недвижимость.
Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Как установлено в судебном заседании, 11.09.2010г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с хозпостройками, расположенных по адресу: Краснодарский край, станица Ленинградская, <адрес>(л.д.4).
Цена продаваемого недвижимого имущества по договоренности сторон составляла 1 150 000 рублей. В этот же день истица в качестве задатка передала ответчицам 50 000 рублей, что подтверждается договором о задатке на объект недвижимости (л.д.6). Оставшуюся сумму покупатель обязалась оплатить сторонам в срок до 15.11.2010г., а продавцы собрать все необходимые документы и заключить основной договор купли-продажи при полном расчете до 15.11.2010г.
После подписания предварительного договора купли-продажи истице были переданы ответчицами ключи от покупаемого домовладения и через 2 дня истица с семьей вселилась в указанный дом, что в судебном заседании подтвердили свидетели и проживали там до июня 2011 года, производили текущий ремонт.
Так как в указанный в предварительном договоре срок, т.е. до 15.11.2010г., ответчицы не подготовили необходимые документы для заключения основного договора купли-продажи, они обратились к истице с просьбой передать им еще 50 000 рублей в качестве задатка и перенести срок заключения основного договора до 30.01.2011года, истица согласилась на предложенные условия, передала ответчицам еще 50 000 рублей в качестве задатка и срок заключения основного договора был оговорен до 30.01.2011г, о чем имеется запись на предварительном договоре (л.д.4).
Однако и после 30.01.2011 года ответчицы не подготовили необходимые документы для заключения основного договора купли-продажи, что подтверждается копиями свидетельств о регистрации права на жилой дом, согласно которых право общей долевой собственности на дом было зарегистрировано за ответчицами только 15.02.2011г., после получения разрешений на ввод объекта в эксплуатацию от 13.01.2011г, так как имелась самовольная пристройка к дому.
В марте истице стало известно, что ответчицы забрали документы, готовившиеся для оформления сделки из риэлтерской фирмы. 26.03.2011г. истица направила ответчицам приглашение на 14.04.2011г. в агентство «Рынок жилья» для подписания договора купли-продажи, однако ответчицы не прибыли.
Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Стороны при подписания предварительного договора купли-продажи от 11.09.2010г. договорились по всем существенных условиям договора купли-продажи, истица направляла ответчикам предложение заключить договор, но ответчики оставили его без внимания, хотя фактически истице приобретаемое имущество было передано в распоряжение после заключения предварительного договора и она не уклоняется от заключения основного договора и готова выплатить оставшуюся сумму согласно договоренности за вычетом суммы задатка и штрафных санкций.
В настоящее время самоуправными действиями ответчиков истица с семьей выселены из приобретаемого домовладения, все их вещи остались в доме, в котором в настоящее время проживает ответчица Сиротина Ю. со своим сыном.
Согласно ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно ч.5 данной статьи, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения п.4 ст.445 ГК РФ.
В соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Из предоставленной в судебное заседании домовой книги на домовладение в ст.Ленинградской по <адрес> следует, что на день судебного заседания ответчицы не исполнили свои обязательства согласно п.2.6 договора о задатке от 11.09.2011г. (л.д.6) в соответствии с которым лица, состоящие на регистрационном учете производят снятие с учета в срок до 15.11.2010г.
Ответчицами были предоставлены копии обращений их к истице с просьбой заключить основной договор купли-продажи, однако данные письма не имеют даты, в связи с чем суд оценивает их критически, полагая, что они составлены после обращение истицы в суд. Ответчицы с исками о понуждении истицы совершить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома не обращались.
Согласно п.2.3 договора о задатке на объект недвижимости от 11.09.2010г. если продавец отказался от своих намерений он обязан возвратить покупателю сумму задатка и штраф в размере 100% от суммы задатка. Суд полагает, что ответчицы неисполнением взятых на себя обязательств по подготовке документов для оформления основного договора купли-продажи, отказом сняться с регистрационного учета, нарушили условия предварительного договора купли-продажи земельного участка и договора о задатке на объект недвижимости, хотя фактически истице была предоставлена возможность пользоваться приобретаемым имуществом до июня 2011 года, а после самоуправным действиями истица с семьей была выселена из приобретаемого дома, что свидетельствует о необходимости уменьшения стоимости приобретаемого имущества с учетом штрафных санкций.
В силу требований ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом согласно ст. 60 ГК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Судом, с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, дана оценка всем предоставленным сторонами в материалы дела доказательствам которые свидетельствуют о необходимости удовлетворения уточненных заявленных исковых требований.
На основании ст.429, 445 ГК РФ, ч.4 ст.31 ЖК РФ, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Уточненные исковые требования Левченко Е.И. к Сиротиной Ю.А., Яцун Е.В., Яцун А.А. о признании сделки действительной, признании права собственности на недвижимое имущество, признании утратившими право пользования жилым помещением удовлетворить.
Признать действительной сделку купли-продажи земельного участка и жилого дома с хозяйственными постройками, расположенных по адресу: Краснодарский край, станица Ленинградская, <адрес>, заключенную в виде предварительного договора 11.09.2010 года между покупателем Левченко Е.И. и продавцами Сиротиной Ю.А., Яцун Е.В., Яцун А.А..
Признать право собственности за Левченко Е.И. на земельный участок площадью 1083 кв.м., кадастровый № <...> с расположенным на нем домовладением состоящим в целом составе из основного саманного обложенного кирпичом строения (литер А) с жилой пристройкой шлакобетонной блочной (литерА1), общей площадью 60,2 кв.м., в том числе жилой площадью 41,1 кв.м с хозпостройками и сооружениями, находящиеся по адресу: Краснодарский край, ст.Ленинградская, <адрес>, о чем внести изменения в ЕГРП.
Признать утратившими право пользования домовладением, расположенным по адресу: Краснодарский край, станица Ленинградская, <адрес>, Сиротину Ю.А. и Яцун Е.В..
Обязать Левченко Е.И. выплатить Сиротиной Ю.А., Яцун Е.В., Яцун А.А. 850 000 (восемьсот пятьдесят тысяч) рублей оставшуюся сумму по сделке от 11.09.2010г. за исключением суммы задатка 100 000 рублей и штрафных санкций за несвоевременное исполнение условий договора от 11.09.2010г. и договора задатка от 11.09.2010г. в размере 200 000 рублей.
Требования Левченко Е.И. о взыскании с Сиротиной Ю.А., Яцун Е.В., Яцун А.А. судебных расходов, затрат, необходимых для ремонта дома и крыши, оплате задолженности по коммунальным услугам оставить без рассмотрения.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинградский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 06.08.2011г.
Судья: М.Ю.Калнина
20.10.2011 года судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение Ленинградского районного суда от 01 августа 2011 года изменено в части удовлетворения требования о взыскании с ответчиков штрафных санкций в размере 200000 рублей, о фактическом снижении покупной цены спорного имущества, о прекращении ответчиками права пользований спорным домом. Требование Левченко Е.И. о взыскании с ответчиков штрафных санкций в размере 200000 рублей, о фактическом снижении покупной цены спорного имущества, о прекращении ответчиками права пользований спорным домом оставлено без удовлетворения. В остальной части решение суда оставлено без изменения.