Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации дело № 2 - 3149/10
город Омск 27 августа 2010 года
Суд Ленинского района города Омска
председательствующий судья Небольсин Л.В.
секретарь Лыщенко С.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Старостюка С.В. к Департаменту жилищной политики администрации города Омска, Администрации Ленинского административного округа города Омска о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, суд
У С Т А Н О В И Л:
Старостюк С.В. обратился в суд с иском к ответчикам о сохранении, самовольно перепланированном изолированном жилом помещении по адресу ..., ..., дом №... квартира №... в перепланированном состоянии. Свои требования мотивировал тем, что прописан в жилом помещении, расположенном по адресу: ..., ... ... ..., что подтверждается копией лицевого счета №... от 12 февраля 2010 года. С 31 марта 1976 года по 27 февраля 2008 года нанимателем данного жилого помещения являлся Тоцкий В.С.. Им была самовольно произведена перепланировка жилого помещения: увеличение общей площади на 10,9 кв.м, за счет возведения жилого пристроя (лит.А1). Он получил экспертное заключение Федерального государственного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Омской области» от 20 июля 2010 года №..., из которого следует, что осуществленная перепланировка спорного изолированного жилого помещения не противоречит требованиям: СанПиН 2.1.2.1002-00 п. 4, п. 5 «Санитарно- эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» (с изменениями № 1 от 2007г.); СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территории населенных мест»; СанПиН 2.6.1.2523-09 «Нормы радиационной безопасности» (НРБ-99/2009); СП 2.6.1.1292-2003 «Гигиенические требования по ограничению облучения населения». Из заключения отдела государственного пожарного надзора Ленинского АО г. Омска Главного управления Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области от 5 июля 2010 года № 212-10-8-20 усматривается, что перепланировка указанной квартиры выполнена без нарушений действующих норм и правил пожарной безопасности в Российской Федерации. Необходимость узаконить данную перепланировку возникла в следствии отказа Администрации г. Омска от заключения с ним договора социального найма жилого помещения, так как на сегодняшний день он является единственным пользователем этого жилого помещения. В связи с тем, что перепланировка выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм, также переустройство и перепланировка жилого помещения не нарушает права и законные интересы собственников других помещений, этим не создается угроза их жизни и здоровью
Старостюк С.В. в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.
Долмат Е.С. представитель истца заявленные требования и доводы изложенные в иске поддержала.
Представители Департамента жилищной политики администрации города Омска, Администрации Ленинского административного округа города Омска в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.
Заслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является строение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу части 2 статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Установлено судом и подтверждается материалами дела, истец осуществил строительство нового пристроя, площадью 10,9 кв.м. без каких-либо разрешительных документов и без предоставления земельного участка, что не отрицал представитель истца.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.98 N 37 была утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (далее - Инструкция Минземстроя). Согласно данной Инструкции пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, которая является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену, например пристроенные кухни, жилые пристройки, сени, тамбуры, веранды и т. п. Пристройки одного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, учитываются вместе со зданием. Не отвечающие этим требованиям пристройки учитываются отдельно как части здания.
Таким образом, "квалификация пристроя" - пристройка или часть здания (дома) - в существующих объектах для целей государственной регистрации является компетенцией БТИ.
В техническом паспорте на квартиру №... дома №... ..., указано увеличение общей площади на 10,9 кв.м. за счет возведения жилого пристроя (литер А1) л.д.9-10).
В соответствии с п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ - В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Указанные документы истцом как застройщиком в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи органы, не предъявлялись.
Как установлено ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, окончание строительных работ оформляется разрешением на ввод в эксплуатацию, на основании которого производится: постановка на государственный кадастровый учет построенного объекта, либо внесение изменений в документы государственного кадастрового учета реконструированного объекта.
Кадастровая карта (план) участка содержит следующие основные сведения (ст. 14 Закона о земельном кадастре)*(53): кадастровый номер; местоположение (адрес); площадь; категорию земель и разрешенное использование земельного участка; описание границ участка и его отдельных частей; экономические характеристики (в том числе размеры платы за землю); качественные характеристики (в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель); наличие объектов недвижимого имущества.
Для регистрации сделок с недвижимостью, прочно связанной с земельным участком, и прав на вновь построенные объекты необходимы правоустанавливающие документы на участок. Проверка наличия права на землю при отчуждении или залоге недвижимости необходима для обеспечения принципа единства судьбы земли и недвижимости (ст. 1, ст. 35 ЗК). Предоставление земельного участка для строительства является необходимым условием приобретения прав на постройку (ст.ст. 222, 263 ГК).
Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка и переустройство жилого помещения являются работами, после которых требуется внесение изменений в технический паспорт. Соответственно переустройство или перепланировка тоже лишь изменяют характеристики квартиры, а не влекут создание нового объекта.
Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ предусматривается, что реконструкция это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").
Как видно из материалов и обстоятельств дела, истец увеличил общую площадь на 10,9 кв.м., на счет возведения пристройки литер А1. В связи с этим Администрация города Омска на обращение Старостюка С.В. о согласовании перепланировки квартиры №... дома №... ... ответила отказом, рекомендовав указанное жилое помещение привести в первоначально состояние либо обратиться в суд о сохранении жилого помещения в переустроенном, перепланированном состоянии л.д.17).
Прежняя редакция ст. 222 ГК РФ допускала признание права собственности на объект самовольного строительства как за лицом, осуществившим такое строительство, так и за титульным владельцем земельного участка, на котором возведено строение, даже если он непосредственно в создании объекта не принимал участия. В новой редакции статьи законодатель ужесточил требования к субъекту, имеющему право на легализацию постройки, указав в качестве необходимого условия наличие у претендента вещного титула на земельный участок.
В деле отсутствуют документы, свидетельствующие о получении истцами в установленном законом порядке разрешения на строительство пристроя от собственника земельного участка о его отводе под строительство пристроя.
В иске Старостюк С.В. его представитель ссылаются на нормы жилищного законодательства о перепланировке, однако в отношении самовольного переустройства и перепланировки, в данном случае действует правило гражданского законодательства о самовольной постройке.
Фактически в иске обосновывает свои доводы тем, что с 31.03.1976 года по 27.02.2008 года нанимателем данной квартиры являлся Тоцкий В.С., который самовольно возвел жилой пристрой общей площадью 10,9 кв.м.
Суд учитывает, что земельные участки приобрели статус недвижимого имущества с принятием 31 мая 1991 г. Основ Гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, ст. 4 которых прямо относит земельные участки к объектам недвижимости и их самовольный захват недопустим.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, площадью 10,9 кв.м, находится в границах города Омска и является муниципальной собственностью.
То обстоятельство, что спорный земельный участок является муниципальной собственностью, никем не оспаривается, в том числе и истцами.
Верховным судом в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 г. (по гражданским делам), утвержденным постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 09.07.2003 г., (определение N 11-Г03-14) был сделан однозначный вывод о том, что приобретательская давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (п. 4).
О том, что на земельный участок отсутствует землеотводный документ, подтвердил в судебном заседании представитель истца.
Истцы не обращались в установленном порядке с заявлением о выделении им земельного участка под самовольную постройку, осуществили постройку с нарушением Федерального закона "Об архитектурной деятельности", в котором определено, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Уплата истцами каких либо налогов на землю, имущество, регистрация по месту жительства не могут свидетельствовать о соблюдении установленного порядка получения земельного участка под строительство указанного пристроя и не порождает право на земельный участок.
Согласно ст.ст. 11 и 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.
Однако, в данном случае при изложенных обстоятельствах не имеется предусмотренных законом оснований для сохранения квартиры №... дома №... по ... в переустроенном, перепланированном состоянии, так как самовольная постройка должна быть кроме того сдана в эксплуатацию. В нарушение установленных законом правил, без получения необходимых разрешений и согласований для строительства, а также без выделения в установленном законом порядке земельного участков жильцы указанной квартиры самовольно возвели пристрой.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Старостюк С.В. в исковых требованиях о сохранении, в самовольно перепланированном состоянии квартиры №... дома №... по ..., отказать.
Решение может быть обжаловано в Облсуд через суд Ленинского района г. Омска в течение 10 дней.
Судья Л.В.Небольсин
Мотивированное решение составлено 01 сентября 2010 года