Дело № 2- 3035/10
Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации06 сентября 2010 года
Ленинский районный суд города Омска
в составе председательствующего судьи Кондратенко Е.В.
при секретаре: Докшиной О.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Губчиковой Г.А. к Олейникову Ю.П. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки,
установил :
Губчикова Г.А. обратилась в суд с названным иском. В обоснование заявленных требований указала, что ... года между нею и Олейниковым Ю.П. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Омск, ул. ..., д...., кв..... Сделка сторонами исполнена, стоимость квартиры в размере 900000 рублей уплачена покупателем продавцу, однако, передача имущества по передаточному акту осуществлена не была. Договор купли продажи квартиры был принят УФРС по Омской области на основании заявления сторон. Впоследствии выяснилось, что для государственной регистрации необходимо было представить передаточный акт. Кроме того, квартира оказалась в ненадлежащем состоянии, ею были обнаружены недостатки, о которых продавец не уведомил. В связи с этим, на основании ее заявления от 05.05.2010 года государственная регистрация была приостановлена, а в последующем прекращена, также по ее заявлению от 03.06.2010 года. Между тем, договор продажи квартиры подлежит обязательной государственной регистрации, несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки. Просит признать недействительным договор купли-продажи от ... года, заключенный между нею и ответчиком, и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Истец Губчикова Г.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. В соответствии со ст. 39 ГПК РФ уточнила заявленные требования, также просит о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 100000 рублей. Пояснила, что до заключения договора купли-продажи она осматривала квартиру с риэлтором И.Т.Б. В дальнейшем, в квартире не появлялась. Акт приема-передачи квартиры не составлялся. После заключения договора купли-продажи, ответчик передал ключи риэлтору, которая уверяла ее, что все будет в порядке. В квартире имеются скрытые недостатки, о которых ей не было известно: входная дверь в плохом состоянии, замки старые, двери на кухне и в ванной не закрываются, в ванной нет раковины, линолеум прибит к полу гвоздями, доски под линолеумом на кухне деформированы в результате затопления, вместо труб на кухне газовые шланги, газовая плита в плохом состоянии, очень грязная, окна в плохом состоянии - не ремонтировались и не мылись с момента постройки дома, на подоконниках побелка, электрический счетчик в грязи, в ванной установлена стальная ванна, смеситель не работает, унитаз заклеен изолентой в месте стыка с трубой, нет раковины. Считает названные недостатки существенными и препятствующими использованию квартиры. Квартиру она приобретала для проживания, и не планировала делать ремонт. Настаивает на признании договора недействительным и возвращении ей денежных средств, внесенных по договору, поскольку она не может проживать в приобретенной квартире с учетом ее состояния.
Ответчик Олейников Ю.П. в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме. Пояснил, что когда он давал объявление о продаже квартиры, было указано о том, что квартира без ремонта. Губчиковой Г.А. при первоначальном осмотре квартира не понравилась, после чего, он пообещал сделать косметический ремонт, а именно: приклеить плитку на потолок, наклеить обои и постелить линолеум. Недели через две истец вновь приехала с риэлтором. Истец при этом сказала, что ее не устраивает двухконфорочная газовая плита на кухне. После чего он купил и поставил другую плиту. В ванной комнате был сделан хороший ремонт, стоял новый смеситель. Газовые шланги действительно были установлены в квартире, однако, они могут служить длительный срок. На замечания истца о качестве окон, он предложил увеличить стоимость квартиры на 20000 рублей, после чего он поставит пластиковые окна. Каких-либо замечаний по дверям со стороны истца не было, все двери были в нормальном состоянии. Считает, что все недостатки, указанные истцом, не являются существенными и не препятствуют проживанию в квартире. Скрытых дефектов среди них также не имеется, а те недостатки, которые имеются, являются явными, которые истец видела. Выполнение всех требований истца относительно состояния квартиры, повлекло бы увеличение ее стоимости. Также пояснил, что при заключении договора купли-продажи между ним и Губчиковой Г.А., составлялся акт приема-передачи, который был подписан в момент совершения сделки 09.04.2010 года и сдан в УФРС, о чем свидетельствует расписка в получении документов. Акт подписан ими, имеется указание о том, что претензий к техническому состоянию квартиры не имеется. Полагает, что с момента заключения договора купли-продажи, покупатель - новый собственник, должен содержать квартиру. Ключи от квартиры он действительно передал риэлтору через несколько дней после сделки, поскольку обещал сделать косметический ремонт, и сделал его. Также за свой счет произвел замену газовой плиты, установку домофона, раковины на кухню.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с ч.2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Согласно ч.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В судебном заседании установлено, что ... года между Олейниковым Ю.П. и Губчиковой Г.А. заключен договор купли-продажи, согласно которому Олейников Ю.П. продал, а Губчикова Г.А. купила кв.... дома № ... по ул. ... в г. Омске л.д.19).
Согласно п.3 названного договора, цена приобретаемой квартиры составляет 900000 рублей. Указанная сумма уплачивается полностью покупателем продавцу до подписания настоящего договора. Также в тексте договора имеется отметка о том, что расчет по договору произведен полностью. Согласно п. 7 договора в соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче квартиры составляют акт приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора. Согласно п. 9 покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию приобретаемого жилого помещения в соответствии с правилами, нормами, действующими в Российской Федерации, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома. Договор подписан сторонами, что не оспаривалось ими в судебном заседании.
Судом были истребованы из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области документы, представленные для осуществления государственной регистрации договора купли-продажи от ... года.
Согласно сообщению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 07.05.2010 года № ... л.д.18) на имя Олейникова Ю.П. и Губчиковой Г.А., государственная регистрация договора купли-продажи от ... года приостановлена на один месяц с 07.05.2010 года до 05.06.2010 года по заявлению Губчиковой Г.А. от 05.05.2010 года.
Согласно сообщению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 04.06.2010 года № ..., сторонам сообщено о поступлении 03.06.2010 года заявления Губчиковой Г.А. о возврате документов без проведения государственной регистрации права, от продавца Олейникова Ю.П. заявления о возврате документов не поступало. Имеется указание о приостановлении государственной регистрации сроком на 1 месяц, предложено устранить причины, препятствующие регистрации права л.д.17).
Как следует из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 05.07.2010 года Олейникову Ю.П. и Губчиковой Г.А. отказано в государственной регистрации права, сделки и перехода права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул. ..., д...., кв.... л.д.16).
Истец Губчикова Г.А. в обоснование заявленных требований указала о том, что при заключении договора не осуществлялась передача квартиры и не составлялся акт приема-передачи.
Из материалов, представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области л.д.20) следует, что при передаче документов, представленных для государственной регистрации договора купли-продажи от ... года и государственной регистрации права на квартиру № ... дома № ... по ул. ... в г. Омске, сторонами представлен акт приема-передачи от 09.04.2010 года л.д.20), согласно которому, Олейников Ю.П. передал, а Губчикова Г.А. приняла в собственность квартиру на основании договора купли-продажи, заключенного между ними ... года. Указанная квартира № ... находится по адресу: г. Омск, ул. ..., д. .... Также в акте содержится отметка о том, что претензий к техническому состоянию квартиры в момент передачи друг к другу стороны не имеют. Акт подписан сторонами.
Факт наличия акта приема-передачи от 09.04.2010 года при передаче документов на государственную регистрацию, также подтверждается распиской, выданной 09.04.2010 года УФРС по Омской области Губчиковой Г.А. л.д.7).
Истец Губчикова Г.А. в судебном заседании не оспаривала осуществление ею подписи в акте приема-передачи.
Довод истца о том, что документы УФРС были возращены, поскольку отсутствует акт приема-передачи, не нашел подтверждения, поскольку из вышеуказанных сообщений УФРС по Омской области следует, что от Губчиковой Г.А. 05.05.2010 года и 03.06.2010 года поступали заявления о возврате документов без проведения государственной регистрации права.
В судебном заседании установлено, что 22.04.2009 года между агентством недвижимости «О.О.» и Губчиковой Г.А. заключен договор на оказание услуг по продаже кв.... дома № ... по ул. ... в г. Омске, а также договор от 22.04.2010 года на оказание услуг по подбору объекта недвижимости для приобретения.
Опрошенная в судебном заседании свидетель И.Т.Б., являющаяся риэлтором агентства недвижимости «О.О.», в судебном заседании пояснила, что Губчикова Г.А. заключила договор с агентством на продажу принадлежащей ей 3-х комнатной квартиры по ул. .... Истец хотела приобрести однокомнатную квартиру, не выше 2 этажа, в кирпичном доме. В ходе подбора вариантов, они осмотрели несколько квартир. Квартира ответчика была выставлена на продажу за 940000 рублей, нашли ее по объявлению. Она с Губчиковой Г.А. приезжала посмотреть квартиру, после этого также смотрели другие варианты, но в итоге истец остановилась на квартире, принадлежащей Олейникову Ю.П. Квартиру осматривали еще раз, продавец снизил цену на 40000 рублей. Указанная квартира была меньшей стоимости, чем другие в таком же состоянии, осмотренные ею и истцом. У истца были пожелания о том, чтобы истец поклеил обои в квартире, постелил линолеум, установил домофон, поменял газовую двухконфорочную плиту. Ответчик согласился на предложенные условия. Сделка состоялась ... года, документы были сданы на государственную регистрацию, должны были получить документы 09.05.2010 года. При заключении сделки стороны в ее присутствии подписали акт приема-передачи. Олейников Ю.П. косметический ремонт делал после сделки, ключи потом привез ей в агентство недвижимости. После этого она приходила в квартиру вместе с истцом, обои были наклеены, постелен линолеум, установлен домофон. Двери она открывала лично, а потом закрыла квартиру и передала ключи истцу. Потом Губчикова Г.А. звонила ей несколько раз, говорила, что на кухне нет раковины, и ответчик привез раковину. Позднее истец сообщила о том, что у нее затопление, и ответчик вызывал слесаря. Через неделю истец сообщила о том, что у нее сломаны замки на входной двери. После этого обстановка была накаленной, поскольку претензии от истца поступали постоянно. Все недостатки, которые были в квартире, истец видела при осмотре квартиры.
При таких обстоятельствах, довод истца Губчиковой Г.А. о том, что при заключении договора купли-продажи квартиры, передача имущества по акту приема-передачи не была осуществлена, не нашел подтверждения.
Довод истца о том, что квартира была передана ей со следами затопления на кухне, также не нашел подтверждения. Истец в судебном заседании поясняла, что представителей управляющей компании по факту затопления не вызывала, акты не составлялись.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Применительно к указанным положениям, истцу Губчиковой Г.А. разъяснялась необходимость доказать наличие существенных недостатков в приобретенной ею квартире № ... дома № ... по ул. ... в г. Омске, которые являлись скрытыми, были обнаружены после заключения договора купли-продажи.
Истец Губчикова Г.А. указала суду ряд недостатков, имеющихся в приобретенной ею квартире, а именно: входная дверь в плохом состоянии, замки старые, двери на кухне и в ванной не закрываются, в ванной нет раковины, линолеум прибит к полу гвоздями, доски под линолеумом на кухне деформированы в результате затопления, вместо труб на кухне газовые шланги, газовая плита в плохом состоянии, очень грязная, окна в плохом состоянии - не ремонтировались и не мылись с момента постройки дома, на подоконниках побелка, электрический счетчик в грязи, в ванной установлена стальная ванна, смеситель не работает, унитаз заклеен изолентой в месте стыка с трубой, нет раковины. Истец указала о том, что указанные недостатки являются скрытыми, об их существовании ей не было известно в момент приобретения квартиры. Также указанные недостатки являются существенными и препятствуют в использовании жилого помещения.
Доводы истца о том, что о существовании названных недостатков ей стало известно после заключения договора купли-продажи, опровергаются ее же пояснениями в судебном заседании, согласно которым, она, в момент первоначального осмотра, увидела состояние квартиры, а также пояснениями ответчика Олейникова Ю.П. и свидетеля И.Т.Б.
Суд также полагает, что названные недостатки не являются существенными и не могут препятствовать использованию жилого помещения по назначению.
На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительным договора купли-продажи от ... года, заключенного между Губчиковой Г.А. и Олейниковым Ю.П., полагая необходим отказать Губчиковой Г.А. в иске в полном объеме.
Также суд считает, что факт возвращения документов по заявлению Губчиковой Г.А., не препятствует сторонам в дальнейшем обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области для государственной регистрации права, сделки и перехода права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул. ..., д.... кв.....
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Губчиковой Г.А. в иске к Олейникову Ю.П. - отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Ленинский районный суд города Омска в течение 10 дней.
Судья Е.В. Кондратенко
Решение в окончательной форме изготовлено 13 сентября 2010 года.
Судья Е.В. Кондратенко