Дело № 2-4597/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
3 декабря 2010 г. г. Омск
Ленинский районный суд г. Омска
В составе председательствующего О. В. Свотиной
При секретаре судебного заседания Е. А. Корчагине
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Авеста - Риэлт» к Шлегель С.Ю., Шлегель К.С. о взыскании неустойки, судебных расходов; по иску Шлегель С.Ю., Шлегель К.С. к Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Авеста - Риэлт » об истребовании документов,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Агентство недвижимости «Авеста - Риэлт» обратилось в суд с иском к Шлегель С.Ю., Шлегель К.С. ссылаясь на то, что 07 августа 2010 года между ООО «АН «Авеста - Риэлт» и ответчиками заключен договор на оказание услуг по продаже объекта недвижимости. Согласно пункту 1.1договора Шлегель С.Ю., Шлегель К.С.намерены продать и поручают ООО «АН «Авеста - Риэлт» оказать содействие в реализации двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 1, по цене 1 150 000 рублей. Указанная квартира принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности по 1/2 доле у каждого на основании договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан от 07.07.2009 г., свидетельства о государственной регистрации права от 07.09.2009 г. .
В соответствие с п. 1.5. договора - услуги и расходы исполнителя, связанные с исполнением обязательств по договору, оплачиваются продавцом за счет разницы, полученной в результате продажи данного объекта и цены, указанной в п. 1.1-1.2 договора, не позднее 10 дней после совершения сделки по отчуждению объекта.
На протяжении срока действия договора, истцом проделана работа по поиску покупателя на квартиру, выполнялись обязанности по договору, а именно: проведена рекламная и организационная работа по реализации объекта недвижимости, произведен осмотр и составлено техническое описание объекта, произведено фотографирование продаваемого объекта, выставлены фотографии с описанием продаваемого объекта на Интернет сайт, осуществлялся показ продаваемого объекта покупателям и т.д.
Агентством был найден покупатель, который внес задаток за продаваемую ответчиками квартиру по адресу: 1, в размере 10 000 рублей. Стороны заявили о готовности совершить сделку купли-продажи в срок до 14 октября 2010 года.
Однако, Шлегель С.Ю. и Шлегель К.С. отказались от продажи принадлежащей им квартиры по оговоренной в договоре стоимости, а именно - за 1 150 000 рублей, потребовав повышения стоимости квартиры на 100 000 рублей.
В целях исполнения п. 5.6вышеуказанного договора, в соответствие с которым, разрешение споров между сторонами договора происходит путем переговоров, 06 октября 2010 г. ООО «АН «Авеста - Риэлт» в адрес ответчиков направило письмо (исх. № 45/10-10 от 06.10.2010 г.) с предложением 14 октября 2010 года совершить сделку с покупателем, внесшим задаток за продаваемую ими квартиру.
ООО «АН «Авеста - Риэлт» предупредило ответчиков о том, что неявка на сделку в указанный срок, в соответствие с п. 4.1договора, будет считаться отказом от ранее принятых на себя обязательств, а именно - необоснованное повышение стоимости продаваемой квартиры в одностороннем порядке и отказ от ее продажи на условиях, оговоренных в договоре, при этом, ответчикидолжны выплатить неустойку в размере 6% от стоимости квартиры, что составляет 69 000 рублей.
Истцом было предложено ответчикам, в случае дальнейшего отказа от выполнения условий договора, выплатить неустойку в размере 7 000 рублей за каждый месяц проделанной истцом работы согласно срока действия договора, что на день совершения предполагаемой сделки (14 октября 2010 г.) составляет 14 000 рублей.
13 октября ответчиками дан письменный отказ от совершения сделки, мотивируя его повышением цен на рынке недвижимости и желанием поднять стоимость квартиры до 1 250 000 рублей. Однако, в период с момента заключения соглашения о задатке - 30.09.2010 г. до 13.10.2010 г. - отказа от продажи квартиры, значительного повышения стоимости квартир не наблюдалось.
02 ноября 2010 года ответчики обратились в ООО «АН «Авеста - Риэлт» с письменным заявлением о расторжении заключенного 07.08.2010 г. договора на оказание услуг и возврате оригиналов документов на объект недвижимости.
В соответствие с п. 4.2. договора - документы на объект, переданные исполнителю на хранение, в случае не выполнения п. 4.1. договора, возвращаются клиенту только после оплаты предусмотренной неустойки в размере 6% от стоимости квартиры, указанной в п. 1.1 договора.
Подписав договор на оказание услуг по продаже объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: 1, ответчики тем самым приняли на себя обязательства по его надлежащему исполнению, а также предусмотренную договором ответственность.
В нарушение п. 4.1. договораответчики в одностороннем порядке отказались от исполнения взятых на себя обязательств перед ООО «АН «Авеста - Риэлт».
14 октября 2010 года покупателем - Д. подано заявление о возврате суммы задатка в связи с отказом Шлегель С.Ю. и Шлегель К.С. от продажи принадлежащей им квартиры.
Таким образом, ответчики не исполнили принятые на себя обязательства по договору на оказание услуг по продаже объекта недвижимости от 07 августа 2010 года, поэтому обязаны возместить истцу неустойку, причиненную неисполнением своего обязательства.
Истец просит взыскать со Шлегель С.Ю. и Шлегель К.С.неустойку в размере 6% от стоимости продаваемого ими объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: 1, в размере 69 000 рубля, исходя из расчета 1 150 000 рублей * 6% = 69 000 рублей. Взыскать со Шлегель С.Ю. и Шлегель К.С. уплаченную госпошлину в размере 2 270 рублей.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Бем Н.Е. поддержал заявленные требования.
Ответчик Шлегель С.Ю. исковые требования не признал, пояснил, что при заключении договора Шлегель С.Ю. и Шлегель К.С. оговорили условие, что продажа квартиры расположенной по адресу: 1 может быть осуществлена только при подборе одновременно варианта покупки другой квартиры. Однако, сотрудники ответчика не отразили данное условие в договоре. При этом, ответчик, найдя покупателя на данную квартиру, не подобрал альтернативный вариант покупки другого жилья. В связи с тем, что наличие в жилом помещении иных кроме собственников лиц, имеющих право проживания в нем, т.е. в данном случае членов семьи собственников является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения, а альтернативного варианта покупки жилья найдено не было, члены семьи истцов отказались от снятия с регистрационного учета в данной квартире. По этой причине истцы и предложили ответчику расторгнуть договор и вернуть ранее переданные ответчику правоустанавливающие документы на квартиру. Готов возместить истцу расходы по рекламе продаваемой квартиры в пределах 2-3 тысяч рублей.
Ответчик Шлегель К.С.исковые требования не признал.
В свою очередь, Шлегель С.Ю. и Шлегель К.С. обратились в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Агентство недвижимости «Авеста - Риэлт», ссылаясь на то, что истцами заключен 07.08.2010 г. договор с ответчиком на оказание услуг. Предметом договора являлись услуги ответчика по поиску покупателя на принадлежащую истцам квартиру по адресу 1. При этом данная квартира является единственной недвижимой собственностью истцов, проживают в ней помимо истцов еще трое членов семьи.
При заключении договора истцами было поставлено условие, что продажа квартиры может быть осуществлена только при подборе одновременно варианта покупки другой квартиры. Однако сотрудники ответчика не отразили данное условие в договоре, несмотря на то, что были предупреждены о том обстоятельстве, что данное жилье является единственным для истцов и что кроме них там проживает еще трое членов их семьи.
По условиям договора, в случае, если ни одна из сторон не заявляет о его расторжении действие договора считается автоматически продленным. Срок действия договора был определен сторонами с 07.08.2010 г. по 07.11.2010 г., т.к. 07.11.2010 г. было выходным днем, то истцы заранее 02.11.2010 г. подали заявление о расторжении договора. При этом, ответчик найдя покупателя на данную квартиру, не подобрал альтернативный вариант покупки другого жилья. В связи с тем, что наличие в жилом помещении иных кроме собственников лиц, имеющих право проживания в нем, т.е. в данном случае членов семьи собственников является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения, а альтернативного варианта покупки жилья найдено не было члены семьи истцов отказались от снятия с регистрационного учета в данной квартире. По этой причине истцы и предложили ответчику расторгнуть договор и вернуть ранее переданные ответчику правоустанавливающие документы на квартиру. Ответчик незаконно удерживает и отказывается возвращать истцам - собственникам квартиры, принадлежащие им документы. Истцы просят суд обязать ответчика передать им свидетельства о государственной регистрации права на квартиру по адресу 1 от 07.09.2009 г. ; договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан от 07.07.2009 г., заключенного между Администрацией г.Омска и Шлегель С.Ю.; технический паспорт на квартиру по адресу: 1.
Представитель ответчика по доверенности Бем Н.Е. иск не признала, ссылаясь на то, что удержание документов производится на основании п. 4.2 договора, согласно которому документы на объект, переданные исполнителю на хранение, в случае неоплаты неустойки за нарушение условий договора (п. 4.1.), возвращаются клиенту только после оплаты этой неустойки, что не противоречит ст. ст. 359,329 ГК РФ.
Кроме того, представитель ответчика пояснила, что продажа объекта недвижимости с условием приобретения другого объекта недвижимости является предметом договора возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости, с условием приобретения другого объекта недвижимости. Такого рода договор с Шлегель С.Ю. и Шлегель К.С. не заключался.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
На основании ст. ст. 781,782 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Согласно ст.ст. 329,330,333 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Судом установлено, что 07 августа 2010 года между ООО «АН «Авеста - Риэлт» и Шлегель С.Ю., Шлегель К.С. заключен договор на оказание услуг по продаже объекта недвижимости. Согласно пункту 1.1договора Шлегель С.Ю., Шлегель К.С. поручают ООО «АН «Авеста - Риэлт» оказать содействие в реализации двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 1, по цене 1 150 000 рублей. Указанная квартира принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности по 1/2 доле у каждого на основании договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан от 07.07.2009 г., свидетельства о государственной регистрации права от 07.09.2009 г. .
В соответствие с п. 1.5. договора - услуги и расходы исполнителя, связанные с исполнением обязательств по договору, оплачиваются продавцом за счет разницы, полученной в результате продажи данного объекта и цены, указанной в п. 1.1-1.2 договора, не позднее 10 дней после совершения сделки по отчуждению объекта. (л.д.5)
Из пояснений представителя истца ООО «АН «Авеста - Риэлт» следует, что на протяжении срока действия договора, истцом проделана работа по поиску покупателя на квартиру, выполнялись обязанности по договору, а именно: проведена рекламная и организационная работа по реализации объекта недвижимости, произведен осмотр и составлено техническое описание объекта, произведено фотографирование продаваемого объекта, выставлены фотографии с описанием продаваемого объекта на Интернет сайт, осуществлялся показ продаваемого объекта покупателям и т.д. (л.д.6-13). Указанные обстоятельства Шлегель С.Ю., Шлегель К.С. не оспариваются.
30.09.2010 г. между ООО «АН «Авеста - Риэлт» и Дюсембаевой Б. Д. заключен договор задатка, согласно которому покупателем Д. внесен задаток на приобретение квартиры по адресу 1 в размере 10 000 рублей, а «АН «Авеста - Риэлт» принимает указанную сумму под обеспечение обязательства по продаже указанной квартиры по цене 1 214 000 рублей до 14.10.2010 г. (л.д.14,15)
Шлегель С.Ю. и Шлегель К.С. были уведомлены о заключенном соглашении о задатке, с предложением до 14 октября 2010 года совершить сделку с покупателем, внесшим задаток за продаваемую ими квартиру. Корме того, ООО «АН «Авеста - Риэлт » предупредило ответчиков о том, что неявка на сделку в указанный срок, в соответствие с п. 4.1договора, будет считаться отказом от ранее принятых на себя обязательств, а именно - необоснованное повышение стоимости продаваемой квартиры в одностороннем порядке и отказ от ее продажи на условиях, оговоренных в договоре, при этом, ответчикидолжны выплатить неустойку в размере 6% от стоимости квартиры, что составляет 69 000 рублей. (л.д.16,17)
13 октября 2010 г. Шлегель С.Ю. и Шлегель К.С. отказались от совершения сделки, мотивируя его повышением цен на рынке недвижимости и желанием увеличить стоимость квартиры до 1 250 000 рублей. (л.д. 18)
14 октября 2010 года покупателем - Д. подано заявление о возврате суммы задатка в связи с отказом Шлегель С.Ю. и Шлегель К.С. от продажи принадлежащей им квартиры.(л.д. 19)
02 ноября 2010 года ответчики обратились в ООО «АН «Авеста - Риэлт» с письменным заявлением о расторжении заключенного 07.08.2010 г. договора на оказание услуг и возврате оригиналов документов на объект недвижимости.
Доводы ответчика Шлегель С.Ю. о том, что сделка по купле-продаже квартиры не состоялась по вине ООО «АН «Авеста - Риэлт», поскольку условие о продаже квартиры по адресу 1 с одновременным приобретением на имя истцов другого жилого помещения не выполнено, не нашло своего подтверждения. Из текста договора на оказание услуг по продаже объекта недвижимости от 07.08.2010 г. следует, что Шлегель С.Ю., Шлегель К.С. поручают ООО «АН «Авеста - Риэлт» оказать содействие в реализации двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 1, по цене 1 150 000 рублей. Другие условия в указанном договоре не отражены. Договор подписан представителем ООО «АН «Авеста - Риэлт», Шлегель С.Ю. Шлегель К.С.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что ООО «АН «Авеста - Риэлт» предприняты действия во исполнение условий договора на оказание услуг по продаже недвижимого имущества от 07 августа 2010 года, сделка купли-продажи недвижимого имущества не состоялась по независящим от ООО «АН «Авеста - Риэлт» обстоятельствам. Шлегель С.Ю., Шлегель К.С. не исполнили принятые на себя обязательства по договору на оказание услуг по продаже объекта недвижимости, поэтому обязаны возместить истцу неустойку, причиненную неисполнением своего обязательства, оговоренную в п. 4.1 указанного договора.
Вместе с тем, суд руководствуясь ст. 333 ГК РФ, полагает возможным размер неустойки снизить до 3000 рублей (по 1500 рублей с каждого ответчика).
Исследовав представленные доказательства, суд находит исковые требования Шлегель С.Ю. Шлегель К.С. об истребовании документов, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В судебном заседании установлено, что Шлегель С.Ю. Шлегель К.С. при подписании договора на оказание услуг по продаже недвижимого имущества от 07 августа 2010 года передали ООО «АН «Авеста - Риэлт» свидетельства о государственной регистрации права на квартиру по адресу 1; договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан от 07.07.2009 г., заключенного между Администрацией г.Омска и Шлегель С.Ю.; технический паспорт на квартиру по адресу 1.
В соответствие с п. 4.2. договора на оказание услуг по продаже недвижимого имущества от 07 августа 2010 года документы на объект, переданные исполнителю на хранение, в случае не выполнения п. 4.1. договора, возвращаются клиенту только после оплаты предусмотренной неустойки в размере 6% от стоимости квартиры, указанной в п. 1.1 договора. Из пояснений представителя ответчика по доверенности Бем Н.Е. следует, что поскольку неустойка ООО «Агентство недвижимости «Авеста - Риэлт» не выплачена, общество удерживает указанные документы, что не противоречит ст. ст. 359,329 ГК РФ.
Однако, судом оценивается как не соответствующая положениям статьи 359 ГК РФ ссылка представителя ответчика на избрание им законного способа защиты своих прав в виде удержания документов, подтверждающих право собственности истцов на недвижимо имущество.
В силу вышеуказанной правовой нормы кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
По смыслу названной нормы, существо удержания как способа обеспечения исполнения обязательств состоит в праве кредитора удерживать оказавшуюся у него вещь должника до погашения долга под угрозой удовлетворения требований за счет стоимости удерживаемого имущества.
Удержание является также одним из проявлений самозащиты, поскольку допускается лишь при нарушении прав кредитора, осуществляется с целью пресечь это правонарушение, является адекватной защитой интересов кредитора и применяется кредитором без обращения к суду.
Исходя из правового смысла института удержания, документы в силу статей 128, 359, 360 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут являться его объектом в случае ненадлежащего исполнения обязательства.
Поэтому ответчик, обосновывая свое поведение в рамках договора на оказание услуг по продаже недвижимого имущества от 07 августа 2010 года ссылкой на статью 359 ГК РФ, тем самым в юридическом смысле заблуждается, так как удерживал не вещь, а документы, служащие подтверждением права собственности лица на недвижимое имущество.
На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При подаче искового заявления ООО «Агентство недвижимости «Авеста - Риэлт» оплачена госпошлина в размере 2270 рублей, что подтверждается платежным поручением № 1088 от 02.11.2010 г. Поскольку иск удовлетворен ООО «Агентство недвижимости «Авеста - Риэлт» частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, т.е. в размере 400 рублей с каждого ответчика.
Таким образом, со Шлегель С. Ю. в пользу ООО «Агентство недвижимости «Авеста - Риэлт» подлежит взысканию неустойка в размере 1500 рублей, госпошлина в размере 400 рублей, всего 1900 рублей; со Шлегель К.С. в пользу ОООО «Агентство недвижимости «Авеста - Риэлт» подлежит взысканию неустойка в размере 1500 рублей, госпошлина в размере 400 рублей, всего 1900 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Авеста - Риэлт» удовлетворить частично.
Взыскать со Шлегель С.Ю. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Авеста - Риэлт» 1900 рублей.
Взыскать со Шлегель К.С. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Авеста - Риэлт » 1900 рублей.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Исковые требования Шлегель С.Ю., Шлегель К.С. удовлетворить.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Авеста- Риэлт» передать Шлегель С.Ю., Шлегель К.С. свидетельства о государственной регистрации права на квартиру по адресу 1; договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан от 07.07.2009 г., заключенного между Администрацией г.Омска и Шлегель С.Ю.; технический паспорт на квартиру по адресу 1.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Ленинский районный суд г. Омска в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья