Дело № 2- 39 /11
РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации
Ленинский районный суд г. Омска в составе:
председательствующего судьи Р.В.Утенко
при секретаре судебного заседания Л.И.Паньковой,
рассмотрел в открытом судебном заседании 11 января 2011 г.
гражданское дело по иску Щур Г.В., Щур Н.М., Щур А.Н. к Шлыкову А.В. и Горбуновой О.Н. о признании договора незаключенным, признании недействительной государственной регистрации права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права собственности,
У С Т А Н О В И Л:
Щур Г.В., Щур Н.М. и Щур А.В. обратились в Ленинский районный суд г.Омска с иском к Шлыкову А.В. и Горбуновой О.Н. о признании договора незаключенным, признании недействительной государственной регистрации права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права собственности. Истцы указали, что в 2007 г. Щур Г.В. и Щур Н.М., являясь собственниками квартиры по адресу ***, оформили доверенность на имя дочери Горбуновой О.В. на право распоряжения указанной квартирой и правоустанавливающие документы на квартиру. Позднее истцы узнали, что на основании указанной доверенности в 2007 г. Горбунова О.В. осуществила продажу квартиры Шлыкову А.В. При этом в договоре не было учтено, что право пользования квартирой имеет Шлыков А.В., который проживает в ней с детства, зарегистрирован, не участвовал в приватизации квартиры в силу службы в Вооруженных Силах Российской Федерации( не сопровождавшейся прекращением его права пользования жилым помещением). В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи квартиры является указание в договоре лиц, имеющих право пользования квартирой, однако при заключении оспариваемой сделки указанное условие сторонами не обсуждалось, соответственно согласие по указанному вопросу между сторонами достигнуто не было. В этой связи истцы просят признать договор купли-продажи квартиры по адресу *** от 12 октября 2007 г. между Горбуновой О.Н. и Шлыковым А.В. незаключенным, признать недействительной государственную регистрацию права собственности на квартиру за Шлыковым А.В., истребовать квартиру из владения последнего и признать право собственности на квартиру за истцами.
В судебном заседании истец Щур Г.В. исковые требования поддержала, пояснив, что в спорной квартире она вместе с мужем и сыном проживала длительное время, другого жилья у нее нет. Сын- Щур А.Н. не участвовал в приватизации квартиры в 1992 г., поскольку в тот период времени проходил службу в ВС РФ. В 2007 г. ее дочери - Горбуновой О.Н. были необходимы деньги и для получения денег взаймы она обратилась с просьбой оформить доверенность на ее имя на право распоряжения квартирой, которая должна была быть залогом. При этом у нотариуса была оформлена доверенность на право продажи квартиры. В 2009 г. ей позвонил по телефону мужчина, представившийся хозяином квартиры, в которой они проживали, после чего от Горбуновой О.Н. она узнала, что в 2007 г. квартиру она продала. В 2009 г. истец получила документы из суда об их выселении, после чего произошла встреча с Шлыковым А.В. и его представителем Ивановой Н.М. В ходе этой встречи были подписаны документы об аренде квартиры, в том числе и «задним числом». За пользование квартирой в 2010 г. Шлыкову было передано около 20 000 рублей. В 2010 г.истец семьей была выселена из квартиры, в настоящее время она не имеет жилья. О том, что при заключении сделки не было соглашения о проживании в квартире сына - Щур А.Н. узнала не ранее 2009 г., поскольку текста договора до этого времени не видела.
Истец Щур Н.М. поддержал заявленные требования и дал аналогичные пояснения по существу спора.
Истец Щур А.Н. исковые требования поддержал и пояснил, что в спорной квартире проживал с детства. В приватизации квартиры не участвовал, поскольку в 1992 г. проходил службу в ВС РФ, а затем беспрепятственно проживал в квартире, поскольку собственники квартиры - члены его семьи и у него не было оснований тревожиться за право пользования квартирой. О том, что у квартиры сменился собственник, узнал в 2009 г., тогда же узнал о выдаче родителями доверенности на имя Горбуновой О.Н. и сделке между ней и незнакомым ему Шлыковым А.Н. Вследствие сделки были нарушены его права, он остался без жилья.
Ответчик Горбунова О.Н. исковые требования признала в полном объеме, пояснив, что в 2007 г. ей было нужно занять денег и она обратилась к ростовщикам посредством нотариуса С., которая порекомендовала ей в качестве обеспечения заложить квартиру родителей. По ее просьбе родители выдали ей доверенность на право распоряжения квартирой, поскольку нотариус пояснила, что не может оформить доверенность на право залога. Затем вместе оформления договора займа она заключила договор купли-продажи квартиры с ранее незнакомым ей Шлыковым А.В., который выдал ей денежную сумму в размере 1 100 000 руб., предполагая возвратить квартиру после возврата ему указанной суммы. Квартиру она Шлыкову А.В. не показывала, вопрос о праве проживания в квартире Щур А.Н. не обсуждался. Ответчик полагает требования истцов, оставшихся без квартиры, подлежащими удовлетворению.
Ответчик Шлыков А.В. судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежаще.
Представитель ответчика Н.М.Иванова исковые требования не признала, указав на пропуск истцами срока исковой давности, поскольку с иском о защите права они обратились в ноябре 2010 г., а договор заключен в октябре 2007 г. Истцы знали о заключении указанного договора и в ноябре 2007 г. заключили с Шлыковым А.В. договор аренды квартиры, встречались и общались с ним.
Договор между Шлыковым А.В. и представителем истцов Щур на основании доверенности О.В.Горбуновой был заключен в установленной законом форме, прошел государственную регистрацию, стороны договорились, что квартира свободна от прав третьих лиц. Само по себе неуказание прав пользования квартирой Щур А.Н. не может являться основанием для признания договора незаключенным.
Представитель Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще.
Выслушав доводы сторон, изучив представленные доказательства, суд полагает заявлены требования подлежащими удовлетворению частично.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Щур Г.В. и Щур Н.М. вследствие приватизации квартиры по адресу *** стали собственниками указанной квартиры на праве общей совместной собственности(л.д.24)
По указанному адресу совместно с родителями проживал зарегистрированный с ДД.ММ.ГГГГ их сын - Шлыков А.Н., регистрация которого в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ была временно прекращена в связи с его службой в Вооруженных силах Российской Федерации, а затем восстановлена(л.д.42,43,52,53)
ДД.ММ.ГГГГ Щур Г.В. и Щур Н.М. оформили у нотариуса доверенность на имя дочери - Горбуновой О.Н. на право получения правоустанавливающих документов и продажи квартиры по адресу *** (л.д.22-23)
12.10.2007 г.между Горбуновой О.Н., действующей от имени Щур Г.В. и Щур Н.М., и Шлыковым А.В. был подписан договор купли-продажи квартиры по адресу ***, по условиям которого к Шлыкову А.В. перешло право собственности на указанную квартиру за 1 400 000 руб., в получении которых О.Н.Горбунова расписалась(л.д.20-21). Этим же днем Горбунова О.Н. и Шлыков А.В. подписали акт приема-передачи имущества по сделке(л.д.19)
26 октября 2007 г. УФРС по Омской области произведена регистрация права собственности на квартиру по адресу *** Шлыкова А.В.(л.д.18)
В соответствии с п.2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Согласно ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Как видно из содержания названной нормы права, приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.
Следовательно, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.
В судебном заседании установлено, что Щур А.Н. имел право на участие в приватизации жилого помещения в 1992 г. и временное его отсутствие в спорной квартире в указанный период времени( сопровождавшееся временным снятием с регистрационного учета) по смыслу ст. 89 ЖК РСФСР, действовавшего в указанный период времени, само по себе не повлияло на объем его прав и обязанностей, в том числе и права пользования приватизированным без его участия помещении.
При этом Щур А.Н. правомерно исходил из того, что право пользования жилым помещением будет носить бессрочный характер, следовательно, при переходе права собственности на жилое помещении к другому лицу, его права будет учтены, поскольку иное толкование закона нарушает положения ст. 40 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением.
Таким образом между сторонами не было достигнуто соглашения по существенным условиям договора, являющееся обязательным условием заключения договора в силу ст. 432 ГК РФ, которое во всяком случае должно предшествовать государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на недвижимое имущество.
Суд находит несостоятельными ссылки представителя ответчика на то, что в результате сделки даже и в случае предполагаемого нарушения прав Щур А.Н. сохранившееся за ним права пользования жилым помещением не позволяет сделать вывод о незаключении договора. Ответчик Шлыков А.В. во всяком случае обратился в 2009 г. в суд с иском о выселении Щур А.Н. А.Н. из занимаемого помещения и на основании вступившего в законную силу заочного решения Ленинского районного суда г.Омска от 22 октября 2009 г. Щур А.Н. месте с родителями выселен из занимаемого жилого помещения(л.д.26-34)
Поскольку государственной регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество может быть осуществлена в отношении сделки, соответствующей требованиям законодательства, суд полагает требования истцов о признании недействительной государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ права собственности на квартиру по адресу *** за Шлыковым А.В. подлежащую удовлетворению.
Аналогичным образом, поскольку возникновение права собственности на спорную квартиру ответчика Шлыкова А.В. произошло с нарушением действующего законодательства, Щур Н.М. и Щур Г.В.в соответствии со ст.301 ГК РФ вправе требовать передачи им ответчиком
В то же время требования истцов Щур Г.В., Щур Н.М. и Щур А.Н. о признании за ними права собственности в равных долях на спорную квартиру не подлежат удовлетворению, поскольку до перехода права собственности к ответчику Шлыкову А.В. спорной квартиры собственниками квартиры являлись Щур Г.В. и Щур Н.М., а истец Щур А.Н. собственником квартиры не являлся. Признание недействительной государственной регистрации перехода права собственности к Шлыкову А.В. и передача последним квартиры влечет восстановление прав собственности на квартиру истцов Щур Г.В. и Щур Н.М.( при этом при наличии законных оснований истец Щур А.Н. вправе предъявить самостоятельные требования о признании за ним права собственности на долю в праве собственности на квартиру путем оспаривания в части договора приватизации квартиры или иным способом).
Суд находит несостоятельными доводы представителя ответчика о пропуске истцами срока исковой давности.
В силу ст. 196 ГК РФ срок исковой давности для требований о признании договора незаключенным, оспаривании государственной регистрации права собственности и истребовании имущества из чужого владения устанавливается в три года.
Согласно п.1 ст. 200 ГПК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Истцы лично не присутствовали при подписании договора купли-продажи и доказательства ознакомления с текстом договора в 2007 г. в материалах дела отсутствуют, тогда как особенности исковых требований ( неуказание в тексте договора прав Щур А.Н. как основание для вывода о незаключении договора) предполагают начало течения срока давности с момента, когда истцы узнали о содержании договора.
Истцы указали, что о смене собственника на спорную квартиру узнали в 2009 г., что подтверждает ответчик Горбунова О.Н., при этом пояснения сторон в силу п.1 ст. 55 ГПК РФ являются доказательствами по делу.
Представителем ответчика не представлено доказательств ознакомления истцов с текстом договора до 2009 г., представлена копия договора аренды спорной квартиры, подписанная истцами и Шлыковым А.В., датированная 01 ноября 2007 г.
При этом представитель ответчика пояснила, что она в 2007 г. заполнила текст договора и проставила дату, передав бланк Шлыкову А.В. и лично не присутствовала при его подписании сторонами.
Истцы и ответчик Горбунова О.Н. пояснили, что подписание типовых договоров аренды, датированных 2007, 2008 и 2009 гг. имело одновременно место в 2009 г. после обращения в суд Шлыкова А.В. с иском о выселении, в 2007-2008 гг. с Шлыковым они знакомы не были и подписание «задним числом» договоров было произведено по инициативе представителя ответчика.
Оценивая в совокупности пояснения истцов, ответчика Горбуновой О.Н. и представителя ответчика Шлыкова А.В. Ивановой Н.М. суд полагает во всяком случае установленным, что подписание сторонами договора аренды, датированного 01 ноября 2007 г. не происходило одновременно с постановкой даты в документе, сделанной лицом, не присутствовавшим при подписании договора.
Непосредственно ответчик Шлыков А.В., ранее изъявлявший желание лично присутствовать в судебном заседании и давать пояснения(л.д.66), каких-либо сведений суду о времени, месте и обстоятельствах подписания сторонами договора аренды, датированного 01 ноября 2007 г. не представил, в связи с чем у суда отсутствуют основания для вывода об определенной дате подписании указанного договора сторонами ( при этом суд учитывает, что обратившийся 24.08.2009 г. в Ленинский районный суд г.Омска с требованиями о выселении А.В.Шлыков в исковом заявлении вовсе не указал о наличии на момент обращения договоров аренды квартиры между ним и семьей Щур, датированных 2007, 2008 и 2009 г.- последний со сроком истечения 31.12.2009 г.)
Суд полагает, что доказательства ознакомления истцов с договором за пределами установленного законом срока давности для защиты права не представлено.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчиков Шлыкова А.В. и Горбуновой О.Н. в пользу истца Щур Г.В. подлежат взысканию в равных долях расходы последней по оплате госпошлины при подаче иска в суд(л.д.2)
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд:
Р Е Ш И Л:
Признать договор купли-продажи квартиры по адресу ***, датированный 12 октября 2007 г., между Щур Н.М., Щур Г.В. в лице представителя по доверенности Горбуновой О.Н. и Шлыковым А.В. незаключенным.
Признать недействительной государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ права собственности на квартиру по адресу *** за Шлыковым А.В.
Обязать Шлыкова А.В. передать Щур Н.М. и Щур Г.В. квартиру по адресу ***
В удовлетворении остальной части требований истцам отказать.
Взыскать с Шлыкова А.В. в пользу Щур Г.В. расходы по оплате госпошлины в сумме 100 руб.
Взыскать с Горбуновой О.Н. в пользу Щур Г.В. расходы по оплате госпошлины в сумме 100 руб.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Ленинский районный суд г.Омска в течение десяти дней.
Председательствующий
Мотивированное решение изготовлено 17 января 2011 г.
Решение не вступило в законную силу