Дело № 2- 12/11
Решение
Именем Российской Федерации
г. Омск 04 февраля 2011 года.
Ленинский районный суд г. Омска в составе:
председательствующего судьи Белоусова В.Б., с участием прокурора Уточенко Е.В., при секретаре судебного заседания Василенко Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лось ЛМ к Рудь ОЮ о выселении, признании утратившим право пользования жилым помещением и по иску Рудь ОЮ к Лось ЛМ, Лось АЮ, УФРС по Омской области, ГП Омской области «Омский Центр технической инвентаризации и землеустройства», ГУЗР по Омской области, о признании сделки притворной и применении последствий её недействительности, признании недействительными договора купли-продажи жилого дома и сделки по приватизации земельного участка, признании недействительными записей о государственной регистрации права собственности, восстановлении регистрационной записи.
У С Т А Н О В И Л :
Лось Л.М. обратилась в суд с иском к Рудь О.Ю о выселении, признании утратившим право пользования жилым помещением.
Рудь О.М. обратился в суд с иском к Лось ЛМ, УФРС по Омской области, ГП Омской области «Омский Центр технической инвентаризации и землеустройства» о признании сделки притворной и применении последствий её недействительности.
Гражданские дела были объединены в одно производство.
Рудь неоднократно дополнял и уточнял свои требования (л.д...., а также в судебном заседании 02.02.2011 года).Согласно уточненным требованиям на л.д...., истец указал в качестве ответчиков, Лось Л.М., Лось А.Ю., УФРС по Омской области, ГП Омской области «Омский Центр технической инвентаризации и землеустройства», ГУЗР по Омской области и просит суд:
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома № ..., заключенный между им и Лось ЛМ .., как притворную сделку.
Признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности на жилой дом № ... за Лось ЛМ.
Признать недействительной сделку по приватизации земельного участка, расположенного по адресу: г, Омск. .... как сделку, не соответствующую требованиям закона, либо в случае признания её судом оспоримой, признать её недействительной.
Применить последствия недействительности сделок, привести стороны в первоначальное положение.
Признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ... ... за Лось ЛМ.
Восстановить регистрационную запись ... от .. о праве собственности за Рудь ОЮ на жилой дом № ... в ....
Взыскать с ответчицы в его пользу расходы по госпошлине.
В тексте иска, судебном заседании Лось Л.М. свой иск поддержала уточненный иск не признала, в обоснование заявленных требований ссылается на те обстоятельства, что летом 2007 года она купила дом у Рудь за 207000 рублей. Было зарегистрировано право собственности на дом за нею. Сразу же был подписан и акт приема-передачи, однако ключи не передавались от дома ей. Она отдала Рудь 207000 рублей, но расписки она не писала, так как в договоре купли-продажи была указана цена и что деньги переданы. После того, как были поданы документы на регистрацию, до самой выдачи документов о регистрации, она с Рудь вышли из учреждения юстиции и Рудь ей предложил что он выкупит через некоторое время через 1 год свой же дом за 207000 рублей, если он будет оплачивать арендную плату за проживание в доме. Она согласилась. Она с ним заключила соглашение о том, что он обязуется выплатить в течение 1 года сумму 206400 рублей. По условиям гарантийного письма в течение каждого месяца Рудь был обязан выплачивать ей 7200 рублей. Действительно он выплачивал ей дважды по 7200 рублей и она написала расписку об этом. Однако относительно того, что в гарантийном письме указано что она взяла у Рудь 21600 рублей, она эту запись не производила и деньги в указанном размере у Рудь, ни у его сожительницы КОВ, не брала. То есть Рудь выплатил ей 14400 рублей и более не платил деньги.22.04.2009 года она произвела межевание участка и Рудь ей ничего не говорил что он собирается выкупать данный дом. После ей выдали свидетельство о регистрации права собственности. У неё были свободные денежные средства которые она хотела вложить в недвижимость и она обратились к Лагутину который сказал, что возможна покупка дома. С истцом она увиделась в учреждении юстиции. Дом она не смотрела до покупки так как ей необходим земельный участок, осматривал дом и участок её супруг. Заявила о пропуске срока обращения Рудь с иском. По истечении 1 года с даты составления гарантийного письма, она не обращалась в суд с иском о выселении так как считала что когда Рудь приедет с работы с Севера то рассчитается с ней. Однако Рудь не рассчитывался с нею и она направила заявление о межевании.
В судебном заседании представитель Лось Л.М. и Лось А.Ю. - Шепелин К.В. иск Лось Л.М.поддержал уточненный иск не признал, заявил о пропуске срока обращения Рудь с иском, так как договор купли-продажи дома заключен .., а иск подан 31.08.2010 года, оск Лось Л.М. поддержал, иск Рудь не признал и показал, что в конце июня 2007 года с целью вложения денежных средств Лось Л.И. был приобретен по договору купли-продажи с Рудь спорный жилой дом за 207000 рублей. Между сторонами был заключен договор купли-продажи указанного дома ... Лось Л.М. передала Рудь 207000 рублей и договор был сдан на регистрацию в УФРС. В УФРС Рудем было подписано 3 документа необходимых для регистрации сделки, во всех этих документах указано, что заключается договор купли-продажи. Также был подписан передаточный акт который также сдавался на регистрацию.16.07.2007 года УФРС приостановило регистрацию сделки в связи с тем, что на регистрацию не было представлено согласие супругов сторон сделки. Из содержания сообщения о приостановлении сделки также следует, что стороны заключили договор купли-продажи. В дальнейшем Лось Л.М. осуществляя полномочия собственника указанного дама произвела межевание земельного участка, оформила кадастровый паспорт земельного участка и приватизировала земельный участок. Свидетельство на дом выдано Лось ... .. Лось получено свидетельство о праве собственности на земельный участок. Ввиду того, что Рудь отказался освобождать жилой дом Лось Л.М. подала иск о выселении его из спорного жилого дома. Требование о выселении из жилого дома со стороны Лось Л.М. было предъявлено Рудь в апреле-мае 2010 года. Договор купли - продажи дома не был притворным, что подтверждается в том числе и оформлением в собственность Лось Л.М. земельного участка, а также тем, что иск о признании договора притворным был подан после того как был подан иск о выселении. Жилой дом был куплен не с целью проживания, а с целью вложения денежных средств. Когда понадобился дом Лось то и они предложили Рудь выселиться. Не считает, что стоимость дома меньше рыночной стоимости и куплен он по завышенной цене. Тот же дом в 2004 году был куплен за 200000 рублей.
В судебном заседании 02.02.2011 года представитель Лось Л.М. Ильчук И.С.иск Лось Л.М.поддержал уточненный иск не признал, просил приобщить письменные пояснения приобщенные к материалам дела, которые поддерживает. Согласно его письменным пояснениям, в первой половине 2007 г. у Лось Л.М. появились «свободные» денежные средства, которые она хотела надёжно вложить. Одним из таких вариантов вложений в указанный период было вложение в объекты недвижимого имущества. С указанной целью Лось Л.М. обратилась Агентство недвижимости «Омск-Универсал». 18.06.2007 г. между Лось Л.М. и АН «Омск-Универсал» был заключён Договор на оказание услуг по приобретению объекта недвижимости, согласно которому агентство недвижимости за денежное вознаграждение в сумме 20000,00 руб. должно было подыскать для заказчика (Лось Л.М.) недвижимое имущество в ЦАО, САО, ЛАО г. Омска по цене до 250000,00 руб. В начале июля 2007 г. руководитель АН «Омск-Универсал» Лагутин А.С. сообщил Лось Л.М. о том, что имеется подходящий объект - жилой дом, расположенный по адресу: ..., хозяин которого Рудь О.Ю. После осмотра объекта продажи истцом было принято решение о покупке предложенного дома. Из материалов дела видно, что ... г. между Лось Л.М. и Рудь О.Ю. был заключён Договор купли-продажи, в соответствии с которым Рудь О.Ю. продал Лось Л.М. жилой дом, общей площадью 56,50 м2, инвентарный номер ..., расположенный по адресу: .... Цена приобретаемого имущества составила 207000 руб., которые были получены продавцом в момент заключения договора (..), о чём свидетельствует собственноручная расписка продавца на договоре. Кроме того, .. был подписан Акт приёма-передачи. Передача документов на регистрацию в Управление ФРС по Омской области осуществлялась, как подтверждают и истец и ответчик, продавцом и покупателем совместно непосредственно в указанный регистрационный орган. .. регистрация договора купли-продажи была приостановлена регистрационным органом в связи с отсутствием нотариально оформленных согласий супругов сторон сделки на совершение данной сделки. Данный факт был известен и продавцу и покупателю из Сообщения УФРС по Омской области от 16.07.2007 г.10.09.2007 г. после устранения изложенных в сообщении препятствий Договор купли-продажи от .. был зарегистрирован. Лось Л.М. получила Свидетельство о государственной регистрации права серия ... от ..В период затянувшейся регистрации ответчик Рудь О.Ю. узнал от истца Лось Л.М., что целью приобретения квартиры является не личное использование объекта, а вложение денежных средств. Учитывая данный факт, в начале августа 2007 г. Рудь О.Ю. предложил Лось Л.М. выкупить назад проданный им жилой дом в рассрочку в срок до июля 2008 г.Учитывая необходимость присмотра за объектом недвижимого имущества и необходимость его содержания без фактического проживания в жилом доме, Лось Л.М. согласилась с предложением ответчика. .. Рудь О.Ю. выдал Лось Л.М. Гарантийное письмо, содержащее существенные условия предполагаемого в будущем договора купли-продажи жилого дома № ... по адресу: .... При этом Лось Л.М. оставила за Рудь О.Ю. право проживания в названном жилом доме, а последний принял на себя обязательство оплаты всех коммунальных платежей и налогов. Кроме того, ответчик должен был уплачивать денежные суммы согласно графику гарантийного письма, в противном случае, собственник Лось Л.М. мог отказаться в одностороннем порядке от заключения договора по обратному выкупу жилого дома. .. Рудь О.Ю. в рамках гарантийного письма передал Лось Л.М. 21600 руб. Больше он ни каких денежных средств истцу не передавал. Будучи собственником жилого дома в соответствии с действующим земельным законодательством истец в 2009 г. оформил необходимые документы и зарегистрировал на себя земельный участок, на котором расположен указанный выше жилой дом. .. Лось Л.М. получила Свидетельство о государственной регистрации права серия АГ ... на земельный участок площадью 356 м2, кадастровый номер ....Таким образом, в рамках обстоятельств, рассматриваемых по настоящему судебному спору между истцом и ответчиком возникло два совершенно разных, но смежных, блока взаимоотношений: первый - по вопросу продажи жилого дома продавцом Рудь О.Ю покупателю Лось Л.М.: второй - по вопросу- возможной продажи жилого дома продавцом Лось Л.М. покупателю Рудь О.Ю. Оба этих блока отношений носят самостоятельный характер, при этом второй блок отношений не мог возникнуть в принципе без возникновения у Лось Л.М. права собственности на рассматриваемый жилой дом. Так как. ответчик, кроме указанный выше денежной суммы (21600 руб.), ни каких платежей в адрес истца не производил и не производит, то истец был вынужден был потребовать, чтобы ответчик освободил жилой дом и выписался из него. Во внесудебном порядке Рудь О.Ю. от выполнения требования отказался. Как следствие, в нарушение ст. 170 ГК РФ) не влияет, т.к. и в том, и в ином случае одна сторона на возмездной основе передаёт (продаёт) другой стороне в собственность товар -имущество, а другая сторона на возмездной основе приобретает этот товар (имущество), цель сделки купли-продажи от цены не меняется.В соответствии с п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Просьбы истца о добровольном снятии с регистрационного учета по адресу: ...., ответчиком игнорируются, тем самым, ответчик нарушает права собственника жилого помещения. Истец ни когда не занимал денежных средств под залог имущества и ни когда ранее не регистрировал сделки купли-продажи такого рода и ни когда не давал объявлений о предоставлении займов под залог недвижимого имущества - предмет купли-продажи был найден для истца на основании гражданско-правового договора агентством недвижимости; рыночная стоимость спорного жилого дома с учётом его состояния и места расположения близка к его реальной стоимости - указание Рудь О.Ю. на приобретение названного жилого дома за 640000.00 руб. следует оценивать в совокупности со всеми обстоятельствами дела - жилой дом был приобретён Рудь О.Ю. по схеме «обмена с доплатой»: в начале 2007 г. Рудь О.Ю. продал принадлежащую ему квартиру за 900000 руб., приобрёл жильё более низкого уровня - жилой дом за 640000 руб., а разницу в сумме 260000 руб. использовал по своему усмотрению; при этом Рудь О.Ю. ни какого исследования фактического состояния дома и его оценку его не производил. При заключении договора купли-продажи от .. истец оценивал сумму сделки именно исходя из реальной стоимости имущества.
Заявил о пропуске годичного срока обращения Рудь с иском по оспоримой сделке по приватизации земельного участка.
В судебном заседании 02.02.2011 года Лось А.Ю. иск Лось Л.М.поддержал уточненный иск Рудь не признал и показал, что в спорном жилом помещении фактически проживать нельзя было и дом находился в аварийном состоянии и цена исходила из стоимости земельного участка.
В тексте исков, судебном заседании Рудь О.Ю.свой уточненный иск на л.д. 131-133 и уточненный иск в судебном заседании 02.02.2011 года поддержал, иск Лось Л.М.к нему не признал, в обоснование заявленных требований ссылается на те обстоятельства, что .. он купил спорный дом за 650000 рублей и стал в нем проживать вместе с сожительницей КОВ В браке с ней он не состоит. В июле 2007 года ему понадобились денежные средства для организации предпринимательской деятельности. Он в газете «Проспект» нашел объявление о том, что можно взять денежные средства под залог недвижимости, так он познакомился с Лагутиным А.С. который занимался этими вопросами. Последний взял у него документы на его жилой дом и написал расписку что у него хранятся документы. Далее Лагутин познакомил его с Лось А.Ю.и объяснил, что тот будет ему занимать денежные средства в размере 120000 рублей, из которых 20000 рублей должны были быть переданы Лагутину за посредничество. Лось А.Ю. и Лось Л.М. работают в УФРС. Далее Лось А.Ю. сказал ему, что деньги он выдаст только после заключения договора купли-продажи его жилого дома, но сказал, что это будет лишь формальностью и сказал, что фактически дом так и останется у него (Рудь) в собственности. Покупателем дома была Лось Л.М. которую он видел два раза. Договор купли-продажи был подписан в УФРС .. и был подписан акт приема-передачи дома. Цена в договоре продажи дома была 207000 рублей. Данная сумма была фактически основным долгом и процентами, то есть он должен был отдать данную сумму Лось. Он дом не собирался продавать, ему негде проживать и рыночная цена составляет 650000 рублей и никак не может составлять 207000 рублей. .. он подписал гарантийное письмо с Лось Л.М. о том, что обязуется купить свой же дом за 206400 рублей с указанием периодов оплаты равными частями по 7200 рублей. То есть он должен был выплатить Лось Л.М. 120000 рублей и еще выплатить проценты. Фактически он выплатил Лось Л.М. денежные средства в размере 36000 рублей, что подтверждают расписки выданные Лось Л.М.Также он выплачивал и денежные средства без составления расписок до декабря 2009 года, однако письменного подтверждения этому он не имеет, так как Лось Л.М. ему расписок не выдавала. Он стал подозревать что дом фактически ему не принадлежит и поехал феврале 2008 года в отделение УФРС по ЛАО в г.Омске и ему выдали погашенное свидетельство о праве собственности на дом.
Согласно уточненного иска (л.д....) и письменным пояснениям (л.д....),уточненного иска в судебном заседании 02.02.2011 года, Рудь считает сделку по купле-продаже дома притворной сделкой, а сделку по приватизации земельного участка Лось Л.И. недействительной как ничтожной не соответствующей закону, или недействительной как оспоримой.
В судебном заседании 23.11.2010 года показал, что ему отдали Лось Л.М. и Лось А.Ю. 100000 рублей, а 207000 рублей ему не давали они. Согласен, что он должен был выкупить свой же дом за не за 206400 рублей, а за 207000 рублей. Действительно он в договоре купли-продажи указал, что расчет произведен полностью, однако деньги в сумме 207000 он не получил, получил от Лось Л.М. и Лось А.Ю. лишь 100000 рублей. Действительно он ранее в 2007 году продал свою 1 комнатную квартиру за 900000 рублей, после купил спорный дом за 650000 рублей. Разницу в деньгах вложил в ремонт дома и оформил аренду коммерческого павильона. Ему для развития бизнеса необходимы были средства которые он и занял у Лось в размере 100000 рублей.
В судебном заседании 02.02.2011 года показал, что года показал, что дом не находится в аварийном состоянии, пол у него новый, он это выполнил после покупки дома, в коридоре пол еще не восстановлен и дом пригоден для проживания. Котел отопления имеется и установлен котел в 2010 году.
Представитель Рудь О.Ю. Фоминых Л.Н. уточненный иск Рудь поддержала, иск Лось к Рудь не признала, относительно заявления о пропуске срока обращения в суд показала, что договор считается заключенным с момента регистрации, то есть с .., а иск направлен до ... Момент нарушенного право Рудь узнал с момента иска о выселении, письменная расписка составлена ...
В судебном заседании 02.02.2011 года показала, что в кадастровом паспорте земельного участка указана стоимость 201766 руб. 56 коп. Это подтверждает что не было никакого договора купли-продажи, так как по договору купли-продажи стоимость дома 207000 рублей, а если бы дом действительно продавался, то стоимость дома была бы иной, то есть рыночная стоимость дома 650000 рублей и стоимость земельного участка, около 800000 рублей. Также по договору купли-продажи была выплачено только 100000 рублей, а оставшаяся сумма это проценты за пользование денежными средствами и это свидетельствует о заключении именно договора займа.
Считает, срок годичный обращения Рудь с иском по оспоримой сделке по приватизации земельного участка, не пропущен. Рудь узнал о сделке по приватизации земельного участка в судебном заседании когда заявлено было о его выселении. Также свидетельство о регистрации права на землю за Лось было выдано в декабре 2009 года.
В качестве третьего лица Лагутин А.С. показал, что к нему обратился Рудь с вопросом продажи дома либо взять деньги под залог его дома. После он принес документы на дом и он выдал Рудь свидетельство о приеме документов на ответственное хранение. В свидетельстве, составленном им лично им было указано залог в размере 120000 рублей под жилой дом. Он позвонил Лось А.Ю. и после Лось А.Ю.и Рудь самостоятельно занимались вопросом оформления дома в собственность. Детали сделки между ними ему не известны. После Лось А.Ю. выдал ему 20000 рублей комиссионных за посреднические услуги. Изначально Рудь просил деньги под залог дома, а после ему ничего не известно. Ему звонил Рудь предварительно и просил деньги за развитие бизнеса и у него имеется дом который он мог продать, а после выкупить.После непосредственно с Рудь они в свидетельстве отразили, что имеет место залог дома.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и ГП Омской области «Омский Центр технической инвентаризации и землеустрорйства», в судебные заседания не являлись, надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрения дела. Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области направил отзыв в котором просил в иске Рудь отказать.(л.д....).
Представитель ГУЗР по Омской области Сотникова Н.В. иск Рудь о признании сделки недействительной как ничтожной либо как оспоримой не признала и показала, что сделка является законной. Земельный участок был предоставлен на законных основаниях. Никаких оснований для отказа в предоставлении Лось Л.М. земельного, не было.
Свидетель КОВ показала, что является сожительницей Рудь с 2001 года. Проживает в спорном доме вместе с Рудь. Рудь в связи с тем, что они хотели заниматься предпринимательской деятельностью нужны были деньги и Рудь прочитал объявление о займе денег под залог недвижимости. Рудь созвонился с Лагутины и она с Рудь поехали к Лагутину, который составил документ о хранении их документов на жилой дом. Почему был позже заключен договор купли-продажи дома, она не знает. Лось А.Ю. отдал Рудь возле здания УФРС около 100000 рублей, она это сама видела. В частности расписку о получении 21600 рублей написала лично Лось Л.М. на гарантийном письме. Дом Рудь купил за 650000 рублей.
Выслушав стороны, заслушав прокурора полагавшего отказать в иске Лось Л.М. о выселении Рудь О.Ю., изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования Лось Л.М. не подлежат удовлетворению, а уточненный иск Рудь подлежит удовлетворению в отношении ответчика Лось Л.М. в полном объеме по следующим основаниям:
Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 170 п.2 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.
Законодатель устанавливает, что в данном случае существуют две сделки: сделка притворная, которая совершается для создания ложных представлений у третьих лиц и которая является мнимой, и сделка, прикрываемая ею, которую стороны имели в виду и которую они намерены исполнять.
Доказывать притворный характер сделки можно с использованием всех допускаемых процессуальным законодательством доказательств. В частности, применительно к прикрываемой сделке Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР разъяснила, что "притворные сделки могут подтверждаться всеми доступными средствами доказывания, в том числе свидетельскими показаниями. Каких-либо исключений по этому вопросу гражданско-процессуальным законодательством не предусмотрено" (Бюллетень ВС. 1991. N 11).
В судебном заседании установлено, что .. Рудь купил спорный дом за 640000 рублей (л.д. 162-163) и стал в нем проживать вместе с сожительницей КОВ В июле 2007 года ему понадобились денежные средства для организации предпринимательской деятельности и он по объявлению о возможности получения денег под залог недвижимости познакомился с Лагутиным А.С. который взял у него документы на его жилой дом и написал свидетельство о получении документов на хранение ( л.д. ...). По условиям соглашения с Лагутиным и исходя из указанного свидетельства Лось А.Ю. должен был занять Рудю денежные средства в размере 120000 рублей, из которых 20000 рублей должны были быть переданы Лагутину за посредничество. Лось А.Ю. объяснил, что деньги он выдаст только после заключения договора купли-продажи его жилого дома и заключение данного договора будет лишь формальностью и фактически дом так и останется у него (Рудь) в собственности. После чего .. между Лось Л.М. и Рудь был заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения за 207000 рублей (л.д. ...), подписан акт приема-передачи дома. (л.д. ...). Однако из 207000 рублей указанных в договоре купли-продажи Рудю было выдано лишь 100000 рублей, исходя из условий указанных в названном свидетельстве о принятии документов на хранение и указанная сумма 207000 рублей была фактически основным долгом и процентами. .. Рудь подписал гарантийное письмо с Лось Л.М. о том, что обязуется купить свой же дом за 206400 рублей с указанием периодов оплаты равными частями по 7200 рублей.(л.д....). Фактически Рудь выплатил Лось Л.М. денежные средства в размере 36000 рублей, что подтверждают расписки выданные Лось Л.М.(л.д. ...). Доказательств других выплат Рудем денежных средств, суду не представлено. .. Лось Л.М.выдано свидетельство о регистрации права собственности на спорный жилой дом (л.д....), с записью в реестре от той же даты. В связи с тем, что Рудь не производил ежемесячные платежи по фактическому договору займа, Лось Л.М. после межевания земельного участка выдано свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок (л.д....) и позже направила иск о выселении Рудь.
Жилого помещения у Рудь пригодного для проживания с сожительницей, нет. Имеется лишь 1/8 доли жилого дома в д.Ракитинка Омской области (л.д....), то есть ему не было смысла продавать жилой дом тем более по заниженной цене. Лось Л.М.не является родственником Рудь. Желая совершить действительную сделку купли-продажи своего дома, Рудь учитывая что приобрел данный дом за 640000 рублей, не мог продать его за 207000 как указано в договоре купли продажи между Рудь и Лось Л.М. Также установлено, что Рудь в 2010 году произвел установку отопительного котла в доме, что не оспаривалось сторонами. Это также подтверждает, что у Рудь не было намерения продажи жилого дома.По настоящее время он оплачивает квитанции по водоснабжение и электроэнергию.28.01.2008 года Рудю в отделении УФРС у выдали погашенное свидетельство о праве собственности на дом. (л.д....).
Доводы представителя Лось Л.М. Ильчук И.С.о том, что когда Рудь узнал от истца Лось Л.М., что целью приобретения дома является не личное использование объекта, а вложение денежных средств, то в начале августа 2007 г. предложил Лось Л.М. выкупить назад проданный им жилой дом в рассрочку, а также доводы что Рудь при покупке своего дома ни какого исследования фактического состояния дома и его оценку его не производил,- ничем не подтверждаются. Кроме того, из показаний Лось Л.М., не следует что она говорила Рудь что целью приобретения дома является не личное использование объекта, а вложение денежных средств.
Согласно акту приема-передачи от .., Лось Л.М. приняла в собственность спорный жилой дом. При этом Рудь передал Лось Л.М. комплект ключей, квитанции об оплате коммунальных и иных платежей. Однако как установлено, хотя договор и был подписан сторонами и был составлен акт приема-передачи (л.д....) Рудь так и проживает в нем и по настоящее время. То есть фактический передачи дома от Рудь к Лось, не было, что еще раз подтверждает притворный характер сделки.
Суд не считает гарантийное письмо об обязательстве Рудь купить у Лось свой же дом предварительным договором. Так в нарушение п. 3 ст.429 ГК РФ по гарантийному письму не определена судьба земельного участка. Кроме того, на момент подписания сторонами данного гарантийного письма .., Лось Л.М. еще не была собственником спорного дома, так как запись в реестре о праве собственности на дом за Лось была сделана ...(л.д....).Следовательно до этой даты никакие предварительные договоры, гарантийные письма содержащие элементы предварительного договора, она не имела права составлять. Также по указанному письму Рудь обязуется выплачивать Лось денежные средства по графику ежемесячных платежей, что также подтверждает о заключенном между сторонами .. не действительном договоре купли-продажи дома, а договоре залога дома в обеспечение договора займа на сумму 100000 рублей, где 107000 рублей являются процентами за пользование указанными денежными средствами. Данные обстоятельства также подтверждают притворность сделки по продаже дома.
Учитывая что доказывая притворность сделки стороны вправе представлять любые доказательства, в том числе и свидетельские показания, суд принимает также как доказательства притворности сделки также и показания свидетеля КОВ о том, что Лось А.Ю. отдал Рудь возле здания УФРС около 100000 рублей.
Действительно, в договоре купли-продажи спорного дома (л.д. ...) Рудь указал, что расчет за дом в размере 207000 рублей он получил полностью, но исходя фактически из анализа гарантийного письма (л.д. ...) где указаны сроки погашения платежей, учитывая предварительные отношения Рудь с Лагутиным, где в свидетельстве о принятии документов на хранение (л.д....) указан «залог дома», показания КОВ и учитывая вышеуказанные установленные обстоятельства, также следует, что между сторонами был фактический займ денежных средств.
Письменные расписки (л.д....) подтверждают возврат Рудем 36000 рублей, а ни одному договору купли-продажи деньги не возвращаются.
Также суд считает, что если бы между сторонами и был заключен действительный договор купли-продажи спорного дома, то после указанного в гарантийном письме срока в течение которого Рудь должен был отдать 207000 рублей, то есть после 12.07.2008 года, Лось тогда уже должна была ставить вопрос о выселении Рудь, заниматься вопросами межевания земельного участка. Однако учитывая что между сторонами был договор займа, то Лось надеялась на возврат ей оставшейся суммы основного долга с процентами в размере 171000 рублей. После того как Лось Л.М. поняла что Рудь не вернет ей указанные денежные средства, она получила свидетельства о праве собственности на землю и позже направила в суд иск о выселении Рудь.
К доводам Лось Л.М. о том, что ей не нужен был дом, который она даже не осматривала, а нужен земельный участок представляющий ценность, и то, что она не считает, что стоимость дома меньше рыночной стоимости и куплен он по завышенной цене, так как ранее этот дом в 2004 году был куплен за 200000 рублей, суд относится критически. Так, исходя из установленных обстоятельств, у сторон при заключении договора купли-продажи не было таких намерений и по сути это был договор залога жилого дома с целью возврата займа. С 2004 года произошло повышение стоимости спорного жилого дома, в связи с чем Рудь и приобрел его у прежних собственников за 640000 рублей и не в интересах Рудь было его продавать за 207000 рублей.
Доводы представителя Лось Л.М., Ильчук И.С. о стоимости дома ниже рыночной и аварийном состоянии спорного дома, судом не принимаются и доказательств этому не представлено.Фактический износ дома 60% (л.д. ...) по состоянию на 2009 год не свидетельствует об аварийности. Сравнивая технические паспорта по состоянию на 2009 год и на 2006 год,(л.д....), следует что износ дома в обоих случаях составляет 60% и Рудь купил дом у Лимоновой именно с таким процентом износа. То что Рудь приобрел спорный дом по договору с Лимоновой за 640000 рублей, у суда не вызывает сомнений. Также суд считает состоятельными доводы представителя Рудь Фоминых о том, чтов кадастровом паспорте земельного участка указана стоимость 201766 руб. 56 коп., что подтверждает что не было договора купли-продажи, так как по договору купли-продажи стоимость дома 207000 рублей, а если бы дом действительно продавался, то стоимость дома была бы иной, то есть рыночная стоимость дома 650000 рублей и стоимость земельного участка, около 800000 рублей. Также по договору купли-продажи была выплачено только 100000 рублей, а оставшаяся сумма это проценты за пользование денежными средствами и это свидетельствует о заключении именно договора займа.
Представителем Лось Л.М., Ильчук И.С. представлен договор от 28.06.2007 года между Лось Л.М. и Лагутиным А.С. об оказании услуг по приобретению объекта недвижимости в ЦАО,САО,ЛАО г.Омска до 250000 рублей, что по мнению Ильчук И.С.подтверждает действительность заключения между сторонами договора купли-продажи спорного жилого дома. Однако, суд не считает это доказательством того, что Рудь и Лось Л.М. действительно заключили именно договор купли-продажи. Так, в договоре от 28.06.2007 года не указан конкретный объект недвижимости. Также это договор между Лагутиным и Лось Л.М. на покупку любой недвижимости. Исходя же из свидетельства о принятии документов на хранение (л.д. ...), следует, что Лагутин принял документы от Рудь и в дополнительных условиях указано: залог в размере 120000 рублей под жилой дом. Действительно между Лось Л.М. и Лагутиным не заключались какие либо соглашения о покупке дома именно у Рудь. Однако Лагутин был посредником заключения сделки между Рудь и Лось Л.М. и в указанном свидетельстве указан залог под жилой дом. Соответственно при заключении договора купли-продажи Рудь понимал что данный договор не является действительным.
Хотя и в гарантийном письме (л.д....) указано, что Рудь обязуется купить у Лось Л.М.свой же дом с рассрочкой платежей, вышеуказанные установленные обстоятельства не дают оснований считать о заключении действительного договора купли-продажи жилого дома.
Анализируя приведенные фактические обстоятельства дела в их совокупности, также учитывая, что Лось отрицает получение денежных средств по 2 распискам, что опровергнуто заключением экспертизы, суд считает, что между Рудь О.Ю. и Лось Л.М. была совершена притворная сделка купли-продажи спорного жилого дома, которая прикрывала собой по существу заключенный между ними договор залога дома в обеспечение договора займа на сумму 100000 рублей.
Несмотря на указанную в договоре цену дома 207000 рублей, в неё входят 100000 рублей, переданные по договору займа и проценты по договору займа.
Доводы Лось Л.М. о том, что она не выполняла рукописный текст на гарантийном письме и расписке( л.д....), опровергнуты заключением судебно-почерковедческой экспертизы от 14.01.2011 г. ....1, (л.д.... согласно выводам которой, указанные рукописные записи исполнены Лось ЛМ.
Таким образом, расписками и гарантийным письмом, (л.д. ...) подтверждено, что Рудь вернул Лось Л.М. денежные средства в размере 36000 рублей.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, все требования Рудь подлежат удовлетворению.
Относительно требования Рудь о признании недействительной сделки по приватизации земельного участка ничтожной как несоответствующей закону, либо оспоримой, суд считает, что данное требование также подлежит удовлетворению, по следующим основаниям: Суд считает данную сделку оспоримой, а не ничтожной. Так в основу выдачи свидетельства о регистрации права собственности за Лось на земельный участок явился договор купли-продажи жилого дома от .. и Лось Л.М. считая себя собственником произвела действия по межеванию участка и получении соответствующего свидетельства. Тем не менее в основу выдачи данного свидетельства явилась притворная сделка по купле-продаже жилого дома, которая признана судом ничтожной, в связи с чем суд считает, что сделка по приватизации земельного участка является оспоримой сделкой которая с учетом указанных обстоятельств должна быть признана недействительной.
В названной связи, стороны подлежат приведению в первоначальное положение, а последствия совершения ничтожной сделки и оспоримой сделки -применению. При этом с Рудь подлежат взысканию в пользу Лось Л.М.- 171000 рублей. (207000 руб.- 36000 руб.). Договор купли-продажи жилого дома и сделка по приватизации земельного участка должны быть признаны недействительными, записи о государственной регистрации права собственности на дом и землю за Лось Л.М.должны быть признаны недействительными, а регистрационная запись о праве собственности Рудь на жилой дом должна быть восстановлена.
Несмотря на то, что Рудь в уточненном иске указал, что передал Лось Л.М. 88000 рублей, но Рудем представлены доказательства только о передаче по распискам на сумму 36000 рублей. В связи с чем суд принимает как доказательство выплату только тех сумм согласно распискам.
Доводы Лось Л.М. что ей Рудь не выплатил определенную сумму (21600 руб., гарантийное письмо л.д. ... и расписка л.д. ...) опровергнуты заключением почерковедческой экспертизы. Следовательно Рудь выплатил Лось Л.М. сумму в размере 36000 рублей.(л.д. ...).
Относительно о заявленных представителями Лось Л.М. Шепелиным К.В. и Ильчуком И.С. пропусках Рудем как трехгодичного и годичного срока обращения в суд с иском, суд считает, что данные сроки не пропущены по следующим основаниям:
Несмотря на то, что договор купли-продажи дома заключен 11.07.2007 года, а иск Рудь направил 31.08.2010 года, суд считает, что срок обращения в суд Рудь с иском к Лось не пропущен.
Согласно п.1 ст.181. срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Таким образом, давность начинает течь со дня, когда началось исполнение сделки. Это означает, что в данном случае не действует общее правило ст. 200 ГК о том, что давность течет со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Кроме того, закон в этом плане не придает значения тому, когда была совершена сделка. Наконец, если не началось исполнение ничтожной сделки, не началось и течение исковой давности для требования о применении последствий ее недействительности.
В данном случае, хотя договор купли-продажи и был заключен 11.07.2007 года, запись же в реестр была внесена 10.09.2007 года и Рудь направил иск до 10.09.2010 года. Кроме того, хотя договор и был подписан сторонами и был составлен акт приема-передачи (л.д....) Рудь так и проживает в нем и по настоящее время. То есть фактический передачи дома от Рудь к Лось, не было, что еще раз подтверждает притворный характер сделки. Таким образом, если не началось исполнение ничтожной сделки, то и не началось и течение исковой давности. Суд считает, что исполнение сделки началось с момента требования о выселении из жилого дома со стороны Лось Л.М. было предъявлено Рудь в апреле-мае 2010 года (показания Шепелина), активных действий Лось Л.М. по межеванию земельного участка в сентябре 2009 года, получении кадастрового паспорта земельного участка и свидетельства о регистрации права от 15.12.2009 года (л.д....-...) и направлении иска в суд о выселении Рудь. Таким образом, после данных действий Лось Л.М. Рудь О.Ю. понял что началось исполнение сделки которую он не считал действительной и он узнал о нарушении своего права.
Годичный срок обращения Рудь с иском по оспоримой сделке по приватизации земельного участка, также не пропущен.
Рудь узнал о сделке по приватизации земельного участка в судебном заседании когда заявлено было о его выселении. Также свидетельство о регистрации права на землю за Лось было выдано в декабре 2009 года.
Согласно п.2 ст.181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Суд принимает доводы представителя Фоминых о том, что годичный срок не пропущен так как Рудь узнал о сделке по приватизации земельного участка в судебном заседании когда заявлено было о его выселении и свидетельство о регистрации права на землю за Лось было выдано в декабре 2009 года.
С учетом того, что как указано выше исполнение сделки началось с момента требования о выселении из жилого дома со стороны Лось Л.М. было предъявлено Рудь в апреле-мае 2010 года (показания Шепелина), активных действий Лось Л.М. по межеванию земельного участка в сентябре 2009 года, получении кадастрового паспорта земельного участка и свидетельства о регистрации права от 15.12.2009 год (л.д....) и направлении иска в суд о выселении Рудь, то и последний узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Рудь направил в суд иск о признании сделки недействительной 31.08.2010 года, то есть в течение годичного срока после указанных обстоятельств, следовательно данный срок им тоже не пропущен.
В связи с вышеизложенным, исковые требования Лось Л.М. не подлежат удовлетворению, а уточненный иск Рудь к Лось Л.М. подлежит удовлетворению в полном объеме.
В иске Рудь О.Ю. к Лось А.Ю., УФРС по Омской области, ГП Омской области «Омский Центр технической инвентаризации и землеустройства», ГУЗР по Омской области, следует отказать ввиду того, что они являются ненадлежащими ответчиками. Кроме того, УФРС по Омской области,, лишь произвело регистрацию договора купли-продажи дома и регистрацию сделки по приватизации земельного участка за Лось Л.М. ГУЗР по Омской области лишь готовил документы по земельному участку для дальнейшей регистрации в учреждении юстиции.
Надлежащим ответчиком по делу является Лось Л.М. При этом суд исходит из того, что именно за нею было зарегистрировано право собственности на жилой дом и земельный участок и она вместе с Рудь заключала договор купли-продажи жилого дома, производила межевание земельного участка.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, иск Лось Л.М. к Рудь О.Ю. о выселении, признании утратившим право пользования жилым помещением, не подлежит удовлетворению. Рудь является собственником указанного жилого помещения. Он заключил с Лось Л.М. договор купли-продажи жилого помещения и данную сделку суд признал недействительной, притворной.
При подаче исков Рудь уплачена госпошлина в размере 1200 рублей,(л.д.26,130) которая подлежит взысканию с Лось Л.М.по правилам ст.98 ГПК РФ.
В материалах дела имеется заявление начальника Омской ЛСЭ о возмещении расходов на проведение экспертизы и счет с актом выполненных работ на сумму 13476 руб.48 коп. (л.д....).По указанным основаниям как надлежащий ответчик с Лось Л.М. должны быть взысканы судебные расходы за проведение экспертизы.
Стороны представили суду заявления о том, что судом определялось какие обстоятельства имеют значение для дела и какой стороне их надлежит доказывать. Им разъяснены права и обязанности по представлению дополнительных доказательств. Никаких дополнительных исковых требований заявлять не будут. Считают, что имеющихся доказательств в гражданском деле достаточно для разрешения дела. Других доказательств представлять не желают. Никаких ходатайств, в том числе и по проведению различных экспертиз по делу, заявлять не желают. Они предупреждены о том, что в данном случае суд разрешит спор по имеющимся в гражданском деле доказательствам.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске Лось ЛМ к Рудь ОЮ о выселении, признании утратившим право пользования жилым помещением, отказать.
Иск Рудь ОЮ к Лось ЛМ о признании сделки притворной и применении последствий её недействительности, признании недействительными договора купли-продажи жилого дома и сделки по приватизации земельного участка, признании недействительными записей о государственной регистрации права собственности, восстановлении регистрационной записи, удовлетворить в полном объеме.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома № ..., заключенный между Рудь ОЮ и Лось ЛМ 11 июля 2007г.
Признать недействительной запись ... от .., о государственной регистрации права собственности на жилой дом № ... за Лось ЛМ.
Признать недействительной сделку по приватизации земельного участка, расположенного по адресу: г, Омск, ....
Признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ... ... от .. за Лось ЛМ.
Восстановить регистрационную запись ... от .. о праве собственности на жилой дом № ... за Рудь ОЮ
Взыскать с Рудь ОЮ в пользу Лось ЛМ - 171000 рублей.
Взыскать с Лось ЛМ в пользу Рудь ОЮ расходы по госпошлине в размере 1200 рублей.
Взыскать с Лось ЛМ в пользу ГУ Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ - судебные расходы за проведение судебно-почерковедческой экспертизы в размере 13476 руб.48 коп.
В иске Рудь ОЮ к Лось АЮ, УФРС по Омской области, ГП Омской области «Омский Центр технической инвентаризации и землеустройства», ГУЗР по Омской области, отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Ленинский районный суд г. Омска в десятидневный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья В.Б. БелоусовРешение в окончательной форме изготовлено 07.02.2011 года.
!!