Дело № 2-1/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 января 2011 года г. Омск
Ленинский районный суд г. Омска
В составе председательствующего О. В. Свотиной
При секретаре судебного заседания Е. А. Корчагине
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Верц В.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Маг плюс» об освобождении нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате, к Обществу с ограниченной ответственностью ТД «Апполло», Вороновой Н.А. о признании договора аренды от 29 мая 2006 года расторгнутым и недействительным с 1 мая 2010 года; признании недействительным договора субаренды от 1 декабря 2006 года нежилого помещения, взыскании денежных средств, по иску Общества с ограниченной ответственностью ТД «Апполло» к Верц В.А., Обществу с ограниченной ответственностью «Маг плюс» о расторжении договора, признании договора недействительным, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Верц В.А. обратился в суд с иском к ООО «Маг плюс», ссылаясь на то, что 1 марта 2007 года, между Верц В.А. и ООО «Маг плюс» заключен договор аренды торгово - офисного помещения №***, расположенного по адресу: г. Омск, ***, принадлежащее Верц В.А. и членам его семьи на пpaвe долевой собственности сроком до 30 марта 2008 года.
По окончанию договора аренды, договор был продлен на прежних условиях с 31 марта 2008 года до 30 марта 2009 года. Согласно пункту 3.1 договора аренды, арендатор обязан оплачивать арендованное помещение с 1 апреля 2007 года и вносить арендные платежи в размере 15000 рублей ежемесячно. Оплата за арендованное помещение производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Верц В.А. в Сберегательный банк России.
ООО «Маг плюс» не регулярно вносил арендные платежи и по общей перечисленной сумме оплаты за арендованное помещение с 1 апреля 2007 года оплатил всего за 19 месяцев аренды.
В связи с задолженностью по арендной плате, Верц В.А. в адрес ООО «Маг плюс» направлены претензия и уведомление с заказными письмами, содержащие требования оплатить задолженность и освободить помещение в связи с окончанием срока продленного договора к 1 апрелю 2009 года.
Данные письма оставлены без ответа и удовлетворения, помещение ООО «Маг плюс» не освободило, требуемая арендная плата на расчетный счет Верц В.А. в Сберегательный банк России не поступала, что подтверждается по предъявленной копии Сберегательной книжки на имя истца. На дату подачи искового заявления ООО «Маг плюс» продолжает незаконно владеть и использовать помещение для реализации своего товара без арендной платы, в связи с чем, ООО «Маг плюс» обязано оплатить арендную плату за все время просрочки с 1 апреля 2009 года до настоящего времени, что составляет на 31 мая 2010 года 441 000 рублей.
Верц В.А. просит суд обязать ООО «Маг плюс» освободить занимаемое им нежилое помещение №*** расположенного по адресу: г. Омск, *** взыскать с ООО «Маг плюс» в его пользу задолженность по арендной плате с 1 ноября 2008 года по 30 марта 2009 года в сумме 157 500 рублей;взыскать с ООО «Маг плюс» в пользу Верц В.А. за фактическое использование помещения без разрешения истца с 1 апреля 2009 года до даты выселения ответчика из помещения, в сумме арендной платы 31500 рублей, за каждый месяц просрочки; за неуплату ООО «Маг плюс» арендной платы начислить пени в размере исходя из ставки рефинансирования Центрального банка РФ; обязать ООО «Маг плюс» произвести за свой счет текущий ремонт помещения №***, расположенного по адресу: г. Омск, ***
В дальнейшем Верц В.А. обратился в суд с иском к ООО ТД «Апполло», Вороновой Н.А., ссылаясь на то, что 28 февраля 2006 года между доверенным лицом истца - Вороновой Н.А. и ООО ТД «Апполло» заключен договор аренды помещения, расположенного по адресу: г. Омск *** сроком на 11 месяцев, без права сдавать арендованное помещение в субаренду.
В течение 11 месяцев ответчик не оплачивал арендованное помещение и имеет задолженность по арендным платежам в сумме 351 978 рублей. Согласно договору, арендные платежи оплачивались наличными деньгами доверенному лицу.
Верц В.А. потребовал у доверенного лица вернуть доверенности и обязать ООО «ТД «Апполло» оплатить задолженность по арендным платежам, но ответчик и доверенное лицо проигнорировали требование истца, арендную плату не оплатили.
По окончанию договора аренды от 28 февраля 2006 года, истец прибыл в г.Омск в феврале 2007 года для заключения нового договора аренды с другим арендатором. Доверенное лицо Воронова Н.А. предъявила истцу новый подписанный ею договор с ответчиком ООО «ТД «Апполло» от 29 мая 2006 года, сроком на 5 лет и с правом сдавать помещение в субаренду.
При обращении в Управление федеральной регистрационной службы по Омской области, истцом было установлено, что договор аренды от 29 мая 2006 года не зарегистрирован, следовательно, является ничтожным.
Заключенный же договор аренды от 28 февраля 2006 года был действителен и ни кем не отменялся, срок действия договора истекал 1 февраля 2007 года.
Верц В.А. заключает 1 марта 2007 года договор аренды с ООО «Магплюс», которые ранее находились в данном помещении как субарендаторы.
Заключив договор с 1 марта 2007 года с ООО «Маг плюс», директор Макиенко А.В. отказался вносить арендную плату за март, апрель и май месяцы 2007 года, ссылаясь на то, что он оплатил субарендную плату ООО «ТД «Апполло» за 3 месяца вперед.
В договоре аренды от 28 февраля 2006 года отсутствовало право сдавать помещение в субаренду. Из этого следует, что ответчик Воронова Н.А. при заключении договора субаренды использовала пункт 2.4.3 недействительного договора аренды от 29 мая 2006 года и заключила 1 декабря 2006 года договор субаренды с ООО «Маг плюс». Верц В.А., как арендодатель разрешения на субаренду ответчику не давал.
Недействительный договор аренды от 29 мая 2006 года влечет за собой и недействительный договор субаренды
ООО «ТД «Апполло» обязано возвратить истцу неосновательное обогащение в сумме 175 000 рублей оплаченных за 5 месяцев субаренды помещения. Согласно условиям договора от 29 мая 2006 года в пункте 2.2.1, арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором существенных условий договора с соблюдением порядка предусмотренного в статье 4 договора. Согласно пункта 4.2, одностороннее расторжение договора также допускается в случаях предусмотренных законодательством. Истец, согласно пункта 4.2., 4.3. договора аренды выслал на имя ответчика уведомлен расторжении договора аренды от 29 мая 2006 года в одностороннем порядке с 1 мая 2010 года и о необходимости внести задолженность по субарендным и по арендным платежам по договору аренды от 28 февраля 2006 года и по договору аренды от 29 мая 2006 года.
Однако, данные письма до настоящего времени оставлены ответчиком без ответа, оплата за арендованное помещение не поступала.
Также, согласно статьи 196 ГК РФ, срок исковой давности составляет 3 года и является основанием признать исковые требования ответчика недействительными. Таким образом, договор субаренды заключенный от 1 декабря 2006 года не соответствует требованиям закона.
Верц В.А. просит признать недействительным договор субаренды заключенный 1 декабря 2006 между ООО «Тоговый дом «Апполло» и ООО «Маг плюс». Обязать ответчика оплатить истцу неосновательное обогащение по договору субаренды от 1 декабря 2006 года заключенный между ООО «Торговый «Апполло» и «Маг плюс», в сумме 175 000 рублей.
28.01.2011 года Верц В.А. уточнил свои требования к Вороновой Н.А. и ООО «Торговый «Апполло», ссылаясь на то, что 28 февраля 2006 года между доверенным лицом истца Вороновой Н.А. и ответчиком был подписан договор аренды сроком на 11 месяцев, на помещение расположенное по адресу: г. Омск ***. Стоимость арендованного помещения составляет 32.000 рублей в месяц. В течении 11 месяцев, ответчик не оплачивал арендованное помещение и имеет задолженность по арендным платежам в сумме 352.000 рублей.
По высланным претензиям и уведомлениям, истец потребовал от ООО «ТД «Апполло» оплатить задолженность по арендным платежам, но ответчик проигнорировал требование истца, арендную плату не оплатил, претензии остались без ответа.
По окончанию договора аренды от 28 февраля 2006 года, истец прибыл в Омск в феврале 2007 года для заключения нового договора аренды с другим арендатором. Что бы не оплачивать арендные платежи в сумме 96000 рублей по договору с 28 февраля 2006 г., ответчик предъявила истцу новый подписанный договор аренды с ООО «ТД «Апполло» от 29 мая 2006 года.
Договор аренды от 29 мая 2006 года подлежал государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ. При обращении в Управление федеральной регистрационной службы, истцом было выявление что договор аренды от 29 мая 2006 года был подписан на непереведенное жилое помещение т.е., на жилую квартиру и в регистрации ответчику был отказано, следовательно, подписанный договор считается недействительным. Также отсутствует регистрация договора субаренды, который независимо от срока, ответчик обязан быть зарегистрирован в УФРС, как договор субаренды.
Следовательно, недействительный договор аренды от 29 мая 2006 года, влечет за собой и недействительный договор субаренды.
Заключенный же договор аренды от 28 февраля 2006 года, не требовал госрегистрации и согласно статьи 425 ГК РФ был действителен и ни кем не отменялся.
По окончании договора аренды заключенного от 28 февраля 2006 года, истец, на законных основаниях заключает с 1 марта 2007 года договор аренды с ООО «Маг плюс», которые ранее находились в данном помещении как субарендаторы.
Заключив договор с 1 марта 2007 года с ООО «Маг плюс», директор Макиенко А.В. отказался вносит арендную плату за март и апрель месяцы 2007 года, ссылаясь на то, что он оплатил субарендную плату ООО «ТД «Апполло» за 2 месяца вперед.
В договоре аренды от 28 февраля 2006 года отсутствует право сдавать помещение в субаренду. Из этого следует, что ответчик, при заключении договора субаренды использовала пункт 2.4.3 недействительного договора аренды от 29 мая 2006 года, ввела в заблуждение директора ООО «Маг плюс», заключила с 1 декабря 2006 года договор субаренды, предъявив право пользоваться помещением недействительный договор аренды от 29 мая 2006 года.
Таким образом, Воронова Н.Н. обязана возвратить истцу неосновательное обогащение за 4 месяца субаренды.
По поданному иску от 20 декабря 2010 года, ответчик просит суд расторгнуть договор аренды от 29 мая 2006 года, но истец, согласно условиям договора от 29 мая 2006 года в пункте 2.2.1, вправе, как арендодатель, расторгнуть договор с ООО ТД «Апполло» в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором существенных условий договора, с соблюдением порядка предусмотренного в статье 4 договора. Согласно пункта 4.2, одностороннее расторжение договора также допускается в случаях предусмотренных законодательством.
Истец, согласно пункта 4.2., 4.3. договора аренды выслал на имя ответчика уведомление о расторжении договора аренды от 29 мая 2006 года в одностороннем порядке с 1 мая 2010 года; о задолженность по арендным платежам; о нанесенном убытке с 1 мая 2010 года, в сумме 344 640 рублей. Однако, данные письма до настоящего времени оставлены ООО «ТД «Апполло» без ответа, деньги за арендованное помещение не поступали.
Таким образом, договор субаренды заключенный от 1 декабря 2006 года не соответствует требованиям закона.
Верц В.А. просит суд признать договор аренды от 29 мая 2006 года расторгнутым истцом и недействительным с 1 мая 2010 года. Признать недействительным договор субаренды заключенный 1 декабря 2006 года между ООО «Торговый дом «Апполло» и ООО «Маг плюс». Обязать ответчика оплатить истцу неосновательное обогащение по договору субаренды от 1 декабря 2006 года заключенный между ООО «Торговый дом «Апполло» и «Маг плюс» в сумме 88 592 рубля. Обязать ответчика оплатить задолженность по арендным платежам с 28 февраля 2006 года по 1 февраля 2007 года в сумме 246400 рублей.
В судебное заседание Верц В.А. не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ООО «Маг плюс» в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.
Воронова Н.А. в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ранее в судебных заседаниях исковые требования Верц В.А. не признавала в полном объеме.
Представитель ООО ТД" Апполло" по доверенности М. А. Столяров исковые требования Верц В.А. не признал в полном объеме, ссылаясь на то, что в обоснование своих требований Верц В.А. указывает, что доводы Верца В.А. являются несостоятельными, так как не основаны на законе и опровергаются материалами дела. Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Омска по делу № 2-5/09 от 4 августа 2009 г. постановлено произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 29 мая 2006 года, заключенного от имени Верц В.А. (арендодателя) Вороновой- Н.В. с «ООО ТД «Апполло» (арендатором) в отношении нежилого помещения - квартиры *** в г. Омске. В иске Верц В.А. к ООО ТД «Апполло» о признании договора незаключенным отказано.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 15 июня 2010 г. по делу № А46-3559/2010 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области обязано произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 29 мая 2006 г.
Перевод спорного помещения в нежилой фонд был оформлен актом комиссии по ЛАО г. Омска по приемке в эксплуатацию помещений после проведения работ по их перепланировке от 29 мая 2006 г. Это обстоятельство установлено также решением Ленинского районного суда от 4 августа 2009 г.
Утверждение Верца В.А. о том, что на момент заключения договора субаренды между ООО ТД «Апполло» и ООО «Маг плюс» действовал договор аренды от 28 февраля 2006 г., не предусматривающий возможности сдачи помещения в субаренду, является несостоятельным.
В соответствии со статьей 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация). Таким образом, действие договора аренды помещения от 28 февраля 2006 г. было прекращено с момента заключения сторонами договора аренды от 29 мая 2006 г.
Просит в удовлетворении иска Верц В.А. отказать в полном объеме.
В свою очередь ООО ТД" Апполло" обратилось в суд с иском к Верц В.А., ссылаясь на то, что 29 мая 2006 года между ООО ТД" Апполло" и Верц В.А. заключен договор аренды помещения пл.79,4 кв.м. по адресу г.Омск *** сроком на 5 лет до 29 мая 2011 года.
Настоящий договор обязывает ООО ТД" Апполло" уплачивать арендодателю ежемесячно 31998 руб., что составляет 403 рубля за один кв.м.
Договором аренды ООО ТД" Апполло" наделен правом в счет арендной платы погашать затраченные денежные средства на перепланировку ремонт и перевод в жилого помещения в нежилой фонд.
ООО ТД" Апполло" с начала действия договора аренды, подготовил документы для осуществления регистрационного договора в ГУ ФРС по Омской области уже как договора аренды нежилого помещения.
За проведенную реконструкцию помещения ООО ТД "Апполло" понес расходы в размере 744 176 руб.
1 декабря 2006 года между ООО ТД" Апполло" и ООО" МагПлюс" заключен договор субаренды указанного нежилого помещения сроком на один год с правом пролонгации по цене 600 руб. за кв.м.
ООО" МагПлюс" заплатил ООО ТД "Апполло" субаренду за 4 месяца в размере 190 560 руб., а в апреле 2007 года Верц В.А. незаконно, в нарушение условий договора между ним и ООО ТД" Апполло", заключил договор аренды между ним и ООО" МагПлюс", который действовал и оплачивался арендатором ООО" МагПлюс" Верц В.А.
ООО ТД "Апполло" просит суд взыскать с Верц В.А. затраты ООО ТД" Апполло" на реконструкцию - 744 176 руб.; недополученные денежные средства за субаренду - 625 672 рубля, компенсацию морального вреда в размере 500 000 рублей.
В последующем ООО ТД "Апполло" обратилось в суд с иском к Верц В.А. и ООО «Магплюс», ссылаясь на то, что 29 мая 2006 года ООО ТД "Апполло" заключил с В. Верцем договор аренды помещения, расположенного по. Омск, ***, сроком до 29 мая 2011 года. В соответствии с п. 2.4.3 договора иное помещение могло быть сдано в субаренду. Согласно п. 2.4.1. договора истец за свой счет произвел капитальный ремонт помещения.
1 декабря 2006 года истец заключил с ООО «Маг плюс» договор субаренды указанного помещения сроком до 1 ноября 2007 года с возможностью пролонгации.
1 марта 2007 года, т.е. в период действия вышеуказанных договоров аренды и субаренды, ответчики заключили между собой договор аренды того же помещения на срок с 1 апреля 2007 года до 30 марта 2008 года. В п. 1.3. договора содержится ложное положение об отсутствии на момент договора прав третьих лиц. О заключении этого договора истец извещен не был, предшествовавшие договоры с ответчиками не расторгались.
ООО ТД "Апполло" просит суд признать недействительным договор аренды, заключенный 1 марта 2007 года между Верцем В.В. и ООО «Маг плюс».
20.12.2010 г. ООО ТД "Апполло" вновь уточнило требования, ссылаясь на то, что 29 мая 2006 года ООО «ТД «Апполло» заключило с В.А. Верцем договор аренды помещения, положенного по адресу: г. Омск, ***, сроком до 29 мая 2011 года. Арендная плата определена в размере 403 рублей за 1 м", что составляло 31.998 рублей в месяц.
В соответствии с п. 2.4.1. договора аренды ООО «ТД «Апполло»» произвело за свой счет оформление перевода в нежилой фонд, капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого помещения в счет арендной платы. Стоимость работ была определена независимым оценщиком в 744,176 рублей. Ответчик и его представитель были извещены об объеме произведенных работ и замечаний не высказали.
По вине ответчика помещение фактически находилось в пользовании истца только до 1 ноября 2007 года. Сумма арендной платы по договору аренды помещения за период с 29 мая 2006 года по 1 ноября 2007 года составила 543 966 рублей.
Таким образом, разница между понесенными ООО «ТД «Апполло»» затратами на ремонт помещения и арендной платой по договору от 29 мая 2006 года составляет 200 210 рублей.
В соответствии с п. 2.4.3 договора аренды арендованное помещение могло быть сдано в субаренду. 1 декабря 2006 года истец заключил с ООО «Маг плюс» договор субаренды указанного помещения сроком до 1 ноября 2007 года. Арендная плата по договору субаренды была установлена в 600 рублей за кв.м., что составляло 47 640 рублей в месяц.
1 марта 2007 года, т.е. в период действия вышеуказанных договоров аренды и субаренды, ответчики заключили между собой договор аренды того же помещения на срок с 1 апреля 2007 года до 30 марта 2008 года. В п. 1.3. договора содержится ложное положение об отсутствии на момент заключения договора прав третьих лиц. О заключении этого договора истец извещен не был, предшествовавшие договоры с ответчиками не расторгались.
С 1 апреля 2007 года ООО «Маг плюс» стало перечислять арендную плату ответчику, прекратив ней по заключенному с ООО «ТД «Апполло» договору субаренды. Недополученная ООО «ТД «Апполло»» сумма оплаты по договору субаренды с 1 апреля по 1 ноября 2007 года составила 333 480 рублей. Эта сумма получена В. Верцем в период действия заключенного с истцом договора аренды дополнительно к установленной в нем арендной плате, что является неосновательным обогащением.
Таким образом, договор аренды, заключенный ответчиками 1 марта 2007 года, не соответствует требованиям закона.
В соответствии с ч. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обета подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами. Указанием ЦБ РФ от 31 мая № 2450 с 1 июня 2010 г. учетная ставка ЦБ России установлена в размере 7.75% годовых. За период с ноября 2007 года сумма процентов составила 82 200 руб.
ООО «ТД «Апполло» просит суд расторгнуть договор аренды помещения от 29 мая 2006 года, заключенный между «Торговый дом «Апполло»» и Верцем В.А.. Признать недействительным договор аренды, заключенный 1 марта 2007 года между Верцем ВА. и ООО «Маг плюс». Взыскать с Верца В.А. в пользу ООО «Торговый дом «Апполло» в возмещение расходов по капитальному ремонту арендованного помещения 200 210 рублей. Взыскать с Верца В.А. в пользу ООО «Торговый дом «Апполло» неосновательное обогащение в сумме 333 480 рублей. Взыскать с Верца В.А. в пользу ООО «Торговый дом «Апполло» проценты за пользование чужими средствами в сумме 82200 рублей.
31.01.2001 года представитель ООО «ТД «Апполло» уточнил требования и просил суд расторгнуть договор аренды помещения от 29 мая 2006 года, заключенный между «Торговый дом «Апполло»» и Верцем В.А. Признать недействительным договор аренды, заключенный 1 марта 2007 года между Верцем ВА. и ООО «Маг плюс». Взыскать с Верца В.А. в пользу ООО «Торговый дом «Апполло» в возмещение расходов по капитальному ремонту арендованного помещения 175 475 рублей. Взыскать с Верца В.А. в пользу ООО «Торговый дом «Апполло» неосновательное обогащение в сумме 333 480 рублей. Взыскать с Верца В.А. в пользу ООО «Торговый дом «Апполло» проценты за пользование чужими средствами в сумме 82200 рублей.
Верц В.А. в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Просил в удовлетворении иска отказать, в том числе, по причине пропуска срока исковой давности, поскольку, предъявив исковое заявление 10.09.2010 года, ООО «Торговый дом «Апполло» знало о заключенном договоре аренды нежилого помещения от 01.03.2007 г., так как истец сдавал данное помещение в субаренду и получал денежных доход, также оплачивал коммунальные услуги.
Представитель ООО «Торговый дом «Апполло» по доверенности Столяров М.А. находит срок не пропущенным, поскольку, только в судебном заседании по данному гражданскому делу ООО «Торговый дом «Апполло узнало о существовании договора аренды нежилого помещения заключенного между Верцем В.А. и ООО «Магплюс»
Суд, выслушав представителя ООО «Торговый дом «Апполло», исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Установлено, что 29 мая 2006 года ООО ТД "Апполло" заключил с В. Верцем договор аренды помещения, расположенного по адресу г..Омск, ***, сроком до 29 мая 2011 года. Арендная плата определена в размере 403 рублей за 1 м", что составляло 31.998 рублей в месяц.
В соответствии с п. 2.4.3 договора иное помещение могло быть сдано в субаренду. В соответствии с п. 2.4.1. договора аренды ООО «ТД «Апполло»» произвело за свой счет оформление перевода в нежилой фонд, капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого помещения в счет арендной платы. Стоимость работ была определена независимым оценщиком в 744,176 рублей. Капитальный ремонт и реконструкция арендуемого помещения, как и оформление перевода в нежилой фонд, были произведены до заключения договора аренды. Работы были приняты комиссией по акту от 29 мая 2006 года (л.д. 23). Виды работ перечислены. Верц В.А. и его представитель Воронова Н.А. были извещены об объеме произведенных работ и замечаний не высказали. Таким образом, договор от 29 мая 2006 г. с соответствующим пунктом, заключался, когда объем произведенных работ по ремонту был известен.
1 декабря 2006 года ООО ТД "Апполло" заключил с ООО «Маг плюс» договор субаренды указанного помещения сроком до 1 ноября 2007 года с возможностью пролонгации.
В обоснование своих требований Верц В.А. указывает, что 28 февраля 2006 г. между ним и ООО ТД «Апполло» был заключен договор аренды помещения по адресу: г. Омск, ***, действовавший до 1 февраля 2007 г. По истечении срока действия этого договора Верц с 1 марта 2007 г. заключил договор аренды указанного помещения с ООО «Маг плюс». Договор аренды этого же помещения от 29 мая 2006 г., заключенный между ним и ООО ТД «Апполло» считает недействительным ввиду отсутствия его государственной регистрации, а также потому, что договор был заключен в отношении помещения, не переведенного в нежилой фонд. Договор субаренды того же помещения от 1 декабря 2006 г., заключенный между ООО ТД «Апполло» и ООО «Маг плюс», считает недействительным в силу недействительности договора аренды от 29 мая 2006 г.
Указанные доводы Верца В.А. являются несостоятельными, так как не основаны на законе и опровергаются материалами дела.
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Омска по делу № 2-5/09 от 4 августа 2009 г. постановлено произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 29 мая 2006 года, заключенного от имени Верц В.А. (арендодателя) Вороновой- Н.В. с «ООО ТД «Апполло» (арендатором) в отношении нежилого помещения - *** в г. Омске. В иске Верц В.А. к ООО ТД «Апполло» о признании договора незаключенным отказано, (л.д. 71-77)
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 15 июня 2010 г. по делу № А46-3559/2010 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области обязано произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 29 мая 2006 г. (л.д. 86-93).
Перевод спорного помещения в нежилой фонд был оформлен актом комиссии по ЛАО г. Омска по приемке в эксплуатацию помещений после проведения работ по их перепланировке от 29 мая 2006 г. (л.д. 23). Это обстоятельство установлено также решением Ленинского районного суда от 4 августа 2009 г.
Утверждение Верца В.А. о том, что на момент заключения договора субаренды между ООО ТД «Апполло» и ООО «Маг плюс» действовал договор аренды от 28 февраля 2006 г., не предусматривающий возможности сдачи помещения в субаренду, является несостоятельным.
1 марта 2007 года, т.е. в период действия вышеуказанных договоров аренды и субаренды, Верц В.А. и ООО «Маг плюс» заключили между собой договор аренды того же помещения на срок с 1 апреля 2007 года до 30 марта 2008 года. В п. 1.3. договора содержится положение об отсутствии на момент договора прав третьих лиц. О заключении этого договора ООО ТД "Апполло" извещен не был, предшествовавшие договоры с ответчиками не расторгались.
По вине Верц В.А. помещение фактически находилось в пользовании ООО ТД "Апполло" только до 1 ноября 2007 года. Сумма арендной платы по договору аренды помещения за период с 29 мая 2006 года по 1 ноября 2007 года составила 543 966 рублей.
Таким образом, разница между понесенными ООО «ТД «Апполло»» затратами на ремонт помещения и арендной платой по договору от 29 мая 2006 года составляет 200 210 рублей.
В соответствии с п. 2.4.3 договора аренды арендованное помещение могло быть сдано в субаренду. 1 декабря 2006 года истец заключил с ООО «Маг плюс» договор субаренды указанного помещения сроком до 1 ноября 2007 года. Арендная плата по договору субаренды была установлена в 600 рублей за кв.м., что составляло 47 640 рублей в месяц.
1 марта 2007 года, т.е. в период действия вышеуказанных договоров аренды и субаренды, ответчики заключили между собой договор аренды того же помещения на срок с 1 апреля 2007 года до 30 марта 2008 года. В п. 1.3. договора содержится положение об отсутствии на момент заключения договора прав третьих лиц. О заключении этого договора истец извещен не был, предшествовавшие договоры с ответчиками не расторгались.
С 1 апреля 2007 года ООО «Маг плюс» стало перечислять арендную плату ответчику, прекратив ней по заключенному с ООО «ТД «Апполло» договору субаренды. Недополученная ООО «ТД «Апполло»» сумма оплаты по договору субаренды с 1 апреля по 1 ноября 2007 года составила 333 480 рублей. Эта сумма получена В. Верцем в период действия заключенного с истцом договора аренды дополнительно к установленной в нем арендной плате, что является неосновательным обогащением.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
На основании ст. 422,425 ГК РФдоговор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Таким образом, договор аренды, заключенный ответчиками 1 марта 2007 года, не соответствует требованиям закона. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению существенном нарушении договора другой стороной (ч. 1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или паз имущества.
В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовым или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженноеимущество (неосновательное обогащение). Эти правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. Статья 1103 ГК РФ устанавливает, что эти правила подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
В соответствии с ч. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами.
Находя расчеты ООО «ТД «Апполло» правильными суд полагает возможным удовлетворить требование в полном объеме, а именно, расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 29 мая 2006 года, заключенного между ООО «Торговый дом «Апполло»» и Верцем В.А. Признать недействительным договор аренды, заключенный 1 марта 2007 года между Верцем ВА. и ООО «Маг плюс». Взыскать с Верца В.А. в пользу ООО «Торговый дом «Апполло» в возмещение расходов по капитальному ремонту арендованного помещения 175 475 рублей. Взыскать с Верца В.А. в пользу ООО «Торговый дом «Апполло» неосновательное обогащение в сумме 333 480 рублей. Взыскать с Верца В.А. в пользу ООО «Торговый дом «Апполло» проценты за пользование чужими средствами в сумме 82200 рублей.
В соответствии со ст. 181,199,200,205 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
Суд полагает в удовлетворении данного заявления Верц В.А. о применении срока давности отказать, считая его не нарушенным, поскольку, ООО «Торговый дом «Апполло» только в судебном заседании по данному гражданскому делу узнало о существовании договора аренды нежилого помещения заключенного между Верцем В.А. и ООО «Магплюс»
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Верц В.А. отказать в полном объеме.
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Апполло» удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения нежилого помещения *** в г. Омске от 29 мая 2006 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Апполло» и Верцем В.А..
Признать недействительным договор аренды нежилого помещения нежилого помещения *** в г. Омске, заключенный 1 марта 2007 года между Верцем В.А. и Обществом с ограниченной ответственностью «Маг плюс».
Взыскать с Верца В.А. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Апполло» в возмещение расходов по капитальному ремонту арендованного помещения 175 475 рублей, неосновательное обогащение в сумме 333 480 рублей, проценты за пользование чужими средствами в сумме 82200 рублей. Всего подлежит взысканию 591 155 рублей.
Взыскать с Верца В.А. в бюджет г.Омска госпошлину в размере 9 111 рублей 55 копеек.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Омска.
Судья. Решение не вступило в законную силу.