Дело № 2-222/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 апреля 2011 года г. Омск
Ленинский районный суд города Омска
в составе председательствующего судьи О.В. Свотиной
при секретаре судебного заседания Е.А. Табаковой
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Калинина К.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «РоКАС», Обществу с ограниченной ответственностью «Артель», Кузнецовой Т.А. о признании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома №*** П от 22 марта 2010 года на двухкомнатную квартиру №*** расположенную на 2 этаже секции *** дом №*** зарегистрированный 25.06. 2010 года за №***, договора возмездной уступки прав (цессии) от 29 июня 2010 г. №*** зарегистрированный 19.07.2010 г. за №*** недействительными; о применении последствий недействительности сделок в виде погашения записей о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома №*** П от 22 марта 2010 года, договора возмездной уступки прав (цессии) от 29 июня 2010 г. №***; об обязании Кузнецовой Т.А. вернуть квартиру обществу с ограниченной ответственностью «РоКАС», об уменьшении цены договора №*** П долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 26 октября 2007 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «РоКАС» и Калининым К.В., в отношении объекта долевого строительства - 2-комнатной квартиры №***, расположенной на 2 этаже в секции *** жилого многоэтажного дома №***, строительство которого ведется по адресу: *** до *** рублей,
УСТАНОВИЛ:
Калинин К.В. обратился в суд с иском к ООО «РоКАС», ссылаясь на то, что 26 октября 2007 года между истцом и ООО "РоКАС" заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №*** П на приобретение для личных нужд двухкомнатной квартиры №***, расположенной на 2 этаже в секции *** жилого многоэтажного дома №***, строительство которого ведется по адресу: ***
Вышеназванный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области (Омский отдел) 28 ноября 2007 года, регистрационный номер №***.
16.03.2010 года в адрес истца ответчиком направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с нарушением сроков оплаты, предусмотренных Договором № 1. 14.05.2010 г. запись о государственной регистрации Договора № 1 была погашена за №***.
14.09.2010 года решением Ленинского районного суда города Омска, дело №*** расторжение Договора было признано незаконным и запись о государственной регистрации Договора подлежит восстановлению.
24.11.2010 года кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда решение Ленинского районного суда г. Омска от 14.09.2010 года оставлено без изменений.
10.12.2010 г. Калининым К.В. получена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданная управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области (Омский отдел), согласно которой на выше указанную квартиру были зарегистрированы следующие договора: договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №*** П от 22.03.2010 г. дата регистрации 25.06.2010 года за №***; договор возмездной уступки прав (цессии) №*** от 29.06.2010 г. дата регистрации 19.07.2010 г. за №***.
Истец полагает, что договор 29.06.2010 г. дата регистрации 19.07.2010 г. за №*** недействителен, поскольку 15.02.2010 г. дом №*** в котором расположена квартира был введен в эксплуатацию, в соответствии с п. 1 ст. 4 Закона об участии в строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона договора (участник долевого строительства) уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Из содержания данной нормы следует, что предметом договора участия в долевом строительстве может быть создание объекта долевого строительства на средства дольщика после заключения договора. Это означает, что готовый объект (жилое или нежилое помещение), принятый в эксплуатацию, предметом договора участия в долевом строительстве быть не может.
Договор, заключенный между Калининым К.В. и ООО «РоКАС» был незаконно расторгнут 16.03.2010 г. после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, следовательно, действия связанные с заключением договора долевого участия на квартиру расположенную в доме, который введен в эксплуатацию, неправомерны. Из содержания п.1 ст. 4 Закона о долевом участии следует, что обращение за государственной регистрацией, договора участия в долевом строительстве после завершения строительства и поучения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, является основанием для отказа в государственной регистрации данного договора.
Истец просит суд признать договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №*** П от 22 марта 2010 года на двухкомнатную квартиру №*** расположенную на 2 этаже секции *** дом №*** зарегистрированный 25.06. 2010 года за №*** договор возмездной уступки прав от 29 июня 2010 г. №*** зарегистрированный 19.072010 г. за №*** недействительными. Погасить записи о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома №*** П от 22 марта 2010 года, договора возмездной уступки прав от 29 июня 2010 г. №***.
В последующем Калинин К.В. обратился в суд к ООО «Артель», Кузнецовой Т.А. с указанными требованиями.
Далее, Калинин К.В. уточняет исковые требования, ссылаясь на то, что определениями Ленинского районного суда г. Омска от 04.05.2010 г. по делу №***, от 05.07.2010 г. по делу №*** было запрещено Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области совершать любые регистрационные действия в отношении квартиры №***, расположенной на 2 этаже в секции *** жилого многоэтажного дома №***, строительство которого ведется по адресу: *** и просит суд признать договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №*** П от 22 марта 2010 года на двухкомнатную квартиру №*** расположенную на 2 этаже секции *** дом №*** зарегистрированный 25.06. 2010 года за №***, договор возмездной уступки прав (цессии) от 29 июня 2010 г. №*** зарегистрированный 19.07.2010 г. за № №*** недействительными; применить последствия недействительности сделок в виде погашения записей о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома №*** П от 22 марта 2010 года, договора возмездной уступки прав (цессии) от 29 июня 2010 г. №***; обязать Кузнецову Т.А. вернуть квартиру ООО «РоКАС».
Также, Калинин К.В. обратился с иском к ООО «РоКАС» об уменьшении цены договора №*** П долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 26 октября 2007 года, заключенного между ООО «РоКАС» и Калининым К.В.в отношении объекта долевого строительства - 2-комнатной квартиры №***, расположенной на 2 этаже в секции *** жилого многоэтажного дома №***, строительство которого ведется по адресу: *** до *** рублей, ссылаясь на то, что 26.10.2007 года между ним и ООО "РоКАС" заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №*** П на приобретение для личных нужд двухкомнатной квартиры №***, расположенной на 2 этаже в секции *** жилого многоэтажного дома №***, строительство которого ведется по адресу: ***. Вышеназванный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области (Омский отдел) 28 ноября 2007 года, регистрационный номер №***. 01.12.2008 года дополнительным соглашением № 1 был изменен порядок оплаты цены Договора, согласно которого внесение платежей в размере 24 000 рублей осуществляется раз в три месяца. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области, (Омский отдел) 05.02.2009 года, регистрационный номер №***. В соответствии с п. 1.3. Договора, срок завершения строительства Застройщиком - I квартал 2008 года, срок сдачи дома в эксплуатацию - III квартал 2008 года. Согласно п. 8.3. Договора после получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома Застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, однако, до настоящего времени объект долевого строительства Застройщиком истцу передан не был. Период просрочки неисполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства с 1 декабря 2008 года по состоянию на 28 апреля 2010 года составляет 486 дней. В соответствии с п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных новых сроках исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. По состоянию на 28.04.2010 года с его (Калинина К.В.) стороны исполнено обязательство по оплате цены договора в размере *** рублей. В связи с нарушением сроков передачи объекта долевого участия, он (Калинин К.В.) был вынужден заключить договор аренды жилого помещения с 15.01.2009 года нести дополнительные расходы по оплате арендуемого жилья, по состоянию на 15.10.2009 года период аренды жилого помещения составил 9 месяцев, им выплачена сумма в счет аренды жилого помещения в размере *** рублей из расчета *** рублей в месяц. Кроме того, в результате ненадлежащего исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства ему был причинен моральный вред. Были нарушены его права потребителя, невозможность вселения в квартиру и оформления на нее прав в течение длительного периода времени причинили ему нравственные страдания. Просит суд с учетом недобросовестного поведения ответчика и существенного нарушения сроков передачи объекта долевого строительства уменьшить цену договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома №*** П от 26 октября 2007 года на сумму *** рублей, из которых *** рублей - размер неустойки, *** рублей - компенсация морального вреда.
В судебном заседании истец Калинин К.В. от исковых требований в части взыскания компенсации морального вреда в сумме *** рублей отказался, просил принять отказ от иска в данной части и производство по делу в части прекратить, в остальной части поддержал заявленные требования, просил суд иск удовлетворить, уменьшить цену договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома №*** П от 26 октября 2007 года на сумму *** рублей.
В последующем Калинин К.В. просил суд об уменьшении цены договора №*** П долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 26 октября 2007 года, заключенного между ним и ООО «РоКАС» в отношении объекта долевого строительства - 2-комнатной квартиры №***, расположенной на 2 этаже в секции *** жилого многоэтажного дома №***, строительство которого ведется по адресу: *** до *** рублей.
В судебном заседании Калинин К.В. поддержал исковые требования в полном объеме.
Представитель ООО «Артель» в судебное заседание не явился извещен.
Представитель ООО «РоКАС» по доверенности Янин С. с заявленными исковыми требованиями не согласен в полном объеме, пояснил суду, что на момент заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома №*** П от 26.10.07 г. Калинин К.В. являлся сотрудником ООО «РоКАС». Это был выгодный для него договор, поскольку цена квартиры отличалась от городской на 20 %, предоставлялась беспроцентная рассрочка до 2012 года. На сегодняшний момент истец даже 1/3 от стоимости спорной квартиры не заплатил, просрочка у него составила больше года. Так как ООО «РоКАС» находилось в затруднительном финансовом состоянии, договор с Калининым был расторгнут (с момента направления ему уведомления в марте 2010 г.) в связи с нарушением им условий договора. У ООО «РоКАС» есть обязательства перед добросовестными дольщиками. На момент передачи спорной квартиры Кузнецовой Т.А. арестов не было, поскольку объект не был создан. Согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора долевого участия №*** П от 26.10.2007 г. и дополнительного соглашения от 01.12.2008 г. погашены 14.05.2010 г. за №***, в связи с чем 22.03.2011 г. между ООО «РоКАС» и ООО «Артель» был заключен договор долевого участия на спорную квартиру. Кузнецова не была поставлена в известность о наличии спора между ООО «РоКАС» и Калининым К.В. Договоры долевого участия заключаются для строительства объекта. Тем не менее, строительство может продолжаться и после ввода объекта в эксплуатацию. На момент заключения Кузнецовой Т.А. договора цессии строительство фактически не было завершено. Договор участия в долевом строительстве был заключен после ввода дома в эксплуатацию, поскольку дом достроен не был, фактически возведены стены и крыша.
Дата ввода дома в эксплуатацию - это дата формирования пакета необходимых по закону документов. На момент заключения договора между ООО «Артель» и ООО «РоКАС» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию еще не существовало.
Требование истца об уменьшении цены договора не может быть удовлетворено, поскольку законом предусмотрено только одно последствие несвоевременной передачи объекта строительства участнику долевого строительства - взыскание неустойки.
Кузнецова Т.А. исковые требования не признала, пояснила суду, что в 2007 году продала свою квартиру по *** в г.Омске с целью улучшить свои жилищные условия. 08.10.2007 г. ООО «РоКАС» и Кузнецова Т.А. заключили договор №*** долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Объектом строительства являлась 2 комнатная квартира №***, расположенная на 2 этаже в секции *** жилого дома №***, строительство которого ведется по адресу: ***. Цена договора *** рублей. Кузнецова Т.А. внесла указанную сумму 11.10.2007 г. Поскольку ООО «РоКАС» не выполнило обязательств перед Кузнецовой Т.А. в соответствии с данным договором, решением Кировского районного суда г.Омска от 12.11.2009 г. с ООО «РоКАС» в пользу Кузнецовой Т.А *** рублей, неустойка по процентам *** рублей. 29.06.2010 г. между ООО «Артель» и Кузнецовой Т.А. заключен договор №*** возмездной уступки прав (цессии), согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме право требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома №*** П от 22.03.2010 г. 2 - комнатной квартиры №***, расположенной на 2 этаже в секции *** жилого многоэтажного дома №***, строительство которого ведется по адресу: ***. Договором предусмотрено, что уступка права требования цедента к ООО «РоКАС», осуществляемая по настоящему договору, является возмездной, составляет *** рублей. Покупатель оплачивает приобретаемую квартиру путем уступки права к должнику - ООО «РоКАС» в размере *** рублей, установленного решением Кировского районного суда г.Омска от 12.11.2009 г. Требование покупателя к ООО «РоКАС» основано на факте отказа от договора участия в долевом строительстве №***П от 08.10.2007 г. Государственная регистрация права собственности на квартиру №***, расположенную на 2 этаже в секции *** по адресу *** на имя Кузнецовой Т.А. приостановлена на основании определения Ленинского районного суда г. Омска от 05.07.2010 г. до снятии запрета осуществления регистрационных действии в отношений вышеуказанной квартиры. О наличии спора между ООО «РоКАС» и Калининым К.В. Кузнецова Т.А. не знала, считает себя добросовестным приобретателем. В спорную квартиру Кузнецова Т.А. вселилась в июле 2010 года, провела ремонтные работы, иного жилья ни в собственности, ни в пользовании не имеет.
Представитель Кузнецовой Т.А. по доверенности Мотас А.А. просил суд в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что в силу п. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предмет договора участия в долевом строительстве предполагает создание за счет участников долевого строительства объекта недвижимости и его последующую передачу участнику долевого строительства (после ввода объекта в эксплуатацию). Однако,данная норма не препятствует заключению договоров участия в долевом строительстве и после ввода дома в эксплуатацию, если только в отношении объекта долевого строительства не было зарегистрировано право собственности.
В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Как видно из данной нормы разрешение на ввод объекта в эксплуатацию возможно после достижения объекта определенной степени готовности, но до выполнения всех требований, предусмотренных договором участия в долевом строительстве (таких как, например, отделка квартир, оборудование их отдельными сантехническими изделиями и т.п.). Следовательно, наличие только лишь разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не означает фактическое завершение всех строительных работ, достаточных для передачи объектов долевого строительства всем участникам такого строительства.
Таким образом, получение ООО «РоКАС» разрешения на ввод в эксплуатацию дома, строящегося с привлечением средств участников долевого строительства не является признаком невозможности заключения договоров об участии в долевом строительстве.
Согласно ст. 168, 420, 421 ГК РФ лица вправе заключать любые договоры, не запрещенные действующим законодательством. Следовательно, принятие на себя обязательств по передаче объекта долевого строительства в собственность участника долевого строительства возможно при любом состоянии строительства, независимо от степени готовности жилого дома. Само по себе введение дома в эксплуатацию не лишает стороны такого договора возможности принять на себя соответствующие обязательства. Возможность или невозможность их исполнения не свидетельствует о действительности либо недействительности такого соглашения.
Таким образом, само по себе заключение договора об участии в долевом строительстве после ввода дома в эксплуатацию не означает невозможности заключения договора участия в долевом строительстве в отношении отдельных помещений в таком доме.
Поскольку строительство жилого дома №*** не было завершено в полном объеме (на это указывает перечень работ, поименованных в п. 1.4. оспариваемого договора), а также, поскольку квартира №*** не была передана какому-либо лицу, постольку заключение договора долевого участия в строительстве между ООО «РоКАС» и ООО «Артель» не противоречило действующему законодательству, соответственно не противоречило ему и заключение оспариваемого истцом договора.
Истец требует признания оспариваемых сделок недействительными, а также возврата всего полученного по данным договорам. Однако, истец заблуждается относительно фактических обстоятельств исполнения оспариваемых им договоров и, в частности, не учитывает того, что кроме регистрации договоров квартира была передана во владение Кузнецовой Т.А., где она проживает с лета 2010 года. Согласно ст. 302 ГК РФ, смысл которой был выявлен Конституционным Судом РФ в Постановлении №6-П от 21.04.2003 г. применительно к оспариванию ряда сделок.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В судебном заседании установлено, что 26.10.2007 года между ООО «РоКАС» (Застройщик) и Калининым К.В. (Участник долевого строительства) заключен договор №*** П долевого участия в строительстве многоквартирного дома (том 1 л.д.4-12), заключенный Данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 31.11.2007 года, регистрационный номер №***
В соответствии с п. 1.1 договора долевого участия в строительстве от 26.10.2007 г. застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира №***, расположенная на втором этаже в секции «*** жилого многоэтажного дома №***, строительство которого ведется по адресу: ***.
Согласно п. 3.1 указанного договора, между сторонами установлен следующий порядок расчетов: Калинин К.В. вносит задаток в размере *** рублей, который засчитывается в счет оплаты цены договора. *** рублей Калинин К.В.обязуется оплатить в виде ежемесячного платежа в размере *** рублей 15 числа каждого календарного месяца в период с 15.11.2007 г. и не позднее 15.10.2010 г. Оставшуюся сумму в размере *** рублей Калинин К.В. обязуется оплатить не позднее 1 ноября 2010 года (том 1 л.д.4-120).
01.12.2008 года дополнительным соглашением № 1 (том л.д. 13) был изменен порядок оплаты цены договора, согласно которого сумму в размере *** рублей участник долевого строительства оплачивает за счет собственных средств в кассу ООО «РоКАС», оставшуюся сумму в размере *** рублей равными платежами в размере *** рублей оплачивает один раз в три месяца в период с 15.02.2009 г. и не позднее 15.11.2012 г. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области, (Омский отдел) 05 февраля 2009 года, регистрационный номер №***.
Решением Ленинского районного суда г. Омска от 14.09.2010 года, вступившим в законную силу 24.11.2010 г., по гражданскому делу №*** по иску Калинина К.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «РоКАС» о признании расторжения договора долевого участия №*** П от 26.10.2007 года недействительным, о восстановлении записи о государственной регистрации договора долевого участия №*** П от 26.10.2007 года и дополнительного соглашения постановлено: «Признать расторжение договора долевого участия №*** П от 26.10.2007 года и дополнительного соглашения № 1 от 01.12.2008 г. к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома №*** П от 26.10.2007 года незаконным. Восстановить запись о государственной регистрации договора долевого участия №*** П от 26.10.2007 года и дополнительного соглашения № 1 от 01.12.2008 г. к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома №*** П от 26.10.2007 года.» (том 1л.д.14-18).
24.11.2010 года кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда решение Ленинского районного суда г. Омска от 14.09.2010 года оставлено без изменений. (том 1 л.д.19-23)
Также судом установлено, что 22.03.2010 г. между ООО «РоКАС» и ООО «Артель» заключен договор №*** П долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Объектом долевого строительства является 2 - комнатная квартира №***, расположенная на 2 этаже в секции *** жилого многоэтажного дома №*** строительство которого ведется по адресу: ***. Цена договора *** рублей. (том 1 л.д.38-44)
29.06.2010 г. между ООО «Артель» и Кузнецовой Т.А. заключен договор №*** возмездной уступки прав (цессии), согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме право требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома №*** П от 22.03.2010 г. 2 - комнатной квартиры №***, расположенной на 2 этаже в секции *** жилого многоэтажного дома №***, строительство которого ведется по адресу: ***. Договором предусмотрено, что уступка права требования цедента к ООО «РоКАС», осуществляемая по настоящему договору, является возмездной, составляет *** рублей. Покупатель оплачивает приобретаемую квартиру путем уступки права к должнику - ООО «РоКАС» в размере *** рублей, установленного решением Кировского районного суда г.Омска от 12.11.2009 г. Требование покупателя к ООО «РоКАС» основано на факте отказа от договора участия в долевом строительстве №***П от 08.10.2007 г. (том 1 л.д.45-47)
03.08.2010 года ООО «РоКАС» передало Кузнецовой Т.А. по акту приема - передачи квартиру №***, расположенную на 2 этаже в секции ***", по адресу ***.(том 2 л.д.7)
Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области 10.12.2010 г., на квартиру №*** общей площадью 50,5 кв., расположенной на 2 этаже секции *** жилого многоэтажного дома №***, строительство которого ведется по адресу: *** зарегистрированы следующие договоры: договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №*** П от 22.03.2010 г. дата регистрации 25.06.2010 года за №***; договор возмездной уступки прав (цессии) №*** от 29.06.2010 г. дата регистрации 19.07.2010 г. за №*** (том 1 л.д.25).
Одним из оснований для признания указанных договоров недействительными, по мнению истца, является то обстоятельство, что определениями Ленинского районного суда г. Омска от 04.05.2010 г. по делу №***, от 05.07.2010 г. по делу №*** было запрещено Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области совершать любые регистрационные действия в отношении квартиры №***, расположенной на 2 этаже в секции ***", жилого многоэтажного дома №***, строительство которого ведется по адресу: ***
В судебном заседании установлено, что согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора долевого участия №*** П от 26.10.2007 г. и дополнительного соглашения от 01.12.2008 г., заключенных между Калининым К.В. и ООО «РоКАС» погашены 14.05.2010 г. за №***
Определением Ленинского районного суда г. Омска от 05.07.2010 г. запрещено Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области совершать любые регистрационные действия в отношении квартиры №***, расположенной на 2 этаже в секции *** жилого многоэтажного дома №***, строительство которого ведется по адресу: *** (том 2 л.д.27)
Определением Ленинского районного суда г. Омска от 04.05.2010 г. запрещено Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области совершать любые регистрационные действия в отношении квартиры №***, расположенной на 2 этаже в секции *** жилого многоэтажного дома №***, по адресу: *** (том 1 л.д.97)
Однако, внести запись о запрещении УФРС по Омской области совершать регистрационные действия в отношении квартиры №***, расположенной на 2 этаже в секции *** жилого многоэтажного дома №***, по адресу: *** не представилось возможным в виду отсутствия регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества. (том 1 л.д.102)
Из уведомления УФРС по Омской области от 19.05.2010 г. следует, что в Едином государственном реестре прав записи о регистрации прав, ограничений (обременений) на квартиру №***, расположенной на 2 этаже в секции *** жилого многоэтажного дома №***, по адресу: *** отсутствуют (том 1 л.д.116).
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 30.06.2010г. принятые определением Ленинского районного суда г. Омска от 04.05.2010 г. меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области совершать любые регистрационные действия в отношении квартиры №***, расположенной на 2 этаже в секции *** жилого многоэтажного дома №***, по адресу: *** отменены (том 1 л.д.153-155).
Учитывая изложенное, суд находит указанный довод истца необоснованным.
Одним из оснований для признания спорных договоров недействительными, по мнению истца, является то обстоятельство, что объект, принятый в эксплуатацию, предметом договора участия в долевом строительстве быть не может.
В силу статьи 4 Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 13 Закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон N122-ФЗ), в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.
Согласно абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Статья 3 Закона N 214-ФЗ предусматривает право застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Из буквального содержания положений статьи 4 Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию.
Договором участия в долевом строительстве регулируются отношения сторон по созданию объекта долевого строительства, а после завершения строительства предмет этого договора отсутствует в силу факта возведения объекта и принятия в эксплуатацию.
В силу п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статье 25.1 Закона о регистрации прав на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве предоставляются документы с описанием создаваемого объекта недвижимого имущества. Предоставление акта ввода объекта в эксплуатацию при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве названной нормой не предусмотрено.
В судебном заседании установлено, что 15.02.2010 г. ООО «РоКАС» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. (том 1 л.д.24). Таким образом, договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №*** П от 22.03.2010 г. дата регистрации 25.06.2010 года за №***; договор возмездной уступки прав (цессии) №*** от 29.06.2010 г. дата регистрации 19.07.2010 г. за №*** заключены после введения объекта в эксплуатацию.
Однако, в судебном заседании нашел свое подтверждение факт вступления сторон в правоотношения до наступления указанного правового события.
Судом установлено, что 08.10.2007 г. ООО «РоКАС» и Кузнецова Т.А. заключили договор №*** долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Объектом строительств является 2 комнатная квартира №***, расположенная на 2 этаже в секции *** жилого дома №***, строительство которого ведется по адресу: ***. Цена договора *** (том 2 л.д.15-19) Кузнецова Т.А. внесла указанную сумму 11.10.2007 г., что подтверждается копией квитанции к приходному кассовому ордеру №*** (том 2 л.д.20)
Поскольку ООО «РоКАС» не выполнило обязательств перед Кузнецовой Т.А. в соответствии с данным договором, решением Кировского районного суда г.Омска от 12.11.2009 г. с ООО «РоКАС» в пользу Кузнецовой Т.А взыскан *** рублей, неустойка *** рублей. (том 2 л.д.22,23)
Как следует из пояснений представителя Кузнецовой Т.А. - Мотос А.А. у Кузнецовой появилось право требования к ООО «РоКАС» в размере *** руб. Она обратилась с заявлением о включении ее в реестр кредиторов организации. На стадии рассмотрения дела о банкротстве ООО «РоКАС» в апелляционной инстанции Арбитражного суда, ООО «Артель» - аффилированное к ООО «РоКАС» лицо. предложило Кузнецовой Т.А. выкупить ее право требования к ООО «РоКАС», произведя расчет уступкой по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Кузнецова отдала им свое право требования к ООО «РоКАС» по своему первому договору и стала дольщиком. Расчет за спорную квартиру был произведен Кузнецовой в 2010 году в момент заключения ею договора цессии с ООО «Артель».
Представитель ООО «РоКАС» суду пояснил, что поскольку записи о государственной регистрации договора долевого участия №*** П от 26.10.2007 г. и дополнительного соглашения от 01.12.2008 г., заключенных между Калининым К.В. и ООО «РоКАС» погашены 14.05.2010 г., а иного объекта недвижимости кроме как квартира №*** у ООО «РоКАС» не было, принято решение о заключении договора с ООО «Артель», которое как участник долевого строительства могло распорядиться спорной квартирой.
Поскольку стоимость квартиры Кузнецовой Т.А. оплачена в полном объеме, квартира была передана последней в пользование в июле 2010 года.
Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что ООО «РоКАС», ООО «Артель», Кузнецовой Т.А. совершены действия, направленные на исполнение обязательств по договорам до момента завершения строительства жилого дома и введения его в эксплуатацию, заключенные между ООО «РоКАС» и ООО «Артель», а также и ООО «Артель» и Кузнецовой Т.А. договоры содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида и предусмотренные статьей 6 Закона N 214-ФЗ, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для признания их недействительными.
Учитывая изложенное, суд также полагает возможным отказать истцу в удовлетворении требований об уменьшении цены договора №*** П долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 26 октября 2007 года.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Калинину К.В. отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Омска.
Судья. Решение вступило в законную силу 06.05.2011