г. Омск              24 ноября 2011 года

Ленинский районный суд г. Омска в составе

председательствующего судьи Вовченко Н.В.

при секретаре судебного заседания Кочергиной М.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» к Муштей О.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» обратилось в Ленинский районный суд г. Омска с иском к Муштей О.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, указав, что в соответствии с условиями договора займа № ... от ДД.ММ.ГГГГ года (далее Договор займа) Заёмщику Муштей О.В., (далее - Ответчик)ОАО "Омское ипотечное агентство" предоставило ипотечный жилищный займ в размере 5 000 000,00 рублей на срок 240 (двести сорок) месяцев на Приобретение жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. <адрес>. Жилой дом состоит из 8 комнат, общей площадью 469,40 кв.м. и расположен на арендуемом земельном участке площадью 514,00 кв.м. (далее - Жилой дом с земельным участком). По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года Жилой дом с земельным участком был оценен в размере 10 000 000,00 рублей что подтверждается заключением независимого оценщика ООО "Независимая оценка "Флагман", № ....Права залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Жилого дома с земельным участком, были удостоверены Закладной, составленной Ответчиком и выданной - Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области первоначальному залогодержателю - ОАО "Омское ипотечное агентство" (далее Закладная).Запись об ипотеке Жилого дома с земельным участком в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ года за №....Права по Закладной были переданы ДД.ММ.ГГГГ года (Договор купли-продажи закладных № ... от ДД.ММ.ГГГГ года, акт приёма-передачи закладных от ДД.ММ.ГГГГ г.) организацией ОАО "Омское ипотечное агентство" Обществу с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека». В соответствии с условиями Закладной, Ответчик был обязан вносить ежемесячно, не позднее последнего дня месяца аннуитетный платёж в размере 58 682.91 (Пятьдесят восемь тысяч шестьсот восемьдесят два рубля 91 копейка).На ДД.ММ.ГГГГ года совокупная сумма просроченных платежей Ответчика составляет 436 006,42 рублей, в том числе: задолженность по погашению основного долга 55 680,19 рублей; задолженность по уплате процентов по Закладной 380 326,23 рублей. На 12 апреля 2011 года проценты за текущий месяц по дату заявления составляют 19 960,35 рублей. На 12 апреля 2011 года остаток неисполненных обязательств по основному долгу составляет 4 725 889,70 рублей.В соответствии с п. 19.1. и п. 19.2. Закладной, ответчик обязан при нарушении сроков возврата суммы обязательства и/или уплаты начисленных процентов уплатить неустойку в виде пени в размере 2,00% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.Просятвзыскать с ответчика задолженность по состоянию на 12 апреля 2011 года в размере 5 450 862,52 рублей в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 4 725 889,70 рублей; сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 400 286,58 рублей;сумма неуплаченных пеней в размере 0,2% от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей - 324 686,24 рублей. Взыскать с ответчика, начиная с 13 апреля 2011 года и по день полного погашения суммы основного долга, проценты за пользование кредитом в размере 13,00% годовых. Взыскать с ответчика пени в размере 0,2 % от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей за каждый календарный день просрочки начиная с 13 апреля 2011 года по день реализации жилого дома с земельным участком на торгах включительно. Обратить взыскание на жилой дом с земельным участком, расположенный по адресу: г. Омск, ул. <адрес>.Определить способ реализации Жилого дома с земельным участком в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость жилого дома с земельным участком, исходя из оценки, указанной в Закладной 10 000 000,00 рублей. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 39 454,31 рублей.

Представитель истца Общества с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» Смоленцев Д.В. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, уточнив стоимость подлежащего реализации жилого дома, согласно ликвидационной стоимости - 9 360 000 руб.

Ответчик Муштей О.В. в судебное заседании не признала заявленные к ней исковые требования. В обоснование возражений указала, что стоимость жилого дома, указанная в Закладной, как 10 000 000 руб. по состоянию на 2006 год, значительно выросла в связи с произведенным пристроем в виде гаража, мансарды, просила назначить судебную товароведческую экспертизу стоимости жилого дома на сегодняшний день. Просила так же, исходя из ее тяжелого материального положения уменьшить размер взыскиваемой неустойки до разумного. В доказательство представила суду копии о рождении двух ее несовершеннолетних детей, копию трудовой книжки.

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав представленные доказательства, в том числе и оценив результаты проведенной по делу судебной товароведческой экспертизы, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии со ст. 820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.

Судом установлено, что 29.09.2006 года между Открытым акционерным обществом «Омское ипотечное агентство» и Муштей О.В. был заключен договор займа № ..., в соответствии с которым ответчику был предоставлен кредит в размере 5 000.000 рублей сроком на 240 месяцев для приобретения жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. <адрес>.

Выдача денежных средств на сумму 5 000 000 руб. подтверждается платежным поручением № ... от ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с п. 3 кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ года заемщик принял на себя обязательства уплачивать кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13 % годовых с первого числа месяца, следующего за месяцем предоставления кредита до даты окончания срока исполнения денежного обязательства.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В судебном заседании было установлено, что в настоящее время залогодержателем предмета ипотеки является Общество с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека».

В соответствии со ст. 48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Судом установлено, что, начиная с ДД.ММ.ГГГГ года, платежи по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ года ответчиком не производятся.

В связи с тем, что ответчиком обязательства по кредитному договору не исполняются и задолженность по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составляет 5 126 176,28 рублей, в том числе: 4 725 889,70 рублей - сумма основного долга, 400 286,58 рублей - проценты за пользование кредитом, то суд считает, что исковые требования истца в этой части подлежат удовлетворению в полном объеме, при этом судом принимается расчет суммы задолженности, предоставленный истцом, поскольку доказательств, опровергающих указанный расчет, ответчиком не представлено.

Кроме того, по мнению суда, также подлежат удовлетворению исковые требования истца о взыскании с Муштей О.В. процентов по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ года из расчета 13 % годовых с 13.04.2011 года, т.е. по день произведенного истцом расчета, и по день полного погашения суммы основного долга.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В соответствии с п. 5 кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ года заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом. При нарушении сроков возврата кредита заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 2% процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 2% процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

Согласно расчету, представленному истцом, размер пени за просроченные платежи по кредиту составляет 324 686,24 рублей.

В соответствии с частью 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При данных обстоятельствах, а так же наличии подтвержденного тяжелого материального положения ответчика, а именно, наличия на иждивении двух несовершеннолетних детей, отсутствия постоянного места работы, суд полагает возможным уменьшить пени за несвоевременную оплату уплату плановых процентов до 50 000 рублей.

При этом суд полагает несоразмерным нарушенному праву требование истца о взыскании с Муштей Оксаны Викторовны за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему неустойки в размере 0,2 % от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей за каждый календарный день просрочки начиная с 13.04.2011 года по день реализации жилого помещения на торгах включительно, считая правильным в удовлетворении заявленного требования отказать.

В соответствии с п. 1.3 кредитного договора от 29.09.2006 года обеспечением обязательств заемщика являются: ипотека жилого помещения, страхование жизни и потери трудоспособности Муштей О.В., страхование риска утраты и повреждения жилого помещения, по условиям которых первым выгодоприобретателем будет являться кредитор.

Из материалов дела следует, что Муштей О.В. приобрела по договору купли-продажи жилой дом с возникновением ипотеки в силу закона, в соответствии с которым залогодатель в обеспечение обязательств по кредитному договору от 29.09.2006 года передал в залог залогодержателю жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул. <адрес>.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть как сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с закладной, имеющейся в материалах дела залогодателем жилого дома <адрес> в г. Омске является Муштей О.В., залогодержателем является Общество с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека».

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течении 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Судом установлено, что ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование ею Муштей О.В. своевременно не производятся с 03.02.2009 года, что является основанием для залогодержателя для обращения в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В соответствии со ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

В связи с тем, что Муштей О.В. обязательства по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ года надлежащим образом не исполняются, суд приходит к выводу, что взыскание должно быть обращено на заложенное имущество - жилой дом, расположенный по адресу: г. Омск, ул. <адрес> путем продажи с публичных торгов.

Из материалов дела следует, что рыночная стоимость жилого дома <адрес> в г. Омске на ДД.ММ.ГГГГ г. составляла 10 000 000 рублей.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ года ООО «Бизнес-эксперт», по состоянию на указанную дату ликвидационная стоимость двухэтажного жилого дома с мансардой и пристроем, общей площадью 469,40 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. <адрес>, составляет 9 360 000 руб., в связи с чем то суд считает возможным установить начальную продажную цену квартиры в размере ликвидационной - 9 360 000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с тем, что при подаче искового заявления истцом была уплачена государственная пошлина в размере 39 454,31 рублей, суд полагает возможным взыскать с Муштей О.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» судебные расходы в размере 39 454,31 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Муштей О.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» задолженность по кредитному договору в размере 5 176 176,28 рублей, в том числе: 4 725 889,70 рублей - сумму основного долга, 400 286,58 рублей - сумму процентов за пользование кредитом, 50 000 рублей - пени, судебные расходы в размере 39 454,31 рублей, а всего 5 215 630,59 рублей.

Взыскать с Муштей О.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» проценты по кредитному договору из расчета 13 % годовых с 13.04.2011 года и по день полного погашения суммы основного долга.

Обратить взыскание на жилой дом <адрес> в г. Омске путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену 9 360 000 руб.

В остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления судом мотивированного решения путем подачи жалобы в Ленинский районный суд г. Омска.

Судья                                                                                    Н.В. Вовченко

Мотивированное решение по настоящему делу изготовлено 29.11.2011 года