в составе председательствующего судьи Авдеевой Л.В. при секретаре судебного заседания Романове В.С. рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 31 октября 2011 года гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Иванову А.В. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, У С Т А Н О В И Л : Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в Ленинский районный суд г. Омска с иском к Иванову А.В. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование своих требований истец указал, что в соответствии с условиями кредитного договора № от 11.08.2008 года заемщику Иванову А.В. Омским акционерным коммерческим ипотечным банком «Омск-Банк» предоставлен кредит в размере 1 125 000 рублей сроком на 240 месяцев для приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Кредит в сумме 1 125 000 рублей перечислен на счет ответчика № в ОАО «Омск-Банк» г. Омск. По состоянию на 23.07.2008 года рыночная стоимость квартиры составляет 1 250 000 рублей, что подтверждается отчетом № оценочной организации ООО «ОМЭКС». Государственная регистрация права собственности ответчика на Квартиру произведена 21.08.2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области. Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем 11.08.2008 года и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области первоначальному залогодержателю 21.08.2008 года. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 21.08.2008 года за №. Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное Правительством Российской Федерации в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан Российской Федерации. С сентября 2010 года ответчиком нарушаются условия кредитного договора по внесению ежемесячных платежей по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им, в нарушение условий закладной и кредитного договора. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение Агентством причитающихся ему денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной. Начиная с ноября 2010 года ответчику было сделано несколько телефонных звонков с целью уведомления о необходимости оплатить допущенную просроченную задолженность. Каких-либо действий по урегулированию задолженности ответчик до настоящего времени не совершил. 04.03.2011 года ответчику было лично вручено уведомление с требованием о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, однако до настоящего времени указанное требование ответчиком не выполнено, что является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости квартиры, по состоянию на 23 В судебном заседании представитель Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - Яковлева М.А., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по аналогичным основаниям. Ответчик Иванов А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом по последнему известному месту жительства, повестка в его адрес возвращена с уведомлением об истечении срока хранения. Согласно ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. Представитель истца против рассмотрения дела в порядке заочного производства не возражала. Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора. В соответствии со ст. 820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным. В соответствии со ст.ст. 809, 810, 811 ГК РФ займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30.12.2008 года) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. В силу ч. 1 ст. 50 Федерального Закона «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. На основании ст.ст. 51, 54, 55, 56 Федерального Закона «Об ипотеке» в случае, если предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на заложенное имущество в судебном порядке. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. В судебном заседании установлено, что 11 августа 2008 года между Омским акционерным коммерческим ипотечным банком «Омск-Банк» и Ивановым А.В. заключен кредитный договор №, в соответствии с которым Иванову А.В. предоставлен кредит в размере 1125000 рублей сроком на 240 месяцев под 13,75 % годовых для приобретения квартиры, состоящей из 1 комнаты, общей площадью 30,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 14-25). Согласно договора купли-продажи квартиры (с возникновением ипотеки в силу закона) от 11 августа 2008 года Иванов А.В. приобрел квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, стоимостью 1 250 000 рублей за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых Омским акционерным коммерческим ипотечным банком «Омск-Банк» в размере 1125000 рублей (л.д. 38-42). Право собственности ответчика на квартиру <адрес> зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 21.08.2008 года за №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 37). Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16.07.1998 года, жилое помещение находится в залоге у Залогодержателя с момента государственной регистрации. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем 11.08.2008 года и выданной управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области первоначальному залогодержателю - Омскому акционерному коммерческому ипотечному банку «Омск-Банк» 21.08.2008 года. Как следует из закладной залоговая стоимость квартиры <адрес> составляет 1 250 000 рублей (л.д. 33). В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 Г. № 102-Ф3, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. На основании договора купли-продажи закладных № от 29.12.2008 г. закладная, залогодателем которой является Иванов А.В. перешла в собственность Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается отметкой о смене владельца закладной от 23.01.2009 (л.д.35). В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Из пояснений представителя истца и материалов дела следует, что кредит в сумме 1125000 рублей ответчиком получен, заемщик обязался возвращать кредит и уплачивать начисленные кредитором проценты путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов на остаток ссудной задолженности в размере, определяемом кредитным договором и информационным расчетом, однако, в нарушение условий договора займа, начиная с сентября 2010 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, предусмотренные условиями Закладной и договором займа, ответчиком в адрес истца как залогодержателя-кредитора не производятся, что подтверждается расчетом задолженности заемщика по состоянию на 23 сентября 2011 года (л.д. 9-13). В соответствии с пп. б п. 4.4.1. кредитного договора от 11.08.2008 года кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств о настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате сумму кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при просрочке заемщиком осуществления ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в лице директора ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» М.Л.К. 04.03.2011 года в соответствии с п. 5.1. Закладной и пп. Б п. 4.4.1. кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (л.д. 44). Данное требование было вручено Иванову А.В. 14.03.2011 года, однако выполнено не было. В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. В соответствии с кредитным договором № от 11.08.2008 года Иванов А.В. принял на себя обязательства уплачивать кредитору проценты из расчета 13,75 % годовых, начисляемых ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно, а при нарушении сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему - неустойки в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки. Суд считает, что исковые требования истца в части взыскания с Иванова А.В. процентов по кредитному договору от 11.08.2008 года из расчета 13,75 % годовых, насчитываемых на остаток задолженности по основному долгу, начиная с 24 сентября 2011 года и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше) подлежат удовлетворению. В то же время, требования истца об определении подлежащими выплате пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, начиная с 24 сентября 2011 года и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше), удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14 от 08.10.1998 года «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» предусмотрено, что критерием для установления несоразмерности процентов последствиям ненадлежащего исполнения обязательства может быть, в том числе установленный договором процент, чрезмерно высокий по сравнению с установленной Банком России ставкой рефинансирования, значительное превышение суммы неустойки сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительностью неисполнения обязательств и др. Проценты, взыскиваемые кредитором за предоставленную заемщику денежную сумму, компенсируют в определенной части последствия, вызванные нарушением ответчиком своих обязательств, поэтому суду следует учитывать их при решении вопроса об уменьшении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ. Таким образом, при взыскании пени с 24.09.2011 года и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше), будет нарушено право ответчика, предусмотренное ст. 333 ГК РФ. В связи с чем, суд считает, что истцу надлежит отказать в данной части иска. В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. 2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Поскольку судом установлено, что ответчиком Ивановым А.В. обязательства по кредитному договору от 11.08.2008 года не исполняются, суд приходит к выводу, что взыскание должно быть обращено на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов. Согласно оценке независимого оценщика ООО «ОМЭКС» № от 28.07.2008 г. по состоянию на 23.07.2008 г. рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 1 250 000 (л.д. 33, 48-49). Поскольку иной оценки ответчик суду не представил, суд считает возможным установить начальную продажную цену квартиры в размере рыночной стоимости. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику, пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. В связи с тем, чтоистцом при подаче искового заявления была уплачена госпошлина в размере 18 272,44 рублей,суд считает возможным взыскать с Иванова А.В. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» судебные расходы в размере 18 272,44 рублей. На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично. Взыскать с Иванова А.В. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору от 11.08.2011 года: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 1 094 796 рублей 89 коп., сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - 96 473 рублей 99 коп., начисленные пени в размере 23 217 рублей 45 коп., судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в сумме 18 272 рублей 44 коп., всего 1232760 (один миллион двести тридцать две тысячи семьсот шестьдесят) рублей 77 копеек. Взыскать с Иванова А.В. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» начиная с 24.09.2011 года и по день полного погашения обязательств по кредитному договору от 11.08.2008 года или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше) проценты за пользование кредитом в размере 13,75 % годовых, насчитываемых на остаток задолженности по основному долгу. Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость 1 250 000 (один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей. Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Ленинский районный суд г. Омска в 10 дней. Ответчик вправе подать в Ленинский суд г. Омска заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в кассационном порядке в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. Судья - Л.В. Авдеева Решение в окончательной форме изготовлено 02 ноября 2011 года. Решение вступило в законную силу 06 декабря 2011 года.
сентября 2011 года составляет 1214448,33 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 1 094796,89 рублей, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - 96 473, 99 рублей, а также начисленные пени в размере 23 217,45 рублей. Кроме того, до момента реализации квартиры на публичных торгах, либо до момента полного исполнения ответчиком обязательства по полному возврату кредита (в зависимости от того, что наступит раньше) в соответствии с условиями кредитного договора и закладной на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 13,75 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа. Просят взыскать с Иванова А.В. задолженность по кредитному договору по состоянию на 23.09.2011г. в размере 1214448,33 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 1094796,89 рублей, начисленные, но неуплаченные проценты за пользование кредитом - 96 473, 99 рублей, начисленные пени в размере 23 217,45 рублей, а также начиная с 24 сентября 2011 года и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,75 процентов годовых, насчитываемых на остаток задолженности по основному долгу, и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу. Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Иванову А.В., расположенную по адресу: <адрес>, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 1 250 000 рублей. Кроме того, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 18272,44 рублей.