Дело № 2-898/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 августа 2010 г.
Ленинский районный суд г. Перми в составе:
председательствующего судьи Бузмаковой О.В.,
при секретаре Соколовой И.П.,
с участием представителя истца Ивановой А.К. – Колчановой Н.Н., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску Ивановой А.К. к администрации г. Перми о признании недействительным договора аренды в части, понуждении изменить договор аренды,
установил:
Иванова А.К. обратилась в суд с иском к администрации г. Перми, требуя признать недействительным пункт 1.1. договора от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в части установления категории разрешенного использования «под огород», возложить на ответчика обязанность изменить пункт 1.1. договора от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в части установления категории разрешенного использования «под жилой дом».
Свои требования истец обосновала тем, что указанный дом она приобрела ДД.ММ.ГГГГ у Поносовой Е.А., которое принадлежало на основании договора купли-продажи между Сенниковой А.Т. и Поносовым М.Ф. от ДД.ММ.ГГГГ; с ДД.ММ.ГГГГ г. она (истец) проживает в данном доме, производит оплату за электроэнергию, страховала строения, правоустанавливающих документов, кроме договора ДД.ММ.ГГГГ г., нет.
ДД.ММ.ГГГГ по предложению ответчика она заключила договор аренды земельного участка с разрешенным использованием под огород, который в настоящее время продлен на неопределенный срок. На момент заключения договора на земельном участке уже существовал жилое строение, возведенное до ДД.ММ.ГГГГ г., которое использовалось для проживания. Категория разрешенного использования земельного участка «под огород» законом не предусмотрена.
Истец извещена о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, просит в заявлении рассмотреть дело без ее участия, на иске настаивает (л.д. 123).
Представитель истца просит иск удовлетворить.
Ответчик извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, представителя в суд не направил (л.д. 95, 99); ранее иск не признавал в связи с тем, что домовладение по указанному адресу является самовольной постройкой, право собственности на дом истец в установленном законом порядке не приобрела, доказательств существенного нарушения договора аренды истцом не представлено, в связи с чем изменение целевого назначения участка невозможно (л.д. 52-53).
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, заключение о возможности эксплуатации строения и копию технического паспорта на жилой дом, суд не находит оснований для удовлетворения иска в силу следующего.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом установлено, что дом с надворными постройками по вышеуказанному адресу истец приобрела у Поносовой Е.А. ДД.ММ.ГГГГ, данный дом с надворными постройками являются самовольными постройками; ДД.ММ.ГГГГ истец заключила с ответчиком договор аренды земельного участка сроком на пять лет по этому же адресу с разрешенным целевым использованием в п.1.1. договора «под огород», договор в настоящее время возобновлен на неопределенный срок по правилам ст. 621 ГК РФ.
Указанные обстоятельства подтверждаются копией договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 122), копией технического паспорта, копией договора аренды (л.д. 104-107), распоряжением Главы города Перми от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 108), заявлением истца о предоставлении ей земельного участка именно для указанной цели (л.д. 119), установлены решением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу (л.д. 124-125).
Поскольку судом при разрешении спора между Ивановой А.К. и администрацией г. Перми установлено то обстоятельство, что указанный дом и надворные постройки являются самовольной постройкой, возведены в отсутствие технической документации и соответствующего разрешения на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей, то в соответствии с положениями ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, данные обстоятельства при разрешении нового спора между теми же сторонами оспариванию не подлежат.
При этом только при разрешении данного дела судом достоверно установлено, что фактически покупка Ивановой А.К. у Поносовой Е.А. указанного дома с постройками состоялась не ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 122), в связи с чем суд представленный документ, датированный ДД.ММ.ГГГГ (правовое дело, л. 1), отвергает как недопустимое доказательство, поскольку его оформление отличается как от документа, представленного истцом (л.д. 8), так и от документа, представленного суду департаментом земельных отношений администрации г. Перми (л.д. 122); причем оформление документов (л.д. 8, 122) между собой совпадает; в то же время, указанная в документе, представленном истцом, дата «ДД.ММ.ГГГГ г.» также вызывает у суда сомнения в ее достоверности, поскольку она вписана в текст документа без оговорок сторонами, а фрагмент на документе, предоставленном суду истцом, где указана дата «ДД.ММ.ГГГГ г.», вообще отсутствует.
Из полисов страхования дома по указанному адресу следует, что договоры страхования заключались Поносовой Е.А. по месту ее постоянного жительства ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37-37 оборот), владельцем земельного участка по данному адресу в документах указывалась именно Поносова Е.А. (л.д. 14, 68-69), что, по мнению суда, исключало совершение между Поносовой Е.А. и истцом сделки-купли продажи дома с надворными постройками в ДД.ММ.ГГГГ г.
Оснований не доверять документу, представленному суду в полном объеме по запросу департаментом земельных отношений администрации г. Перми (л.д. 122), и документам инвентаризации, представленным тем же органом (л.д. 64-72), у суда не имеется.
Статья 37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент заключения договора аренды, предусматривала, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.
Согласно частям 1 и 6 ст. 66 Земельного кодекса РСФСР, земельные участки для коллективного садоводства, огородничества и животноводства предоставляются местными Советами народных депутатов в пределах их компетенции и состоят из земель общего пользования, находящихся в пользовании садоводческих и животноводческих товариществ, и из земель, находящихся в собственности членов указанных товариществ. В отдельных случаях земельные участки могут предоставляться гражданам для индивидуального садоводства и огородничества.
Таким образом, на момент заключения договора аренды между истцом и ответчиком нормами Земельного кодекса РСФСР разрешалось из земель общего пользования предоставлять гражданам земельные участки в целях огородничества. То есть, п. 1.1. договора аренды нормам Земельного кодекса РСФСР не противоречил.
Не противоречит договор аренды в указанной части действующему законодательству и в настоящее время в силу следующего.
Как следует из материалов дела, данный договор аренды заключен между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения Главы города Перми от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 108) по заявлению истца от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ей этого земельного участка в аренду для огородничества (л.д. 119).
Указанное распоряжение на дату рассмотрения дела не изменено, не отменено, недействительным не признано.
В силу положений ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ (действующего на момент возобновления на неопределенный срок договора аренды между истцом и ответчиком) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Земельный участок, предоставленный истцу под огородничество к видам земельных участков, поименованных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ, не относится.
Следовательно, заключенный между сторонами договор не может быть признан недействительным в части п. 1.1. в связи с указанным в нем условием «под огород», так как данный вид использования земельного участка вышеприведенными нормами права не запрещен.
При этом суд учитывает, что стороны договора аренды были свободны при его заключении, стороны вправе были заключить такой договор аренды в целях использования земельного участка под огород (пункты 1 и 2 ст. 421 ГК РФ).
На основании п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Как указывалось выше, жилой дом и надворные постройки, расположенные на земельном участке, предоставленном истцу для огородничества, являются самовольными.
При рассмотрении дела судом не установлено, а истцом не доказано, что земельный участок по указанному адресу предоставлялся для строительства жилого дома; при этом из упомянутого выше решения Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в материалах гражданского дела, в материалах инвентарного и правового дел отсутствуют.
Разрешая данное дело, суд установил, что договор купли-продажи в отношении жилого дома и надворных построек между истцом и предыдущим владельцем этих объектов совершен после ДД.ММ.ГГГГ, надлежащим образом не зарегистрирован, несмотря на положения, предусмотренные п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 551 ГК РФ.
При таких обстоятельствах ссылка истца на положения ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» не свидетельствует о недействительности пункта 1.1. договора аренды в части разрешенного вида использования земельного участка «под огород».
Ссылка истца на то, что строения на арендуемом ею земельном участке не подверглись сносу, не свидетельствует о том, что имеющиеся на этом земельном участке дом и надворные постройки не являются самовольными, и что этот земельный участок предоставлен для возведения данных построек. При этом суд учитывает решение Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ
На основании изложенное выше суд приходит к выводу о том, что истцу в удовлетворении иска в части признания п. 1.1. договора аренды в части установления категории разрешенного использования «под огород», следует отказать.
Не усматривает суд оснований и для понуждения администрации г. Перми изменить категорию разрешенного использования данного земельного участка «под жилой дом» в силу следующего.
Истец, обосновывая свой иск в части понуждения ответчика внести изменения в п. 1.1. договора аренды в части разрешенного вида использования земельного участка «под жилой дом», сослалась на положения подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Подпункт 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным, согласно п. 2 данной нормы, признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Поскольку судом установлено, что договор аренды в оспариваемой части не противоречил требованиям закона или иных правовых актов на момент заключения, не противоречит действующему законодательству в настоящее время, а дом и надворные постройки, расположенные на данном земельном участке, являются самовольными постройками, право собственности истца на данные строения не зарегистрировано, т.е. такой объект, как жилой дом, на земельном участке отсутствует, то оснований для изменения в договоре аренды категории разрешенного использования земельного участка «под жилой дом» не имеется.
Кроме того, суд учитывает, что существенного нарушения договора со стороны администрацией при рассмотрении дела судом не установлено, истцом не доказано.
Ссылка истца на проведенную инвентаризацию земельных участков в данном квартале Ленинского района г. Перми (л.д. 14-17, 64-72), не является правовым основанием для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку инвентаризация земель города Перми была направлена на уточнение и закрепление границ земельных участков землевладельцев и землепользователей с составлением соответствующих списков, на создание автоматизированной информационной системы регистрации земель города в соответствии с постановлением администрации г. Перми от 10.09.1993 г. № 1219, принятым во исполнение постановлений Правительства РФ от 25.08.1992 г. № 622 «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в РФ» и администрации Пермской области от 22.12.1992 г. № 234 и от 20.07.1993 г. № 115 по соответствующему вопросу, в дополнение к постановлению городской администрации от 5.05.93 г. № 449.
Также не может служить правовым основанием для удовлетворения иска ссылка истца на положения ст. 87 Земельного кодекса РСФСР, поскольку право собственности на строение не зарегистрировано ни за истцом, ни за предыдущими владельцами, как следует из инвентарного и правового дела, данные постройки являются самовольными, в связи с чем переход права собственности на самовольные постройки невозможен на основании п. 2 ст. 222 ГК РФ.
При изложенных выше обстоятельствах истцу в удовлетворении иска должно быть отказано в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Ивановой А.К. в удовлетворении иска к администрации г. Перми о признании недействительным пункта 1.1. договора от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в части установления категории разрешенного использования «под огород», о понуждении администрации г. Перми изменить пункт 1.1. договора от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в части установления категории разрешенного использования «под жилой дом» отказать.
Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми.
Председательствующий - подпись (О.В. Бузмакова)
<данные изъяты>