Дело № 2 – 4051/10 г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 ноября 2010 года г.Пермь
Ленинский районный суд г.Перми в составе:
председательствующего судьи Малышевой Н.В.,
при секретаре Воронковой И.Д.,
с участием представителя истца Образцовой И.В., действующей на основании доверенности,
представителя ответчика Котеговой С.Ю., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Образцова А.С. к Обществу с ограниченной ответственностью «...» о признании права собственности на объект в незавершенном строительстве,
установил:
Образцов А.С. обратился в Ленинский районный суд ... с иском к ООО «...» (далее по тексту – Общество), в котором просит: признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства в виде четырехкомнатной ..., общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., расположенной на 5 этаже 13-этажного дома, расположенной по адресу: ... (вторая очередь строительства).
В обоснование заявленных требований истец указал, что ... между Образцовым А.С. (Участник долевого строительства) и ООО «...» (Застройщик) заключен договор ... долевого участия в строительстве жилья (далее – Договор), в соответствии с п.1.2 Договора, Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) силами других лиц построить многоквартирный дом по адресу: ..., и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Объект (4-комнатную ...) участнику долевого строительства, а Образцов обязался уплатить обусловленную договором цену и принять готовый Объект. Договор зарегистрирован УФРС по ... ... (регистрационный ...). Цена договора определена п.5.1. Договора и составила ... рублей. Оплата работ по указанному объекту произведена истцом в полном объеме с учетом индексации сумм платежей в размере ... рублей, что подтверждается инвестиционной справкой ООО «...» от ... .... Согласно п.4.1. Договора, срок передачи объекта истцу - не позднее окончания ... Однако, до настоящего времени ответчик не исполнил свои договорные обязательства, предусмотренные п.п. 1.2., 4.1., 7.1., 7.2. Договора, а именно: дом не сдан в эксплуатацию, квартира по передаточному акту не предоставлена. Истцу известно, что Застройщик находится в стадии банкротства, ... Арбитражным судом ... введена процедура наблюдения, внешним управляющим назначен Шляпин Л.А. Полагает, что при данных обстоятельствах может лишиться квартиры, поскольку недостроенный дом находится на балансе Застройщика, будет включен в конкурсную массу в рамках законодательства о банкротстве. В результате процедуры банкротства жилой дом, практически достроенный, но не сданный в эксплуатацию, может быть реализован с торгов для удовлетворения требований кредиторов Застройщика, а граждане, заключившие с ответчиком договора о долевом участии в строительстве, могут утратить права на оплаченные ими квартиры. Неисполнение обязательств ответчиком, предусмотренных договором о долевом участии в строительстве жилья, нарушает права истца. Свои обязательства по Договору истец выполнил в полном объеме, поэтому считает, что в силу договора имеет право на получение в собственность 4-комнатной ... по адресу: .... В связи с тем, что вышеуказанный дом, а также ... фактически построены, но дом не введен в эксплуатацию, то данный объект является объектом незавершенного строительства. Считает, что тот факт, что объект по вине Застройщика до настоящего времени не введен в эксплуатацию, не является препятствием для регистрации за ним права на объект незавершенного строительства, поскольку истец лишен права защиты иным способом.
Истец о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель истца в судебном заседании требования Образцова А.С. поддержал в полном объеме, считает, что обязательства со стороны Образцова А.С. по договору долевого участия выполнены в полном объеме, что подтверждается материалами дела.
Представитель ответчика ООО «...» в судебном заседании считает исковые требования незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Поддерживает доводы, изложенные в письменном отзыве на иск (л.д. 54-55), в котором указал, что между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве ... от ... Отношения сторон в связи с заключением указанного договора регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с п.1 ст.4 которого, и п.1.2 ст.1 Договора, участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Следовательно, ни Закон об участии в долевом строительстве, ни Договор долевого участия в строительстве, ни ГК РФ не наделяют участника долевого строительства правом требовать признания права собственности на незавершенный строительством объект. Истец не представил доказательств того, что данная обязанность по оплате обусловленной Договором сумы исполнена им надлежащим образом. В подтверждение оплаты цены Договора истцом представлена справка от ... .... Квитанции, платежные поручения в материалы дела не представлены. Полагает, что инвестиционная справка не соответствует требованиям, предъявляемым к первичным учетным документам, подтверждающим внесение оплаты. Решением Арбитражного суда ... от ... по делу № ... ООО «...» признано несостоятельны (банкротом), в отношении него открыто конкурное производство, конкурсным управляющим утвержден Шляпин Л.А. Исполнительным органом ООО «...» первичная документация конкурсному управляющему не передана, первичная документация об оплате истцом предусмотренной Договором суммы также отсутствует. Также указывает, что ни Закон об участии в долевом строительстве, ни Договор долевого участия в строительстве, ни ГК РФ не наделяют участника долевого строительства правом требовать признания права собственности на незавершенный строительством объект. В настоящее время спорный объект является предметом действующего договора подряда, следовательно, до окончания строительства объекта и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, основания для регистрации данного объекта отсутствуют. На данный момент спорная постройка не является объектом гражданского оборота и соответственно определить долю истца в праве собственности на этот объект не представляется возможным.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил отзыв по иску, в котором указал, что земельный участок под строительство жилого дома с многофункциональными помещениями и пристроенной подземной автостоянкой (земли населенных пунктов), общая площадь ... кв.м., расположенный по адресу: ...: ... в ЕГРП был зарегистрирован Договор ... аренды земельного участка для строительства от ..., зарегистрирован УФРС по ... ... за ..., арендатором по которому является ООО «...» (застройщик жилого дома по ...). В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на ... (2 очередь), расположенную в строящемся доме по адресу: ..., отсутствуют. В отношении объекта долевого строительства – ... (2 очередь) – ... Управлением зарегистрирован Договор участия в долевом строительстве от ... ..., заключенный между ООО «...» и Образцовым А.С. (л.д.68).
Выслушав представителя истца, представителя ответчика, оценив доводы истца, изложенные в исковом заявлении, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации (ч. 3).
В соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ч.2 ст.252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Согласно ч. 5 ст. 4 Федерального закона РФ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы. Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (ч. 1 ст. 3).
В соответствии со ст. 6 указанного закона № 39-ФЗ инвесторы имеют равные права на:
осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;…
владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;
передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;…
объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации;
осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу пунктов 2, 3, 4 ст. 25 Федерального закона РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Судом установлены следующие фактические обстоятельства дела.
... между Обществом с ограниченной ответственностью «...» (Застройщик) и Образцовым А.С. (Участник долевого строительства) заключен договор ... о долевом участии в строительстве жилья (л.д. 5-10). Договор зарегистрирован УФРС по ... ...
В силу п. 1.2, 1.3 Договора, Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) силами других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий Объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену в соответствии с условиями ст.5 настоящего договора и принять Объект долевого строительства при наличии на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Настоящий договор заключается на долевое строительство 13-ти этажного многоквартирного ... (2 очередь строительства) по ... в ....
Застройщик, имеющий право привлечения денежных средств и осуществляющий строительство Многоквартирного дома на основании Постановления о разрешении строительства по разработанному и согласованному проекту на земельном участке, имеющим кадастровый номер ..., предоставленном Администрацией ..., в соответствии с Постановлением ... и находящемся по адресу: ... (пункт 1.4 Договора).
На основании п.3.1. Договора объектом долевого строительства по настоящему договору признается квартира в Многоквартирном доме, обладающая следующими на момент заключения настоящего договора параметрами и характеристиками: четырехкомнатная квартира: подъезд №2, строительный номер ..., этаж 5, количество комнат 4, общая площадь ... кв.м., жилая площадь ... кв.м, лоджия (балкон) ... кв.м.
Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства не позднее окончания ... В случае нарушения предусмотренного выше срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в соответствии с действующим законодательством. Участник долевого строительства обязуется уплатить цену объекта долевого строительства не позднее ... (статья 4 Договора).
В силу п.5.1. Договора, цена договора определяется сторонами из расчета ... рублей за 1 кв.метр площади Объекта долевого строительства исходя из технических характеристик, указанных в п.3.1 и условий, указанных в п.3.2. настоящего Договора составляет ... рублей. Стоимость квадратного метра Объекта долевого строительства является окончательной и изменению не подлежит. В цену Объекта долевого строительства входит также индексация в размере, предусмотренном п.5.2. настоящего договора.
Инвестор приобретает право требования на указанную в пункте 1.1. настоящего договора квартиру после полной оплаты стоимости квартиры, что подтверждается выданной Застройщиком инвестиционной справкой. Инвестиционная справка является документом, подтверждающим полное исполнение Инвестором обязательств по оплате квартиры и объекта (п. 3.3. Договора). Застройщик обязан выдать Инвестору инвестиционную справку в течение 5 рабочих дней с момента письменного обращения Инвестора за ее получением. После ввода дома в эксплуатацию Застройщик обязан передать квартиру Инвестору по акту приема-передачи, при необходимости отметив в нем обнаруженные недоделки и дефекты (п.3.4. Договора). Право собственности на квартиру возникает у Инвестора с момента регистрации права собственности в соответствующем регистрирующем органе (п.3.5. Договора).
... в ЕГРП был зарегистрирован Договор ... аренды земельного участка для строительства от ..., заключенный между Департаментом имущественных отношений администрации ... (Арендодатель) и ООО «...» (Арендатор), на следующих условиях: на основании постановления администрации ... от ... ... Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер ..., площадью ... кв.м., расположенный на землях поселений и находящийся по адресу: .... Земельный участок предоставляется для использования под строительство жилого дома с многофункциональными помещениями и пристроенной подземной автостоянкой.
... ООО «...» получено разрешение на строительство № ... объекта капитального строительства 2-ой очереди: жилой дом со встроенными помещениями и пристроенной подземной автостоянкой по адресу: ..., в соответствии с утвержденной ООО «...» от ... проектной документацией (Проект, рабочая серия: индивидуальный шифр: ...).
Согласно техническому паспорту от ..., ... имеет общую площадь ... кв.м., в т.ч. жилая площадь ... кв.м, подсобная площадь ... кв.м. (л.д. 41-44).
Судом установлено, что Образцов А.С. обязательства по внесению инвестиционного вклада по Договору ... от ... выполнил в полном объеме, что подтверждается инвестиционной справкой от ... ..., актами приема-передачи векселя: ... - ... рублей, ... - ... рублей, ... - ... рублей; чеками и квитанциями к приходному кассовому ордеру: ... в сумме ... рублей; ... - ... рублей (л.д.11,71,75,76,77,78). Инвестиционная справка от ... в судебном заседании представителем ответчика не оспорена. Оснований не доверять данным доказательствам, представленным истцом в ходе судебного разбирательства, у суда нет.
Вместе с тем, ответчик обязан был передать истцу объект, указанный в договоре долевого участия в строительстве жилья в срок не позднее окончания ... года, но данные обязательства перед Образцовым А.С. ответчик не исполнил, несмотря на то, что истец свое обязательство по оплате строительства объекта выполнил перед ответчиком в полном объеме.
Доказательств исполнения условий названного договора по передаче объекта недвижимости истцу, ответчик суду не представил, доводы истца о том, что ... в ... (вторая очередь) полностью выстроен, но не сдан в эксплуатацию, ответчиком не опровергнуты.
Кроме того, решением ... суда ... от ... (л.д.16-19), вступившим в законную силу, удовлетворены исковые требования Образцова А.С. к ООО «...» о взыскании неустойки и убытков, судом установлено, что объект долевого строительства – квартира истцу ответчиком в соответствии с условиями договора передана не была, тем самым ответчиком нарушены обязательства в части срока передачи квартиры.
Как установлено ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права, присуждения к исполнению обязанности в натуре.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено, что истец свои обязательства по инвестированию строительства Объекта перед ответчиком исполнил надлежащим образом, в полном объеме, что подтверждается материалами дела, следовательно, в соответствии с нормами Закона и условиями Договора, у истца возникло право на получение в собственность жилого помещения в ... во 2 очереди строительства, защита его прав как участника инвестирования в строительство пропорциональна вложенным средствам и площади объекта инвестирования.
... фактически построен, существует в качестве недвижимого имущества, доля в незавершенном строительством объекте в виде четырехкомнатной ... оговорена в договоре, что подтверждается материалами дела. Факт отсутствия документов, подтверждающих ввод объекта в эксплуатацию, не может служить основанием для отказа истцу в регистрации его права на объект незавершенного строительства, поскольку истец лишен возможности защитить свои права в ином порядке. Признание за Образцовым А.С. права собственности на долю в незавершенном строительством объекта в виде четырехкомнатной ..., общей площадью ... кв.м., расположенной на 5 этаже 13-этажного жилого дома по ..., не нарушает прав ООО «...», поскольку обязательства по оплате по договору истцом выполнены, ответчик собственником данных объектов недвижимости не является. Доказательств иного суду не представлено.
Отсутствие государственной регистрации прав ответчика на ... в ... и на спорные квартиры в указанном доме за ООО «...», по смыслу законодательства, само по себе не лишает истца права на судебную защиту, возможности предоставлять в суде доказательства законности и обоснованности государственной регистрации договора, а также доказательств, подтверждающих недобросовестное поведение ответчика. На основании исследованных судом доказательств, суд полагает, что не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований препятствие в виде отсутствия акта ввода объекта в эксплуатацию.
Представленные представителем ответчика в материалы дела документы Инспекции государственного строительного надзора ..., а именно: акт проверки при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства от ..., программа проведения проверок от ..., уведомление о постановке объекта под надзор от ..., предписание об устранении нарушений при строительстве объекта капитального строительства от ..., также не служат основанием к отказу истцу в удовлетворении заявленных требований.
Таким образом, суд полагает возможным признать за Образцовым А.С. право собственности на объект незавершенного строительства в виде четырехкомнатной ..., общей площадью ... кв.м., в том числе ... кв.м. жилой площади, расположенной на пятом этаже 13-этажного дома по адресу: ..., ..., поскольку фактически ... построен, обязательства со стороны Образцова А.С. по договору долевого участия выполнены в полном объеме, право собственности на объект незавершенного строительства должно быть зарегистрировано в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Каких-либо оснований для отказа в удовлетворении данных требований истца судом не установлено.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
признать за Образцовым А.С. право собственности на объект незавершенного строительства в виде четырехкомнатной ..., общей площадью ... кв.м., в том числе ... кв.м. жилой площади, расположенной на пятом этаже 13-этажного дома по адресу: ..., ....
Данное решение является основанием для регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... права собственности за Образцовым А.С. на объект незавершенного строительства в виде четырехкомнатной ..., общей площадью ... кв.м., в том числе ... кв.м. жилой площади, расположенной на пятом этаже 13-этажного дома по адресу: ..., ....
Решение суда может быть обжаловано в ...вой суд через Ленинский районный суд ... в течение 10 дней.
Председательствующий: (Н.В.Малышева)