Дело № 2 – 4981/10 г.
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 декабря 2010 года г.Пермь
Ленинский районный суд г.Перми в составе:
председательствующего судьи Малышевой Н.В.,
при секретаре Кобелевой И.В.,
с участием представителя истца Вощакиной Е.М., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Денисика Н.С. к Обществу с ограниченной ответственностью «...», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве,
установил:
Денисик Н.С. обратился в ... суд ... с иском к ООО «...» (далее по тексту – Общество), Управлению Федеральной регистрационной службы по ..., в котором просит: признать право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде трехкомнатной ..., общей площадью ... кв.м. (общей проектной площадью по договору ... кв.м), расположенной на 8 этаже жилого дома по ...; обязать ООО «...» передать по акту приема-передачи указанную квартиру, обязать Управление Федеральной регистрационной службы по ... зарегистрировать право собственности Денисика Н.С. на спорную квартиру.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ... он заключил с ООО «...» договор ... долевого участия в строительстве жилья (далее – Договор). На основании данного договора, Денисик Н.С. должен оплатить стоимость трехкомнатной квартиры строительный литер ... общей проектной площадью ... кв.м., расположенной на 8 этаже жилого дома, расположенного по адресу: ..., а Общество приняло обязательство по предоставлению Денисику Н.С. указанного жилого помещения после сдачи дома в эксплуатацию в собственность в установленные договором сроки. Обязательство по финансированию строительства квартиры выполнены истцом в полном объеме, что подтверждается инвестиционной справкой, выданной ООО «...». Вторая очередь многоквартирного дома, в которой находится квартира, построена. Ответчиком запланированы работы по подключению наружных инженерных сетей, проведению отделочных работ, благоустройства придомовой территории. Однако, строительные работы приостановлены, несмотря на то, что срок сдачи дома истек в ... году. Ответчиком не исполнены обязательства по передаче правоустанавливающих документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и передачи квартиры в собственность в указанный договором срок, что нарушает права истца. Кроме того, руководство ООО «...» сообщили инвесторам, что ООО «...» практически прекратило хозяйственную деятельность, связанную с выполнением условий Договора, материальных и финансовых средств на то, чтобы закончить строительство дома, нет. Финансовое положение ответчика вызывает серьезные опасения, не исключено, что он в ближайшее время объявит себя банкротом, а поскольку недостроенный дом находится на его балансе, то будет включен в конкурсную массу в рамках законодательства о банкротстве. И, следовательно, в результате процедуры банкротства жилой дом, практически достроенный, но не сданный в эксплуатацию, может быть реализован с торгов для удовлетворения требований кредиторов ответчика, а граждане, заключившие с ответчиком договора о долевом участии в строительстве, могут утратить права на оплаченные ими квартиры. Неисполнение обязательств ответчиком, предусмотренных договором о долевом участии в строительстве жилья, нарушает права истца. На указанную квартиру имеется технический паспорт и экспликация квартиры. Данная квартира изначально строилась на его деньги, и ее незавершенное строительство также является его собственностью.
Истец о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель истца в судебном заседании требования Денисика Н.С. поддержал в полном объеме, просит признать за Денисиком Н.С. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде трехкомнатной ..., возложить обязанность на Управление Федеральной регистрационной службы по ... зарегистрировать право собственности Денисика Н.С. на долю в незавершенном строительством объекте.
Ответчик ОО «...» о месте и времени рассмотрения дела судом извещался надлежащим образом, по последнему известному месту нахождения организации, представителя в судебное заседание не направил. Ранее представил письменный отзыв на иск (л.д. 42-43), в котором просит в удовлетворении требований отказать. Указал, что между истом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве ... от ... Отношения сторон в связи с заключением указанного договора регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с п.1 ст.4 которого, участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в экплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Следовательно, ни Закон об участии в долевом строительстве, ни Договор долевого участия в строительстве, ни ГК РФ не наделяют участника долевого строительства правом требовать признания права собственности на незавершенный строительством объект. Кроме того, п.2 ст.8 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Возможность изменения соответствующего обязательства застройщика по соглашению сторон договора законом не предусмотрена. Считает, что данные о вводе в эксплуатацию жилого дома в материалах дела отсутствуют, вследствие этого, предусмотренные ст.8 ГК РФ основания для признания возникшей обязанности Ответчика, истребованной к исполнению Истцом, отсутствует.
Судом в соответствии со ст.41 ГПК РФ произведена замена ненадлежащего ответчика Управления Федеральной регистрационной службы по ... надлежащим Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ....
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Представил письменный отзыв на исковые требования (л.д.40), просит в удовлетворении требований об обязании Управления зарегистрировать право собственности истца на объект недвижимости отказать, поскольку Управление прав истца не нарушало, от государственной регистрации прав истца не уклонялось, поэтому не может быть обязано зарегистрировать право собственности за истцом. Указывает, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на ..., расположенную в строящемся доме по адресу: ..., отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд считает возможным постановить по настоящему делу в отношении ответчика заочное решение, в соответствии с требованиями ч.1 ст.233 ГПК РФ.
Выслушав представителя истца, оценив доводы истца, изложенные в исковом заявлении, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации (ч. 3).
В соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ч.2 ст.252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Согласно ч. 5 ст. 4 Федерального закона РФ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы. Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (ч. 1 ст. 3).
В соответствии со ст. 6 указанного закона № 39-ФЗ инвесторы имеют равные права на:
осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;…
владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;
передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;…
объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации;
осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу пунктов 2, 3, 4 ст. 25 Федерального закона РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Судом установлены следующие фактические обстоятельства дела.
... между Обществом с ограниченной ответственностью «...» и Денисиком Н.С. (Инвестор) заключен договор ... о долевом участии в строительстве жилья (л.д. 19-22).
В силу п. 1.1 Договора, Застройщик обязуется осуществить строительство жилого ... в ..., а Инвестор обязуется оплатить стоимость трехкомнатной квартиры строительного литера ... проектной площадью ... кв. м. на 8 этаже в указанном доме, после чего приобретает право требования на указанную квартиру, план которой является неотъемлемой частью настоящего договора (л.д.23).
В соответствии с п. 2.1., п.2.2., п.2.3. Договора, Инвестор обязуется произвести оплату предусмотренной в п.1.1 настоящего договора квартиры в сумме ... рублей. Стоимость одного квадратного метра в строящемся жилом ... на момент заключения настоящего договора составляет ... рублей. Указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит. Инвестор обязан произвести оплату в следующем порядке: Инвестор уплачивает Застройщику до ... сумму ... рублей. Оставшаяся сумма ... рублей уплачивается Инвестором в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (л.д.49), а именно: до ... - ... руб., до ... - ... руб., до ... - ... руб.
Инвестор приобретает право требования на указанную в пункте 1.1. настоящего договора квартиру после полной оплаты стоимости квартиры, что подтверждается выданной Застройщиком инвестиционной справкой. Инвестиционная справка является документом, подтверждающим полное исполнение Инвестором обязательств по оплате квартиры и объекта (п. 3.3. Договора). Застройщик обязан выдать Инвестору инвестиционную справку в течение 5 рабочих дней с момента письменного обращения Инвестора за ее получением. После ввода дома в эксплуатацию Застройщик обязан передать квартиру Инвестору по акту приема-передачи, при необходимости отметив в нем обнаруженные недоделки и дефекты (п.3.4. Договора). Право собственности на квартиру возникает у Инвестора с момента регистрации права собственности в соответствующем регистрирующем органе (п.3.5. Договора).
... в ЕГРП был зарегистрирован Договор ... аренды земельного участка для строительства от ... (л.д.5-11), заключенный между Департаментом имущественных отношений администрации ... (Арендодатель) и ООО «...» (Арендатор), на следующих условиях: на основании постановления администрации ... от ... ... Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер ..., площадью ... кв.м., расположенный на землях поселений и находящийся по адресу: .... Земельный участок предоставляется для использования под строительство жилого дома с многофункциональными помещениями и пристроенной подземной автостоянкой.
... ООО «...» получено разрешение на строительство № ... объекта капитального строительства 2-ой очереди: жилой дом со встроенными помещениями и пристроенной подземной автостоянкой по адресу: ..., в соответствии с утвержденной ООО «...» от ... проектной документацией (Проект, рабочая серия: индивидуальный шифр: ...) – л.д.12).
Согласно техническому паспорту от ... и справки от ..., ... имеет общую ... кв.м. (площадь лоджии ... кв.м.) ( л.д. 30-33,34).
Судом установлено, что Денисик Н.С. обязательства по внесению инвестиционного вклада по Договору ... от ... выполнил в полном объеме, что подтверждается чеками и квитанциями к приходному кассовому ордеру: ... в сумме ... рублей; ... - ... рублей; ... - ... рублей; ... - ... руб. ... коп. (л.д. 51,52). Оснований не доверять данным доказательствам, представленным истцом в ходе судебного разбирательства, у суда нет.
... сторонами составлен акт приема-передачи помещения ... в незавершенном строительством жилом ... (2-я очередь строительства) по ... (л.д. 35) о том, что в соответствии с договором долевого участия в строительстве жилья ... от ... ООО «...» передает, а Инвестор принимает помещение ... общей площадью ... кв.м. на 8 этаже (по договору общая площадь ... кв.м) жилого ... (2-я очередь строительства) по ....
Как установлено ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права, присуждения к исполнению обязанности в натуре.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено, что истец свои обязательства по инвестированию строительства Объекта перед ответчиком исполнил надлежащим образом, в полном объеме, что подтверждается материалами дела, следовательно, в соответствии с нормами Закона и условиями Договора, у истца возникло право на получение в собственность жилого помещения в ... во 2 очереди строительства, защита его прав как участника инвестирования в строительство пропорциональна вложенным средствам и площади объекта инвестирования.
... фактически построен, существует в качестве недвижимого имущества, доля в незавершенном строительством объекте в виде трехкомнатной квартиры строительный ... оговорена в договоре, что подтверждается материалами дела. Факт отсутствия документов, подтверждающих ввод объекта в эксплуатацию, не может служить основанием для отказа истцу в регистрации его права на объект незавершенного строительства, поскольку истец лишен возможности защитить свои права в ином порядке. Признание за Денисиком Н.С. права собственности на долю в незавершенном строительством объекта в виде трехкомнатной ..., общей площадью ... кв.м., расположенной на 8 этаже жилого дома по ..., не нарушает прав ООО «...», поскольку обязательства по оплате по договору истцом выполнены, ответчик собственником данных объектов недвижимости не является. Доказательств иного суду не представлено.
Отсутствие государственной регистрации прав ответчика на ... в ... и на спорные квартиры в указанном доме за ООО «...», по смыслу законодательства, само по себе не лишает истца права на судебную защиту, возможности предоставлять в суде доказательства законности и обоснованности государственной регистрации договора, а также доказательств, подтверждающих недобросовестное поведение ответчика. На основании исследованных судом доказательств, суд полагает, что не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований препятствие в виде отсутствия акта ввода объекта в эксплуатацию.
Таким образом, суд полагает возможным признать за Денисиком Н.С. право собственности на объект незавершенного строительства в виде трехкомнатной ..., общей площадью ... кв.м., расположенной на 8 этаже жилого дома по ..., поскольку фактически ... построен, обязательства со стороны Денисика Н.С. по договору долевого участия выполнены в полном объеме, право собственности на объект незавершенного строительства должно быть зарегистрировано в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Каких-либо оснований для отказа в удовлетворении данных требований истца судом не установлено.
Вместе с тем, требования истца о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... зарегистрировать право собственности Денисика Н.С. удовлетворению не подлежат, поскольку государственная регистрация права будет производится им на общих основаниях, при предоставлении заявителем всех необходимых документов в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в пользу истца государственная пошлина, уплаченная при подаче искового заявления, в сумме 10855,21 рублей. Факт несения истцом расходов подтверждается материалами дела (л.д.13).
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, главой 22 ГПК РФ, суд
решил:
признать за Денисиком Н.С. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде трехкомнатной ... (строительный литер ...) общей площадью ... кв.м. (общей проектной площадью по договору ... кв.м.), расположенной на 8 этаже в ....
Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в виде трехкомнатной ... (строительный литер ...) общей площадью ... кв.м. (общей проектной площадью по договору ... кв.м.), расположенной на 8 этаже в ... за Денисиком Н.С..
В удовлетворении требований Денисика Н.С. о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... зарегистрировать право собственности Денисика Н.С. - отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «...» в пользу Денисика Н.С. государственную пошлину в сумме ... рублей ... копейка.
Заявление о пересмотре заочного решения может быть подано ответчиком в течение 7 дней со дня вручения копии решения в Ленинский районный суд ....
Решение суда может быть обжаловано в ...вой суд через Ленинский районный суд ... в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения суда, а в случае, если такое заявление подано,- в течение 10 дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий: (Н.В.Малышева)