Дело № 2-377/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 февраля 2011 года
Ленинский районный суд г.Перми в составе:
председательствующего судьи Баксановой Е.З.,
при секретаре Подыниногиной М.А.,
с участием истца – Марковского В.В.,
представителя ответчика – Ламановой Л.Г., действующего на основании решения собрания собственников жилья,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Перми исковое заявление Марковского В.В. к Товариществу собственников жилья «Дом начальствующего состава» о возложении обязанности заключить договор,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о возложении обязанности заключить договор, предмет которого содержит существенные условия договорных отношений сторон.
В обоснование заявленных требований истец указал, что постоянно проживает в <адрес>, в <адрес>. В этом доме ему принадлежит на праве собственности <адрес>, что подтверждается договором безвозмездной передачи квартиры в собственность № от ДД.ММ.ГГГГ В доме с 2007 года действовал Совет дома по управлению делами дома. Председателем Совета дома и доверенным лицом в отношениях с третьими лицами общим собранием собственников помещений дома выбрана Ламанова Л.Г. В начале 2008 года Ламанова Л.Г подписала договор на коммунальное обслуживание дома с УК «Пермская модель комфорта». Вопросы управления делами дома с УК «Пермская модель комфорта» Ламанова Л.Г. решала так, что УК «Пермская модель комфорта» вынуждена была отказаться от продления договора на коммунальное обслуживание дома в 2010 году. Для управления делами дома Ламанова Л.Г. предложила создать ТСЖ, которое создано ДД.ММ.ГГГГ При этом, собственники 10 из 32-х квартир дома, выступили против создания ТСЖ в силу малобюджетности дома, не проведенного капитального ремонта дома.
По поручению собственников помещений дома, не членов ТСЖ, истцом разработан договор между ТСЖ и не членами ТСЖ, содержащий условия предоставления истцу и другим собственникам помещений дома, не являющимся членом товарищества, жилищно-коммунальных услуг. Представленный истцом в ТСЖ договор подетально отражает договорные отношения сторон, обусловленные существом договорных отношений и тем самым защищает интересы и права истца. Предметом настоящего договора является перечень услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; согласование сторонами проектов и условий договоров с подрядными, кредитными организациями, заключаемыми ТСЖ, оплачиваемыми собственником; обязанности сторон; платежи по договору; ответственность сторон; контроль за деятельностью ТСЖ; разрешение споров; изменение и расторжение договора; срок действия договора; перечень услуг, работ по содержанию и ремонту ТСЖ общего имущества в многоквартирном доме за счет платы истца, не члена ТСЖ, за жилое помещение, коммунальные услуги включены в договор и в соответствии с требованием: решения Пермской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №. Проект договора, составленного истцом, передан в правление ТСЖ дома ДД.ММ.ГГГГ, однако, до настоящего времени какого-либо ответа ТСЖ не последовало, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд с требованием о возложении на ответчика обязанности заключить предложенный истцом договор.
В судебном заседании истец на заявленных требованиях настаивал, просил удовлетворить иск в полном объеме, пояснив, что Товарищество собственников жилья организовано в доме ДД.ММ.ГГГГ на основании решения общего собрания жильцов, которое проведено 15-ДД.ММ.ГГГГ Сам истец не является членом ТСЖ, поскольку, полагает, что это ему не выгодно, дом является малобюджетным, при создании ТСЖ происходит двойное управление, в результате чего ему необходимо платить Правлению ТСЖ, а также необходимо оплачивать услуги Управляющей компании. Согласно Постановлению Правительства РФ № и ст.138 ЖК РФ ТСЖ обязано заключить с ним – собственником, не членом ТСЖ договор, в котором содержатся все существенные условия. Проект данного договора он подготовил и передал в ТСЖ Председатель ТСЖ отказалась принять данный договор, и проект вручили ее заместителю. ДД.ММ.ГГГГ получил от ТСЖ проект договора о передаче прав по управлению, совместному владению домом и долевому участию в расходах по его содержанию, подготовленный ТСЖ и подписанный Ламановой Л.Г. Истец подготовил протокол разногласий на предложенный ТСЖ проект договора, на который вновь не получил ответа. Переданный ему договор не содержит существенных условий, предусмотренных законом, а, кроме того, он не содержит условий об ответственности Правления, что также противоречит законодательству.
Представитель ответчика в судебном заседании иск не признала, пояснила, что в данном случае истец искажает факты. На первом общем собрании жильцов ДД.ММ.ГГГГ обсуждался вопрос по заключению договора с собственниками – не членами ТСЖ. Проект данного договора выдан всем собственникам, не являющимся членами ТСЖ, в том числе Марковскому В.В. На собрании жильцами высказаны замечания по условиям договора, в связи с чем, им до ДД.ММ.ГГГГ предоставлено время для подготовки и представления письменных замечаний и предложений по договору, при этом, Правление ТСЖ должно учесть все замечания, а также согласовать условия договора с Управляющей компанией, добавить к проекту договора приложения, имеющиеся в договоре между ТСЖ и Управляющей компанией – перечень работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, сроки выполнения работ и т.п. Полагает, что проект договора, предложенный истцу для заключения, содержит все существенные условия. При этом, варианты, которые предлагает истец в качестве договора, а также протокола разногласий не содержат существенных условий, предусмотренных законом для такого рода договоров. Другие собственники, которым был выдан договор заключили его с ТСЖ, несколько собственников вступили в ТСЖ, те собственники, которые на заключили договор, фактически вступили в договорные отношения.: оплачивают коммунальные услуги. Полагает, что данный спор возник лишь из-за того, что именно истец – инициатор создания ТСЖ, не был избран его председателем, и сейчас, он всячески препятствует работе созданного ТСЖ, является злостным неплательщиком за коммунальные услуги, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ его задолженность по оплате коммунальных услуг составляет <данные изъяты> руб. 28 коп.
Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что в удовлетворении заявленных исковых требований истцу следует отказать, на основании следующего:
Согласно ст. 135, 137 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.
Товарищество собственников жилья вправе: заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством; передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
В соответствии с требованиями ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано: обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества; выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Согласно ст. 155 ч. 6 ЖК РФ, не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
На основании ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 162 ГК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Согласно требованиям ст. 420-422 ГК РФ Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора… Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласноч.1 ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В судебном заседании установлено, что Марковский В.В. является собственником 4-х комнатной <адрес> в <адрес>, что подтверждается договором безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.5).
Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес> (в форме заочного голосования) 15-ДД.ММ.ГГГГ по результатам голосования количеством голосов 67,17 % от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о создании в многоквартирном доме Товарищества собственников жилья; утверждении Устава ТСЖ, состава Правления, а также избрании председателем ТСЖ Ламановой В.Г. (л.д. 190-192). ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесена запись о создании ТСЖ «Дом начальствующего состава» (л.д. 195).
Из Протокола № Общего собрания собственников жилья вышеуказанного дома от ДД.ММ.ГГГГ следует, что до проведения данного Общего собрания, собственникам – не членам ТСЖ был предоставлен типовой договор, предложенный Пермским фондом содействия ТСЖ, при содействии НП «Ассоциация управляющих компаний», с целью ознакомления и предоставления до собрания в правление ТСЖ замечаний, дополнений. Замечания и дополнения до собрания не представлены (п.5.1), в связи с чем, собранием собственников жилья принято решение о предоставлении собственникам жилья, не членам ТСЖ в срок до ДД.ММ.ГГГГ права внести замечания, дополнения к Типовому договору ТСЖ с собственниками не членами ТСЖ (п.5.1.1), при этом, членам Правления ТСЖ в срок до ДД.ММ.ГГГГ предложено проанализировать все изменения и дополнения в соответствии с действующим законодательством и договорами поставщиков услуг и доработать в соответствии с полученными дополнениями, замечаниями договор между ТСЖ «ДНС» и собственниками жилья не членами ТСЖ (п.5.1.2) – (л.д. 196).
Как следует из пояснений представителя ответчика, не оспорено истцом, последнему также представлен договор о передаче права по управлению, совместному владению домом и долевому участию в расходах по его содержанию, ремонту и управлению (л.д. 182-188), содержащий все существенные условия, предусмотренные ст. 423 ГК РФ, ч.3 ст. 162 ЖК РФ, с приложением Перечня работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, тарифов на товары и услуги ресурсоснабжающих организаций без приборов учета. Данный договор истцом не подписан.
ДД.ММ.ГГГГ истцом представлен протокол разногласий к указанному договору в виде проекта договора (л.д. 175-181).
Истец разработал свой вариант проекта договора, который предлагает заключить ТСЖ с собственниками жилых помещений не членами ТСЖ.
Анализ приложенного к исковому заявлению истцом проекта договора (л.д. 6-13), а также проекта договора, представленного им в судебное заседание (л.д. 209-216), показал, что указанные проекты не соответствуют по форме и содержанию требованиям законодательства, предъявляемым к составлению договоров. В проектах договоров, предоставленных истцом, указан перечень и приведено содержание законов, а также нормативно-правовых актов, регулирующих отношения в сфере ЖКХ. Основания возлагать на ответчика обязанность подписания представленного истцом проекта договора в предложенной форме у суда отсутствуют.
При таких обстоятельствах, в удовлетворении требований истца о возложении на ответчика обязанности заключить с ним как собственником не членом ТСЖ договор, отражающий перечень существенных условий следует отказать.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Марковского В.В. к Товариществу собственников жилья «Дом начальствующего состава» о возложении обязанности заключить договор, отражающий перечень существенных условий – отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий: п/п Е.З.Баксанова
<данные изъяты>а