Дело № 2 –1802/11г.
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 апреля 2011 года
Ленинский районный суд г.Перми в составе:
председательствующего судьи Малышевой Н.В.,
при секретаре Воронковой И.Д.,
с участием истца Николаева Г.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Николаева Г.С. к Обществу с ограниченной ответственностью «Камстройсервис» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости,
установил:
Николаев Г.С. обратился в суд с иском к ООО «Камстройсервис», просит признать право собственности на объект незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры № общей площадью <данные изъяты> кв.м (площадь балкона 5,5 кв.м с коэфф.), в том числе жилой площадью 41,6 кв.м, расположенной на 9-м этаже в первой блок-секции кирпичного жилого дома № по ул.<адрес>. Также просит взыскать судебные расходы на оплату государственной пошлины.
В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Камстройсервис» и ООО «Ресурсремонт» заключен договор № о долевом участии в совместной инвестиционной деятельности в строительстве жилья, на основании которого ООО «Ресурсремонт» должно осуществить финансирование строительства двухкомнатной квартиры № в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес>, а ООО «Камстройсервис» приняло на себя обязательства по предоставлению ООО «Ресурсремонт» указанного жилого помещения после сдачи дома в эксплуатацию в собственность в установленные договором сроки. Плановое окончание строительства дома предусмотрено в 4 квартале ДД.ММ.ГГГГ (п.1.1. договора). Обязательство по финансированию строительства квартиры, в соответствии с условиями договора выполнены ООО «Ресурсремонт» в полном объеме, о чем свидетельствует бухгалтерская справка, выданная ООО «Камстройсервис». ДД.ММ.ГГГГ на основании Договора уступки права требования (цессии), право требования двухкомнатной квартиры № общей площадью 81,55 кв.м. в <адрес> по <адрес> было уступлено ООО «Ресурсремонт» - Николаеву Г.С. Обязательства по оплате квартиры выполнено Николаевым Г.С. в полном объеме, что подтверждается справкой ООО «Ресурсремонт». Строительный номер <адрес> при проведении инвентаризации дома филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ» по Пермскому краю не изменился, изменилась общая площадь квартиры: с общей проектной площади 81,55 кв.м. на 73,5 кв.м. (площадь балкона 5,5 кв.м с коэфф.), в том числе жилой площадью 41,6 кв.м, что подтверждается техническим и кадастровым паспортом на квартиру. На данный момент ООО «Камстройсервис» не исполнило договорные обязательства, предусмотренные п. 1.1 договора, дом не сдан в эксплуатацию, квартира не предоставлена, строительство дома с ДД.ММ.ГГГГ застройщиком приостановлено. В настоящее время строительство 1-й и 2-й блок-секций завершено. Ответчиком запланированы работы по подключению наружных инженерных сетей, проведению отделочных работ, благоустройства придомовой территории. Однако, строительные работы приостановлены, несмотря на то, что срок сдачи дома истек в 2006 году. Ответчиком не исполнены обязательства по передаче правоустанавливающих документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и передачи квартиры в собственность в указанный договором срок, что нарушает права истца. Кроме того, в ДД.ММ.ГГГГ на встрече с инвесторами директор ООО «Камстройсервис» Гончар С.К. в устной форме сообщил, что ООО «Камстройсервис» практически прекратило хозяйственную деятельность, связанную с выполнением условий Договора, материальных и финансовых средств на то, чтобы закончить строительство дома, нет. Финансовое положение ответчика вызывает серьезные опасения, не исключено, что он в ближайшее время объявит себя банкротом, а поскольку недостроенный дом находится на его балансе, то будет включен в конкурсную массу в рамках законодательства о банкротстве. И, следовательно, в результате процедуры банкротства жилой дом, практически достроенный, но не сданный в эксплуатацию, может быть реализован с торгов для удовлетворения требований кредиторов ответчика, а граждане, заключившие с ответчиком договора о долевом участии в строительстве, могут утратить права на оплаченные ими квартиры. В то же время в данный момент стоимость жилья многократно увеличилась по сравнению с ДД.ММ.ГГГГ и существует вероятность обесценивания вложенных истцом средств. Так как квартира № в доме <адрес> фактически построена, что подтверждается поэтажным планом и экспликацией квартиры, актом приема-передачи квартиры; обязательства истца по договору долевого участия в строительстве жилья выполнены в полном объеме, считает, что в соответствии с условиями Договора и нормами законодательства у истца возникло право на получение в собственность спорной квартиры.
Истец в судебном заседании исковые требования поддерживает.
Ответчик ООО «Камстройсервис» о месте и времени рассмотрения дела извещен по месту государственной регистрации (л.д.31), представителя в суд не направил, об уважительности причин неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Представил письменный отзыв на исковые требования (л.д.34), указывает, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве на квартиру № по адресу: <адрес> отсутствует. В настоящее время в ЕГРП зарегистрирован Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (срок по ДД.ММ.ГГГГ), арендатор – ООО «Камстройсервис», на земельный участок под строительство жилого дома общей площадью 5970,1 кв.м.
При таких обстоятельствах суд считает возможным постановить по настоящему делу в отношении ответчика заочное решение, в соответствии с требованиями ч.1 ст.233 ГПК РФ.
Оценив доводы истца, изложенные в исковом заявлении, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
На основании ч. 3 ст.131 ГК РФ).
В соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно п.2 ст.252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
На основании ст.6 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» Инвесторы имеют равные права на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии с частью 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В силу пунктов 2, 3, 4 ст. 25 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Исходя из материалов дела, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Камстройсервис» (Общество) и ООО «Ресурсремонт» (Инвестор) заключен договор № о долевом участии в совместной инвестиционной деятельности в строительстве жилья /далее - Договор о долевом участии/ (л.д.7-9). На основании п. 1.1. Договора о долевом участии, стороны, являясь участниками совместной инвестиционной деятельности, имеют единую цель - построить многоквартирный жилой дом и договорились совместно действовать путем объединения находящихся в их распоряжении средств, в том числе денежных, материальных ресурсов, производственной и интеллектуальной деятельностью, профессиональных знаний, имущества и вкладов в иной форме инвестировать строительство 81,55 кв. м. общей площади жилья в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес>. Окончание строительства: IV квартал ДД.ММ.ГГГГ. Результатом совместной инвестиционной деятельности без образования юридического лица является создание общей долевой собственности. Правоотношения сторон регулируются ГК РФ, в том числе положениями главы 55, Земельным кодексом РФ, Законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», другими действующими в Российской Федерации нормативными актами и Положениями настоящего договора (п.1.2 Договора о долевом участии).
В соответствии с п. 1.3. Договора о долевом участии, его предметом являются совместные действия сторон по инвестированию, строительству и вводу в эксплуатацию жилого <адрес> в <адрес>, в том числе квартиры строительный № общей площадью 81,55 кв.м.
В силу пункта 3.1. Договора о долевом участии, стоимость вклада Инвестора на финансирование его доли в общем имуществе сторонами определена в сумме <данные изъяты> рублей.
ООО «Ресурсремонт» финансовые обязательства по Договору выполнены в полном объеме, что подтверждается справкой ООО «Камстройсервис» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9 об.).
В соответствии с п. 3.2. Договора о долевом участии, Инвестор вправе уступить право требования по настоящему договору с согласия Общества до окончания действия договора при условии внесения вклада в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ресурсремонт» «Кредитор» и Николаевым Г.С. «Новый Кредитор» заключен договор уступки права требования (л.д.10). Согласно условиям данного договора уступки права требования ООО «Ресурсремонт» уступает гражданину право требования от ООО «Камстройсервис» предоставления 2-х комнатной квартиры строительный №, расположенной на 9-м этаже, общей площадью 81,55 кв.м., в первой блок-секции в жилом <адрес>. Указанное право требования принадлежит ООО «Ресурсремонт» на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в совместной инвестиционной деятельности в строительстве жилья и справки о выполнении финансовых обязательств от ДД.ММ.ГГГГ Сумма настоящего Договора составляет <данные изъяты> рублей. Сумма настоящего Договора как и стоимость квартиры, является фиксированной и изменению не подлежит. Новый Кредитор оплачивает полученное право требования в следующем порядке: <данные изъяты> рублей оплачивается полностью ДД.ММ.ГГГГ
Обязательства по оплате по договору уступки права требования выполнены Николаевым Г.С. в полном объеме, что подтверждается справкой ООО «Ресурсремонт» от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11,41).
Распоряжением Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р земельный участок площадью 7123,48 кв.м. предоставлен ЗАО «Камстройсервис» в аренду на 2 года под строительство жилого дома по <адрес> в квартале № <адрес> за счет городских земель, и разрешено строительство жилого дома (л.д.13).
Постановлением администрации г. Перми от 31.12.2004 № 3983 разрешено ООО «Камстройсервис» продолжить строительство жилого дома со встроенными помещениями, разрешенное распоряжением Главы города Перми от 23.11.2000 № 3333-р, разрешено использовать на период строительства земельный участок общего пользования площадью 1153,3 кв.м. в квартале № (л.д.16).
По условиям договора аренды земельного участка №А от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Управлением земельных отношений администрации г.Перми и ООО «Камстройсервис», земельный участок, имеющий кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: <адрес>, передан во временное пользование ООО «Камстройсервис» на условиях аренды для использования под строительство жилого дома со встроенными помещениями (л.д.18-21). Согласно акта приема-передачи земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, на момент передачи участок имеет следующие характеристики, выполнено: ограждение участка, отведенного в соответствии с распоряжением Главы г.Перми от 23.11.2000 № 3333-р; выполнен вынос сетей; установлены два башенных крана и временные бытовые помещения согласно стройгенплана; построены I и II блок-секции жилого дома; ведется строительство III блок-секции и подготовительные работы для строительства IV блок-секции (л.д.22).
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Камстройсервис» получено разрешение на строительство № объекта капитального строительства 2-ой очереди: жилой дом со встроенными помещениями по адресу: <адрес>, в соответствии с утвержденной ООО «Камстройсервис» ДД.ММ.ГГГГ проектной документацией (Проект серия: индивидуальный шифр: №) – л.д.17).
Согласно пунктов 3.3., 3.4. Договора о долевом участии, при условии надлежащего выполнения Инвестором обязательств по договору, он после окончания строительства дома получает право на оформление в собственность 2-х комнатной квартиры строительный № общей площадью 81,55 кв.м. на 9-м этаже в первой блок-секции в доме № по <адрес>. После получения от Общества правоустанавливающих документов, вытекающих из договора Инвестор оформляет в органах, осуществляющих государственную регистрацию, право собственности на квартиры, указанные в п.3.3. настоящего договора. После обмера работниками БТИ квартир и уточнением их эксплуатационных параметров общая площадь, указанная в п.3.3, подлежит корректировке, без изменения суммы вклада.
В соответствии с актом приема-передачи (л.д.12), составленным между ООО «Камстройсервис» (Застройщик) и Николаевым Г.С. (Участник долевого строительства) и подписанным сторонами, следует, что Застройщик на основании договора передает, а Участник долевого строительства принимает 2-х комнатную квартиру строительный №, общей площадью 81,55 кв.м. в 1-ой блок-секции, расположенной на 9-м этаже жилого дома по адресу: <адрес>. Участник долевого строительства получил от Заказчика ключи от квартиры по адресу: <адрес>. Финансирование строительства квартиры участником долевого строительства исполнено полностью.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» была проведена инвентаризация квартиры (инвентарный номер №), что подтверждается выпиской из реестра объектов капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ. В результате проведенной инвентаризации уточнены параметры объекта, квартире присвоен № (строительный №), общая площадь квартиры составила 73,5 кв.м (площадь балкона 5,5 кв.м с коэфф.), в том числе жилой площадью 41,6 кв.м. Таким образом, квартира построена и существует в натуре, что подтверждается проведенным государственным техническим учетом и технической инвентаризацией (л.д.25-29).
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено, что ООО «Камстройсервис» в соответствии с пунктом 3.2. Договора долевого участия дало согласие на уступку права и перевод обязанностей по этому договору на Николаева Г.С., который в свою очередь, свои обязательства по оплате по договору уступки права требования исполнил надлежащим образом, в полном объеме, что подтверждается договором уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с нормами Закона и условиями Договора, у Николаева Г.С. возникло право на получение в собственность двухкомнатной <адрес> на 9 этаже в первой блок-секции в <адрес>, защита его прав как участника инвестирования в строительство пропорциональна вложенным средствам и площади объекта инвестирования.
<адрес> фактически построен, существует в качестве недвижимого имущества, доля в незавершенном строительством объекте в виде двухкомнатной квартиры строительный № оговорена в договоре, что подтверждается материалами дела. Факт отсутствия документов, подтверждающих ввод объекта в эксплуатацию, не может служить основанием для отказа истцу в регистрации его права на объект незавершенного строительства, поскольку истец лишен возможности защитить свои права в ином порядке. Признание за Николаевым Г.С. права собственности на объект незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры строительный № в <адрес> не нарушает прав ООО «Камстройсервис», поскольку обязательства по оплате по договору истцом выполнены, ответчик собственником данной квартиры не является. Доказательств иного суду не представлено.
Таким образом, суд полагает возможным признать за Николаевым Г.С. право собственности на объект незавершенного строительства в виде двухкомнатной <адрес>, расположенной на 9-м этаже в первой блок – секции в <адрес>, поскольку фактически дом по <адрес> построен, обязательства со стороны Николаева Г.С. по договору долевого участия в строительстве жилья и по договору уступки права требования выполнены в полном объеме, право собственности на объект незавершенного строительства должно быть зарегистрировано в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Каких-либо оснований для отказа в удовлетворении данных требований истца судом не установлено.
На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика ООО «Камстройсервис» подлежит взысканию в пользу истца государственная пошлина, уплаченная при подаче искового заявления, в сумме <данные изъяты> руб. Факт несения истцом расходов подтверждается чеком-ордером (л.д.2).
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199, 233 ГПК РФ, суд
решил:
признать за Николаевым Г.С. право собственности на объект незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры № общей площадью № кв.м (площадь балкона 5,5 кв.м с коэфф.), в том числе жилой площадью 41,6 кв.м, расположенной на 9-м этаже в первой блок – секции в <адрес>.
Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в виде двухкомнатной <адрес> общей площадью 73,5 кв.м (площадь балкона 5,5 кв.м с коэфф.), в том числе жилой площадью 41,6 кв.м, расположенной на 9-м этаже в первой блок – секции в <адрес> за Николаевым Г.С..
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Камстройсервис» в пользу Николаева Г.С. государственную пошлину в сумме <данные изъяты> рубль 07 копеек.
Заявление о пересмотре заочного решения может быть подано ответчиком в течение 7 дней со дня вручения копии решения в Ленинский районный суд г. Перми.
Решение суда может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения суда, а в случае, если такое заявление подано,- в течение 10 дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий: (Н.В.Малышева)