Дело № 2-2537/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 мая 2011 года Ленинский районный суд г. Перми в составе:
председательствующего судьи Рубан О.Н.,
при секретаре Кобелевой И.В.,
с участием представителя истца Емелева Е.В., действующего на основании доверенности (л.д. 29 – 31),
представителя ответчика Андреевой А.В. – Черепанова В.Е., действующего по ордеру (л.д. 32),
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску Открытого акционерного общества КБ «Каури» к Андреевой А.В. об обращении взыскания на заложенное имущество,
у с т а н о в и л:
ОАО КБ «Каури» обратилось в суд с иском к Андреевой А.В. об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Истец просит установить начальную продажную цену в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 2 – 2).
В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с Окишевым С.А. кредитный договор №, по условиям которого обязался предоставить заемщику денежные средства в размере <данные изъяты> рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ с уплатой за пользование кредитом 19 % годовых. В обеспечение исполнения обязательств по Договору Банк ДД.ММ.ГГГГ заключил с Андреевой А.В. (залогодатель) договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) №, в соответствии с которым залогодателем было передано в залог Банку недвижимое имущество - квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Свои обязательства по выдаче кредита Банк исполнил полностью, выдав заемщику ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. наличными денежными средствами из кассы Банка, что подтверждается приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ С ДД.ММ.ГГГГ г. ответчик не осуществляет погашение задолженности в полном объеме. За время пользования кредитом ответчиком были нарушены условия Договора, выразившиеся в неполной и несвоевременной уплате задолженности по основному долгу, уплате начисленных процентов, и штрафных пеней за допущенные просрочки ежемесячных платежей, что привело к возникновению задолженности по кредитному договору. В силу п. 7.1.1. договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества) № от ДД.ММ.ГГГГ залогодержатель (истец) вправе получить удовлетворение своих денежных требований по кредитному договору из стоимости заложенного недвижимого имущество залогодателя. На основании изложенного, ОАО КБ «Каури» просит обратить взыскание на заложенное ответчиком имущество.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.
Андреева А.В. о месте и времени рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, просит рассмотреть дело в ее отсутствие, о чем представила суду письменное заявление.
Представитель ответчика в судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска, указывая, что была осуществлена самовольная перепланировка заложенной квартиры. На момент рассмотрения дела квартиры по адресу: <адрес> фактически не существует, так как она объединена с квартирой № в том же доме. Поскольку предмета залога в натуре не существует, не определена его действительная стоимость, в удовлетворении заявленных исковых требований следует отказать.
Оценив доводы сторон, исследовав материалы дела, суд считает заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.
На основании ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно части 1 ст. 819 Гражданского кодекса РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Частью 2 ст. 819 ГК РФ предусмотрено, что к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы («Заем и кредит»), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
Частью 1 ст. 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Согласно ст. 3 ФЗ «Об ипотеке» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
В силу ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с ч. 1 ст. 54.1 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ (в ред. от 30.12.2008 г. № 306-ФЗ) если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В судебном заседании установлены следующие фактические обстоятельства дела.
Решением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Открытым акционерным обществом коммерческий банк «Каури» и Окишевым С.А.. С Окишева С.А., Андреева В.Л. в солидарном порядке в пользу Открытого акционерного общества коммерческий банк «Каури» взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. Кроме того, с Окишева С.А. и Андреева В.Л. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме по <данные изъяты> руб. с каждого ответчика (л.д. 21 – 23).
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО КБ «Каури» (залогодержатель) и Андреевой А.В. (залогодатель) заключен договор об ипотеке (залога недвижимого имущества) № (далее по тексту – Договор) - л.д. 11 – 13.
В соответствии с условиями данного договора Андреева А.В. заложила, а Банк принял в залог недвижимое имущество: двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Указанная квартира принадлежит Андреевой А.В. на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 14).
Согласно п. 2.1. Договора он заключен с целью обеспечения исполнения обязательств заемщика Окишева С.А. перед залогодержателем по кредитному договору. Ипотека, установленная в соответствии с настоящим договором, обеспечивает уплату залогодержателю основного долга по кредитному договору, уплату процентов за пользование кредитом, возмещение убытков и оплату неустойки, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и иных расходов залогодержателя, связанных с реализацией прав по кредитному и настоящему договорам в случае нарушения заемщиком своих обязательств по кредитному договору (п. 3 Договора).
На основании п. 9.1. Договора залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет ипотеки, для удовлетворения за счет этого имущества указанных в п. 3.1. настоящего договора требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.
Учитывая, изложенное выше, а также то обстоятельство, что заемщик Окишев С.А. ненадлежащим образом выполняет условия кредитного договора, что установлено вступившим в законную силу решением суда, суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество, указанное в п. 4.1. договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества) № от ДД.ММ.ГГГГ
Исковые требования ОАО КБ «Каури» в данной части подлежат удовлетворению.
Требование истца об определении начальной продажной цены заложенного имущества также является обоснованным и подлежит удовлетворению.
В соответствии с ч.10 ст. 28.1 Федерального закона «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-1 начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в соответствии с договором о залоге (соглашением об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке) в остальных случаях.
Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена заложенного имущества для реализации его с торгов при обращении взыскания на этом имущество определяется судом.
Пунктом 5 договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества) № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что стоимость заложенного имущества составляет <данные изъяты> руб. (л.д. 12).
Доказательств иной стоимости заложенного имущества сторонами суду на день рассмотрения дела не представлено (ст. 56 ГПК РФ).
При таких обстоятельствах суд считает возможным определить начальную продажную цену заложенного имущества в указанном размере, а именно в сумме <данные изъяты> рублей.
При этом суд принимает во внимание, что начальная продажная цена заложенного имущества является стартовой и может возрасти в процессе торгов. В то время как установление завышенной продажной цены может привести к признанию торгов несостоявшимися.
Вместе с тем, ст.ст. 91 - 92 Федерального закона «Об исполнительном производстве» предусмотрены основания признания торгов несостоявшимися, и соответствующие последствия, предполагающие снижение установленной ранее продажной цены на 15 %. Таким образом действующим законодательством предусмотрен механизм реализации имущества с торгов, и последствия отсутствия спроса на реализуемое имущество по первоначальной продажной цене.
Оснований для отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество судом не усматривается.
В силу ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение в данной части по заявленным истцом требованиям.
На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме <данные изъяты> руб.
Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд признает несостоятельными доводы ответчика о том, что заложенного имущества фактически не существует, поэтому в удовлетворении иска следует отказать.
Согласно технического паспорта жилого помещения № в <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, данное помещение представляет собой отдельную квартиру общей площадью <данные изъяты>.м., в том числе жилой – <данные изъяты>.м. (л.д. 45 – 50).
Согласно технического паспорта жилого помещения № в <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, данное помещение представляет собой отдельную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой – <данные изъяты> кв.м. (л.д. 40 – 44).
По данным ГУП «ЦТИ Пермского края» в квартире по адресу: <адрес> выявлена самовольная перепланировка. Сведениями о согласовании перепланировки орган технической инвентаризации объектов недвижимости не располагает. В квартире по адресу: <адрес> перепланировок нет (л.д. 38 – 39).
Согласно сведениям, предоставленным Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, на момент рассмотрения дела квартира по адресу: <адрес> на праве собственности зарегистрирована за Андреевой А.В. (л.д. 53), квартира по адресу: <адрес> на праве собственности зарегистрирована за Андреевым Г.В. (л.д. 54).
Проанализировав указанные доказательства в совокупности с нормами действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что собственником предмета залога – объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, является залогодатель - Андреева А.В. (ответчик).
Представленный суду технический паспорт жилого помещения по адресу: <адрес>, составленный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствует о произведенной самовольной перепланировке.
В соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.
То обстоятельство, что в квартире по адресу: <адрес> перепланировка произведена самовольно, ответчиком по существу не оспаривается.
Доказательств того, что объект недвижимого имущества, на который истец просит обратить взыскание, - квартира по адресу: <адрес> престала существовать, ответчиком суду на день рассмотрения дела не представлено (ст. 56 ГПК РФ).
Самовольная перепланировка объекта недвижимого имущества (предмета залога), т.е. переустройство и / или перепланировка жилого помещения, проведенные без согласования в установленном законом порядке, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Обратить взыскание на <данные изъяты> квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую Андреевой А.В., установив начальную продажную цену в размере <данные изъяты> руб.
Взыскать с Андреевой А.В. в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме <данные изъяты> руб.
Решение суда может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.
Председательствующий: /подпись/ (О.Н. Рубан)
<данные изъяты>