Дело №2- 1331/2011г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 августа 2011 года

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Курнаевой Е.Г.,

при секретаре Подыниногиной М.А.,

с участием представителя истца Михайловой М.В., действующей на основании доверенности,

ответчика Шитова В.К.,

представителя ответчиков Шитовой В.А., Шитова В.К. – Седлова А.С., действующего на основании доверенности,

представителя ответчика Шитова И.В. – Михалевой И.Д., адвоката по назначению в порядке ст. 50 ГПК РФ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Профи» к Шитову И.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, Шитовой В.А., Шитову В.К. об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ООО «Капитал-Профи» (далее Общество) обратился в суд с иском к Шитову И.В. о взыскании задолженности по кредитному договору в сумме <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. – задолженность по основному долгу, <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. – задолженность по текущим процентам, <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. – задолженность по повышенным процентам, <данные изъяты> руб. – задолженность по штрафам; к Шитовой В.А. об обращении взыскания на заложенное имущество – двухкомнатную квартиру, на 1 этаже 4-этажного жилого дома, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую Шитовой В.А. для продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость данного имущества в размере <данные изъяты> руб. Также истец просит взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований Общество указало, что ДД.ММ.ГГГГ между Шитовым И.В. и ОАО АКБ «Уральский финансовый дом» (далее Банк) заключен кредитный договор № с обеспечением обязательств договором ипотеки, по условиям которого Банк предоставил ответчику кредит на сумму <данные изъяты> рублей, на срок до ДД.ММ.ГГГГ, с условием возврата суммы кредита и процентов за его пользование из расчета 14,5% годовых ежемесячными платежами, а в случае нарушения сроков возврата кредита – 50% годовых. Ответчик, в свою очередь, обязался вернуть указанную сумму с начисленными на сумму кредита процентами в соответствии с утвержденным графиком погашения суммы основного долга и процентов на него. Обеспечением исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им является ипотека в силу договора. Свои обязательства Банк исполнил надлежащим образом, ДД.ММ.ГГГГ сумму кредита перечислил ответчику на текущий счет. Ответчик принятые на себя обязательства надлежащим образом не исполнил, график погашения срочной задолженности не выполняется, с ДД.ММ.ГГГГ платежи по кредитному договору производятся не в полном размере. ДД.ММ.ГГГГ между Банком и истцом (ООО «Капитал-Профи») заключен договор № об уступке права требования, в соответствии с которым от Банка к Обществу перешли в полном объеме права (требования) по договору ипотеки обязательств, предусмотренных кредитным договором и неисполненных ответчиком на день заключения договора об уступке. Банк и Общество неоднократно направляли ответчику уведомления о наличии задолженности, однако, до настоящего времени задолженность ответчиком не погашена. Договором залога предмет ипотеки определен сторонами в размере <данные изъяты> руб. Вместе с тем, в настоящее время согласно справке оценочной компании «Тереза» от ДД.ММ.ГГГГ, наиболее вероятная цена предложена за квартиру, заложенную ответчиком, составляет <данные изъяты> руб. Полагает, что указанная цена может быть установлена судом как начальная продажная цена заложенного имущества.

Впоследствии истец уточнил заявленные требования (л.д. 169-170). В окончательном варианте просит суд взыскать с Шитова И.В., о взыскании задолженности по кредитному договору в сумме <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. – задолженность по основному долгу, <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. – задолженность по текущим процентам, <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. – задолженность по повышенным процентам, <данные изъяты> руб. – задолженность по штрафам; а также просит обратить взыскание на заложенное имущество – двухкомнатную квартиру, на 1 этаже 4-этажного жилого дома, расположенную по адресу: <адрес> принадлежащую Шитовой В.А., Шитову В.К. для продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость данного имущества в размере <данные изъяты> руб. Также истец просит взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

Представитель истца ООО «Капитал-Профи» в судебном заседании на удовлетворении иска настаивает. Возражения ответчика о недействительности договора ипотеки считает не основанными на ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ответчик Шитова В.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, в суд направила представителя, действующего на основании доверенности. Факт надлежащего извещения ответчика подтверждает ответчик Шитов В.К.

Представитель ответчика Шитовой В.А. в судебном заседании иск об обращении взыскания на заложенное имущество не признал. Указывает, что Шитовой В.А. право собственности на заложенное имущество приобретено в порядке приватизации на основании Договора безвозмездной передачи квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, прошедшего государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ. На момент приватизации жилого помещения Шитова В.А. состояла в браке с Шитовым В.К. На основании определения Дзержинского районного суда г.Перми от ДД.ММ.ГГГГ вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права Шитов К.В. является собственником ? доли в праве собственности на заложенную квартиру. Учитывая, что при заключении договора о залоге ДД.ММ.ГГГГ не было получено нотариальное согласие Шитова В.К. на залог квартиры по адресу: <адрес>, считает, что сделка не соответствует ст. 6, ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 35 Семейного кодекса РФ, ст. 246 Гражданского кодекса РФ. Просит учесть, что на момент заключения договора ипотеки в квартире также была зарегистрирована Шитова А.В., которая имела равное право пользования жилым помещением. Поскольку в договоре не оговорены ее права на спорное жилое помещение сделка противоречит ст. 558 ГК РФ.

Представитель ответчика Шитова И.В., адвокат в порядке ст. 50 ГПК РФ иск не признал.

Оценив доводы искового заявления, исследовав материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению на основании следующего.

Согласно ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Частью 2 ст. 819 ГК РФ предусмотрено, что к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы («Заем и кредит»), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Статья 820 ГК РФ предусматривает, что кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО АКБ «Уральский финансовый дом» (далее Банк) и Шитовым И.В. (заемщик) заключен кредитный договор №, по условиям которого Банк обязался предоставить заемщику кредит в размере <данные изъяты> рублей, на срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно, с оплатой за пользование кредитом 14,5 % годовых на потребительские цели под залог имеющейся недвижимости. По истечении срока возврата кредита, плата за пользование кредитом устанавливается в размере 50% годовых. Датой фактического предоставления кредита является дата зачисления средств на ссудный счет заемщика (пункт 2.3 договора). Обеспечением исполнения настоящего договора является ипотека (залог недвижимости) квартиры, находящейся по адресу: <адрес> (п.2.2. договора).

Заемщик обязался возвратить сумму основного долга и выплатить проценты за пользование им, плату осуществлять по частям, в порядке оговоренном договором (п. 5.1).

В соответствии с п.3.1. проценты за пользование кредитом начисляются ежемесячно за период с 1-го по 30-е (31-е) число включительно из расчета фактического количества календарных дней пользования и 365 (366) дней в году на остаток задолженности по основному долгу, учитываемый на ссудном счете заемщика на начало операционного дня. Уплата процентов должна быть произведена в течение 10 дней, следующих за периодом начисления. Датой уплаты процентов считается день поступления средств на корсчет Банка, либо в кассу Банка.

Согласно условий договора, Банк имеет право потребовать досрочного исполнения заемщиком обязательств по настоящему договору в случае невыполнения условий договора, предусматривающих обеспечение возвратности кредита, наличия просроченной задолженности и неуплаченных процентов свыше пяти дней (пп. а, б п. 6.1 кредитного договора).

В силу пунктов 8.1, 8.2 договора за каждый факт несвоевременного погашения процентов или нарушения графика погашения кредита заемщик уплачивает штраф в размере 500 руб.

ДД.ММ.ГГГГ Банк свои обязательства перед Шитовым И.В. исполнил, перечислив на счет заемщика денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14).

Заключая кредитный договор, заемщик принял на себя обязательство по возврату суммы кредита и процентов по данному договору, однако принятое на себя обязательство надлежащим образом не исполнил, допустив нарушение сроков уплаты основного долга и процентов в период с ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается расчетом задолженности (л.д. 7, 171).

Доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору суду на день рассмотрения дела не представлено и судом не исследовалось.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО АКБ «Урал ФД» и ООО «Капитал-Профи» заключен договор № об уступке права (требования), в соответствии с которым к Обществу перешло право требования в полном объеме задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № с Шитова И.В. и права залогодержателя по в отношении недвижимого имущества, преданного ответчиком по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: двухкомнатную квартиру, на 1 этаже 4-этажного жилого дома, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую Шитовой В.А. (л.д. 15-16).

В соответствии с п. 2 Договора уступки прав требования, право требования передано из расчета по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в т.ч. суммы основного долга в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., всех процентов <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., штрафы за нарушение графика погашения кредита и уплаты процентов – <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп..

Согласно п. 3 Договора, новый кредитор имеет право в дальнейшем по своему усмотрению начислять должнику и взыскивать с него, предусмотренные кредитным договором проценты за пользование кредитом и штрафные санкции в полном объеме со дня последнего начисления их Кредитором, указанного в п.2 настоящего договора до полного исполнения должником всех обязательств по кредитному договору.

Каких-либо доказательств о надлежащем исполнении обязательств по кредитному договору, как в пользу первоначального кредитора, так и в пользу истца, ответчиком не представлено, судом не исследовалось.

С учетом изложенного, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению в части требования истца о взыскании с Шитова И.В. задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №, в т.ч. суммы основного долга в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. и процентов за пользование кредитом в размере 14.5% годовых в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Определяя размер подлежащих взысканию повышенных процентов, исходя из ставки 50% годовых, суд считает указанные требованиями обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению. При этом суд учитывает, что применительно к кредитному договору, заключенному между Банком и Шитовым И.В. аннуитетными платежами являются ежемесячные равновеликие платежи возврата кредита, состоящие из части платежа в счет возврата основного долга и части платежа в счет уплаты процентов за пользование кредитом. Вместе с тем, истцом расчет указанных процентов произведен, исходя из расчета имеющейся задолженности ответчиков по внесению аннуитетных платежей в соответствии с п.5.1. кредитного договора, включающих в себя не только сумму основного долга, но и процентов за пользование кредитом. Исходя из буквального толкования п.1.1 кредитного договора, правовой позиции Пермского краевого суда, изложенной в определении от ДД.ММ.ГГГГ, начисление повышенных процентов, исходя из ставки 50% годовых должно производиться на сумму платежа, подлежащего уплате в счет возврата основного долга.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истцом неверно произведен расчет повышенных процентов, подлежащих взысканию с Шитова И.В., а также их компенсационный характер, учитывая период времени, на который они начислены суд считает, что начисленные проценты явно несоразмерны последствиям нарушения денежного обязательства, в связи с чем подлежат уменьшению в соответствии со ст.333 ГПК РФ до <данные изъяты> рублей, при этом суд учитывает период неисполнения денежного обязательства.

Определяя размер подлежащих взысканию сумм штрафов за нарушение сроков внесения аннуитентных платежей, суд принимает во внимание то обстоятельство, что их расчет осуществлен истцом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ1 г. (л.д. 171), тогда как, по условиям договора уступки прав требования, право начисления процентов и штрафов возникает у нового кредитора с ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, истец, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, вправе был требовать от заемщика уплаты штрафов за пропуск очередных аннуитентных платежей имевших место, в соответствии с п. 8 Соглашения, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб., в соответствии с договором об уступке права требования, всего: <данные изъяты> руб.

Как следует из содержания искового заявления требования о взыскании штрафов основано только на факте нарушения ответчиками обязательств по погашению сумм кредита и процентов. То обстоятельство, что стороны предусмотрели в договоре кредита ответственность заемщика за нарушение обязательств по уплате кредита и процентов, не свидетельствует о безусловной обязанности суда взыскивать именно всю сумму неустойки, не применяя положений ст.333 ГПК РФ. Какие-либо тяжкие последствия для Банка, связанные с задержкой выплаты ответчиком денежных средств не наступили. В данном случае убытки компенсируются истцу путем взыскания в его пользу процентов за пользование кредитом. С учетом изложенного, суд считает, что размер штрафа, подлежащий взысканию с Шитова И.В. подлежит уменьшению в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ до <данные изъяты> руб.

С учетом изложенного, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., из которых <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. – задолженность по основному долгу, <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. – задолженность по процентам за пользование кредитом в размере 14.5% годовых, <данные изъяты> руб. – повышенные проценты, <данные изъяты> руб. – штрафы за нарушение сроков внесения аннуитентных платежей по договору. В удовлетворении оставшейся части исковых требований следует отказать.

Также суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца об обращении взыскания на заложенное ответчиком имущество по следующим основаниям.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ч. 1 ст. 334 ГК РФ).

В соответствии со ст. 348 ГК РФ, если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

На основании абз. 5 п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Статьей 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное….

Судом установлено, что кредитный договор обеспечен договором ипотеки (залога недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-16), согласно которому Шитова В.А. передала ОАО АКБ «Урал ФД» в обеспечение обязательств по кредитному договору №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Банком и Шитовым И.В. в ипотеку (залог) квартиру, расположенную по адресу <адрес> (п.1.1.-1.2).

Согласно условий договора, Банк имеет право потребовать досрочного исполнения заемщиком обязательств по настоящему договору в случае невыполнения условий договора, предусматривающих обеспечение возвратности кредита, наличия просроченной задолженности и неуплаченных процентов свыше пяти дней (пп. а, б п. 6.1 кредитного договора).

Размер неисполненных обязательств по возврату суммы кредита и уплате процентов составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., что не может быть признано крайне незначительным нарушением. При этом, ответчиком систематически, то есть более трех раз допущены просрочки при внесении очередного платежа и процентов с ДД.ММ.ГГГГ. по настоящее время, что является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество (расчет л.д. 7, 171).

На основании пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с п.1.5. договора ипотеки, закладываемая квартира оценивается сторонами в <данные изъяты> руб. данная оценка со скидкой 20% может рассматриваться как начальная продажная цена квартиры.

Согласно справки ООО «Оценочная компания «Тереза» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20), наиболее вероятная цена предложения за квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.

При определении начальной продажной стоимости заложенного имущества суд считает возможным принять во внимание справку ООО «Оценочная компания «Тереза» № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от ее рыночной стоимости на момент реализации, может привести впоследствии к нарушению прав кредитора в ходе осуществления исполнительного производства. При это суд учитывает, что конечной целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных прав и законных интересов сторон, суд считает, что установление начальной продажной цены с учетом рыночной стоимости объекта, определенной на основании отчета на период более приближенный к дате принятии решения, составленного независимым оценщиком не нарушает интересов ни одной из сторон и в то же время способствует последующей реализации заложенного имущества по цене, наиболее близкой к рыночной. При этом суд учитывает, что установление начальной продажной цены отнесено к компетенции суда и в данном случае суд, не ограничен какими-либо рамками. Доказательств иной стоимости заложенного имущества ответчиком на день рассмотрения дела в суде не представлено и судом не исследовалось. При таких обстоятельствах суд считает возможным установить начальную продажную стоимость квартиры в размере <данные изъяты> руб.

Доводы ответчика о недействительности договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Судом установлено, что на момент заключения договора ипотеки собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> являлась Шитова В.А., что подтверждается Договором о безвозмездной передачи квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, Свидетельства о государственной регистрации права №, выданного УФРС по пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ, что сторонами не оспаривается.

ДД.ММ.ГГГГ определением Дзержинского районного суда г.Перми утверждено мировое соглашение по гражданскому делу по иску Шитова В.К. к Шитовой В.А. о признании права собственности на квартиру, по условиям которого стороны пришли к соглашению о признании Шитовой В.А. квартиры, расположенной по адресу: <адрес> совместной собственностью с супругом Шитовым В.К. и признанием за Шитовым В.К. права собственности на 1/2 долю в праве на квартиру (л.д. 157).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ за Шитовым В.К. зарегистрирована общая долевая собственность, ? доли в праве собственности на 2-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> с обременением ипотекой.

Таким образом, из предоставленных доказательств следует, что на момент заключения договора ипотеки собственником заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> являлась Шитова В.А.

На основании ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Следовательно, государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством наличия, возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Соответственно, пока государственная регистрация не оспорена, обладателем прав на недвижимость считается лицо, которое указано в качестве такового в реестре.

Таким образом, на момент заключения договора ипотеки обладателем права собственности являлась только Шитова В.А., которая была указана в регистрационных документах в качестве собственника квартиры. При заключении договора об ипотеке залогодатель не исполнил обязанности в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки. Поскольку ответчиком Шитовым В.К. право собственности и, как следствие государственная регистрация права собственности оспорены после заключения договора ипотеки, заключение договора ипотеки ДД.ММ.ГГГГ полностью соответствовало действующему законодательству. Право собственности ответчиком Шитовым В.К. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, оснований у Банка документов, предусмотренных ст. 35 СК РФ, ст. 246 ГК РФ, ст.ст. 6, 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на день заключения договора об ипотеке не имелось. Так же как и непредставление данных документов заемщиком и залогодателем не являлось основанием для отказа Банком в заключении договора ипотеки с Шитовой В.А. и предоставления суммы кредита Шитову И.В..

Приобретение ответчиком Шитовым В.К. права собственности на ? долю в праве собственности на заложенное имущество отказ в удовлетворении требования об обращении взыскания не влечет на основании следующих норм закона.

Правоотношения, возникшие между сторонами регулируются положениями Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее по тексту – Закон).

Статьей 6 Закона предоставлено право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

Так, ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Как следует из статьи 7 Закона на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

В соответствии со статьей 9 Закона, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

В силу статьи 10 Закона договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (статья 11 Закона)

Статьей 12 Закона регламентировано, что при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Как следует из статьи 37 Закона, имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Статьей 38 Закона прямо закреплено сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу.

Так, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

В соответствии со ст. 353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.

Таким образом, в силу положений ст. 353 ГК РФ, п. 3 ст. 38 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" переход права собственности на имущество к лицу, полагавшему, что данное имущество не свободно от залога и притязаний третьих лиц, не влечет прекращения права залога этого имущества, которое следовало судьбе заложенного имущества. Добросовестность приобретения в данном случае не имеет правового значения, поскольку способы защиты прав, предусмотренные ст. ст. 301, 302 ГК РФ, применяются для защиты вещных прав, к числу которых залог не относится. В случае залога регистрируется свойство имущества - его обременение, на которое не влияет личность субъекта, имеющего в отношении этого имущества вещное право.

При этом доводы ответчика Шитова К.В. о том, что, что отчуждение залогодателем ему доли в праве собственности на объект недвижимости произошло по решению суда, т.е. по иным основаниям, чем указано в ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не исключают применения положений ст. 38 названного Закона в данном случае. В этой связи суд, ссылаясь на ст. 353 ГК РФ, разъясняет, что право залога следует за объектом права, а не за субъектом права.

Действительно, действующее законодательство допускает замену залогодателя в договоре ипотеки по различным основаниям, упомянутым в пункте 1 комментируемой статьи. Оставляя при этом общим правилом, характерным для залоговых правоотношений, наличие права следования, которое заключается в том, что право следует за вещью, а у лица, которое приобрело вещь, возникают залоговые обременения.

В виде исключения из общего правила новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из указанных выше обязанностей при наличии соответствующего соглашения с залогодержателем. Однако, суду такого соглашения сторон не представлено, следовательно, доля в собственности на предмет залога, принадлежащая Шитову В.К. не может быть освобождена от обременения.

Принимая во внимание, что ответчик Шитов К.В. достоверно знал и должен был знать о том, что имущество отчуждается в его пользу залогодателем с нарушением правил ст. 37 Закона об ипотеке, учитывая, что особым образом Закон регулирует ситуацию, когда заложенное имущество отчуждается с нарушением правил ст. 37 Закона об ипотеке залогодателем, который не является должником по основному обязательству. В этом случае солидарную ответственность несут как новый приобретатель заложенного имущества, так и прежний залогодатель. Это значит, что залогодержатель вправе требовать исполнения обязательства от любого из указанных лиц или обоих лиц совместно.

Также не является основанием для прекращения договора ипотеки факт регистрации в спорном жилом помещении иных лиц – членов семьи залогодателя.

В статье 40 Закона говорится о праве залогодателя на передачу заложенного имущества во временное владение и пользование другим лицам без передачи права собственности. Осуществить указанное право залогодатель может осуществить при соблюдении двух условий:

1) срок, на который передается имущество в пользование, не должен превышать срока обеспеченного ипотекой обязательства;

2) имущество должно использоваться в соответствии со своим назначением.

Следовательно, право пользования жилыми помещением членами семьи залогодателя, включая Шитову А.В., не противоречит закону и не свидетельствует о недействительности сделки.

Нецелевой характер полученного Шитовым И.В. кредита в соответствии со ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не препятствует обращению взыскания на заложенную по договору об ипотеке квартиру. В указанной статье говорится о прекращении права пользования предметом залога залогодателя и любых иных лиц, а не устанавливается запрет на обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализацию этого имущества в случае, если оно является единственным для проживания.

Запрет на обращение взыскания в судебном порядке на заложенное имущество по договору ипотеки установлен законом для случаев, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (статья 54.1 Закона).

Таких оснований для отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, прямо поименованных в законе, судом не установлено, а ответчиками не доказано. Следовательно, требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании положений ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, подп. 1,3 п. 1 ст. 333.19. НК РФ в пользу истца с ответчиков подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям. За требование имущественного характера с ответчика Шитова И.В. подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> коп., исходя из следующего расчета: ((<данные изъяты> руб. – <данные изъяты> руб.) х 0,5% + <данные изъяты> рублей) = <данные изъяты> руб. С ответчиков Шитовой В.А., Шитова В,К. (залогодатели) подлежит взысканию государственная пошлина по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество в размере <данные изъяты> рублей, то есть по <данные изъяты> рублей с каждого. Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. (л.д.6). Следовательно, с ответчика Шитова И.В. в местный бюджет следует взыскать <данные изъяты> рублей, расчет: (<данные изъяты> + <данные изъяты>) – <данные изъяты> = <данные изъяты>.

Руководствуясь главой 22 ГПК РФ, ст.ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с Шитова И.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Профи» задолженность по кредитному договору в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., включая сумму основанного долга в размере <данные изъяты> рублей, задолженность по текущим процентам в размере <данные изъяты> рублей, задолженность по повышенным процентам в размере <данные изъяты> рублей, задолженность по штрафам в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Взыскать с Шитова И.В. в местный бюджет государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Взыскать с Шитовой В.А. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Профи» государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с Шитова В.К. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Профи» государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

Обратить взыскание на заложенное Шитовой В.А. имущество: двухкомнатную квартиру, на 1 этаже 4-этажного жилого дома, расположенную по адресу: <адрес> принадлежащую на праве собственности Шитовой В.А., Шитову В.К. путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере <данные изъяты> руб.

Решение суда в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г.Перми.

Председательствующий: (Е.Г. Курнаева)