Именем Российской Федерации

05 декабря 2011 года

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Курнаевой Е.Г.,

при секретаре Подыниногиной М.А.,

с участием представителя заявителя Краснова В.И. – Демидова Д.С., действующего на основании доверенности,

представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю – Карелиной Е.В., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Краснова В.И. к Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о признании незаконным отказа в проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество,

установил:

Краснов В.И. обратился в Ленинский районный суд г.Перми с заявлением в порядке главы 25 ГПК РФ о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее по тексту – Управление Росреестра по Пермскому краю, Управление) об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и прав на недвижимое имущество, по основаниям, изложенным в письме от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи заявитель приобрел у ТОО Фирма «СБ-Группа» объект недвижимого имущества – трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Сделка была совершена до вступления в силу ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним». Договор содержит расписку продавца о получении денежных средств по договору в полном объеме, удостоверен нотариально. Квартира покупателю передана. Таким образом, сторонами договор фактически исполнен. Расписка о передаче денежных средств покупателем продавцу включена в договор и также засвидетельствована нотариусом. Заявитель и продавец не успели обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением установленной формы о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к заявителю на объект недвижимости в порядке, установленном законом. Заявитель обратился в Управление Росреестра по Пермскому краю 20.05.2011 года, что подтверждается распиской о принятии документов. По состоянию на момент обращения в регистрирующий орган продавец – ТОО «Фирма СБ-Группа» ликвидировано, что подтверждается справкой ИФНС по Ленинскому району г.Перми. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения о правообладателе указанного объекта недвижимости.

Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ заявителю отказано в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и регистрации права собственности на квартиру. Отказ мотивирован тем, что заявителем не представлены правоустанавливающие документы продавца на квартиру, не представлено заявление продавца на регистрацию ранее возникшего права, не представлено заявление продавца на регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не представлено заявление продавца на переход права, не представлен документ, подтверждающий оплату государственной пошлины продавцом.

Заявитель считает отказ незаконным по следующим основаниям. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи. Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 2 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Вместе с тем, что зарегистрированное право продавца на спорный объект недвижимости не оспаривалось и в установленном законом порядке не было признано недействительным. Статьей 551 ГК РФ установлено, что государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 16 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица. Отсутствие заявления продавца о регистрации права на имущество в случае ликвидации юридического лица не означает отсутствия со стороны продавца намерений по отчуждению права собственности на имущество. Исчерпывающий перечень оснований для отказа регистрирующим органом в государственной регистрации права содержится в ст. 20 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним». Указанная нома закона не предусматривает отказа в регистрации права и перехода права в связи с ликвидацией продавца объекта недвижимости и, соответственно, не содержит указания о запрете произвести государственную регистрацию прав при наличии других документов, подтверждающих права продавца на отчуждаемое имущество. Доводы регистрирующего органа о том, что регистрация была невозможна в виду того, что не представлен документ, подтверждающий право продавца на квартиру противоречат материалам дела. Так, из предоставленных документов следует, что продавец являлся собственником квартиры, которая была продана заявителю, правовая экспертизы данного вопроса была проведена нотариусом, материалы регистрационного дела содержали подтверждения действительности заключенного договора. Не согласен с тем, что регистрация сделки не оплачена государственной пошлины, поскольку требование об оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей может быть предъявлено к юридическом лицу. Заявителем оплачена государственная пошлина за проведение регистрационных действий в соответствии с законом.

Заявитель Краснов В.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела судом извещен надлежащим образом.

Представитель заявителя в судебном заседании подтвердил обстоятельства, изложенные в заявлении, на удовлетворении исковых требований настаивает.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на заявление (л.д. 42-43) из содержания которого следует, что Управление Росреестра по Пермскому краю (далее по тексту – Управление) заявление не признает по следующим основаниям. Права на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кВ. 205 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрированы. ДД.ММ.ГГГГ в Управление обратился Демидов Д.С., действующий от имени Краснова В.И. на основании доверенности с заявлениями о государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ и права собственности Краснова В.И. на вышеуказанный объект. ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация указанных регистрационных действий была приостановлена сроком на один месяц по решению государственного регистратора в соответствии с п. 1 ст. 19 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 года. В нарушение положений ст. 16, ч. 1 ст. 18, ч. 2 ст. 6 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 года заявителем не предоставлены документы, подтверждающие ранее возникшее право собственности ТОО Фирма «СБ-Групп», заявление о регистрации ранее возникшего права собственности ТОО Фирма «СБ-Групп» и заявления о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на указанный объект недвижимости. До ДД.ММ.ГГГГ регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом осуществляло МУП «БТИ г.Перми». Для получения необходимых сведений о государственной регистрации Управлением направлен запрос в ГУП «ЦТИ Пермского края». Согласно предоставленной информации собственником квартиры является ТОО Фирма «СБ-Группа» на основании договора о совместном строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно информации, предоставленной ИФНС по Ленинскому району г.Перми ТОО Фирма «СБ-Группа» на налоговом учете не состоит, сведения в отношении указанного юридического лица в Федеральном информационном ресурсе «Единый государственный реестр юридических лиц» отсутствуют. По данным Федеральной налоговой службы по пермскому краю сведения о правопреемниках юридического лица отсутствуют. В течение срока приостановления причины, препятствующие государственной регистрации прав, устранены не были, поэтому ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности Краснова В.И. было отказано на основании абзацев 9, 10 п. 1 ст. 20 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 года. Полагает, что отказ в государственной регистрации соответствует положениям закона. Так, действовавшим на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Гражданским кодексом РСФСР была предусмотрена особая форма для сделок с недвижимым имуществом: кроме нотариального удостоверения, договор должен пройти регистрацию в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Несоблюдение правил влекло недействительность договора (ст. 239 ГК РСФСР). Вместе с тем, стороны договора своевременно не обратились за регистрацией в установленном порядке, то есть форма договора купли-продажи не соблюдена, договор и право собственности покупателя не были зарегистрированы. Без проведения регистрации договора купли-продажи (не соблюдения формы) данный договор недействителен (в соответствии с законодательством, действовавшим на момент заключения договора) либо недействителен и ничтожен (в соответствии с действующим законодательством, ст. 165 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 17 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 года основанием для государственной регистрации права собственности являются столько совершенные в соответствии с законодательством договоры и сделки. Таким образом, для проведения государственной регистрации права собственности Краснова В.И. необходимы регистрация договора купли-продажи квартиры, которая должна быть осуществлена в соответствии с требованиями законодательства, то есть на основании заявления обеих сторон договора при условии предоставления всех необходимых документов, в том числе при условии регистрации ранее возникшего права продавца. Не предоставление указанных документов, необходимых для государственной регистрации прав, не позволило в силу абз. 3 п. 1 ст. 13 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 года провести правовую экспертизу документов и проверить законность сделки. На основании вышеизложенного считает, что отказ в государственной регистрации не противоречит закону, заявитель не лишен возможности в судебном порядке признать право на недвижимое имущество, указывая, что вступивший в законную силу судебный акт о признании права собственности покупателя является достаточным основанием для государственной регистрации права на имущество и тогда, когда регистрируемое право возникло до вступления в силу Закона о регистрации. В этом случае предоставление заявителем каких-либо иных правоустанавливающих документов не требуется.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, поскольку судом установлены обстоятельства препятствующие проведению государственной регистрации перехода права собственности и права собственности.

В соответствии со ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

Согласно ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых:

нарушены права и свободы гражданина;

созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод;

на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Как следует из ст. 258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ТОО Фирма «СБ-Групп» (Продавец) и Красновым В.И. (Покупатель) заключен договор купли-продажи (л.д. 24-25), по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил трехкомнатную <адрес> в <адрес>. Продавцу жилое помещение принадлежало на праве собственности на основании регистрационного удостоверения, выданного БЮРО технической инвентаризации при администрации <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №, реестровая книга №, инвентарное дело № и справке указанного БЮРО ТИ от ДД.ММ.ГГГГ за №. При подписании настоящего договора Покупателем передано Продавцу ххх рублей. настоящий договор удостоверен нотариусом Зерниной Т.А. и подлежит регистрации в БЮРО ТИ при администрации г.Перми (<адрес>

ДД.ММ.ГГГГ в Управление обратился Демидов Д.С., действующий от имени Краснова В.И. на основании доверенности с заявлениями о государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ и права собственности Краснова В.И. на вышеуказанный объект. К заявлению о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приложены: договор купли-продажи, квитанции об оплате государственной пошлины, кадастровый паспорт помещения, ответ на запрос от ДД.ММ.ГГГГ о том, что ТОО «Фирма «СБ-Группа» на налоговом учете с ИФНС по Ленинскому району не состоит, в Федеральном информационном ресурсе «Единый государственный реестр юридических лиц» о юридическом лице информация отсутствуют (л.д. 26, 27, 28, 23).

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация указанных регистрационных действий была приостановлена сроком на один месяц по решению государственного регистратора в соответствии с п. 1 ст. 19 ФЗ № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и права собственности отказано на основании абз. 9, 10 ст. 20 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 года (далее по тексту – Закон). Из содержания отказа следует, что для регистрации не представлен надлежащий правоустанавливающий документ, поскольку представленный в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом Зерниной Т.А., реестровый номер 1857, не прошел государственную регистрацию в соответствии с требованиями законодательства. Кроме того, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения о регистрации права собственности ТОО Фирма «Сб-Группа» на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Документы, подтверждающие ранее возникшее право собственности ТОО Фирма «СБ-Группа» не представлены. В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Уполномоченный представитель ТОО Фирма «СБ-Группа» либо уполномоченный представитель юридического лица – правопреемника ТОО Фирма «СБ-Группа» с заявлением о регистрации ранее возникшего права собственности и заявлением о регистрации перехода права собственности и договора купли-продажи на указанный объект недвижимости не обращался. Кроме того, в нарушение п. 4 ст. 16 Закона вместе с документами не представлен документ об уплате государственной пошлины юридическим лицом – продавцом имущества в размере ххх рублей, разделенных на количество участников договора. Поскольку заявителем не представлены документы для государственной регистрации права, правообладатель не представил документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых предусмотрено законом, в государственной регистрации ранее возникшего права и права собственности отказано.

Согласно ч. 1 ст. 2 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту – Закон) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как следует из п.п. 1, 2 ст. 6 Закона, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В силу ч. 1 ст. 16 Закона, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

На основании ч. 1 ст. 18 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии с абз. 9, 10 ч. 1 ст. 20 Закона, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Согласно статье 551 названного Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае уклонения одной из сторон договора купли-продажи недвижимости от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из содержания настоящего заявления следует, что основанием для обращения в суд явилось несогласие заявителя с причинами отказа, изложенными в письме от ДД.ММ.ГГГГ, к которым относится не предоставление Красновым В.И. надлежащего по форме правоустанавливающего документа на квартиру; не предоставлены документы, подтверждающие ранее возникшее право собственности ТОО Фирма «СБ-Группа»; отсутствует заявление продавца регистрации ранее возникшего права собственности, о регистрации перехода права собственности; вместе с документами не представлен документ об уплате государственной пошлины юридическим лицом – продавцом имущества в размере 15000 рублей, разделенных на количество участников договора.

Суд считает возможным проанализировать на соответствие Закону каждое из оснований отказа в государственной регистрации права собственности.

При рассмотрении заявления судом установлено, что ТОО Фирма «СБ-Группа» квартира № в доме № по <адрес> принадлежала на праве собственности на основании регистрационного удостоверения, выданного БЮРО технической инвентаризации при администрации г.Перми ДД.ММ.ГГГГ за №, реестровая книга №, инвентарное дело № и справке указанного БЮРО ТИ от ДД.ММ.ГГГГ за №.

Из содержания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указанного объекта недвижимого имущества, и этот договор сторонами исполнен: стоимость квартиры оплачена Продавцу до полписания настоящего договора полностью, квартира передана покупателю.

По сведениям, предоставленным Управлением ФНС по Пермскому краю, по данным региональной базы Единого государственного реестра налогоплательщиков ТОО Фирма «СБ-Группа» ДД.ММ.ГГГГ снято с учета в связи с ликвидацией по решению суда в ИФНС России по Ленинскому району г.Перми (л.д. 46).

То обстоятельство, что ТОО Фирма «СБ-Групп» не обращалось за государственной регистрацией перехода права собственности, в суде сторонами не оспаривается.

Основанием для отказа заявителю в государственной регистрации перехода к нему права собственности на приобретенное по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, явилось несоблюдение положений пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку на государственную регистрацию не были представлены заявление продавца – ТОО Фирма «СБ-Группа».

Вместе с тем, суд считает заслуживающими доводы заявителя о том, что в случае ликвидации одной из сторон в сделке порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество Федеральным законом и иными законодательными актами не урегулирован.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Следовательно, исходя из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о принадлежности продавцу упомянутого объекта на праве собственности, исполнении сторонами обязательств по совершенной сделке купли-продажи и об отсутствии спора о праве на указанный объект, на основании пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации считает возможным применить к возникшим правоотношениям по аналогии пункт 3 статьи 551 ГК РФ, обязав Управление Росреестра по Пермскому краю совершить соответствующие регистрационные действия в отсутствие заявления Продавца. Поскольку судом установлено, что продавец спорного имущества был ликвидирован, и в связи с ликвидацией продавца обращение сторон договора за регистрацией прав правообладателя в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" невозможно.

Отказ в государственной регистрации права собственности на том основании, что право собственности за Продавцом не зарегистрировано в установленном законом порядке также противоречит фактическим обстоятельствам.

Как следует из п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Согласно пункту 1 договор является одновременно актом приема-передачи жилого помещения; исходя из пункта 3, расчеты по договору произведены покупателем полностью до его подписания.

На заявление о государственной регистрации права собственности на приобретенное заявителем имущество по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Управление отказало в государственной регистрации в том числе и в связи с тем, что право собственности ТОО Фирма «СБ-Группа» на указанный объект не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Вместе с тем, в случае ликвидации юридического лица, являвшегося продавцом по договору купли-продажи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю, последний вправе требовать такой регистрации на основании своего заявления. При отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество по правилам пункта 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации покупатель обязан доказать наличие права собственности у продавца на приобретаемое у него недвижимое имущество и наличие законных оснований для перехода данного права к покупателю.

Заявитель обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода к нему права собственности на квартиру ДД.ММ.ГГГГ, то есть после ликвидации ТОО Фирма «СБ-Группа».

Как следует из ответа на судебный запрос ГУП «Центр технической инвентаризации Пермского края» от ДД.ММ.ГГГГ по данным на ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период действия Закона о государственной регистрации, за ТОО Фирма «СБ-Группа» было зарегистрировано право собственности на соответствующее жилое помещение на основании договора о совместном строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, выдано регистрационное удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 61).

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления Закона в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. При этом государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона, является юридически действительной.

Кроме того, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 33 Закона с момента вступления его в силу и до создания системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество такая государственная регистрация проводилась органами, на которые она была возложена.

Следовательно, запрошенная Управлением справка ГУП «Центр технической инвентаризации Пермского края» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 47) является доказательством регистрации права собственности ТОО Фирма «СБ-Группа» на жилое помещение.

Соответственно с учетом пункта 1 статьи 2, пункта 1 статьи 6 и пунктов 1 и 2 статьи 33 Закона о государственной регистрации при отсутствии спора о правах на нежилое помещение данная регистрация является доказательством права собственности ТОО Фирма «СБ-Группа» на него в момент заключения с Красновым В.И. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

При этих обстоятельствах ссылка Управления на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о государственной регистрации права собственности ТОО Фирма «СБ-Группа» на нежилое помещение, основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности являться не может.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что отказ в государственной регистрации перехода права в связи с отсутствием заявления Продавца, владеющего квартирой по праву собственности, не основан на законе.

Вместе с тем, судом установлено, что у Управления имелись препятствия для регистрации перехода права собственности на квартиру № в доме № по ул<адрес> в <адрес> к заявителю и права его собственности на указанный объект недвижимого имущества, в связи с чем отказ в регистрации следует признать обоснованным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки… иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Основания для отказа в государственной регистрации права перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации прав. К ним относятся, в частности, непредставление документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав, несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, по их форме или содержанию требованиям законодательства, действовавшим в месте расположения объекта на момент заключения сделки.

В качестве правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности Краснова В.И. на квартиру № в доме № по ул.<адрес> в <адрес> заявителем представлен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Как следует из отказа в государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ, основаниями для отказа явилось то обстоятельство, что указанный документ не может быть признан в качестве правоустанавливающего, поскольку он не подтверждает регистрацию права собственности на спорный объект недвижимости в порядке, установленном до введения в действие Закона о регистрации, так как в нарушение ст. 239 ГК РСФСР договор не прошел регистрацию в БЮРО ТИ при Администрации г.Перми.

Судом установлено, что при заключении сделки купли-продажи недвижимого имущества соблюдена письменная форма сделки, сделка нотариально удостоверена, в договоре содержатся необходимая информация, подлежащая внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, однако в силу действующего на момент ее заключения законодательства, сделка подлежала регистрации в БЮРО ТИ при Администрации г.Перми..

К данному выводу суд приходит на основании следующего.

Согласно ст. 239 Закона РСФСР от 11.06.1964 "Об утверждении Гражданского кодекса РСФСР" (вместе с "Гражданским кодексом РСФСР") договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета депутатов трудящихся.

Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора.

Право собственности у приобретателя имущества возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 7 Закона о собственности).

Как следует из ст. 6 "Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик", утвержденных ВС СССР от 31.05.91 г. N 2211-1, если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает в момент регистрации или удостоверения договора, а при необходимости нотариального удостоверения и государственной регистрации договора - в момент его регистрации.

Статьей ст. 7 ФЗ от 26.01.1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» установлено, что впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.

Как разъяснено в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом суд установил, что поскольку заявитель, считающий себя собственником спорных зданий, как сторона по договору купли-продажи фактически ими владеет, но не обладает на них зарегистрированным правом, а продавец - ликвидирован и исключен из реестра юридических лиц, переход права собственности к Краснову В.И. может быть разрешен только в результате государственной регистрации сделки и перехода права собственности с применением к спорным правоотношениям по аналогии пункта 3 статьи 551 ГК РФ, то есть в порядке искового производства.

То обстоятельство, что во исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартира передана заявителю, с ДД.ММ.ГГГГ он владеет квартирой, о незаконности отказа в государственной регистрации права не свидетельствует, поскольку указывает лишь на то, что переход прав на недвижимое имущество, возникших у истца до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подлежал регистрации в уполномоченном органе. Нарушение формы договора купли-продажи, установленной ст. 239 Закона РСФСР от 11.06.1964 "Об утверждении Гражданского кодекса РСФСР" (вместе с "Гражданским кодексом РСФСР") и отсутствие у регистрирующего органа юрисдикционных полномочий по оценке законности сделки не позволяет провести государственную регистрацию прав на основании правоустанавливающего документа, оформленного в нарушение закона.

В силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона ранее возникшее право на имущество признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в соответствии с настоящим законом, в случае его возникновения в силу закона. Однако, судом установлено, что регистрация договора не проведена, зарегистрированным правом на квартиру заявитель не обладает, следовательно, правоустанавливающий документ, позволяющий государственному регистратору в результате правовой экспертизы сделать вывод о возникновении права у покупателя Краснова В.И. в установленном порядке, в Управление не представлен.

То обстоятельство, что факты правопритязаний на рассматриваемый объект недвижимости со стороны третьих лиц отсутствуют о незаконности отказа не свидетельствуют, поскольку для регистрации перехода права на покупателя не предоставлен допустимый правоустанавливающий документ.

При этом суд считает засуживающим внимание доводы представителя Управления о том, что истец вправе защитить свои права путем подачи иска о признании права на квартиру и обязании провести государственную регистрацию права (ч. 3 ст. 551 ГК РФ), что согласуются с мнением, изложенным п.п. 59, 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что у Управления имелись препятствия для регистрации перехода права собственности на квартиру № в доме № по ул.<адрес> в <адрес> и права собственности заявителя на указанный объект недвижимого имущества, обусловленные отсутствием документа, подтверждающим возникновение права собственности заявителя на квартиру, поэтому отказ в регистрации является обоснованным.

Суд считает не нарушающими права заявителя мнение Управления, изложенное в оспариваемом письме от ДД.ММ.ГГГГ относительно оплаты государственной пошлины, поскольку из содержания отказа от ДД.ММ.ГГГГ не следует, что Управление обязало Краснова В.И. оплатить государственную пошлину в размере 15000 рублей, как ошибочно полагает заявитель. Под законодательством Российской Федерации о налогах и сборах понимается Налоговый кодекс РФ, в котором в ст. 333.33 установлены размеры государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а также за совершение прочих юридически значимых действий. Так, согласно п. 22 ч. 1 указанной статьи за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества установлена государственная пошлина: для физических лиц - 1000 рублей; для организаций - 15000 рублей.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что с ликвидацией продавца его участие в регистрационных действиях невозможно, то государственная пошлина подлежат уплате с учетом субъектного состава сделки – физического лица.

Доводы заявителя о том, что в отказе содержится требование о предоставлении документов, не поименованных в Законе, несостоятельны, поскольку отказ регистрационной службы на том основании, что не представлены документы, подтверждающие ранее возникшее право собственности Краснова В.И. на квартиру обоснован и не нарушает положения пункта 2 статьи 17 указанного Закона, запрещающего истребование у заявителя дополнительных документов.

Не смотря на то обстоятельство, что судом часть оснований, изложенных в письме от ДД.ММ.ГГГГ признаны обоснованными, судом установлено наличие оснований влекущих безусловный отказ в государственной регистрации права. При таких обстоятельствах требования заявителя о признании отказа в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ не основанным на Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не подлежат удовлетворению.

Рассматривая дело по правилам главы 25 ГПК РФ, суд учитывает, что заявитель не лишен возможности обратиться в суд за защитой нарушенного права в ином, предусмотренным законом порядке.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Краснову В.И. в удовлетворении заявления о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: (Е.Г.Курнаева)