Дело № 2 - 1183/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
17 мая 2011 года Ленинский районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего: Чернецовой С.М.
при секретаре: Григорьевой И.В.
рассмотрев, в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям <адрес> к Тришкин А.В. о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, выселении,
У С Т А Н О В И Л:
КУИЗО <адрес> обратился с иском к Тришкин А.В. о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств по арендной плате в размере 303067,19 рублей, пени в сумме 302740,85 рублей, выселении из нежилого помещения – подвала, суммарной площадью 126,1 кв.м., находящегося в подъезде № жилого <адрес>.
В обоснование своих требований ссылались на то, что ДД.ММ.ГГГГ между КУИЗО <адрес> и ИП Тришкин А.В. был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на нежилые помещения, расположенные в подвале по адресу: <адрес>, суммарной площадью 126,1 кв.м., сроком на 1 год. Ежегодно указанный договор аренды пролонгировался. Ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору аренды, с ДД.ММ.ГГГГ прекратил оплату аренды.
Истец – представитель КУИЗО <адрес> Наумова О.С., в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала.
Ответчик – Тришкин А.В. в судебном заседании исковые требования не признал. Суду пояснил, что освободил помещение в 2009 году, передав ключи от подвала управляющей компании. Считает, что КУИЗО <адрес> не вправе требовать арендных платежей, поскольку не является собственником нежилых помещений подвала, расположенного в подъезде № жилого дома по <адрес>.
3-е лицо - ООО УК Ремжилзаказчик в судебное заседание не явился, был извещен.
Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования КУИЗО <адрес>, подлежащими удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что, нежилые помещения, расположенные в подъезде № <адрес>, суммарной площадью 126,1 кв.м., находятся в муниципальной собственности на основании постановления Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п и включены в реестр муниципальной собственности ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между КУИЗО <адрес> и ИП Тришкин А.В. был заключен договор аренды № на нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, площадью 126,1 кв.м., сроком на один год. Помещение было передано ответчику по акту сдачи-приемки нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор аренды был перезаключен на новый срок ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ
ИП Тришкин А.В. с ДД.ММ.ГГГГ утратил статус индивидуального предпринимателя.
Указанные обстоятельства подтверждаются: копией акта сдачи- приемки нежилого помещения (л.д. 25), копией постановления (л.д. 27), копией договоров аренды (л.д. 9-21), выпиской из реестра муниципальной собственности (л.д. 27).
В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно п.4.2.3. и 5.1. договоров аренды, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) до 10 числа текущего месяца.
На основании п.6.5.7 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, Комитет имеет право требовать расторжения договора в одностороннем порядке при невнесении арендной платы более двух сроков подряд (л.д. 10).
Как следует из квитанций, предоставленных Тришкин А.В., расчета исковых требований КУИЗО <адрес>, который Тришкин А.В. не оспорен, ответчиком неоднократно допускалась просрочка оплаты аренды в марте, феврале 2008 года, феврале, марте, июне 2009 года. С апреля 2009 года Тришкин А.В. прекратил оплату аренды.
Поскольку Тришкин А.В. ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договорам аренды, не производит оплату аренды более двух лет, то суд считает возможным удовлетворить исковые требования КУИЗО <адрес> и расторгнуть договор № от ДД.ММ.ГГГГ нежилых помещений, расположенных в подвале подъезда №, по адресу: <адрес>, общей площадью 126,1 кв. м.
В силу ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Поскольку договор аренды, который являлся законным основанием для пользования Тришкин А.В. нежилыми помещениями расторгнут, доказательств иного законного основания для пользования нежилыми помещениями ответчиком не представлено, то суд считает необходимым удовлетворить иск КУИЗО <адрес> о выселении Тришкин А.В. из нежилых помещений подвала, расположенных в <адрес>, на основании ст. 304 ГК РФ.
Доводы Тришкин А.В. о том, что он не пользуется спорными нежилыми помещениями, суд находит необоснованными.
Согласно п.4.2.11, п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендатор обязан в случае прекращении, расторжения договора письменно сообщить о предстоящем освобождении помещения не позднее, чем за 30 календарных дней и сдать Комитету помещение по акту приема-передачи.
В нарушение ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не представлено доказательств выполнения им обязанности, предусмотренной п. ДД.ММ.ГГГГ и п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды.
Справка ООО «КБС Сервис» о передаче ключей от нежилых помещений, предоставленных в аренду Тришкин А.В., ООО «КБС Сервис» суд не считает доказательством освобождения нежилого помещения Тришкин А.В., поскольку у ООО «КБС Сервис» отсутствуют какие-либо полномочия по распоряжению муниципальным имуществом, в том числе и принятия муниципального имущества от арендаторов.
Также подлежат удовлетворению исковые требования КУИЗО <адрес> о взыскании с Тришкин А.В. арендной платы в размере 303 067,19 рублей и пени за просрочку исполнения обязательства в размере 302 740,85 рублей.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ, п. 4.2.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, Тришкин А.В. обязан был оплачивать ежемесячно арендную плату в размере 11990,19 рублей до 10 числа текущего месяца (л.д. 17 оборот).
Таким образом, за период с апреля 2008 года по декабрь 2008 года Тришкин А.В. обязан был уплатить 107011,71 руб. (11990,19х9), где 11990 – ежемесячная арендная плата, 9 – количество месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ). Из расчета и представленных Тришкин А.В. квитанций следует, что за указанный период им оплачено 95921,52 руб. Следовательно, долг по оплате аренды за указанный период составил 11990,19 руб. (107011,71-95921,52).
Согласно договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, Тришкин А.В. обязан был оплачивать ежемесячно арендную плату в размере 11990,19 рублей до 10 числа текущего месяца (л.д. 10 оборот).
Таким образом, за период с января 2009 года по декабрь 2009 года Тришкин А.В. обязан был уплатить 143882,28 руб. (11990,19х12), где 11990 – ежемесячная арендная плата, 12 – количество месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ). Из расчета и представленных Тришкин А.В. квитанций следует, что за указанный период им оплачено 47962 руб. Следовательно, долг по оплате аренды за указанный период составил 95920,28 руб. (143882,28-47962).
Поскольку в 2010-2011 году договоры аренды между КУИЗО <адрес> и Тришкин А.В. не перезаключались, то суд считает необходимым применить п. 2 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В связи с тем, что Тришкин А.В. с ДД.ММ.ГГГГ продолжал пользоваться арендованным имуществом, требований о расторжении договора аренды не заявлял, нежилые помещения по акту приема-передачи КУИЗО <адрес> не передал, то суд считает, что в 2010 - 2011 г. договоры аренды с Тришкин А.В. были возобновлены на условиях, указанных в договоре от ДД.ММ.ГГГГ.
Однако, при определении размера ежемесячной арендной платы по возобновленным договорам аренды, суд считает необходимым руководствоваться постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ «Об установлении размеров арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности <адрес>, на 2010 год», которым базовая ставка годовой арендной платы за 1 кв.м. составила 21 рублей и расчета КУИЗО <адрес> (л.д. 13).
Поскольку за период с ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ Тришкин А.В. не вносил оплату аренды, то задолженность за указанной период по арендной плате составляет 168560,42 рублей (12040,03х14), где 12040,03 руб. - ежемесячная арендная плата, 14 – количество месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).
С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ежемесячная арендная плата, подлежащая оплате Тришкин А.В. составила 13316,16 рублей исходя из базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м. – 240 руб., утвержденной
постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ «Об установлении размеров арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности <адрес>, на 2011 год» (л.д. 14,15).
Следовательно, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ задолженность Тришкин А.В. по арендной плате составила 26632,32 руб. (13316,16х2), где 13316,16 руб. - ежемесячная арендная плата, 2 – количество месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).
Таким образом, на момент рассмотрения дела в суде, задолженность по арендной плате Тришкин А.В. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 303 067,19 рублей (26632,32+ 168560,42+ 11990,19 + 95920,28). Указанная сумма задолженности подлежит взысканию на основании ч. 1 ст. 614 ГК РФ.
В силу ч.1 ст. 329, ст. 330 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п.6.6. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, за просрочку платежей предусматривается уплата пени в размере 0,3 % с просроченной суммы.
Согласно расчета, представленного истцом (л.д. 7), размер пени за неисполнение обязательств по оплате аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 302 740,85 рублей. Расчет пеней, предоставленный истцом, проверен судом, ответчиком не оспорен. Не доверять указанному расчету у суда оснований не имеется, поскольку указанные в нем сумы соответствуют оплаченным ответчикам суммам, размеру пеней, предусмотренным договором.
Оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не находит, поскольку размер пеней не превышает суммы основного долга. Кроме того, суд учитывает, что истцом пени предъявлены не за весь период ненадлежащего исполнения Тришкин А.В. обязательств, а только с ДД.ММ.ГГГГ. Также суд принимает во внимание поведение ответчика, который не предпринимал никаких мер для уменьшения размера ответственности путем расторжения договора аренды, передачи нежилых помещений КУИЗО <адрес>, передав помещения ненадлежащему лицу.
Таким образом, с Тришкин А.В. в пользу КУИЗО <адрес> подлежит взысканию неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 302740,85 рублей на основании ст. 330 ГК РФ, п. 6.6 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.
Доводы ответчика о том, что КУИЗО <адрес> не вправе был заключать договор аренды и требовать арендной платы, поскольку нежилые помещения подвала жилого дома являются общим имуществом собственников <адрес>, необоснованны.
Как следует из материалов дела, нежилые помещения, суммарной площадью 126,1 кв.м., расположенные в подвале подъезда № <адрес>, включены в реестр муниципальной собственности на основании постановления Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-<адрес> постановление не оспорено, недействительным не признано. Отсутствие государственной регистрации права муниципальной собственности само по себе не свидетельствует об отсутствии права собственности, поскольку возникло до принятия закона РФ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним».
Ссылка ответчика на то, что он не обязан оплачивать арендную плату с марта 2009 года, то есть с момент передачи ключей от нежилых помещений ООО «КБС Сервис», является несостоятельной.
Согласно ст. 312 ГК РФ, если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск непредъявления такого требования.
В нарушение ст. 56 ГПК РФ, Тришкин А.В. не представлено в суд доказательств исполнение им обязательства, предусмотренного п.4.2.11, п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, по передачи нежилого помещения КУИЗО <адрес> либо лицу, имеющему полномочия действовать от имени собственника в лице муниципалитета <адрес>. Следовательно, Тришкин А.В. обязан нести расходы по оплате аренды за период с 0.04.09 г. до расторжения договора аренды.
В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.
Поскольку КУИЗО <адрес> освобождено от уплаты госпошлины в суд общей юрисдикции, исковые требования КУИЗО . Челябинска удовлетворены, то с Тришкин А.В. подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета в размере 9458 рублей в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ (605808,04-200000)\100%)+5200)+200), где 605808 руб. – цена иска материального характера, 200 – госпошлина за рассмотрение иска о выселении).
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям <адрес> удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Тришкин А.В. и Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям <адрес>.
Выселить Тришкин А.В. из нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 126,1 кв. м.
Взыскать с Тришкин А.В. в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям <адрес>, задолженность по арендной плате в размере 303 067,19 рублей и неустойку в размере 302 740,85 рублей, а всего 605 808,04 (шестьсот пять тысяч восемьсот восемь) рублей 04 коп.
Взыскать с Тришкин А.В. госпошлину в доход местного бюджета в размере 9458 рублей.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения.
Председательствующий С.М. Чернецова