Дело № 2-540/11 Решение в окончательной форме изготовлено 14 апреля 2011 года РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 06 апреля 2011 года г. Мурманск Ленинский районный суд г. Мурманска в составе: председательствующего судьи Барабановой Т.К. при секретаре Уманцевой П.В., с участием представителей истца Уткина И.Б., Величко Е.В, представителей ответчиков Будника В.А., Белого К.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Тройка-Партнер» к Закрытому акционерному обществу «Агропром», Люлиной В.А. о признании договора купли-продажи недействительным, УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью «Тройка-Партнер» (далее по тексту ООО «Тройка-Партнер») обратилось в суд с иском к Закрытому акционерному обществу «Агропром» (далее по тексту ЗАО «Агропром»), Люлиной В.А. о признании договора купли-продажи недействительным. В обоснование заявленных требований указано, что 17 ноября 2003 года между ООО «Тройка-Партнер» и ЗАО «Агропром» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества***, расположенного на арендованном земельном участке под кадастровым номером***. В день заключения договора, сторонами составлен акт приема-передачи указанного имущества. Общество исполнило условия договора в части оплаты приобретенного имущества. В феврале 2011 года истцу стало известно, что титульным собственником недвижимости, приобретенной по договору от 17.11.2003, в настоящее время является Люлина В.А., которой спорное имущество было приобретено на основании договора купли-продажи от 02 марта 2009 года. Истец полагает, что ЗАО «Агропром» неправомерно распорядился принадлежащим ООО «Тройка-Партнер» имуществом, в связи с чем сделка, заключенная между ответчиками 02 марта 2009 года является недействительной и подлежащей отмене, как не соответствующей требованиям закона. Общество просит признать сделку - договор купли-продажи недвижимого имущества***, расположенного на арендованном земельном участке под кадастровым номером***, по адресу:*** от 02.03.2009, заключенный между ЗАО «Агропром» и Люлиной В.А., недействительной и применить последствия недействительности ничтожной сделки. Истребовать у Люлиной В.А. недвижимое имущество***, расположенное на арендованном земельном участке под кадастровым номером*** и признать за ООО «Тройка-Партнер» право собственности на указанное имущество. Взыскать с ответчиков судебные расходы в размере***. В судебном заседании представители истца Величко Е.В. и Уткин И.Б. уточнили заявленные требования, просили признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на арендованном земельном участке под кадастровым номером***, заключенный между ЗАО «Агропром» и Люлиной В.А. 02 марта 2009 года; признать право собственности на указанное недвижимое имущество за ООО «Тройка-Партнер» и обязать Люлину В.А. вернуть недвижимость ООО «Тройка-Партнер». В остальном на доводах, изложенных в исковом заявлении настаивали, дали аналогичные показания. Обратили внимание суда на то, что истцом выполнены все условия договора, в том числе, после подписания акта приема-передачи ЗАО «Агропром» были переданы денежные средства в счет оплаты приобретенного имущества. В связи с чем, право собственности на спорное имущество возникло у ООО «Тройка-Партнер» на основании договора купли-продажи от 17.11.2003. Полагали, что со стороны ЗАО «Агропром» имеет место злоупотребление правом, поскольку им было известно, что собственником спорного имущества является истец. Договор купли-продажи не регистрировался в установленном законом порядке, т.к. на момент его заключения отсутствовал проект территориального землеустройства для формирования четырех самостоятельных земельных участков под объектами недвижимости, в связи с чем фактически приобретаемый объект не был выделен из общей территории. Представитель ЗАО «Агропром» Будник В.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленного требования, представил мотивированный отзыв, приобщенный к материалам дела. Полагал, что поскольку ООО «Тройка-Партнер» не выполнило существенных условий договора купли-продажи от 17.11.2003, а именно: не произвело оплату приобретаемой недвижимости, в связи с чем указанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, указанная сделка не является заключенной. 02 марта 2009 года ЗАО «Агропром», как собственник недвижимого имущества, продало Люлиной В.А. спорное имущество. Переход права собственности был зарегистрирован надлежащим образом. Таким образом, оспариваемая сделка - договор купли-продажи, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации. Обратил внимание суда на то обстоятельство, что 01.06.2006 между ЗАО «Агропром» и ООО «Тройка-Партнер» был заключен договор аренды спорного недвижимого имущества и здания***, которые принадлежали ответчику на праве собственности. Данный договор расторгнут 30.03.2007. При подписании договора аренды истец не оспаривал право собственности ответчика на данные Объекты. В связи с чем, просил в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме. Ответчик Люлина В.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила дело рассмотреть без её участия, представила мотивированный отзыв, приобщенный к материалам дела, в котором просила отказать в удовлетворении заявленных требований. Представитель Люлиной В.А. - Белый К.М. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал доводы, изложенные в отзыве. Представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил мотивированный отзыв, приобщенный к материалам дела, просил рассмотреть дело без их участия. Выслушав представителей истца и ответчиков, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. В силу ст.ст. 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 17.12.2001 ЗАО «Агропром» являлось собственником недвижимого имущества***, расположенного по адресу***. 17 ноября 2003 года ЗАО «Агропром» в лице А.В. и ООО «Тройка-Партнер», в лице Д.А. заключили договор купли-продажи недвижимости***, расположенной по адресу*** на арендованном земельном участке под кадастровым номером***. Согласно п. 2.1 указанного договора стоимость недвижимого имущества составила***. Пунктом 3.1 предусмотрено, что «Продавец» передает «Покупателю» недвижимое имущество по акту приема-передачи в день последнего платежа. Право собственности на проданный объект возникает у «Покупателя» с момента регистрации права собственности в установленном порядке (пункт 3.4). «Покупатель» до момента государственной регистрации объекта недвижимости и отвода земельного участка производит возмещение затрат ЗАО «Агропром» по оплате аренды земли с момента подписания акта приема-передачи по установленным ставкам аренды земли на момент передачи. Возмещение оплаты аренды в общую сумму выплат по договору не засчитывается (пункт 3.5). В ноябре 2003 года (точной даты не указано) сторонами подписан акт приема-передачи объекта недвижимости***. Сторонами не оспаривалось то обстоятельство, что государственная регистрация перехода права собственности на указанное недвижимое имущество к ООО «Тройка-Партнер» не производилась. 02 марта 2009 года между ЗАО «Агропром» в лице А.В. и Люлиной В.А. заключен договор купли-продажи, по условиям которого, «Продавец» обязуется передать в собственность «Покупателя» недвижимое имущество***, расположенное по адресу*** на арендованном земельном участке под кадастровым номером***. Согласно п. 1.4 указанного договора, «продавец» гарантировал, что на момент заключения договора недвижимое имущество никому другому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц. Цена имущества составляет***(пункт 2.1). Покупатель производит оплату в течение одного месяца с момента подписания договора (пункт 3.1). В этот же день сторонами составлен и подписан передаточный акт. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.03.2009, Люлиной В.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Обосновывая свои требования, представители истца полагали, что ЗАО «Агропром» после подписания договора купли-продажи от 17.11.2003 не имело право распоряжаться спорным имуществом, поскольку после передачи во владение этого имущества, Общество стало являться законным владельцем этого имущества. Не согласившись с указанными доводами, представители ответчиков указали на то, что ООО «Тройка-Партнер» не исполнило существенного условия договора купли-продажи от 17.11.2003 - не произвело оплату приобретаемого имущества, в связи с чем указанный договор не является заключенным. Исследовав представленные сторонами доказательства в этой части, суд приходит к следующему. В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно п. 4 ст. 486 ГК РФ если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. Проанализировав условия заключенного между ЗАО «Агропром» и ООО «Тройка-Партнер» договора купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что «Покупатель» (истец) обязался произвести «Продавцу» (ответчик) оплату приобретаемого имущества в течение 10 дней с момента подписания указанного договора. Письменных доказательств, подтверждающих исполнение взятых на себя обязательств ООО «Тройка-Партнер» суду не представило. Свидетель Д.А., допрошенный в судебном заседании пояснил, что в счет оплаты приобретенного имущества им лично генеральному директору ЗАО «Агропром» переданы денежные средства сначала в сумме***, затем в размере***, при этом последним писались расписки о получении оплаты, однако, данные расписки не сохранились. Когда именно передавались эти деньги, он не помнит, однако, считает, что передаточный акт подписывался ими после оплаты стоимости приобретенного имущества. Свидетель П.И. в судебном заседании пояснил, что при нем Д.А. генеральному директору ЗАО «Агропром» передавал денежные средства по договору купли-продажи, при этом он не видел, какие именно документы подписывались сторонами. Деньги передавались в два этапа сначала в сумме***, затем в размере***. Также пояснил, что указанные денежные средства передавались в связи с приобретением***, а потом за****. Суд, оценив показания указанных свидетелей в части исполнения ООО «Тройка-Партнер» обязательств по оплате стоимости приобретенного имущества, приходит к выводу, что показания указанных свидетелей не могут являться доказательствами, подтверждающими передачу указанных в договоре купли-продажи от 17.11.2003 денежных средств. Так, согласно п. 2.1 данного договора стоимость недвижимого имущества составила***. Между тем, Д.А. и П.И. указывают на передачу денежных средств, в размере, значительно превышающем указанную в договоре сумму. При таких обстоятельствах, учитывая, что согласно показаниям свидетелей, между ООО «Тройка-Партнер» и ЗАО «Агропром» существовали длительные деловые отношения, в результате которых истцом у ответчика приобретались различные объекты недвижимости, в связи с чем невозможно определить за какой из объектов и в какое время указанные свидетелями денежные средства передавались представителю ЗАО «Агропром», суд признает не доказанным факт исполнения ответчиком договорного обязательства по оплате спорного имущества, что является существенным нарушением договора, следовательно, ЗАО «Агропром» вправе был отказаться от исполнения договора купли-продажи от 17.11.2003. Кроме того, подтверждением не исполнения ООО «Тройка-Партнер» взятых на себя обязательств по указанному договору является то обстоятельство, что истец в период со дня подписания договора по настоящее время не производил возмещение затрат ЗАО «Агропром» по оплате аренды земли, что предусматривалось пунктом 3.5 договора. Указанные обстоятельства представителями истца и ответчика не оспаривались. Более того, 01.01.2006 года между ЗАО «Агропром» и ООО «Тройка-Партнер» был заключен договор аренды, в том числе, недвижимого имущества***, расположенного по адресу***, сроком по***. Указанный договор расторгнут 30.03.2007 на основании дополнительного соглашения. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Таким образом, государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. При таких обстоятельствах, учитывая, что в обоснование своих исковых требований ООО «Тройка-Партнер» не представило доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника, а также установленные в судебном заседании факты не исполнения ответчиком обязательств по оплате спорного имущества, суд приходит к выводу, что сделка - договор купли продажи от 17.11.2003, заключенный между ЗАО «Агропром» и ООО «Тройка-Партнер» является недействительной. В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Таким образом, поскольку на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества***, расположенного по адресу***, т.е. 02 марта 2009 года, собственником указанного объекта недвижимости являлось ЗАО «Агропром», договор по форме и содержанию соответствовал требованиям, установленным ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд считает, что действия ЗАО «Агропром» и Люлиной В.А. направленные на отчуждение-приобретение спорной недвижимости, являются законными и обоснованными. Доводы представителей истца о том, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, суд находит необоснованным, поскольку после заключения договора купли-продажи от 17.11.2003, ООО «Тройка-Партнер» заключало с ответчиком договор аренды на спорное имущество, что свидетельствует о том, что Общество признавало факт отсутствия у него права владения этим объектом недвижимости на праве собственности. Указанный договор, не являлся титульным, поскольку, согласно пояснениям свидетеля Д.А., представлялся в правоохранительные органы с целью подтверждения законности использования истцом указанного объекта в своих целях. Оценив представленные по делу доказательства в совокупности, учитывая, что переход права на спорное имущество за ответчиком Люлиной В.А. зарегистрирован в установленном законом порядке, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Тройка-Партнер» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на арендованном земельном участке под кадастровым номером***, по адресу***, заключенного между ЗАО «Агропром» и Люлиной В.А. 02 марта 2009 года; признании права собственности на указанное недвижимое имущество за ООО «Тройка-Партнер» и обязании Люлину В.А. вернуть недвижимость ООО «Тройка-Партнер», не имеется. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Тройка-Партнер» к Закрытому акционерному обществу «Агропром», Люлиной В.А. о признании договора купли-продажи недействительным - отказать. Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Ленинский районный суд г. Мурманска в течение десяти дней со дня его вынесения в окончательной форме. Судья Т.К. Барабанова Решение суда вступило в законную силу 15.06.2011