Дело № 2-932/12 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 05 апреля 2012 года г. Мурманск Ленинский районный суд г. Мурманска В составе: Председательствующего судьи: Л.Г. Пасечной, При секретаре: А.В. Ивановой, С участием помощника прокурора: М.В. Циркуленко, С участием представителя ответчика: Т.А. Квашниковой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора Ленинского административного округа г. Мурманска, действующего в интересах Соловьевой Т.Ф. к Закрытому акционерному обществу «Севжилсервис» о признании договора управления многоквартирным домом, противоречащим действующему жилищному законодательству (в части), УСТАНОВИЛ: Прокурор Ленинского округа г. Мурманска обратился в суд в интересах Соловьевой Т.Ф. с иском к Закрытому акционерному обществу «Севжилсервис» (далее по тексту ЗАО «Севжилсервис») о признании договора управления многоквартирным домом, противоречащим действующему жилищному законодательству, указав, что прокуратурой Ленинского административного округа г. Мурманска проведена проверка по обращению Соловьевой Т.Ф., проживающей по адресу: г. Мурманск, ***, о несогласии с действиями управляющей компании ЗАО «Севжилсервис» по повышению тарифа «Ремонт и содержание общедомового имущества». В ходе проведения проверки, было установлено, что с 01.06.2011 на основании п. 4.4 договора управления от 01.06.2008 размер месячной платы за содержание и ремонт указанного жилого помещения был увеличен управляющей организацией ЗАО «Севжилсервис» в одностороннем порядке без проведения общего собрания собственников помещений. Полагает, что поскольку законодатель строго установил порядок определения и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, который находится под управлением управляющей организации, путем проведения общего собрания собственников жилых помещений, п. 4.4 договора управления, регламентирующий, что в случае если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в указанный срок не проводилось или не приняло решение об определении нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то Управляющая организация, начиная с первого месяца очередного года действия Договора, вправе начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения исходя из предложенной сметы расходов на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом приложение №2 и №3 к настоящему Договору считаются измененными в соответствии с предложениями Управляющей организации до согласования собственниками помещений и Управляющей организацией иного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, противоречит действующему жилищному законодательству. Просит признать пункт 4.4. договора управления многоквартирным домом № ***, по ул. ***, в г. Мурманске в части, изложенной следующим образом: «В случае, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в указанный срок не проводилось или не принято решение об определении нового размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, то управляющая организация, начиная с первого месяца очередного года действия договора, вправе начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения, исходя из предложенной сметы расходов на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом, приложения № 2 и № 3 к настоящему договору считаются измененными в соответствии с предложениями управляющей организации до согласования собственниками помещений и управляющей организации иного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения», противоречащим действующему жилищному законодательству, обязать ЗАО «Севжилсервис» произвести перерасчет проживающей в квартире ***, дома ***, ул. ***, г. Мурманске Соловьевой Т.Ф. за тариф на содержание и ремонт многоквартирного дома с учетом ранее установленного тарифа 22 рубля 43 копейки с 1 кв.м. в срок до 01 апреля 2012 года за период июнь-декабрь 211 года, январь 2012 года, возвратить Соловьевой Т.Ф. разницу в размере оплаты в сумме *** рубля. В судебном заседании представитель прокуратуры Ленинского округа г. Мурманска помощник прокурора Циркуленко М.В. поддержал заявленные требования. Представитель ответчика Квашникова Т.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленного требования, указала, что исковые требования противоречат п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Договор управления был заключен с собственниками, порядок внесения в него изменений должен регулироваться в соответствии с действующем законодательством. Жилищным законодательством определено, что решение об изменении договора управления принимаются на общем собрании собственников жилых помещений, а поскольку действующими нормативными актами не регламентированы последствия не проведения такого собрания, то в случае возникновения обстоятельств независящих от управляющей организации, в частности повышения цены на предоставляемые услуги подрядными организациями, она вправе изменить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в порядке, предусмотренном договором управления - без принятия общим собранием собственников жилых помещений данного многоквартирного дома. Кроме того было вывешано обращение к собственникам дома № ***, ул. ***, в котором предлагалось инициировать общее собрание для принятия соответствующего решения по изменению перечней работ и услуг, указанных в Приложении № 2 и № 3 договора управления. Собрание проведено не было. Идет рост тарифов, а потому необходимо повышение размера платы за содержание и ремонт дома. Возражает против проведения перерасчета оплаты, ссылаясь на то, что перерасчет возможен только при оказании некачественной услуги. Суд, выслушав помощника прокурора, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему. Право граждан на жилище закреплено в статье 7 Конституции Российской Федерации. Частью 4 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЖК РФ) установлено, что никто не может быть ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами. В силу ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц. Права, предоставленные прокурору частью первой статьи 45 ГПК РФ, должны использоваться для защиты прав и свобод граждан, особо нуждающихся в правовой и социальной защите, а ситуации, требующие предъявления прокурором исков в суд, должны носить характер серьезных нарушений, иметь важное общественное значение и быть связанными с необходимостью защиты так называемого безгласного интереса. Как усматривается из материалов настоящего дела, прокурором заявление подано в защиту Соловьевой Т.Ф, человека преклонного возраста, инвалида, которая обратилась в прокуратуру Ленинского административного округа г. Мурманска за защитой своих жилищных прав. Судом установлено, что собственники помещений многоквартирного дома 74, по Свердлова, в г. Мурманске по инициативе Администрации Ленинского округа города Мурманска, в соответствии с п.п. 4 п. 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации выбрали один из способов управления многоквартирным домом, который предусмотрен п. 2. ст. 161 ЖК РФ - управляющая организация ОАО «Севжилсервис» и утвердили договор управления (далее Договор управления), который в соответствии с его п. 3.1.1. вступил в силу с 01 июня 2008 года. Согласно материалам дела, внеочередным общим собранием акционеров ОАО «Севжилсервис» от 10.11.2010 принято решение об изменении типа акционерного общества с «открытого» на «закрытое». Данные изменения прошли установленную государственную регистрацию в ИФНС России по г. Мурманску, о чем 09.12.2010 в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись.При преобразовании акционерного общества одного типа в акционерное общество другого типа не происходит реорганизация юридического лица. Таким образом, все обстоятельства, в том числе и договорные, остаются в неизменном виде. В судебном заседании установлено, что на основании заявления Соловьевой Т.Ф. о применении мер прокурорского реагирования в отношении ЗАО «Севжилсервис» в связи с повышением в одностороннем порядке тарифа на услугу «содержание и ремонт» общедомового имущества, прокуратурой Ленинского административного округа г. Мурманска проведена проверка тарифа за ремонт и содержание имущества многоквартирного дома № ***, по ул. ***, в г. Мурманске. В результате проверки установлено, что с 01.06.2011 на основании п. 4.4 договора управления многоквартирного дома № ***, по ул. ***, в г.Мурманске от 01.06.2008 размер месячной платы за содержание и ремонт указанного жилого здания был увеличен управляющей организацией ЗАО «Севжилсервис» в одностороннем порядке без проведения общего собрания собственников помещений. Указанные обстоятельства подтверждены материалами дела и не оспариваются ответчиком. Исследовав доводы сторон, о признания части пункта 4.4 договора управления противоречащим действующему жилищному законодательству, суд приходит к следующему. В силу ч.1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Согласно ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии с п. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Пунктами 1, 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. В соответствии с п. 4.2 договора управления размер месячной платы за содержание и ремонт жилого помещения на момент его заключения составляет 22 рубля 43 копейки, исходя из утвержденной общим собранием собственников помещений многоквартирного дома платы. В соответствии с пунктом 4.4 указанного договора управляющая организация вправе за 30 дней до окончания каждого года действия настоящего Договора представить Собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по изменению перечней, указанных в приложениях №2 и №3 к настоящему Договору, а также смету расходов на исполнение услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Указанная смета является основанием для принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении на следующий отчетный период размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В случае если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в указанный срок не проводилось или не приняло решение об определении нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то Управляющая организация, начиная с первого месяца очередного года действия Договора, вправе начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения исходя из предложенной сметы расходов на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом приложение №2 и №3 к настоящему Договору считаются измененными в соответствии с предложениями Управляющей организации до согласования собственниками помещений и Управляющей организацией иного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Таким образом, договором управления установлена возможность изменения, в том числе и повышения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, без принятия соответствующего решения собранием собственников жилых помещений многоквартирного дома. В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Согласно ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив определен ч. 7 статьи 156 ЖК РФ. Представленный суду договор управления, устанавливая возможность изменения платы за содержание и ремонт жилого помещения до принятия соответствующего решения собранием собственников жилых помещений многоквартирного дома, а так же без принятия такого решения, не содержит положений о порядке определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, что в соответствии с пунктами 2 и 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ является существенным условием договора. Договор управления не содержит формулировки методики (порядка) определения (расчета) стоимости и указания на основания, при которых стоимость услуг по ремонту и содержанию жилых помещений может индексироваться (например изменение уровня инфляции, потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей). Не содержит он и ссылок на основания, при которых указанная в договоре стоимость может индексироваться (изменяться) без принятия соответствующего решения собранием собственников жилых помещений многоквартирного дома. Возражая против заявленных требований, представитель ответчика ссылается на письма Министерства регионального развития Российской Федерации № 6174-АД/14 от 06 марта 2009 года и №22440-АД/14 от 17 июля 2009 года, в которых разъяснено, что в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления многоквартирным домом относится порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. При этом под порядком определения за содержание и ремонт жилого помещения понимается формулировка порядка (методики) определения (расчета) стоимости указанных в договоре на основании пункта 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. По мнению Минрегионразвития, принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении спорной платы не требуется только в том случае, если в таком договоре четко прописана вышеназванная методика с отражением оснований (например, изменение уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности перечисленных показателей). Отсутствие же в договоре управление положения об индексации платы и указание в этом договоре только фиксированного размера такой платы приводит к необходимости изменения размера платы только в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Доводы ответчика в этой части, суд находит несостоятельными по следующим основаниям. Так, исходя из системного толкования вышеуказанных норм Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ изменение размера платы за содержание и ремонт жилых помещений без принятия соответствующего решения собранием собственников жилых помещений допустимо только в случае наличия объективных, независящих от управляющей организации оснований, при наличии в договоре управления положений о возможности индексации платы и формулировки порядка определения стоимости услуг. То обстоятельство, что подрядчики ЗАО «Севжилсервис» повысили цены на оказываемые услуги, не является безусловным основанием для повышения стоимости услуги по содержанию и ремонту жилых помещений многоквартирного дома, поскольку ЗАО «Севжилсервис», не лишено возможности осуществлять поиск иных исполнителей работ и поставщиков, на более выгодных условиях, сокращать издержки и управленческие расходы, оптимизировать управление и производственные процессы. Кроме того, управляющая организация не была лишена права отказаться от выполнения взятых на себя обязательств по договору управления, в связи с невозможностью их исполнить по обстоятельствам, не зависящим он неё. Таким образом, при внесении в договор пункта 4.4, а именно, оспариваемой части, управляющей организацией допущено нарушение установленного нормами Жилищного кодекса РФ порядка ценообразования. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования прокурора Ленинского округа г. Мурманска о признании пункта 4.4 договора управления многоквартирным домом от 01 июня 2008 года, заключенный между Открытым акционерным обществом «Севжилсервис» и собственниками дома № ***, по ул. ***, в г. Мурманске в части, изложенной следующим образом: «В случае, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в указанный срок не проводилось или не принято решение об определении нового размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, то управляющая организация, начиная с первого месяца очередного года действия договора, вправе начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения, исходя из предложенной сметы расходов на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом, приложения № 2 и № 3 к настоящему договору считаются измененными в соответствии с предложениями управляющей организации до согласования собственниками помещений и управляющей организации иного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения», противоречащим действующему жилищному законодательству, являются законными и обоснованными, в связи с чем подлежат удовлетворению. Не соглашаясь с требованиями заявленными прокурором в части перерасчета оплаты, представитель ответчика ссылается на то обстоятельство, что перерасчет возможен только при оказании услуги ненадлежащего качества. Вместе с тем, частью 4 ст. 3 ЖК РФ установлено, что никто не может быть ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены жилищным кодексом, другими федеральными законами. Порядок установления платы по графе «содержание и ремонт» Управляющей организацией был нарушен, Соловьева Т.Ф. понесла излишние выплаты, которые должны быть ей компенсированы ответчиком. В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу бюджета муниципального образования город Мурманск подлежит взысканию государственная пошлина. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Иск Прокурора Ленинского административного округа г. Мурманска действующего в интересах Соловьевой Т.Ф. к Закрытому акционерному обществу «Севжилсервис» о признании договора управления многоквартирным домом, противоречащим действующему жилищному законодательству, перерасчете за тариф на содержание и ремонт многоквартирного дома - удовлетворить. Признать пункт 4.4 договора управления многоквартирным домом от 01 июня 2008 года, заключенный между Открытым акционерным обществом «Севжилсервис» и собственниками дома № ***, по ул. ***, в г. Мурманске в части, изложенной следующим образом: «В случае, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в указанный срок не проводилось или не принято решение об определении нового размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, то управляющая организация, начиная с первого месяца очередного года действия договора, вправе начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения, исходя из предложенной сметы расходов на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом, приложения № 2 и № 3 к настоящему договору считаются измененными в соответствии с предложениями управляющей организации до согласования собственниками помещений и управляющей организации иного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения», противоречащим действующему жилищному законодательству. Обязать ЗАО « Севжилсервис» произвести перерасчет проживающей в квартире ***, дома ***,по улице ***, в г. Мурманске Соловьевой Т.Ф. за тариф на содержание и ремонт многоквартирного дома с учетом ранее установленного тарифа 22 рубля 43 копейки с 1 кв.м. в месячный срок со дня вступления решения в законную силу, за период июнь - декабрь 2011 года, январь 2012 года, возвратить Соловьевой Т.Ф. разницу оплаты в размере *** рубля. Взыскать с Закрытого акционерного общества «Севжилсервис» государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме *** рублей. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Ленинский районный суд г. Мурманска в месячный срок. Судья Л.Г.Пасечная. Справка Апелляционным определением Мурманского областного суда от 13.06.2012 года решение Ленинского районного суда г. Мурманска от 05.04.2012 года изменено в части взыскания с ответчика государственной пошлины, считать подлежащей взысканию с Закрытого акционерного общества «Севжилсервис» государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме *** рублей. В остальной части решение оставить без изменения. Решение вступило в законную силу 13.06.2012.